Эскроу-счета застройщика новые правила долевого строительства

Важно и полезно по теме: "Эскроу-счета застройщика новые правила долевого строительства" от профессионалов просто и понятно. Дочитайте статью до конца - это решит все вопросы. Если все-таки остались какие-либо вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Росреестр напоминает о переходе с 1 июля 2019 года на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов

На новую схему долевого строительства жилья обязаны перейти все российские девелоперы.

Средства клиентов будут зачисляться на специальный банковский счет, и застройщики не смогут получить эти деньги до передачи квартир покупателям. При этом порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве с применением эскроу-счетов, а также перечень необходимых для получения госуслуги документов не поменялся.

Кроме того, уточняется, что:

если договор долевого участия в строительстве (ДДУ) с первым участником долевого строительства представлен на государственную регистрацию после 01.07.2019, то все ДДУ заключаются только с использованием счетов эскроу, открытых в уполномоченном банке;

если ДДУ в отношении объекта долевого строительства в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости), не введенном в эксплуатацию, представлен на государственную регистрацию после 01.07.2019 и заключен в отношении дома, который не соответствует установленным Правительством РФ критериям, такой ДДУ заключается только с использованием счетов эскроу, открытых в уполномоченном банке;

если ДДУ в отношении объекта долевого строительства в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости), не введенном в эксплуатацию, представлен на регистрацию после 01.07.2019 и заключен в отношении дома, который соответствует установленным Правительством РФ критериям, по договорам, предметом которых являются жилые помещения, уплачиваются отчисления в компенсационный фонд.

Эскроу-счета застройщика: новые правила долевого строительства

С 1 июля 2019 года в России переходят на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета.

Деньги дольщиков застройщик напрямую больше не получит, их разместят на специальных счетах в аккредитованных банках, а стройка будет идти за счет банковского проектного финансирования.

Как будут заключаться сделки

Принципиально схема покупки жилья через эскроу-счета не отличается от существовавшей ранее, когда после регистрации договора долевого участия в Росреестре дольщик вносил средства на счет девелопера, который мог пользоваться ими по своему усмотрению. Согласно поправкам в 214-ФЗ «О долевом строительстве…», с 1 июля 2019 года эта схема немного изменится.

Теперь при покупке жилья в новостройке дольщик сначала должен подписать договор долевого участия с девелопером. Потом это соглашение регистрируется в Росреестре. После этого банк, застройщик и дольщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в аккредитованной Центробанком кредитной организации, которая гарантирует сохранность средств. Теперь в договоре будет прописан порядок оплаты объекта и сроки раскрытия специального счета.

Если квартира покупается в ипотеку, деньги на счет эскроу переводит банк-кредитор. Как только нужная сумма от покупателя или банка-кредитора поступает на спецсчет, обязательства участника долевого строительства по оплате ДДУ считаются выполненными.

Антонина Друева, руководитель юридического департамента «Миэль-Новостройки»:

— Основное изменение в логистике денежных потоков — деньги дольщиков становятся доступны застройщику только после того, как дом достроен, введен в эксплуатацию, а квартиры переданы приобретателям. Если же застройщик нарушает условия договора, то деньги должны быть возвращены приобретателям жилья.

Что такое эскроу

Эскроу — депонирование средств до завершения возведения новостройки. В отличие от сберегательного, проценты на средства не начисляются, банк (агент эскроу) тоже не получает вознаграждения. По сути, покупатель (депонент) открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода дома в эксплуатацию (по проектной декларации) плюс шесть месяцев (такой срок отводится на передачу ключей).

Как оформить договор:

  1. Девелопер и покупатель заключают ДДУ, в котором указывается условие оплаты с использованием эскроу. После подписания договор регистрируется в Росреестре, эта процедура занимает до девяти дней.
  2. После официальной регистрации ДДУ дольщик, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор, и банк открывает эскроу-счет. Покупатель вносит деньги на свой счет одновременно или в указанный в договоре срок в безналичном порядке. Этот процесс займет около трех дней, если в договоре не указаны другие условия.

Таким образом, по новым правилам процедура оформления сделки через эскроу-счет занимает около двух недель. Дальше остается ждать, когда застройщик сдаст объект в эксплуатацию и передаст дольщику ключи. После сдачи дома банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.

Можно ли вернуть деньги со счета

Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении ДДУ. Для этого существует несколько условий:

  • застройщик признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство;
  • девелопер ликвидирован по решению суда;
  • компания передала квартиру в оговоренный срок.

Гарантии при банкротстве застройщика

Теперь в случае банкротства застройщика или других форс-мажоров покупатель не теряет деньги, так как они заморожены на эскроу-счете в уполномоченном банке. Дольщик вправе забрать средства со спецсчета и потратить их по своему усмотрению или оставить и потребовать передачи квартиры через суд, если дом построен. Как и сейчас, клиент может подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

— На текущий момент крупными застройщиками получено достаточное количество разрешений на строительство, что позволит вести процесс без ключевых изменений. Мелким, более слабым игрокам придется сложнее — у них недостаточно собственных средств для строительства объектов по новым правилам, а кредит они могут и не получить. Но, думаю, апокалиптичной картины для рынка ждать не стоит — крупные застройщики уже сейчас начинают предлагать желающим участвовать в бизнесе на условиях франшизы.

Если обанкротится банк

Средства на каждом счете эскроу застрахованы государством на сумму до 10 млн руб. Таким образом, подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах смогут вернуть полную сумму в случае банкротства банка, так как средняя стоимость жилья в России составляет около 3 млн руб.

Читайте так же:  Кто освобожден от уплаты за капремонт жилья

Право работать с эскроу-счетами получат не все банки. Правительство в мае 2019 года снизило требования к кредитному рейтингу кредитных организаций, благодаря этому список банков, которые могут работать с такими счетами, увеличился с 63 до 100.

Переход на проектное финансирование в большей степени защитит дольщиков в массовом сегменте. Покупатели квартир в сегменте бизнес-, премиум- и элитном окажутся менее защищенными, так как цена 1 кв. м в самых дорогих новостройках Москвы может превышать 2 млн руб. Страховая сумма в 10 млн руб. для большинства элитных квартир — всего 10–15% от их полной стоимости, подсчитали в компании Savills. Впрочем, по словам экспертов компании, гарантий у покупателей нет и сейчас, так что это не ухудшит их существующее положение.

Ряд застройщиков сможет строить по старым правилам

С 1 июля 2019 года не все новостройки будут продаваться через эскроу. Власти дали возможность девелоперам продавать по старой схеме, если строительная готовность объекта составляет не менее 30%, а количество заключенных ДДУ — не менее 10%. Для проектов комплексного развития территории достаточно 15%-ной готовности, а для системообразующих компаний (входят ПИК и ЛСР) — 6%-ной.

С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги дольщиков напрямую в 70–80% новостроек, возводимых сегодня в Москве. При этом, по оценкам компании «Бест-Новострой», в течение двух-трех лет больше половины застройщиков Москвы будут работать в уже реализуемых проектах по старым правилам.

Даромир Обуханич, генеральный директор ГК «МИЦ»:

— Девелоперу по-прежнему нужно будет продавать на более ранних стадиях, так как это позволит наполнять эскроу-счет. В зависимости от размера средств на нем по выбору компании будет снижаться ставка либо по проектному финансированию, либо по ипотеке для клиентов.

Как проконтролируют девелоперов

Поправки в законодательство о долевом строительстве ужесточили требования к застройщикам — нецелевое использование средств станет невозможно. Вся операционная деятельность застройщиков будет тщательно отслеживаться и проверяться уполномоченным банком. По сути, кредитная организация финансирует расходы девелопера по согласованному проекту бюджета строительства (за вычетом собственных средств застройщика).

Деньги девелопера (и всех других структур, которые участвуют в возведении объекта) будут находиться в одном банке на одном счету. Это позволит кредитору контролировать переводы на всех этапах. Застройщик должен предоставлять банку обоснования для перевода средств, а финансовая организация может отказать в проведении сомнительной операции.

Застройщики обязаны размещать информацию о компании и объектах строительства в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Это позволит сделать информацию о компании и объектах открытой, а документооборот — прозрачнее.

Видео: что поменяется на рынке строительства с 1 июля

Эскроу-счета застройщика: новые правила долевого строительства

Как застройщику работать со счетами эскроу

1 июля начнется заключительный этап реформы долевого строительства — застройщики перейдут на работу с счетами эскроу, как требует Федеральный закон № 214-ФЗ. Девелоперы не смогут строить жилье на деньги дольщиков, а будут кредитоваться в банках или вкладывать свои средства. Рассказываем, что такое счет эскроу, где и как открывать такие счета и можно ли пока работать по старой схеме.

В чем суть реформы долевого строительства

Реформа долевого строительства проходит в России с 1 июля 2017 года. Государство помогает дольщикам защитить их деньги, а застройщикам — упростить работу с контролирующими органами на всех этапах строительства. Застройщики публикуют информацию о себе и объектах строительства в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства, помогая сделать документооборот прозрачнее.

Главная часть реформы — государство запустило новый механизм финансирования строительства жилья. Раньше застройщики могли пользоваться деньгами дольщиков напрямую: деньги поступали сразу на расчетный счет девелопера. Такую схему работы пересмотрели из-за проблемы: если застройщик обанкротился, покупатели могли потерять свои деньги и квартиру.

Теперь девелоперы строят жилье на собственные и кредитные средства. Пока идет стройка, деньги дольщиков хранятся в банке — на счетах эскроу. Застройщик не сможет получить их, пока не введет объект в эксплуатацию. Так банки защищают дольщиков от банкротства строительной компании и недостроев.

С 1 июля 2019 года новая схема расчетов через счета эскроу станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве. Для девелоперов, которые уже работают с счетами эскроу, банк стал надежным источником финансирования. Темп стройки не зависит от продаж — банк кредитует их по заранее установленному графику.

Что такое счет эскроу

Это банковский счет, на котором деньги компании или физического лица блокируются до наступления определенных условий. В случае с долевым строительством — деньги на счет вносит покупатель, а застройщик получает их только после успешной сдачи дома в эксплуатацию. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.

Схему работы с счетами эскроу давно практикуют при строительстве жилья на Западе. В России это работает так:

  1. После получения разрешения на строительство застройщик открывает специальный расчетный счет в банке.
  2. Застройщик подписывает с покупателем жилья договор участия в долевом строительстве.
  3. Покупатель, банк и застройщик заключают трехсторонний договор счета эскроу.
  4. Банк открывает покупателю счет эскроу.
  5. Застройщик вместе с дольщиком регистрируют договор участия в долевом строительстве в Росреестре.
  6. Покупатель вносит деньги на свой счет эскроу.
  7. Банк хранит деньги до выполнения условий договора участия в долевом
  8. Застройщик сдает дом в эксплуатацию.
  9. Банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.
  10. Покупатель регистрирует собственность на квартиру в построенном доме.

Банк переведет деньги со счета эскроу покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора участия в долевом строительстве.

Заключать договор счета эскроу покупатель может сразу, как подпишет договор участия в долевом строительстве с застройщиком. Но перевести деньги на счет эскроу дольщик сможет только после регистрации ДДУ в Росреестре.

Читайте так же:  Стоимость земли на рублевке топ-10 земельных участков

В договоре счета эскроу прописывают основания передачи денег застройщику, цену и срок хранения средств на счете эскроу. Если застройщик к этому сроку выполнит условия договора участия в долевом строительстве, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Условия нарушены — банк вернет деньги дольщику.

Дольщик может вернуть деньги со счета эскроу и раньше установленного срока. Например, если строительство остановится, дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве в суде. После вступления в силу судебного акта о расторжении договора участия в долевом строительстве договор счета эскроу прекращается, денежные средства со счета эскроу подлежат возврату покупателю жилья.

[1]

Схема работы с счетами эскроу защитит и от банкротства банка. Деньги дольщиков страхует Агентство по страхованию вкладов, этого требует закон. Если лицензию банка отзовут, деньги возместит Агентство — выплатит сумму, равную стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Дальше застройщику и дольщику нужно заключить новый договор счета эскроу, но уже в другом банке.

Где и как открывать счета эскроу

Счет эскроу можно открыть в любом банке из перечня Центрального банка Российской Федерации. Банк России включает в перечень только банки, которые соответствуют критериям, установленным Правительством Российской Федерации. На 1 марта 2019 года таких банков 63, но каждый месяц список обновляется. Узнать актуальную информацию можно на официальном сайте Банка России.

Чтобы заключить договор счета эскроу с покупателем, банку нужен заключенный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В договоре участия в долевом строительстве должно быть указано, что расчеты по договору — через перечисление денег на счет эскроу в этом банке.

Рекомендуем сравнить условия нескольких банков из перечня и оценить свои возможности: если собираетесь строить на собственные средства без кредитования, заключать договоры счета эскроу можно с любым банком.

Если нужен кредит на строительство

По закону участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в банке, в котором застройщик получил финансирование строительства. После ввода дома в эксплуатацию деньгами с счетов эскроу банк погасит задолженность по кредитным договорам проектного финансирования.

Чтобы получить кредит на строительство, нужно собрать документы для конкретного банка. В двух соседних банках могут попросить разные пакеты документов — рекомендуем уточнить информацию перед визитом. Примерный список:

  • документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (участок переходит в залог банку);
  • проектная документация;
  • разрешение на строительство;
  • технические условия на электроэнергию, воду, канализацию, газ;
  • расчет экономической доходности проекта.

Как завершать проекты по старой схеме

Если строительство началось до 1 июля 2019 года, застройщики могут сдать объект без открытия счетов эскроу. Для этого проект должен соответствовать критериям готовности многоквартирного дома. Минстрой разработал критерии недавно — на момент написания статьи законопроект вынесен на общественное обсуждение, но кое-что уже известно.

[3]

Есть и частные — более мягкие — критерии для отдельных групп застройщиков. В некоторых случаях девелопер может завершать строительство по старой схеме, если дом достроен только на 15%. Вот когда это возможно:

  • Если начатые объекты строят в рамках комплексного освоения территории, в том числе стандартное жилье по заказу местных властей;
  • Если в рамках проекта девелопер сносит ветхое или аварийное жилье;
  • Если девелопер строит социальную инфраструктуру.

Если же застройщик занимается проблемным объектом — достраивает дома обманутых дольщиков — или включен в перечень системообразующих организаций, он вправе закончить строительство без счетов эскроу, если проект готов хотя бы на 6%. Однако второй критерий готовности для застройщиков остается неизменным: минимум 10% квартир в доме к 1 июля должны быть проданы.

Закон о переходе застройщиков на эскроу-счета вступил в силу

Москва. 1 июля. INTERFAX.RU — Пакет поправок в законодательство о долевом строительстве жилья, предусматривающий переход застройщиков на схему финансирования с применением эскроу-счетов, вступает в РФ в силу в понедельник.

Как сообщалось, президент страны Владимир Путин подписал соответствующий закон 25 декабря 2018 года, в тот же день он был опубликован.

Согласно документу, с 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки. Власти рассчитывают, что переход на проектное финансирование позволит исключить появление новых обманутых дольщиков.

Видео (кликните для воспроизведения).

При этом новые правила не должны «заморозить» ранее начавшиеся стройки.

Для этого определены критерии жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на схему финансирования с применением эскроу-счетов. Согласно постановлению правительства РФ, степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия в строительстве объекта должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.

Эскроу-счет — механизм, позволяющий размещать средства дольщиков на специальном счете в банке, на котором денежные средства будут храниться до завершения строительства объекта. Застройщики, использующие эскроу-счета для оплаты по договорам долевого участия, получат кредит банка, достаточный для завершения строительства, и будут освобождены от уплаты взносов в компенсационный фонд. К таким застройщикам предъявляются упрощенные требования, которые отражены в №214-ФЗ.

Эскроу-счета застройщика: новые правила долевого строительства

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Читайте так же:  Выплаты ветерану труда

Организация (общая система налогообложения) является застройщиком-инвестором, работающим в секторе строительства апартаментов по договору долевого участия.
Будет ли формироваться вознаграждение застройщика при переходе его на эскроу-счета?
Где в бухгалтерском учете будут отражаться денежные средства дольщиков на эскроу-счетах?
Каков порядок налогообложения у застройщика при привлечении средств дольщиков с использованием счетов эскроу?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В целях налогообложения прибыли и бухгалтерского учета выручка застройщика определяется исходя из стоимости объекта долевого строительства, указанной в договоре. В целях исчисления НДС по нежилым объектам налоговая база также определяется исходя из стоимости объекта.
При этом в целях налогообложения прибыли расходы на строительство уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.

Обоснование позиции:

Налог на прибыль

НДС

Бухгалтерский учет

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Горностаев Вячеслав

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Приняты грандиозные поправки в законодательство о долевом строительстве жилья

paulistano / Depositphotos.com

Для тех девелоперов, которые уже сейчас полным ходом строят и достраивают жилье, почти ничего не изменится, но банковский контроль за их счетами ужесточится. А вот застройщиков, которые только получают разрешение на строительство, наоборот, ждут большие изменения.

Во-первых, они должны выбрать наиболее подходящий для них формат работы – через эскроу-счета или через так называемое «проектное финансирование» (ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 214-ФЗ). Такой выбор разрешен только на ближайшие 12 месяцев: любой проект, в котором первый ДДУ будет подан на регистрацию в Росреестр через год, будет строиться, безальтернативно, только по схеме эскроу-счетов.

Проектное финансирование – это строжайший контроль банка за использованием денег со счета застройщика – тратить их можно исключительно на стройку, переводить их разрешается только после проверки «оправдательных» документов (ч. 1 ст. 18, ч. 1 ст. 18.2 Закона № 214-ФЗ). При этом застройщик, техзаказчик и генподрядчик должны открывать счета для расчетов по стройке в одном и том же банке; если у застройщика несколько разрешений на строительство – отдельный счет открывается для каждого из них (ч. 2.3, ч. 2.3-1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). Если застройщик «уходит» в другой банк (это его право), то и генподрядчик, и техзаказчик обязаны уйти вслед за застройщиком и перевести все деньги в новый банк.

Если предлагаемый застройщиком платеж не подтвержден актами, ТТН, счетами-фактурами и прочими документами, если превышает лимит расходов или лимит авансирования, или иным образом нарушает предписания Закона № 214-ФЗ, – банк обязан отказать в проведении операции по счету (ч. 2, ч. 8 ст. 18 Закона №214-ФЗ). Кстати, обналичить деньги можно только для выдачи зарплаты строителям.

Сделки застройщика в обход этих правил можно оспорить в суде – по иску Фонда защиты дольщиков и самих дольщиков или надзорного органа (ч. 9 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).

Если же застройщик предпочтет работать через эскроу-счета, то жить ему станет значительно проще: в таком случае ему не нужно будет даже платить взносы в Фонд защиты дольщиков, а уж тем более отчитываться перед банком, соблюдать нормативы финансовой устойчивости, иметь опыт строительства и необходимый запас собственных денег (ч. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ). Ему даже разрешено иметь долги и налоговые недоимки, а сверх того, – выдавать векселя и выпускать иные ценные бумаги (ч. 6 ст.15.4 Закона № 214-ФЗ).

Механизм работы счетов эскроу в «долевке» следующий. Дольщик заключает стандартный ДДУ с застройщиком, но с условием об эскроу-счете, регистрирует его в Росреестре и вносит в банк сумму в размере цены ДДУ (ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Но застройщик ни копейки из этих денег не получает: они целиком депонируются (то есть лежат нетронутыми) до самого конца строительства, а застройщик строит исключительно на свои или на заемные (ч. 2 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Кстати – гражданину, которого банк подозревает в отмывании денег или финансировании терроризма, банк вправе отказать в заключении договора счета эскроу, и он не сможет стать дольщиком в принципе (ч. 11 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Если стройка дома окончилась благополучно, то застройщик забирает себе весь пул средств на эскроу-счетах – но не раньше того, как построенный дом получит от стройнадзора разрешение на ввод в эксплуатацию и самый первый дольщик успешно зарегистрирует право собственности на свой объект в Ростреестре; кстати, это дополнительный бонус для дольщиков, потому что зачастую они не могут зарегистрировать право собственности на свою квартиру, хотя и живут в ней, – в Росреестре вдруг «выясняется», что застройщик не оформил кадастровые документы на дом.

Если застройщик обанкротится – дольщик вправе расторгнуть ДДУ и забрать свои деньги. Впрочем, для него сохранится и опция «войти» в банкротство застройщика и ждать достройки своего дома (ст. 201.12-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Если дольщик расторгает ДДУ (например, из-за просрочки застройщика), он опять-таки может забрать свои деньги (ч. 7 ст. 15.4 Закона №214-ФЗ).

А если обанкротится банк, то дольщик и застройщик просто перейдут в другой: эскроу-счета страхуются в системе страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Дополнительная защита для дольщиков: как эскроу-счета обезопасят покупателей

Прошлый 2018 год обернулся для строительного рынка существенными изменениями в отраслевом законодательстве: властями были внесены и одобрены предложения по переформатированию систем взаиморасчетов застройщиков с покупателями. Те самые загадочные для российского клиента эскроу-счета наделали много шума. SPbHomes простыми словами рассказывает о новых правилах.

Читайте так же:  Выписка из егрн документы для получения

Что это такое

Эскроу-счета (от англ. – escrow) – это специальный, не обязательно банковский, счет, который открывается организацией (эскроу-агентом) для учета денежных средств, имущества, документов, ценных бумаг до наступления или выполнения сторонами определенных обстоятельств.

На рынке недвижимости эскроу-агентом выступает банк, в котором открывается счет. Определенные обстоятельства в контексте «первички» – ввод дома в эксплуатацию. Продавец (застройщик) и покупатель выступают участниками сделки, а банк – третьей, регулирующей и контролирующей условия сделки, стороной. Именно кредитная организация будет следить за исполнением обязательств по договору: со стороны застройщика обязанностью является построить и сдать жилье, со стороны покупателя – выплатить полную стоимость объекта.

Поправки в действующее законодательство были внесены еще в 2018 году, однако вступили в силу они только с 1 июля 2019 года.

Как теперь происходит покупка

В целом для покупателя схема покупки недвижимости с открытием эскроу-счета мало отличается от привычной. Сначала необходимо выбрать квартиру, получить при необходимости одобрение на ипотеку, заключить ДДУ и дождаться регистрации договора в Росреестре. Только после этого на открытый эскроу-счет поступят деньги.

Теперь покупателю можно спокойно ждать ввода в эксплуатацию, выплачивать ипотеку, если она была и не переживать о сохранности денег – суммы, хранящиеся на эскроу и не превышающие 10 млн рублей, страхуются. Т.е., если случился форс-мажор и объект все-таки не был достроен, а девелопер обанкротился, то клиент со 100% гарантией сможет вернуть свои средства. Другими словами, до момента ввода в эксплуатацию дома, деньги принадлежат покупателю.

Что изменилось для застройщиков

Принципиально новая схема изменила только характер работы строительных компаний: теперь объекты должны возводиться либо на собственные средства девелопера, либо на средства, выданные компании банком.

Этот момент стал краеугольным камнем всей реформы: застройщики-гиганты, имеющие большие активы, смогут позволить себе обойтись без заемных средств, а вот компании поменьше, на счетах которых денег не так много, будут вынуждены обращаться в кредитные организации.

Схема для юридических лиц простая: строитель подает заявление в банк, предоставляет проект, финансовые документы и расчеты. Кредитная организация в свою очередь рассматривает и проверяет на чистоту весь пакет. Если потенциальная прибыль устраивает обе стороны, то банк выдает для строительства кредит. Маржа должна покрыть тело заема и проценты за его использование. Остаток же – это и есть заработок застройщика.

И вот здесь разгорелись споры. Стоимость строительных материалов растет из-за множества экономических факторов, проценты по кредиту немалые, банк получает право контролировать весь процесс, а риски никто не отменял. В будущем это приведет к поглощению небольших строительных компаний более крупными или же их окончательному уходу с рынка. Для покупателя, с одной стороны, это плюс, так как пугающая возможность попасть в список обманутых дольщиков стремится к нулю. С другой стороны, через некоторое время может сложиться ситуация, когда выбор застройщиков и проектов станет довольно маленьким – выживут сильнейшие, а, значит, впереди маячит очередной передел отрасли.

Как застройщик открывает счет

Для того, чтобы открыть эскроу-счет, необходимо:

  • Зарегистрировать ДДУ;
  • Подать заявление на открытие эскроу-счета по форме банка (делает застройщик);
  • Предоставить банку образцы подписей по форме банка (выполняют обе стороны);
  • Заключить трехсторонний договор на обслуживание эскроу-счета.

Важно помнить, что покупатель при всех этих операциях не должен уплачивать какие-либо комиссии, это делает застройщик.

После завершения стадии строительства и ввода дома в эксплуатацию, девелопер предоставляет банку все правоустанавливающие и подтверждающие документы банку, после чего открывается эскроу-счет и право на деньги переходит к застройщику.

Во время строительства покупатель имеет право получать выписки по эскроу-счету и следить за его состоянием.

Частые вопросы об использовании эскроу-счетов

Для покупателя поправки в законодательство стали серьезным защитным механизмом: теперь можно не переживать за свои кровные. Однако у покупателей обычно остается несколько логичных вопросов.

Во-первых, что делать, есть сумма сделки превышает 10 млн рублей? Неужели страхования не будет? В таком случае рекомендуется разделение суммы на несколько эскроу-счетов. Однако это возможно, если было приобретено несколько квартир: по каждой необходим отдельный счет. Так, клиент сможет избежать минимальных, но все же возможностей, потери средств. Если же стоимость одной квартиры больше 10 млн рублей, то в случае чего, вернут вам только 10 млн рублей. Оставшуюся же разницу можно попробовать взыскать с обанкротившегося застройщика в судебном порядке.

Во-вторых, что, если банк, в котором был открыт эскроу-счет, потеряет аккредитацию? На покупателя такие обстоятельства не будут оказывать влияния, необходимо будет перезаключить договор с другим банком.

И, в-третьих, а если я хочу взять ипотеку, но меня не устраивают условия банка, открывающего эскроу-счет? В таком случае можно взять кредит в одной организации, а открыть эскроу в другом. Аккредитация новостройки конкретным банком не обязывает покупателя брать ипотеку там же.

Преимущества и недостатки нововведений

В одном из прошлых материалов, мы рассказывали об ипотечном страховании и способах на нем сэкономить. При использовании эскроу-счетов покупатель не обязан выплачивать никаких дополнительных комиссий или страховок. Дополнительно обеспечить необходимо только собственный кредит, но никак не расходы девелопера.

Из неочевидных преимуществ стоит отметить возможное ускорение темпов строительства объектов: девелопер, получивший банковское финансирование, обязан выплачивать проценты за пользование денежными средствами, что в масштабах нескольких миллиардов – крупные потери для бизнеса. Ни один собственник не хочет такой участи для своего дела, поэтому, чем быстрее будет сдан дом, тем быстрее застройщик получит доступ к эскроу-счетам, и тем быстрее рассчитается с долгами.

По прогнозам, до конца 2019 года никаких резких скачков не предвидится, но «квадрат» подорожает на 3-5% в зависимости от класса и локации.

Из недостатков нужно упомянуть фактический рост цен на квартиры в новостройках. Проценты за банковские кредиты будут учитываться в стоимости жилья. По прогнозам, до конца 2019 года никаких резких скачков не предвидится, но «квадрат» подорожает на 3-5% в зависимости от класса и локации.

Читайте так же:  Ипотека на покупку дома с землей

По эскроу-счетам нельзя купить готовое жилье: рисков стать обманутым дольщиком у клиента нет, так как дом уже построен. Соответственно, необходимость в защите отпадает, и деньги перечисляются напрямую застройщику.

Для приверженцев консервативного подхода все еще остается возможность приобрести квартиры без эскроу-счетов: проекты, готовые на 1 июля 2019 года на 30% и более и распроданные на 10% и более, будут продолжать реализовываться по старым правилам с классической системой взаиморасчетов.

Защитят ли эскроу-счета покупателей квартир от недобросовестных застройщиков

Автор: Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 19 октября 2019. Время чтения 4 мин.

pixabay

Долевое строительство в России предусматривает обязательное использование эскроу-счетов для защиты интересов покупателей. Такие счета минимизируют риски для дольщиков, но не идентичны банковскому вкладу – проценты за долгосрочное хранение денег не начисляются.

Отвечает: Наталья Кемурджиан

При использовании эскроу-счета покупатель квартиры приносит деньги в банк, где они будут храниться. Кредитная организация пользуется ими бесплатно, то есть проценты он не получит. В случае проблем у застройщика покупатель получит внесенную сумму обратно, но ни рублем больше. При нынешней ситуации в экономике цены на жилье все время растут, и совершить аналогичную покупку он уже не сможет.

Банк будет выдавать застройщику деньги под проценты, причем чем больше принесут дольщики в банк, тем ниже процент по кредиту. В этом случае финансирование для застройщика будет более прогнозируемым, что означает более точное соблюдение сроков строительства. Но застройщик лишается бесплатного финансирования и попадает под тотальный контроль со стороны банка.

В выигрыше от этого будут только кредитные организации. Они получают бесплатные деньги, которые выдают под проценты застройщику. А если дольщик берет ипотеку, то банки получают еще и проценты от ипотеки. Деньги на эскроу-счетах застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов в пределах 10 млн рублей, поэтому, если лицензию у банка отзовут, покупатели дорогих квартир не смогут получить все деньги обратно.

Фото: mastersenaiper/ pixabay

В законодательстве еще очень много пробелов, и неясно, что будет происходить с недостроем в случае банкротства застройщика. Кто будет рассчитываться с банком за проектное финансирование? Отдаст ли банк в этом случае деньги? Если достраивает другой застройщик, как будет происходить финансирование? Пока вопросов по использованию эскроу-счетов больше, чем ответов.

Счета эскроу используют за рубежом в различных видах сделок. В России это понятие ввели в Гражданский кодекс совсем недавно, в середине 2014 г., а сейчас использовать счета эскроу обязательно при заключении договора долевого участия (ДДУ). Главное их преимущество для покупателя – минимизация рисков при прекращении строительства.

При такой схеме расчетов по каждому договору долевого участия банк открывает счет эскроу. Дольщик перечисляет на него средства по ДДУ после государственной регистрации договора. Строительная компания получит средства по ДДУ только после введения в эксплуатацию дома и оформления права собственности на одну квартиру.

Дольщик получает гарантию завершения строительства и постановки объекта на кадастровый учет. Законодатель также предусмотрел запрет на блокировку и арест счета в случае взыскания с покупателя или его банкротства. Если строительная компания не выполнит обязательства в срок, ему вернут средства. При такой схеме расчетов строителям будет невыгодно затягивать работу, наоборот, они будут заинтересованы как можно раньше закончить работы и получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Есть ряд недостатков и рисков при использовании эскроу-счетов:

  • Поскольку строительная компания не может пользоваться средствами покупателя, строить она будет за свои или кредитные средства. Это отразится на увеличении себестоимости работ, и цена квадратного метра вырастет.
  • Если строительная организация не выполнит обязательства, покупателю вернут только уплаченную по договору сумму. При этом средства на эскроу-счету могут находиться от несколько месяцев до нескольких лет – это зависит от того, на какой стадии строительства дольщик заключил ДДУ.

В этой ситуации возникают инфляционные риски, и на момент возврата денег участник, возможно, не купит такую же квартиру за эти деньги. Если же дольщик оплачивает ДДУ за счет кредитных средств (ипотеки), уплаченные проценты за этот период ему не вернут. Можно попытаться взыскать расходы за пользование кредитными средствами через суд, но добиться взыскания будет очень сложно.

  • Деньги, хранящиеся на счете эскроу, застрахованы Агентством по страхованию вкладов до 10 млн рублей на случай отзыва лицензии у кредитной организации. Список уполномоченных банков по открытию счетов эскроу есть на сайте ЦБ РФ, но организация, которую выбирает строительная компания, обычно и кредитует проект.

При внесении средств за объект дороже 10 млн р. нужно изучить рейтинг кредитной организации, ведь в случае отзыва у нее лицензии АСВ возместит дольщику не более 10 млн рублей.

Использование счетов эскроу защитит дольщиков от потери денег, так как недобросовестный застройщик не исчезнет с ними.

[2]

Видео (кликните для воспроизведения).

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Источники


  1. Небогатиков, Г. В. Практикум по акушерству, гинекологии и биотехнике размножения животных / Г.В. Небогатиков. — М.: Мир, 2005. — 272 c.

  2. Касперский Компьютерные вирусы: что такое и как с ними бороться / Касперский, Евгений. — М.: СК Пресс, 1998. — 288 c.

  3. . Юрин, Владимир Иммобилизованные клетки лекарственных растений / Владимир Юрин. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2014. — 136 c.
  4. Эскроу-счета застройщика новые правила долевого строительства
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here