Аренда квартиры с правом выкупа

Важно и полезно по теме: "Аренда квартиры с правом выкупа" от профессионалов просто и понятно. Дочитайте статью до конца - это решит все вопросы. Если все-таки остались какие-либо вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Аренда с правом выкупа

Аренда с дальнейшим выкупом жилплощади является прекрасным вариантом для граждан, которые заинтересованы в приобретении отдельного жилья, сопровождаемом возможностью проживания в нем. Этот способ хоть и отличается удобством, однако, на сегодня используется не часто.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Аренда с последующим правом выкупа

Арендное соглашение, условия которого предусматривают возможность в будущем выкупить жилье, по многим признакам схоже с договором лизинга.

Только в лизинге в качестве предмета договора выступает определенное оборудование или же транспорт, а в первом случае – говорится конкретно о жилье.

По факту, договор представляет собой соединение двух различных видов соглашений, которые, в свою очередь, предусматривают появление между сторонами различных правоотношений.

Условия договора состоят из различных этапов. Первый представляет собой положение, определяющее условия найма жилплощади, где стороны определены как «арендатор» с одной стороны и «арендодатель» с другой.

Арендатор имеет обязанности по выплате конкретной суммы владельцу жилья за право использования помещения. Все это сопровождается частичным выкупом жилья: отдельно вносятся платежи единоразового характера, что напоминает рассрочку.

С момента полной выплаты цены за жилье, активизируется вторая часть соглашения – купли-продажи недвижимости. Этот этап предполагает, что между сторонами (покупателем и продавцом) уже отсутствуют какие-либо долговые обязательства.

У продавца при этом возникает обязанность незамедлительной передачи лицу, выплатившему стоимость жилья на условиях договора, оговоренной жилплощади.

Сложность состоит в том, что законодательно подобное соглашение не предусматривается. Это приводит к определенным трудностям на этапе его составления и использования.

К примеру, не в каждом случае понятно, когда нужно провести регистрацию договора в Регпалате, и как именно это сделать.

Как сдать в аренду квартиру?

Как обманывают риэлторы при аренде квартиры, читайте тут.

Существует два возможных варианта:

  • Провести его регистрацию как с договором аренды, а затем, когда пройдет передача жилья с момента выплаты всей оговоренной суммы, выполнить регистрацию договора купли-продажи;
  • Вначале провести регистрацию соглашения как куплю-продажу, однако, с наличием обременения в пользу продавца до того момента, когда будет в полной мере выплачена залоговая цена имущества.

Так или иначе, схема проведения оплаты и последующая регистрация договора должны обозначаться его условиями.

Какими преимуществами и недостатками обладает соглашение об аренде с дальнейшим выкупом?

Оформление соглашения является выгодным по следующим причинам:

  • Покупатель приобретает по факту рассрочку, позволяющую ему неспеша выплачивать цену за квартиру, без необходимости использования банковского займа, и не переплачивая при этом;
  • У продавца имеется источник пассивной прибыли, состоящий из регулярных оплат арендных сумм;
  • У сторон есть право договориться о расчетах, с использованием наиболее приемлемой для них схемы, предусматривающей наличие отсрочек или, наоборот, дополнительных оплат, помимо оговоренных ежемесячных платежей;
  • Оформленная между сторонами договоренность в письменном виде, является страховкой от преднамеренного причинения имущественного вреда, гарантируя жилью, фигурирующему в договоре, неприкосновенность.

Однако, кроме перечисленных выгод, подписание подобного договора предполагает и наличие недостатков. Большая часть из них касается рисков, на которые стороны идут добровольно и осознанно.

Договор аренды с правом выкупа квартиры

Заключая договор, следует предусматривать в нем такие основные моменты:

  • Цену, определенную для продажи жилья;
  • Порядок расчета выкупной стоимости;
  • Срок и периодичность, соблюдаемые при выплате сумм за жилье;
  • Когда осуществляется переход права собственности;
  • Каким образом жилье будет передаваться арендатору;
  • В какой срок осуществляется передача жилплощади;
  • Цена за жилье (расчет основывается на рыночных показателях);
  • Объем вносимых арендных платежей;
  • На каких условиях происходит индексация платежей, с учетом экономической конъюнктуры;
  • Определение разновидности валюты, которой будут вноситься платежи.

Договор специфичен тем, что в его существенные условия невозможно внести какие-либо поправки в течение всего срока действия.

То есть если текущие рыночные условия внезапно изменятся в сторону ухудшения, это повлечет за собой возникновение серьезных финансовых убытков для одной стороны.

Но и такие ситуации можно обойти, если включить в договорные условия отдельный пункт, предусматривающий право сторон проводить ценовую корректировку выкупа.

Договор аренды жилплощади с дальнейшим выкупом

Договор должен содержать такие основные сведения:

С помощью подобного арендного договора, граждане могут удовлетворить свою потребность в жилплощади. Ко всему прочему, можно рассчитывать на получение преимущественного права на приобретение недвижимого имущества, если соблюсти отдельный перечень условий. Соглашения, касающиеся аренды, относят к консенсуальным, поскольку права и обязанности по ним берут свое начало с момента их подписания сторонами. Сделка может быть рассмотрена как аренда, только когда жилплощадь предоставляется на платной основе. В дальнейшем, не исключается возможность продажи недвижимости;

  • Об ответственности одной и второй стороны. Если кто-либо из сторон откажется от выполнения официально оформленной договоренности, обязательства, обозначенные договорными условиями, могут быть прекращены в автоматическом порядке. Отказ может быть аргументирован действиями арендатора по уклонению от выплаты/перечисления договорных сумм или же задержкой в оплате. Помимо этого, собственник предоставивший жилье в аренду, имеет возможность отказа от выполнения последующих условий договоренности.

Здесь можно скачать договор аренды жилплощади с правом дальнейшего выкупа.

Какие нужны документы?

Поскольку условия договора отличаются сложностью структуры, то чтобы составить его, нужно будет собрать немалое количество документов:

  • Паспорта всех лиц, выступающих участниками сделки;
  • Согласие от супруга (с нотариальным заверением документа) на заключение такой сделки;
  • Свидетельство, подтверждающее регистрацию брака между супругами;
  • Техплан и кадастровый паспорт на объект недвижимости;
  • Свидетельство о проведении регистрации прав на реализуемый объект недвижимости;
  • Договор, предоставляющий право эксплуатации жилплощади;
  • Номер расчетного счета, необходимый для перевода средств либо сберкнижка;
  • Проведенная оценка стоимости жилья;
  • Справка, выданная Росреестром, подтверждающая отсутствие обременений на жилье;
  • Справка, выданная ЖЭУ, свидетельствующая об отсутствии долга по коммунальным услугам.

Весь перечень документации может подсказать юрист, которому также под силу оформить и сам договор. Вероятно, в ходе согласования деталей, возникнет необходимость и в других документах.

Как оплачивать?

Как было упомянуто ранее, платежи по аренде и жилищные взносы оплачиваются раздельно.

В какой форме может происходить оплата:

  • С помощью наличных средств, с фиксацией фактов оплаты через расписку;
  • Через электронные или банковские платежи, с выдачей чека и обозначением цели, с которой переводятся средства;
  • Перечислением средств на специальный счет, который будет «заморожен» до момента, пока права на жилье не будут оформлены (к примеру, через банковский аккредитив).
Читайте так же:  Тсж что это такое, его плюсы и минусы

Арендные платежи и взносы за жилье желательно направлять разными траншами, обозначая цель совершения платежа. В таком случае, у продавца не появится возможности подмены платежей.

Договор аренды с правом выкупа квартиры: риски

Поскольку момент перехода права собственности на жилье происходит не с даты регистрации соглашения, а когда будет оплачена вся сумма, у сторон возникает определенный риск.

Риски, возникающие у продавца:

  • В случае существенного подорожания объекта недвижимости, им будет упущена выгода. Соглашение может быть заключено с условием рассрочки платежей на длительный период, вероятно, от 5 до 10 лет. За данный, довольно внушительной срок, жилые квадраты могут возрасти в цене на 15-20 процентов, сама же квартира останется той же (как она определена договором);
  • У покупателя может возникнуть желание использования арендованного жилья не в соответствии с его прямым целевым назначением, к примеру, с коммерческой целью или для сдачи в поднайм;
  • При систематическом росте платежей за коммунальные услуги и росте обязательных налоговых платежей, оплачиваемых за собственность, прибыль, получаемая от арендных оплат, может быть сведена к минимальной или вообще отсутствовать. Подобный риск, конечно, можно свести на нет, предусмотрев в условиях тарификацию взносов, с учетом текущей экономической ситуации.

У покупателя, в сравнении с продавцом, рисков не меньше:

  • На арендный период недвижимость все также будет относиться к собственности продавца, из этого следует, что у него есть право распоряжения ею: передавать в дар, продавать, указывать в завещании и прочее. У продавца есть право досрочного расторжения договора найма (конечно, не обойдется без штрафных санкций). Возвращать полученные средства он может отказаться, после чего вопрос нужно будет решать через суд;
  • У продавца есть возможность резкого повышения суммы, обозначенной в качестве платы за аренду и общей цены недвижимости, если такой момент оговорен условиями соглашения;
  • Есть риск того, что продавец умрет до выполнения последнего этапа соглашения о передачи жилья в пользу покупателя, и затем будет необходимо перезаключать такое же соглашение, но уже с наследниками. Также возникает вопрос с уже выплаченными взносами. К примеру, когда продавец потратил выплаченные ему средства, а наследниками они получены не были. В этом случае, наследники могут отказаться засчитывать эту сумму в новом договоре;
  • Жилье может быть арестовано или находится в залоге, в случае попустительства продавца, к примеру, при невнесении арендных платежей. Такую недвижимость могут забрать при объявлении продавца банкротом.

Оформление арендного соглашения с дальнейшим выкупом жилья, сопровождается множеством рискованных моментов, сама же договоренность, большей частью, основывается на доверии между сторонами.

Поэтому такие договора могут заключаться, только если стороны находятся между собой в родственной связи или являются хорошими знакомыми.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Аренда жилья с последующим выкупом

Что такое покупка жилья в аренду с выкупом, как заключаются такие сделки и какие этапы необходимо пройти желающим купить жилье в аренду с выкупом, рассказывает руководитель «Федерального бюро выкупа жилья» Николай Овчинников.

Сразу отмечу, считать аренду с выкупом по-настоящему инновационным механизмом не стоит. Гражданский кодекс РФ, регулирующий все вопросы аренды и найма недвижимости, предусматривает возможность передачи права собственности на объекты недвижимости не сразу, а после поэтапной выплаты всей его стоимости. Поэтому единичные сделки по аренде с выкупом на протяжении 15 лет уже фиксируются в нашей стране. При этом аренда с выкупом сегодня является нетиповой сделкой, с которой работать умеет лишь малая доля профессиональных участников рынка недвижимости.

В первом приближении сделка слабо отличается от стандартного найма жилья. В ней участвуют три стороны: собственник, покупатель и посредник в лице агентства недвижимости, ри е лтора или юриста, оказывающего сопутствующи е осуществлению сделки услуги. Стороны заключа ют договор , по условиям которого недвижимость переходит в собственность покупателя после внесения им полной с тоимости квартиры за оговоренный период. П окупател ь вносит платеж, который включает сумму в счет покупк и недвижимости и ежемесячн ую арендную плат у за пользование ей . Получается, что вы одновременно и покупает е, и арендует е жилье.

Все существенные условия сделки не заключены в строгие рамки, а регулируются на уровне договоренности собственника и покупателя. Поэтому а лгоритм покупки жилья в аренду с выкупом состоит из нескольких простых, но важных шагов.

Шаг 1. Определить приемлемые условия покупки

Отсутствие формализованных ограничений по условиям аренды с выкупом , с одной стороны , дает каждому вне зависимости от уровня доходов возможность найти подходящий вариант. Но с другой – может привести в состояние « сам не зна ю, чего хочу » . Необходимо четко оценить свои возможности, решить , какую сумму вы сможете выплачивать ежемесячно, какой объект вы хотите купить. От этого будут зависеть ключевые условия сделки: итоговая стоимость жилья, срок выкупа, величина выплаты, наличие или отсутствие первоначального взноса.

Шаг 2. Найти объект недвижимости

Можно осуществлять как самостоятельно, через знакомых или исследую ресурсы с объявлениями, так и с привлечением посредника – рие лтора или компании. К сожалению, аренда с выкупом – сделка нетиповая, поэтому и подобных предложений мало, но они есть.

Обращение к посредник ам для поиска подходящего жилья сопряжено с финансовыми затратами. Однако у посредников уже есть свои базы жилья , а поиск вариантов будет осуществлен не только по параметрам объекта , но уже с учетом приемлемых для вас условий покупки.

Например, в Федеральном бюро выкупа жилья сделка начинается с отправки электронной заявки на поиск объекта или записи на бесплатную консультацию к специалисту . На консультации , помимо общей информации , можно ознакомит ь ся с договором и получит ь подробные комментарии как о самой аренде с выкупом , так и возможных условиях сделки: какие выгоды можно получить, какие нюансы учтены в договоре, что необходимо делать в той или иной ситуации.

Шаг 3. Согласовать условия и подписать договор

Когда собственник и покупатель найдены, наступает самый важный этап – согласование условий сделки . Аренды с выкупом – процедура долгосрочная, и между сторонами могут возникнуть разногласия . Поэтому кажд ое значимое условие н еобходимо оговорить с учетом пожелания обеих сторон и найти приемлемое решение .

Читайте так же:  Правила заполнения заявления на налоговую льготу пенсионерам по имуществу

Гарантом успешного осуществления сделки выступает договор , заключить который можно самостоятельно либо обратившись з а помощью к профессионалу – юристу или агентству, оказывающ ему подобные услуги. Если между сторонами сделки уров е н ь доверия высокий (например, ее заключают близкие друзья или родственники ) , то можно обойтись без посредника. В остальных случаях лучше прибегнуть к услугам проф ессионала , оплатить его работу, но снизить риск невыгодн ой сделки к минимуму .

Шаг 4. Заключить сделку

Для покупателя этот этап очень прост. Нет необходимости собирать документы и справки, тратить время на посещение инстанци й, беспокоиться о кредитной истории, трудовом стаже, подтвержденном уровне доходов. Из документов нужен только паспорт.

Предполагаются определенные материальные вложения: оплат а госпо ш л ины (23 тысячи рублей), п лат а за перв ый месяц проживания, а также первоначальный взнос и залог , если он и предусмотрен ы условиям и сделки .

После заключения сделки вы сразу въезжает е в свою будущую квартиру и начинает е ей распоряжаться . Для успешного завершения сделки необходимо вносить выплаты до полного погашения всей суммы.

Чем грозит аренда оформленной на фирму квартиры с последующим выкупом?

– Собирались с мужем покупать квартиру в ипотеку, но начальник мужа (хороший друг) предложил взять квартиру на свою фирму: чтобы мы там жили и оплачивали ее как бы в аренду без процентов, а после того как мы оплатим полностью стоимость квартиры, он перепишет ее на нас. Подскажите, пожалуйста, как проводят такие сделки? И как подстраховывают себя, чтобы в итоге не остаться и без денег, и без квартиры?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Предложенная начальником схема имеет для Вас, как для конечного покупателя, ряд рисков. Во-первых, покупать недвижимость на фирму, которая ведет какую-то хозяйственную деятельность, я бы не рекомендовал, так как в деятельности фирмы всякое может произойти: иски покупателей, поставщиков, претензии налоговых органов, споры собственников и т. д. Как следствие – Вы рискуете остаться и без денег, и без квартиры. Во-вторых, «как бы аренда без процентов» звучит не как «покупка в рассрочку». Здесь необходимо четко понимать, как начальник фирмы хочет оформить данную сделку.

В Вашей ситуации для безопасности как Вас, так и начальника (который любезно идет на невиданную щедрость и соглашается дать Вам денег в долг без процентов на длительный срок) нужно обязательно соблюсти несколько условий: квартира оформляется на Ваше имя, с начальником или организацией подписывается договор займа и договор залога квартиры (в качестве обеспечительной меры по данному займу), который регистрируете в Росреестре. Далее Вы спокойно, согласно оговоренном графику и в оговоренные сроки, выплачиваете взятый заем и после его выплаты снимаете обременение и становитесь полноправным собственником квартиры.

[3]

Отвечает юрисконсульт офиса «Бабушкинское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Александр Лифшиц:

Соглашаясь на предложение начальника, Вы должны понимать, что в этом случае собственником квартиры будете не Вы, а некое юридическое лицо. И если к организации будут предъявлены претензии финансового характера, то эта квартира может перейти в собственность или получить обременение в пользу третьих лиц (кредиторов). Как это отразится на Ваших правах – предсказать сложно. Кроме того, может смениться руководство фирмы, придут новые люди, не являющиеся Вашими друзьями, которые могут попытаться изменить имеющиеся договоренности.

Если Вы считаете выгодным для себя согласиться с предложением начальника, то после приобретения квартиры на юридическое лицо рекомендуется провести одно из следующих действий.

  • Заключить с новым собственником договор найма (аренды) с правом выкупа, в котором будут прописаны все условия оплаты, и предусмотрено право Вашего проживания, а также условия последующей регистрации Вашего права собственности на квартиру. Указанный договор включает в себя одновременно условия договора найма и купли-продажи жилого помещения. Риском является то, что в настоящее время ни договор найма, ни договор купли-продажи не подлежат государственной регистрации, поэтому зафиксировать свои права в отношении квартиры в ЕГРН не представляется возможным. Так что есть вариант отчуждения квартиры собственником без Вашего согласия. А новый собственник может попытаться изменить условия договора или не исполнять его, что приведет к тому, что свои права Вам придется защищать в судебном порядке;
  • Заключить с новым собственником договор купли-продажи с рассрочкой платежа и зарегистрировать свое право собственности в ЕГРН. В этом случае Вы станете собственником квартиры, а фирма будет залогодержателем. Вашей обязанностью станет добросовестная оплата стоимости квартиры, в соответствии с условиями договора. В случае надлежащего выполнения условий договора никто не может изъять квартиру из Вашей собственности.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Наиболее подходящей для Вас формой договора в данном конкретном случае является договор финансовой аренды (лизинга).

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (фирма Вашего друга) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (Вами) имущество у определенного Вами продавца и предоставить это имущество арендатору (Вам) за плату во временное владение и пользование. При этом арендодатель (фирма Вашего друга) не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Иными словами, квартиру, в которой Вы будете проживать и деньги, за которую будете выплачивать, Вы выбираете самостоятельно.

Право собственности на данную квартиру к Вам перейдет после выплаты всех сумм, указанных в договоре лизинга. По этой причине к самим условиям договора Вам следует подойти весьма внимательно!

Особое внимание следует обратить на то, что при заключении договора лизинга (в отличие от договора ипотеки) Вы становитесь собственником имущества только после исполнения всех обязательств по договору, в связи с чем, безусловно, для защиты интересов Вам потребуются дополнительные гарантии.

Так, в случае, если вы с супругом хотите быть уверенными в получении данной квартиры, в том числе в случае возможного банкротства компании-арендодателя, я бы рекомендовала оформить и зарегистрировать залог имущества в вашу пользу на всю сумму исполненных вами обязательств либо предусмотреть постепенный переход к вам права собственности на объект недвижимости пропорционально оплаченным долям, не дожидаясь завершения договора финансовой аренды в полном объеме.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

В этой схеме слишком много подводных камней. А если с начальником мужа что-нибудь случится? Разведется с женой, жена отберет половину бизнеса, и фирму разорвут на части в судах, кто Вам отдаст квартиру? Или если фирма погрязнет в долгах и пойдет под банкротство, то квартира уйдет за бесценок кредиторам. Я не советую рисковать и оформлять квартиру на фирму. Проблемы будут даже если Вашему мужу предложат другую работу с зарплатой в два раза выше, и он захочет уйти: тогда из квартиры вас просто выставят. Или не отпустят.

Читайте так же:  Технический план дома

Ваш вариант – это оформить на фирму договор займа под 1–3% годовых (беспроцентно нельзя), на приобретение жилья (желательно без особых условий вечной работы за маленькую зарплату), купить квартиру на себя и наложить при покупке обременение в виде ипотеки в силу договора в пользу юридического лица. В этом случае, чтобы с фирмой ни случилось, должны Вы будете только то, что написано в договоре. Такие договоры в одностороннем порядке не поменять, независимо от условий, а договор аренды можно расторгнуть просто уведомлением.

А еще лучше – пойдите в банк и возьмите ипотечный кредит. Как показывает практика, долговые отношения сильно плохо сказываются на дружбе. Если Вы задумались о покупке квартиры в связи с возможным появлением ребенка, то Вы сможете сделать после его рождения рефинансирование ипотечного кредита по новой государственной программе субсидирования процентной ставки и будете платить по 6% годовых.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Оформление недвижимости на третье лицо – всегда высокорисковая сделка. В данной ситуации, например, существует вероятность признания компании банкротом. Лучше, если квартира будет оформлена сразу на Вашего мужа и заранее обговорено, как именно будут осуществляться займовые взаимоотношения и возврат денег. Например, можно оформить залог в пользу юридического лица, а по завершении выплаты денежных средств он будет снят.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Вам следует заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с фирмой, на которую оформлена квартира, и предусмотреть выплату стоимости квартиры в рассрочку, график платежей, последующий порядок ее переоформления.

Далее следует производить безналичные расчеты путем зачисления денег на счет, указанный в предварительном договоре. В случае внесения наличных денег, то есть без квитанций, Вам будет сложно доказать оплату. Для составления предварительного договора рекомендуем воспользоваться услугами нотариуса.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Видео (кликните для воспроизведения).

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Лизинг квартиры или аренда с правом выкупа?

Актуальность статьи: март 2019 г.

Иногда покупка недвижимости в обычной форме не предоставляется возможной, тогда альтернативой ипотеке становится лизинг жилья или аренда с последующим правом выкупа.

При выборе одного из этих способов покупки имущества не требуется одобрения банка, не нужно оформление страховки. Граждане, у которых нет возможности взять ипотечный кредит, приобретают недвижимость с помощью заключения подобных сделок.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Аренда жилья с правом выкупа

Процедура аренды с последующим выкупом происходит по следующей схеме:

  1. Заключение договора аренды, в который включено условие о выкупе по окончании срока;
  2. Ежемесячное внесение арендной платы, согласно установленному графику платежей;
  3. Оформление договора купли-продажи после завершения аренды.

Согласно статье 624 ГК РФ арендованная недвижимость при завершении срока действия договора и внесения всей суммы за жилье может перейти в собственность арендатора. Данное условие оговаривается в ранее заключенном арендном соглашении.

Договор аренды с правом выкупа содержит как элементы арендного соглашения, так и разделы из договора купли-продажи, обязательно заключается в письменной форме и регистрируется в Росреестре (ст. 609 ГК РФ).

Это связано с тем, что подобные сделки являются долгосрочными и заключаются на период от 3 и более лет.

Если вы хотите узнать, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как на это смотрят банки, советуем вам прочитать статью.

Договор найма с правом выкупа

Договор найма (аренды) с правом выкупа содержит следующие существенные условия:

  • Предмет договора. Указывается точный адрес сдаваемой недвижимости, ее технические характеристики: общая и жилая площадь, количество комнат и их размеры, месторасположение на этаже, этаж и т.д. В этом разделе следует указать наличие или отсутствие ремонта, степень износа сантехники.
  • Стороны сделки: ФИО и паспортные данные арендодателя и арендатора.
  • Размер арендной платы и сроки ее внесения.
  • Срок действия договора.
  • Ответственность сторон.
  • Стоимость жилья. Выкупная сумма рассчитывается экспертом. При этом учитывается кадастровая стоимость, экономические и рыночные условия на текущий период.
  • Момент передачи собственности из рук арендодателя в руки арендатора, сроки внесения остаточной стоимости. Оговаривается способ расчета с арендодателем.

Предлагаем вам образец договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа: Скачать.

Плюсы и минусы

Преимущества аренды с правом выкупа перед ипотечным кредитом заключаются в следующем:

  1. Не требуется предоставления документов, как при ипотеке (подтверждение зарплаты, наличие поручателей или залога).
  2. Не нужно оформлять страховку помещения.
  3. Нет начисления процентов.
  4. Налог на недвижимость платит арендодатель, т.к. она находится в его собственности.
  5. Предоставляется возможность проживания в снимаемой квартире.

Недостатком договора аренды с правом выкупа можно считать то, что в любой момент арендодатель может изменить условия сдачи в аренду: поменять размер ежемесячных платежей, расторгнуть договор по своей инициативе.

Квартира остается в собственности у арендодателя все время до внесения суммы выкупа арендатором. Если арендодатель решит предоставить сдаваемую им квартиру в залог, то он сможет это сделать, т.к. официально он является ее собственником. При этом арендатор, который не зарегистрирован в снимаемой им квартире, никак не сможет помешать залоговой сделке.

При заключении подобного соглашения арендатору следует просчитать итоговую стоимость квартиры, приобретаемой таким способом, и сравнить с ценами на рынке недвижимости.

Только если имеется выгода, стоит заключать сделку с последующим выкупом жилья.

Для безопасности своего положения лучше оформить временную регистрацию в снимаемой квартире.

При заключении договора стоит заверить его у нотариуса. Данные шаги смогут обезопасить арендатора от неправомерных действий собственника квартиры.

Договор аренды жилья с выкупом редко встречается на практике, т.к. такой тип соглашения не прописан четко в законах РФ. Поэтому обе стороны, заключающие сделку, подвергаются риску.

[1]

Например, при внезапной смерти арендодателя риску подвергается арендатор, т.к. наследники могут иметь другие планы на сдаваемую квартиру. Доверительные или родственные отношения между клиентами могут в данном случае свести к минимуму судебные разбирательства.

Читайте статью, незаконная сдача квартиры в аренду без уплаты налогов и чем это грозит владельцу, тут.

Особенности покупки квартиры в лизинг для физических лиц

Лизинг недвижимости похож на кредитную операцию по приобретению жилья с определенными преимуществами.

Читайте так же:  Требования к договору аренды земельного участка

При подписании лизингового договора получателю предоставляется жилье в долгосрочную аренду.

По истечении срока лизинга стоимость квартиры, как правило, полностью выплачена. Остается только переоформить документы о праве собственности.

[2]

Соглашение должно быть заключено между тремя сторонами: покупателем, лизинговой компанией и продавцом.

Первый договор купли-продажи заключается между компанией и собственником недвижимости, второй – между компанией и покупателем в виде долгосрочной аренды.

Схема приобретения квартиры в лизинг состоит в следующем:

  • Покупатель находит понравившееся ему жилье.
  • Лизинговая компания приобретает эту недвижимость у продавца.
  • Лизинговый посредник предоставляет квартиру по договору лизинга покупателю.
  • По окончании договора лизингополучатель сможет выкупить жилье по остаточной стоимости. Только после этого происходит оформление квартиры в собственность.

Возможно Вас заинтересует статья, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули, прочитать об этом можно здесь.

Основные разделы, которые включает договор лизинга:

  1. Сведения о предмете лизинга — недвижимости;
  2. Сроки договора;
  3. Стоимость сделки;
  4. Размер первичного взноса и схема дальнейших выплат;
  5. Возможная процедура расторжения сделки.

Данный документ следует заверить нотариально.

При заключении лизингового договора стоимость жилья фиксируется. Она остается неизменной на весь срок его действия, если другие условия не прописаны в соглашении.

Преимущества и недостатки

Лизинг имеет преимущество перед арендой – это более стабильное положение лизингополучателя. Не надо опасаться увеличения арендной платы или расторжения договора.

При этом недостатком при сравнении лизинга и аренды является обязательный первичный взнос и выплата процентов лизингополучателем.

Лизинг имеет ряд преимуществ для лизингополучателя перед ипотечным кредитованием:

  • Требуется меньшее количество документов для предоставления лизингодателю, которого интересуют реальные доходы лизингополучателя. Для заключения договора предоставляются в лизинговую компанию следующие документы: паспорт, ИНН, СНИЛС, трудовая книжка. Не нужно оформление страховок, что позволяет сэкономить средства.
  • Размер ставки по процентам в течение всего срока остается неизменным.
  • Налог на квартиру в лизинге ее покупатель не оплачивает, т.к. она находится на балансе у лизинговой компании.

Лизингодатель выдвигает определенные требования к своим клиентам:

  1. Ограничения в возрасте – от 21 до 60 лет;
  2. Гражданство России;
  3. Наличие положительной истории по кредитам;
  4. Залог при заключении договора на сумму более 15 млн. рублей.

Минусом лизинга является возможность оформления в собственность жилья только при полном погашении стоимости.

В квартире нельзя зарегистрироваться до ее приобретения.

Покупка жилья в лизинг имеет преимущество перед ипотекой, которое заключается в отсутствии предоставления большого количества требуемой документации. Это удобно тем лицам, которые по каким-либо причинам не могут взять кредит.

Только после тщательного анализа, расчетов и сравнения всех возможных способов приобретения недвижимости стоит заключать договор аренды квартиры с правом выкупа или брать недвижимость в лизинг.

Жилье в рассрочку: плюсы и минусы. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !

Пошаговая инструкция аренды квартиры с последующим выкупом: образец договора между физическими лицами, риски, плюсы и минусы

Альтернативой купле продаже с рассрочкой может стать аренда квартиры с последующим выкупом. Арендатор постепенно выплачивает стоимость жилья, которое в итоге переходит в его собственность. Сегодня рассмотрим подробнее особенности данного инструмента.

В чем суть процедуры

Оформление договора аренды квартиры с последующим выкупом – не совсем обычная сделка. Сущность следующая – гражданин снимает жилье, ежемесячно вносит плату, а в момент, определенный договором, вносит выкупную цену. Такая цена может как включаться в аренду, так и выплачиваться отдельно.

После внесения выкупной цены отношения по аренде заканчиваются, право собственности переходит к арендатору как в купле продаже. По сути, аренда с последующим выкупом – это синтез сделок аренды и купли продажи в рассрочку.

Важно! Заключить аренду с последующим выкупом можно в отношении любой квартиры. Ограничений насчет участников сделки также не предусмотрено.

Порядок действий

Общая схема взаимодействия сторон по съему с выкупом следующая:

  1. Стороны заключают договор аренды с последующим выкупом по правилам, предусмотренным для ДКП. Договор предусматривает определенный порядок расчета за квартиру.
  2. В течение установленного срока арендатор проживает в квартире и вносит установленные суммы.
  3. По окончании срока аренды квартира переходит в собственность арендатора. Вопросы выкупной цены при этом регулируются договором. Предложение о выкупе доли в квартире может поступить как от нанимателя, так и от хозяина жилья.
  4. Как и сделке купли продажи, права нового владельца регистрируется в Росреестре – уже после выкупа жилья.

После регистрации прав новый владелец становится полноправным собственником недвижимости, может ее продавать, покупать, закладывать и иным образом распоряжаться.

Ключевой момент всей процедуры – правильно составить соглашение. Именно от текста договора будет зависеть статус жилья и права участников сделки в его отношении.

Внимание! Аренда с правом выкупа квартиры – это очень редкий вид сделок. Рекомендаций и судебной практики по данной теме не так много.

Как заключить договор между физическими лицами

Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.

Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя. Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили специалисты местных органов власти.

Граждане же составляют договор самостоятельно с учетом индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность состоит в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную сложность для обывателей. Команда Ипотекаведа разработала универсальные рекомендации для заключения таких сделок, следуя которым каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.

Список документов

Для заключения аренды квартиры с последующим выкупом потребуется тот же пакет документов, что и для купли продажи:

  • паспорта участников сделки;
  • выписка из ЕГРН на квартиру;
  • технический паспорт;
  • согласие супругов на сделку;
  • справка о прописанных в квартире.

Справка о прописанных необходима для того, чтобы выявить граждан, имеющих право пользования жильем. Дополнительно арендатору нужно ознакомиться с документом-основанием, по которому арендодатель распоряжается квартирой.

Образец договора и существенные условия

Обратите внимание на существенные условия, которые обязательно должны быть в тексте. Если эти условия не прописать – контракт признают незаключенным. А если не будет условия о выкупной цене, то он превратится в обычное арендное соглашение.

Важно! Юридически будет заключен контракт найма жилья с последующим выкупом, а не аренды. Подробнее о найме жилья, его отличиях от аренды, видах и особенностях заключения мы писали здесь.

В тексте должны появиться следующие условия о дальнейшем выкупе:

  • ФИО участников. Обязательно, чтобы ФИО наймодателя совпадало с правообладателем квартиры по выписке из ЕГРН. Указывают также адрес и паспортные данные.
  • Полное описание квартиры с кадастровым номером, площадью, этажом и полным адресом.
  • Возможность выкупа нанимателем указанной квартиры. Без этого упоминания договор не будет иметь необходимой силы.
  • Выкупная цена квартиры и размер арендных платежей, а также порядок и сроки их оплаты. Прописывается твердо на весь срок аренды или с возможностью индексации.
  • Срок аренды.
  • Обязанность наймодателя по итогу договора передать квартиру в собственность нанимателя.
  • Обязанности сторон по ремонту, оплате коммунальных услуг и другим моментам.
Читайте так же:  Сколько стоит тату в россии и за границей

В соглашении могут быть предусмотрены и другие пункты, которые стороны сочтут необходимыми.

Загрузить и заполнить текст найма с последующим выкупом можно по этой ссылке.

Договор подписывается сторонами собственноручно. Удостоверять у нотариуса не требуется. Подписанный договор нужно сохранить на весь срок аренды – в момент внесения выкупной цены вступят в силу пункты о переходе собственности.

Особенности регистрации в Росреестре

Нужно учитывать как минимум два момента регистрации, которые характерны для аренды с последующим выкупом:

  • регистрация обременения из долгосрочного найма;
  • регистрация перехода права собственности к нанимателю после выкупа.

Регистрация обременения необходима, когда найм заключается на год и более. Для регистрации следует:

  1. Подготовить документы: 3 экземпляра договора, паспорта сторон, выписка из ЕГРН, чек об оплате госпошлины 2 000 рублей.
  2. Подойти в МФЦ на прием, где специалист поможет заполнить заявление. Подписать заявление, передать документы.
  3. Через 7-9 дней получить на руки выписку на квартиру с обременением, а также свой экземпляр договора.

Подробнее о регистрации найма мы писали в этой статье.

После выкупа квартиры необходимо зарегистрировать переход права на покупателя. Алгоритм и сумма госпошлины ровно та же, что и при регистрации обременения, а список документов шире:

  • тот же договор найма;
  • документы об оплате и акт приема-передачи квартиры по выкупу;
  • нотариальные согласия супругов;
  • выписку из ЕГРН на жилье;
  • госпошлина 2 000 рублей за регистрацию.

Иными словами, потребуется две регистрации – сначала обременение, а затем переход права. Если найм заключается менее, чем на год, регистрировать обременение не нужно.

Риски, плюсы и минусы

Аренда с последующим выкупом квартиры – это очень редкая сделка. Она не получила распространения по разным причинам:

  • участники вторичного рынка просто не знают о такой возможности;
  • хозяева квартир не спешат передавать свое жилье на выкуп, ведь оно приносит им стабильный и постоянный доход;
  • не всегда такая сделка экономически выгодна – привычнее заключить рассрочку или взять жилье в ипотеку.

Риски такой сделки значительные:

  • Наниматель рискует получить в итоге сделки квартиру с обременением. Весь срок аренды собственником квартиры является наймодатель. Теоретически он может совершать с жильем любые сделки, несмотря на обременение в виде жильцов. Если квартира будет арестована или заложена, то проблемы по снятию обременений перейдут на нового хозяина.
  • Если не указано право выкупа в договоре, то наниматель рискует лишиться возможности получить жилье в собственность. В глазах закона этот договор будет обычной арендой, а платежи не будут засчитаны в качестве выкупных.

Вместе с этим у сделки есть большие плюсы:

  • Никто не обязывает нанимателя обязательно выкупать жилье. Если он передумает, то заключать сделку его заставить нельзя.
  • Договор достаточно гибкий – если условия меняются, можно просто заключить дополнительное соглашение. Регистрировать или заверять у нотариуса новые условия не нужно.
  • Наймодатель не рискует жильем как при рассрочке – он передаст свое право только после внесения полной цены.
  • Первоначальный взнос, как по ипотеке, не требуется.

Переплата по договору

Если цена квартиры прописана твердо, а сам выкуп планируется в течение долгого времени, 10-15 лет, то с учетом инфляции такую квартиру можно даже приобрести дешевле, чем через привычные инструменты.

Внимание! Если в договоре индексация не прописана, то предусмотреть ее можно через дополнительное соглашение.

В любом случае необходимо оценивать конкретные условия по аренде с выкупом, сравнивая их с ипотечными. В этом может помочь наш ипотечный калькулятор.

Альтернативные варианты

Сегодня на рынке много более привычных инструментов, которые пользуются большой популярностью у населения.

При рассрочке право собственности переходит на покупателя сразу при заключении договора, а платежи вносятся в порядке, установленном контрактом. Рассрочка устанавливает обременение в пользу продавца до полной оплаты. Подробнее о рассрочке мы писали в этой статье.

Иными словами – ипотечная сделка, при которой покупатель рассчитывается с продавцом кредитными деньгами. На этом взаимоотношения с бывшим собственником заканчиваются, а покупатель в течение долгого времени выплачивает ипотеку избранному банку.

На нашем сайте вы можете ознакомиться подробнее с условиями ипотеки в Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, Газпромбанке, Райффайзен и в других банках, входящих в ТОП-50.

Залоговое жилье

Выкуп залогового жилья у продавца, банка или через аукцион у государства, а также через службу судебных приставов всегда сопровождается определенным риском. С другой стороны, такие квартиры можно купить намного дешевле их рыночной стоимости за счет обременения залогом.

Подробнее о купле продаже ипотечного жилья читайте по этой ссылке.

Аренда с последующим выкупом квартиры – редкий, но рабочий инструмент приобретения квартиры. Воспользоваться им можно, заключив договор в простой письменной форме с соблюдением ряда обозначенных выше условий. В целом такие сделки не представляют сложности.

Если у вас остались вопросы по теме статьи, задайте их дежурному специалисту в окно чата в правом нижнем углу экрана.

Команда Ипотекаведа будет благодарна вам за лайк и репост статьи!

Видео (кликните для воспроизведения).

Читайте также о том, как выкупить долю в квартире – в нашей следующей статье.

Источники


  1. Соколов, С.Я. Лекарственные растения / С.Я. Соколов, И.П. Замотаев. — М.: Vita, 1993. — 512 c.

  2. Вредители и болезни цветочно-декоративных растений; Наука — , 1987. — 592 c.

  3. Перевозченко, И. И. Лекарственные растения в современной медицине / И.И. Перевозченко. — М.: Знание, 1990. — 664 c.
  4. Аренда квартиры с правом выкупа
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here