Как оформить задаток за квартиру профессиональный взгляд

Важно и полезно по теме: "Как оформить задаток за квартиру профессиональный взгляд" от профессионалов просто и понятно. Дочитайте статью до конца - это решит все вопросы. Если все-таки остались какие-либо вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Как оформить задаток за квартиру: профессиональный взгляд

Автор: Александр. . Дата: 14 августа 2014. Время чтения 3 мин.

Егор Алексеевич решил продать свою роскошную «двушку», а Тимофей Аркадьевич готов её приобрести. 50 квадратных метров, раздельный санузел и евроремонт – чего ещё желать душе? Но вот беда: Егор Алексеевич хочет быть уверенным, что Тимофей Аркадьевич точно заберёт его недвижимость, а приобретатель, в свою очередь, желает убедиться в отсутствии других покупателей. Партнёры решают оформить задаток, но, учитывая, высокую стоимость жилья (а это – несколько миллионов рублей), обращаются к юристу: как сделать это правильно?

Что такое задаток?

Задаток – это денежная сумма, передаваемая одной стороной сделки другой в счёт исполнения своих обязательств (в нашем случае – приобретение недвижимости), что закреплено ч.1 ст.380 ГК РФ. Это не залог и не аванс, а самостоятельный способ выражения своих намерений.

Требования к оформлению задатка:

  1. Письменная форма. Данное правило закреплено ч.2 ст.380 ГК РФ и распространяется на все сделки. Договорённость фиксируется в виде соглашения, которое подписывают обе стороны.
  2. Правомочность субъектов.

Егор Алексеевич действительно должен быть собственником квартиры либо лицом, способным совершить сделку, а Тимофей Аркадьевич – готовым приобрести объект.

  • Учёт в общей сумме стоимости. Если в будущем договор будет подписан, то объём денежных средств, подлежащих уплате, снижается соразмерно задатку.
  • Сформировавшиеся намерения. Продавец с момента подписания соглашения должен прекратить дальнейшие поиски покупателей, равно как приобретатель недвижимости – поиски иных объектов.
  • Какая сумма задатка оптимальна?

    Законодательством данный вопрос не урегулирован, однако, учитывая значительный объём сделки, размер платежей должен составлять 1-2% от цены квартиры (в рыночном исчислении речь идёт о десятках тысяч рублей). Кроме того, Егор Алексеевич и Тимофей Аркадьевич могут остановиться на любой круглой сумме: к примеру, 50 или 100 тысяч рублей.

    Кому переходят деньги, если сделка срывается?

    Если реализация квартиры не состоится по вине продавца, то задаток в двойном размере возвращается покупателю на основании ч.2 ст.381 ГК РФ. Разумеется, для этого должна быть соблюдена письменная форма соглашения. В соответствии с той же нормой, если сделка срывается из-за покупателя, то задаток остаётся собственнику объекта.

    Как поступить, если покупатель частично исполняет свои обязанности?

    В случае если сделка не была доведена до конца по вине приобретателя имущества (к примеру, покупатель выплатил лишь часть стоимости объекта недвижимости), применяются последствия ч.2 ст.381 ГК РФ. Таким образом, сумма задатка не возвращается, а сам договор может быть расторгнут через суд в связи с его ненадлежащим исполнением.

    Что лучше – задаток или аванс?

    Несмотря на определённые сходства форм обеспечения обязательств, ответ на данный вопрос зависит от того, чью сторону сделки Вы представляете. Продавцу выгоднее получить задаток, так как при если приобретатель отказывается подписывать договор, собственник не обязан его возвращать. Для покупателя больше подходит аванс: если по каким-то причинам сделка не состоится, он в полном объёме возвращается к выдавшей стороне.

    Как оформить передачу задатка?

    Для этого существует несколько способов:

    1. Подписание предварительного договора. В соответствии со ст.429 ГК РФ, такая форма соглашения между субъектами допускается. Однако, согласно позиции ВАС, закреплённой в Постановлении от 19.01.2010 N 13331/09 и иных решений органа, задаток в этом случае необходимо расценивать как аванс, поэтому при несоблюдении обязательств последствия ч.2 ст.381 ГК РФ не применяются.
    2. Подписание основного договора. В тексте документа должен быть предусмотрен срок исполнения обязательств с обеих сторон, а также отдельное положение о задатке. Тем не менее, учитывая сложность сделки и необходимость сбора значительного объёма документов, этот способ – достаточно сложен.
    3. Подписание предварительного договора и соглашения о задатке. Оба документа помогут не только выразить намерения заключить сделку, но и грамотно оформить передачу денежных средств.
    4. Подписание соглашения о задатке. В этом случае денежные средства передаются под гарантию заключения договора в будущем, поэтому такая форма является наиболее простой и классической.

    Если Егор Алексеевич и Тимофей Аркадьевич решили оформить сделку купли-продажи квартиры и закрепить свои намерения документально, им необходимо подписать соглашение о задатке. Ни в коем случае не передавайте деньги под «честное слово», расписку, а также под видом долговых обязательств. Данные способы используют мошенники для обмана нерадивых граждан, и успехи просто ошеломительные. Соглашение о задатке также может сопровождаться предварительным договором либо основным договором, но это необязательно.

    [3]

    Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

    Получение задатка за квартиру

    Получение задатка за квартиру ответственный момент. Ведь задаток — это платеж который возвращается продавцом недвижимости в двойном размере. Конечно только в том случае, если он нарушил условия продажи.
    Разберемся подробнее.

    Содержание статьи подробное:

    Получение задатка за квартиру

    Брать ли задаток за квартиру или обойтись авансом? А может вовсе не брать денег до подписания договора купли-продажи?

    • Получение задатка за квартиру — это принятие на себя обязательства продать недвижимость в определенные сроки и за определенные деньги. Поэтому нужно тщательно и заранее обдумать эти условия. Иначе возврата задатка в двойном размере не избежать.
    • Получение задатка за квартиру — означает «привязку» покупателя к вашему объекту недвижимости и это хорошо, ведь покупателей сейчас мало.
      Даже если он передумает покупать — у вас есть законное право деньги, полученные в качестве задатка, оставить у себя.
      То есть издержки, связанные с подготовкой к сделке будут застрахованы.
      Ведь очень часто бывает, что средства, полученные от покупателя вашей квартиры, передаются продавцом в качестве задатка за новую покупку.

    Оформление получения задатка за квартиру

    Очень часто продавец не берет задаток у покупателя, потому что не знает как его правильно оформить. А обращаться к юристу накладно. Ведь составление трех необходимых документов стоит несколько тысяч рублей.

    Чтобы это не было для вас проблемой — воспользуйтесь сервисом «Конструктор договоров». С его помощью очень легко, а самое главное без юридических ошибок, и всего за 290 рублей можно получить сразу три документа, оформляющих задаток:

    • предварительный договор купли-продажи
    • соглашение о задатке
    • форму расписки для заполнения от руки

    Ознакомьтесь с инструкцией и попробуйте бесплатно.

    Получение задатка за квартиру. Размер задатка

    Как правило задаток составляет около 5% от стоимости недвижимости. Но его размер не регламентируется законом и поэтому определяется по договоренности сторон сделки.

    Иногда, если продавцу нужна крупная сумма денег, например на погашение ипотечного кредита, часть полученных средств оформляется как задаток, а другая — как аванс.

    При передачи большой суммы денег можно зарегистрировать в Росреестре обременение в пользу покупателя, тогда продавец не сможет продать квартиру третьему лицу.

    Задаток при покупке квартиры потерять легко!

    Задаток при покупке квартиры — это надежный юридический документ, являющийся средством обеспечения выполнения договорных условий по купле-продаже .
    Договоренности между сторонами сделки о цене за недвижимость, способах оплаты, сроках подготовки документов для Росреестра, дате подписания основного договора купли-продажи- прописываются в предварительном договоре.
    А задаток обеспечивает их выполнение.
    Та сторона сделки, которая нарушит договоренности потеряет сумму равную размеру задатка.

    Читайте так же:  Почему в россии отменили снилс

    Статья обновлена 14 .01.2018 г

    Содержание статьи подробное:

    Задаток при покупке квартиры

    Задаток при покупке квартиры легко потерять! А вернуть нелегко .

    -Может лучше не давать совсем?

    -Лучше научиться правильно оформить задаток при покупке квартиры!

    Нужно ли давать задаток?

    Да и еще раз да! При условии, что вы определились с выбором.

    Ведь сделка купли-продажи квартиры требует подготовки:

    • Снятие с регистрационного учета проживающих
    • Получение разрешения на продажу от Органа опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний, ограниченно или полностью недееспособный.Разрешение опеки на продажу квартиры
    • Получение отказа от преимущественного права покупки другим собственником, если продается доля в праве ( комната в коммунальной квартире или доля в квартире/доме). Продажа комнаты в коммунальной квартире
    • Оплата долгов по коммунальным платежам
    • Получение выписки из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений.
    • Согласия на продажу от супруга, если это совместно нажитое имущество. Согласие супруга на продажу недвижимости
    • Рассмотрение документов на квартиру банком, если вы покупаете объект за счет ипотечных средств

    Все эти мероприятия, в зависимости от обстоятельств, могут занимать от одной до нескольких недель.

    На это время, нужно обязательно скрепить договоренности между Продавцом и Покупателем письменным договором и передачей задатка.

    Если этого не произойдет, где уверенность, что Продавец не откажет в продаже! Но чаще всего он просто повышает цену.
    Ведь если вы даже без задатка ждете подготовки документов — значит вы «на крючке».

    Размер задатка

    Как правило задаток равен 5-10% от стоимости квартиры и определяется по договоренности сторон.

    Поскольку задаток он будет обязан вернуть в двойном размере, нужно правильно определить его сумму.

    • С одной стороны — двойной размер больно ударит Продавца по карману.
    • С другой стороны — ни когда нельзя исключать ситуацию, что Продавец откажется его возвращать вообще и Вам придется обращаться в суд. А решения суда исполняются плохо и долго.

    Разумный размер задатка определяется ценой на квартиру. Если двойной размер задатка легко компенсируется ценой, которую даст другой покупатель, то это не задаток вовсе!

    И он не скрепляет договоренность совершить куплю-продажу!

    Задаток при покупке квартиры. Правильное оформление

    Еще очень важным моментом является правильное оформление задатка.

    Оформление задатка требует составления трех документов:

    Адаптированные шаблоны и построчные комментарии можно получить здесь

    Задаток при покупке квартиры. Возвращение задатка

    • Если Продавец нарушил сроки выхода на сделку — не собрал во-время пакет документов, не выписал из квартиры домочадцев, квартира оказалась в аресте или просто передумал продавать он должен вернуть задаток в двойном размере в указанный в Соглашении срок.
    • Если Продавец нее идет на контакт — пишите ему предложение об урегулировании ситуации в досудебном порядке, отправляйте почтой с уведомлением о вручении. Вручайте лично, в присутствии свидетелей. В случае отказа — составляйте об этом Акт.
    • Обращайтесь в суд. Если Вы оформили передачу Задатка по вышеуказанному алгоритму суд удовлетворит Ваш иск.

    Часто бывает, что Продавец передал задаток за покупаемую квартиру и его потерял, то есть не выполнил условия по предварительному договору во встречной сделке, ему трудно вернуть Вам денежные средства.

    Подходите к ситуации по-человечески, но не позволяйте собой манипулировать.

    Вы не должны платить за чужие ошибки.

    Как оформить возвращение задатка?

    • При обоюдном соглашении сторон можно просто взаимно уничтожить все подписанные ранее документы.
    • Составить дополнительное соглашение о расторжении Предварительного договора купли-продажи и Соглашения о задатке

    Всегда, прежде чем передать задаток «изучите» Продавца и его жизненную ситуацию. Ведь желающих поживиться чужими деньгами немало.

    Всегда рада разъяснить . Автор

    Разъяснение других сложных моментов

    Добавить комментарий Отменить ответ

    Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

    Приветствие автора материалов сайта

    Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

    Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
    Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
    Ни одна из моих сделок не была оспорена.

    Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

    На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

    Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

    Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

    Сайт работает с августа 2015 года.
    Его уже посетили более 3 600 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
    Спасибо.

    Информер посещаемости от Livelnternet находится внизу страницы и вы можете посмотреть сколько людей, одновременно с вами, находятся на сайте.

    Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

    Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

    Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

    На вопросы односложно отвечаю в комментариях.

    Развернутую консультацию по алгоритму сделки и регистрации права можно заказать.

    Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

    Чтобы подтвердить серьезность намерений, нужно перечислить продавцу квартиры предоплату. Казалось бы, ничего сложного: оформили расписку, отдали деньги и все. Но на самом деле здесь полно нюансов — не зная их, можно потерять деньги, нервы и время. Причем, не только покупателю, но и продавцу.

    Разберемся, как правильно вносить и принимать аванс, что предпринять, если возникли проблемы, и как делать не надо.

    Что такое аванс и задаток и чем они отличаются?

    Юридически, аванс — это предоплата

    В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может. Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения. Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.

    Задаток — это определенное обязательство

    Понятие задатка четко прописано в гражданском кодексе. Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.

    Читайте так же:  Разрешение земельных споров с соседями о границах участков

    С задатком может быть три ситуации:

    1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают

    2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают

    3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере

    Скачать образец договора задатка »

    Какие риски есть для продавца и покупателя при внесении «аванса»?

    Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.

    Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

    Что сделано неправильно?

    Соглашение об «авансе» не дает практически никаких гарантий по сделке. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать договор задатка, внесения обеспечительного платежа или предварительный договор купли-продажи.

    Еще я слышал о обеспечительном платеже. Это что?

    Это сравнительно новый способ обеспечения исполнения обязательств, его включили в гражданский кодекс в 2015 году. Обеспечительный платеж похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания.

    Обеспечительный платеж используют не так давно и пока редко. А зря. Это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон.

    Ого, столько вариантов. Что все-таки выбрать?

    Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

    Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий.

    Не смотрите на название договора. Оно может быть практически каким угодно. Например, в заголовке будет слово «аванс», а в содержании явно прописаны условия, как для задатка. Главное — суть.

    Что должно быть в договоре?

    Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:

    Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».

    Что сделано неправильно?

    Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Конечно, если бы все стороны изначально обсудили такую ситуацию и включили соответсвующий пункт в договоры, то проблемы бы скорее всего не возникло. Но даже без такого пункта, по закону «аванс» нужно вернуть. Олесе нужно настаивать на своем и, если деньги не отдадут — обращаться в суд.

    Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?

    Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него или закажите сами выписку из ЕГРН. Проверьте есть ли к собственнику вопросы у судебных приставов . Можно еще зайти на сайт суда по месту нахождения квартиры или прописки продавца и узнать, не является ли квартира объектом спора или продавец ответчиком по каким-то искам. Всю эту информацию и другие подробности о выбранной недвижимости и собственнике можно узнать, заказав проверку юридической чистоты квартиры.

    Сколько вносить?

    В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.

    Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

    Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

    [1]

    Что сделано неправильно?

    Василиса понадеялась на грамотно составленный предварительный договор и внесла слишком большой задаток. Да, такое соглашение дает юридические гарантии и даже в некоторых случаях позволяет через суд обязать собственника продать недвижимость. Но от непорядочности оно не защитит. Чтобы не ввязываться в тяжбы, лучше настаивать на небольшом задатке.

    Как оформить расписку?

    Чтобы подтвердить передачу денег, нужно обязательно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно! Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

    В расписке должны быть:

    [2]

    • Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, серия, номер, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации
    • Сумма предоплаты
    • Обязательно должно быть написано, что деньги передаются по договору
    • Дата
    • Подпись продавца, такая же, как в паспорте

    Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре.

    Скачать образец расписки »

    Предложенные образцы являются типовыми формами и могут не учитывать нюансы конкретной ситуации. Внимательно заполняйте предложенные пункты и, при необходимости, изменяйте или добавляйте условия, соответствующие вашим интересам.

    Помните, что оформление сделок с недвижимостью — это комплексный процесс, и подписание необходимых документов является в нем лишь одним из этапов, который сам по себе не может гарантировать безопасности сделки на 100%.

    Что делать, если предоплату не отдают?

    Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

    Почти в 100% случаев, если все сделано правильно и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

    Внесение аванса или задатка требует понимания юридических нюансов и внимательности. Если вы ведете дела самостоятельно, без помощи риелтора или юриста, то нужно быть максимально въедливым, предусмотрительным и настойчивым. Не устраивает что-то в договоре или чего-то не хватает — меняйте его!

    Читайте так же:  Как правильно оформить дтп чтобы получить страховку

    Если же вы не готовы упорно отстаивать свои интересы, лучше нанять специалиста для проведения сделки. Такое сопровождение стоит от 20 до 50 тысяч рублей.

    Как оформить предоплату за недвижимость: образец договора задатка и расписки

    Если продавец и покупатель договорились о сделке купли-продажи квартиры, предоплата за нее может быть внесена в виде задатка.

    Зачем нужен договор задатка?

    Подписывая соглашение о задатке, продавец обязуется не продавать квартиру никому и ожидать сделки с покупателем. Задаток засчитывается в оплату полной стоимости жилья. Покупатель не сможет въехать в квартиру до полного расчета с продавцом.

    С задатком может быть три ситуации:

    1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают

    2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают

    3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере

    Скачать образец договора задатка

    Важно не перепутать договор задатка с авансом. Аванс, в отличие от задатка, не дает никаких гарантий — стороны могут свободно расторгнуть сделку, вернув сумму покупателю.

    Как правильно оформить расписку о получении денег?

    После подписания договора задатка продавцу необходимо написать расписку о получении денег. Пишите от руки: это поможет в случае судебных разбирательств — подпись подделать легко, а почерк сложно.

    Скачать образец расписки

    Предложенные образцы являются типовыми формами и могут не учитывать нюансы конкретной ситуации. Внимательно заполняйте предложенные пункты и, при необходимости, изменяйте или добавляйте условия, соответствующие вашим интересам.

    Помните, что оформление сделок с недвижимостью — это комплексный процесс, и подписание необходимых документов является в нем лишь одним из этапов, который сам по себе не может гарантировать безопасности сделки на 100%.

    Как правильно оформить договор аванса при купле-продаже квартиры

    Договор аванса является обязательным документом при покупке/продаже квартиры. Сделки по купле-продаже недвижимости совершаются каждый день, причем в большом количестве. Весь процесс по переходу права собственности «из рук в руки» чаще всего совершается с помощью риэлторов и агентств недвижимости. Сопровождение ими сделки – это, как правило, удобно и надежно.

    Но все-таки далеко не все договора по купле-продаже квартир заключаются с поддержкой агентства, и поэтому обычному продавцу (как и покупателю) необходимо знать все этапы этого процесса, подводные камни и нюансы. Да и если рядом находится риэлтор, всегда полезно почитать все подписываемые документы. Одним из важных нюансов при продаже квартиры выступает предоплата за нее. Далее мы подробно поговорим о том, как правильно оформить аванс при продаже или покупке квартиры.

    Если дело дошло до предоплаты за жилье, то это значит, что вопрос о купле-продаже практически решен: продавец нашел своего покупателя. Долгие поиски этого покупателя, включая бесконечные объявления, звонки, просмотры, увенчались успехом, и совсем скоро объект недвижимости перейдет в другие руки. Предоплата за квартиру говорит о намерениях сторон в ближайшем будущем заключить договор купли-продажи. И теперь закономерно встает вопрос – какую форму предоплаты предпочесть продавцу? Ведь существует две формы: аванс и задаток.

    Что выбрать в качестве предварительной оплаты при продаже: аванс или задаток?

    Этот вопрос – краеугольный камень во взаимоотношениях продавца и покупателя, поскольку сами понятия несут в себе довольно серьезные отличия по ответственности сторон.

    Задаток – это сумма, вносимая в качестве предоплаты за квартиру, заключающая в себе жесткие финансовые обязательства для сторон, в случае, если одна из них откажется от сделки, практически не зависимо от причин (за исключением уж совсем форс-мажорных). Момент выплаты задатка регулируется законодательством достаточно четко: при отказе от выполнения условий договора задатка, его размер остается у «пострадавшей» стороны. Таким образом, если в отказ пошел покупатель, то сумма задатка остается у продавца, если же собственник передумал продавать объект, то он возвращает задаток покупателю, да еще выплачивает ему второй размер задатка, в качестве компенсации за причиненные неудобства.

    Что касается аванса – то это принципиально другая форма предоплаты. Он законодательно никак не регулируется, и в большинстве своем никакой финансовой ответственности при срыве сделки не несет. Аванс определяет лишь взаимоотношения сторон по оплате квартиры, и никаких других нагрузок в себе не заключает. Фактически, это только оплата за жилье, и если продавец передумает продавать объект недвижимости, то он просто-напросто возвращает аванс потенциальному покупателю и все. Таким образом, аванс – это более выгодная форма оплаты за квартиру для продавца, нежели задаток. Хотя, если продавец абсолютно точно уверен в намерении продать свое имущество, именно по той цене, которая оговорена с покупателем, и его все устраивает, то можно соглашаться и на задаток.

    Договор аванса: основные моменты и хитрости

    Если для расчета выбран аванс, то необходимо заключить договор именно об авансе за квартиру. Что же в нем предусмотреть?

    ​Договор аванса изначально не слишком гуманно относится к покупателю, но таковы законы рынка. В отличие от задатка, в этом договоре можно предусмотреть какие угодно пункты по возврату аванса в случае не совершения сделки. Наибольшее распространение получила такая форма договора, которая заключает в себе штрафные санкции для покупателя в «случае чего», и абсолютно освобождает продавца от какой-либо ответственности.

    В договоре для безопасности продавца прописывается, что если отказ от сделки исходит от владельца квартиры, то он просто возвращает полученный аванс покупателю, и все. Покупатель не теряет при этом денежные средства, но лишается потраченного времени. Поэтому этот вопрос остается лишь на совести продавца. А вот для покупателя гибридный договор аванса представляет ловушку, поскольку, как правило, там есть пункт о штрафных санкциях, по которым при отказе от приобретения объекта, покупатель лишается своей предоплаты в большинстве случаев. Конечно, наряду с этим пунктом обязательно включают внушительный перечень уважительных причин по отказу покупателя. И если такая причина произошла, то аванс продавец обязан вернуть. К уважительным причинам можно отнести ситуации, о которых покупатель не знал до совершения сделки – например, не включение детей в список при приватизации, участие недееспособных лиц и некоторый ряд других.

    Если договор аванса подписывается с участием риэлтора, то в него обязательно включается эта третья сторона, ведь если он будет заключен между покупателем и продавцом, то агент может остаться без комиссионного вознаграждения. Поэтому аванс, как правило, берет себе риэлтор, но в некоторых случаях и продавец.

    Заключая договор об авансе, продавец должен предусмотреть в нем все эти важные пункты, которые обезопасят его в дальнейшем от отказа покупателя и дадут возможность довольно свободно отказать от сделки, в случае каких-либо причин.

    Следует помнить и о том, что договор аванса должен содержать в себе все значительные и существенные условия, которые будут отражены в основном документе купли-продажи квартиры. В этот список относят: точные данные и характеристики объекта (включая поименование технического паспорта), окончательную и уже неизменную сумму продажи, перечень выполнения обязательств, касающихся квартиры (такие как выписка, получение ипотеки и тому подобных причин, которые мешают переводу собственности из одних рук в другие одномоментно), сроки заключения основного договора, расходы по сделки, условия по взаиморасчетам и т.д. Договор аванса должен урегулировать все спорные вопросы, которые могут возникнуть между сторонами.

    Читайте так же:  Что из себя представляет платежная система мир

    Но заключение договора об авансе иногда касается не только непосредственно участников сделки. Бывает, что в их взаимоотношениях участвует негласно третья сторона – банк. Это происходит в том случае, если покупатель берет ипотеку. И тогда у банка могут быть свои претензии по этому поводу. Конечно, стоит отметить, что чаще всего кредитные учреждения подстраиваются под законы рынка, но не всегда это происходит безоговорочно. Поэтому в некоторых случаях банк будет против заключения договора об авансе. И тогда решать, иметь ли дело с этим конкретным покупателем или нет, исключительно продавцу.

    Регистрировать ли договор аванса у нотариуса?

    Договор аванса можно не регистрировать у нотариуса, но для подстраховки это сделать необходимо. Стоит это достаточно недорого, да и затраты на нотариуса логично оплачивает покупатель, поэтому расходов для продавца – никаких. Договор, заверенный у нотариуса, это уже не просто бумажка. Нотариус кстати поможет решить спорные вопросы, возникшие между сторонами, пропишет пункты грамотно, а также он будет являться свидетелем передачи суммы аванса, что также немаловажно. Кстати, обеспечить сторонних свидетелей при подписании договора и выплаты предоплаты покупателем, необходимо в любом случае.

    Какую сумму аванса взять с покупателя?

    Размер аванса законодательно никак не урегулирован и никаких рекомендаций по этому поводу нет. Все зависит непосредственно от возможностей покупателя и от требований продавца. Сумма аванса представляет собой круглую сумму и может составлять как 30 тысяч рублей, так и 5 % от полной стоимости квартиры. Главное, чтобы эта сумма была такого размера, с которым покупатель не захочет расстаться, а значит и от сделки не откажется.

    Если продается квартира эконом варианта, то стоит предположить, что ее покупатели – люди, не имеющие в доступе свободные денежные средства, и, скорее всего, покупка осуществляется на средства от продажи предыдущего жилья. А значит, что и 30 тысяч для них достаточно большие деньги. А, например, на квартиры элитного класса, аванс чаще всего составляет 5-10 %, поскольку у людей, их приобретающих, такие средства находятся в свободном обороте.

    Следует учесть и нужды продавца. Если он продает объект недвижимости с целью дальнейшего приобретения жилья, аванс ему необходим, чтобы передать его, в свою очередь, для покупки новой квартиры, и здесь сумма для продавца уже имеет большое значение.

    Но, в общем и целом, не стоит стремиться получить непомерно большой аванс за продаваемую жилплощадь, ведь общая сумма продажи все равно перейдет продавцу, только несколько позднее. С другой стороны, запросив большую предоплату, продавец может напугать потенциального клиента, который подумает о мошенничестве и желании скрыться с его деньгами безвозвратно.

    Соглашение о задатке при покупке квартиры

    При возмездном отчуждении недвижимости Продавец и Покупатель могут заключить не только основной договор купли-продажи, но и дополнительный договор, несущий гарантийную функцию, – это Соглашение о задатке. Благодаря данному документу стороны подтверждают свои намерения в отношении конкретной квартиры. Как же правильно составить Соглашение о задатке, и что следует делать с ним далее?

    Подробнее о задатке: суть и назначение

    Задаток представляет собой только часть от стоимости жилья. Эта часть выражается в денежном эквиваленте и уплачивается Покупателем до заключения основного договора купли-продажи. Получается, что Покупатель заранее вносит некоторую сумму в счет будущей сделки. Как правило, задаток передается одним участником сделки другому участнику после составления предварительного договора купли-продажи квартиры.

    Порядок внесения задатка регулируется ст. 380 ГК РФ. Здесь указывается, что, вне зависимости от конечной суммы задатка, стороны должны составить соответствующее Соглашение о его уплате. Соглашение о задатке выполняет сразу 3 основных функции:

    1. Обеспечительная функция. И Продавец, и Покупатель выражают реальную готовность довести сделку до конца. После получения задатка Продавец как бы «бронирует» жилье именно для Покупателя, обязуясь не продавать и не предлагать квартиру 3-им лицам. Однако Покупатель получает возможность въехать в квартиру и начать пользоваться ею только после того, как будут произведены все расчеты и зарегистрирован переход права собственности в Росреестре.
    2. Платежная функция. Сумма задатка засчитывается в общую стоимость приобретаемого имущества. Это может быть как фиксированное денежное значение, установленное Продавцом и устраивающее Покупателя (например, 700 тыс. рублей), так и определенный процент от исходной стоимости всей квартиры (обычно – от 5% до 10%).
    3. Страхующая функция. Подробно раскрывается в п. 2 ст. 381 ГК РФ.

    Разница между задатком и авансом

    Помимо задатка существует и другой вариант предварительного платежа – аванс. В отличие от задатка, аванс не несет в себе ни гарантирующей, ни страхующей функции.

    Если после внесения аванса Продавец передумает проводить сделку с Покупателем, то он должен будет просто возвратить Покупателю сумму аванса (но не в 2-кратном размере, как это было бы с задатком). Возвращение аванса от Продавца Покупателю происходит и в том случае, если сделка срывается по вине последнего (например, он находит более выгодное предложение, отказывается от приобретения квартиры как таковой и пр.). В случае с задатком Продавец был бы вправе оставить всю сумму предварительного платежа у себя, однако в случае с авансом он не имеет такой возможности.

    Внесение аванса необязательно должно подтверждаться специальным письменным соглашением (и, напротив, при внесении задатка такой документ требуется всегда). Например, стороны могут договориться о составлении простой расписки, где будет указываться размер предварительного платежа. Сами участники сделки могут быть уверены в том, что проводят процедуру с задатком, однако по факту это будет аванс. Как же сделать так, чтобы с юридической точки зрения предварительный денежный платеж рассматривался именно как задаток, а не аванс?

    Как правильно составить договор задатка при покупке квартиры

    Если стороны хотят провести сделку с задатком, то им понадобится составить письменное Соглашение о задатке при покупке квартиры. Этот документ обретает полную юридическую силу с момента его подписания обеими сторонами. Соглашение необязательно заверять у нотариуса, хотя при желании участники сделки могут прибегнуть к этой услуге. Денежные средства могут быть уплачены в тот же момент, когда происходит заключение и подписание Соглашения, а могут быть уплачены после (зависит от того, какую конкретную дату выберут стороны).

    В тексте Соглашения должно быть однозначно отражено, что вносимый платеж выступает именно задатком, а не авансом. Соглашение о задатке также не должно содержать ошибок формального и/или содержательного характера. Для удобства можно использовать типовой бланк документа в печатном формате. Сюда понадобится включить следующие сведения:

    Образец договора, соглашения о задатке при покупке квартиры между физическими лицами 2019

    Образцом Соглашения о задатке может выступать нижеприведенный документ, составленный сторонами в связи с возмездным отчуждением квартиры.

    Порядок действий: что нужно сделать до, во время и после внесения задатка

    Покупателю необходимо подойти к процедуре внесения задатка крайне внимательно, ведь именно он передает другой стороне свои денежные средства.

    До внесения задатка

    Сначала Покупателю понадобится обезопасить себя от возможных происков мошенников и увериться в том, что Продавец не исчезнет после получения задатка. Для этого необходимо:

    Читайте так же:  Как посчитать свет по показаниям счетчика
    Действие Разъяснение

    Проверить документацию на отчуждаемое жилое помещение.

    Продавец должен предоставить Покупателю:

    • выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности;
    • выписку об отсутствии ограничений и обременений недвижимости;
    • технический паспорт на квартиру;
    • справку из паспортного стола об отсутствии в квартире прописанных и/или временно выписанных лиц;
    • другие документы, которыми обычно дополняется типовой договор купли-продажи квартиры.

    Получить от супруга/супруги Продавца письменное и нотариально заверенное разрешение на продажу недвижимости.

    Если Продавец находится в браке, то он должен предоставить Покупателю письменное согласие от своего партнера на осуществление сделки. Формально квартира может быть продана и без такого согласия, однако это будет считаться правонарушением. Такая сделка может быть оспорена обманутым или не проинформированным супругом в 3-летний срок после перехода права собственности.

    Проверить квартиру на наличие ограничений и обременений, не позволяющих свободно владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением

    Обычно сведения об ограничениях и обременениях содержатся в выписке из ЕГРН. Однако обременением можно также считать наличие в квартире зарегистрированных и проживающих лиц. Информацию о них Продавец может получить только в паспортном столе, взяв выписку из домовой книги.

    Если после проверки документов Покупатель обнаружит, что на квартиру наложены ограничительные и запретительные меры, ему понадобится попросить Продавца устранить все обременения. После этого Продавец должен будет предъявить обновленные бумаги, подтвердив факт снятия ограничений и обременений. Не нужно передавать деньги в качестве задатка до этого момента, иначе велик риск получить во владение квартиру со все еще действующими обременениями.

    То же самое относится и к прописанным жильцам, – обязательство по их выписке нужно возложить на Продавца до внесения задатка и до подписания основного договора купли-продажи. Если Продавец отказывается сделать это или не хочет предоставлять обновленную справку из паспортного стола, любое взаимодействие с ним следует прекратить.

    Проверить факт оплаты коммунальных платежей.

    До внесения задатка Покупателю необходимо внимательно ознакомится с квитанциями об оплате коммунальных услуг как минимум за последний год. Фактически такие задолженности не влияют на переход права собственности, т.е. они могут иметься, но предупреждать о них специально никто не будет. Так что здесь Покупателю понадобится обезопасить себя самостоятельно.

    Внесение задатка и составление Расписки о получении денег

    Если после предварительной проверки документации и первичного осмотра жилого помещения у Покупателя не возникает сомнений и нареканий, он может заключать с Продавцом Соглашение о задатке. После этого производится непосредственная передача денежных средств.

    Сумма, передаваемая наличными, должна быть тщательно пересчитана (желательно – в присутствии свидетелей). По возможности сторонам следует проверить подлинность купюр в банковском учреждении, ведь задаток даже в самом минимальном размере (например, 5% от стоимости квартиры) представляет собой значительную сумму денег.

    Документ составляется Продавцом, а Покупатель просто подписывает его и расшифровывает свои инициалы. Расписку рекомендуется не печатать на принтере, а именно писать от руки черной или синей шариковой ручкой на листе формата А4. В случае возможных судебных разбирательств анализ почерка позволит подтвердить, что Продавец составлял ее лично и по своей воле. Расписку о получении денег необходимо составлять в оригинальных экземплярах по количеству сторон, участвующих в сделке.

    В Расписке о получении денег частично дублируется информация из Соглашения о задатке. Здесь указываются:

    • место и дата составления документа;
    • ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания участников сделки;
    • ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания свидетелей (если привлекаются);
    • положение о том, что передаваемые деньги выступают именно задатком, а не авансом;
    • сумма задатка, до этого указываемая в Соглашении (цифрами и прописью);
    • подписи участников сделки с расшифровками.

    После внесения задатка

    После передачи и получения задатка стороны возвращаются к обыкновенной процедуре купли-продажи квартиры. Они:

    • подписывают основной договор в срок, указанный в Соглашении о задатке;
    • проводят окончательные расчеты;
    • переходят к заключительному этапу – перерегистрации права собственности в Росреестре и актуализации сведений в базе данных ЕГРН.

    Можно ли расторгнуть Соглашение о задатке

    Соглашение о задатке может быть расторгнуто либо Продавцом, либо Покупателем, либо обеими сторонами вместе. Основаниями для этого могут служить:

    1. Обнаружение в квартире серьезных неустранимых недостатков.
    2. Передача Продавцом Покупателю такой квартиры, которая существенно отличается от заявленного описания, и т.д.

    Как возвращается задаток: досудебное и судебное урегулирование

    Порядок возвращения задатка необходимо обговорить заранее. Легко и просто ситуация разрешается тогда, когда обязательства не исполняет либо Покупатель, либо обе стороны вместе (по обоюдному соглашению и решению прервать сделку). В первом случае Продавец просто оставляет задаток у себя. Во втором случае платеж возвращается Покупателю в том же размере, в котором изначально был им уплачен.

    Если же условия Соглашения и/или предварительного договора купли-продажи нарушает Продавец, все оказывается несколько сложнее. Он должен не только вернуть полную сумму задатка, но и уплатить сверх нее точно такую же сумму. На практике Продавцы часто отказываются исполнять данное обязательство.

    Судопроизводство осуществляется в стандартном формате. Для удовлетворения своих требований Истцу понадобится документально подтвердить факт вины Ответчика в неисполнении обязательств по предварительному договору купли-продажи и Соглашению о задатке.

    В некоторых ситуациях Покупатель не сможет надеяться на возвращение задатка. Часто такое происходит, когда в процедуру купли-продажи квартиры вмешиваются риэлторские фирмы. Например, агент по недвижимости может предложить Покупателю внести задаток еще до того момента, когда будет найдено реальное предложение, составлен предварительный договор купли-продажи и оформлено Соглашение о задатке.

    Подобный порядок действий в корне неверен, ведь здесь «задаток» не несет своих обеспечительных, гарантирующих и страхующих функций. Чаще всего риэлторы берут такие «предварительные платежи» в качестве собственных вознаграждений и не передают их Продавцам квартир. В результате получается, что при срыве сделки Покупатель может не получить назад заранее внесенные средства.

    Чтобы такого не происходило, передавать задаток необходимо либо лично Продавцу, либо его Доверенному представителю, действующему на основании нотариально заверенной доверенности. Риэлтор, курирующий процесс купли-продажи, не должен выступать посредником в данном юридическом мероприятии.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

    Источники


    1. Самылина, И. А. Атлас лекарственных растений и сырья / И.А. Самылина, А.А. Сорокина. — М.: КМК, Авторская академия, 2008. — 320 c.

    2. Внеклассная работа по биологии. 3-8 классы. — М.: Учитель, 2004. — 160 c.

    3. Ковалева, Е. С. Комнатные растения и модели ухода за ними / Е.С. Ковалева. — Москва: РГГУ, 2013. — 912 c.
    4. Шестаков, А.К. Женьшень и другие лекарственные растения / А.К. Шестаков, М.Г. Киреенко. — М.: Мн: Ураджай; Издание 2-е, перераб. и доп., 1977. — 978 c.
    5. Как оформить задаток за квартиру профессиональный взгляд
      Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here