Как снизить кадастровую стоимость земельного участка как это сделать самому

Важно и полезно по теме: "Как снизить кадастровую стоимость земельного участка как это сделать самому" от профессионалов просто и понятно. Дочитайте статью до конца - это решит все вопросы. Если все-таки остались какие-либо вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка путем смены вида разрешенного использования

Управляющий партнер Правового бюро «Тимофеев и партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Кадастровая стоимость земли является важной составляющей, которая влияет на расчет налога на имущество юридических лиц. Во многих случаях кадастровую стоимость можно снизить путем оспаривания в специальной комиссии или в суде. Порой это позволяет уменьшить платежи по налогу на имущество в несколько раз.

Одним из важнейших факторов, которые определяют размер кадастровой стоимости участка земли, является вид его разрешенного использования (далее – ВРИ). Также непосредственно от ВРИ зависят возможности использования, находящегося в собственности или аренде участка. Например, какую хозяйственную деятельность можно вести, какие здание и постройки разрешено возводить на его территории.

Основные положения, касающиеся разрешенного использования земельных участков, содержатся в п. 2 ст. 7 Земельного кодекса.Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Эта норма соответствует одному из принципов земельного законодательства, закрепленному в подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ о делении земель по целевому назначению, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.Смысл данного принципа заключается в следующем: целевое назначение земель определяется их принадлежностью к той или иной категории, а разрешенное использование – дополнительный элемент, из которого складывается правовой режим земельного участка.

  • ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне;
  • изменение одного ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Поэтому разрешенное использование может быть установлено или изменено только в соответствии с установленными правилами землепользования и застройки функциональной зоны.

В настоящее время порядок проведения зонирования территорий определяет Градостроительный кодекс. Для каждой территории устанавливается градостроительный регламент, определяющий правовой режим земельных участков и всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки – п. 9 ст. 1, п. 2, п. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ.

Связь разрешенного использования с кадастровой стоимостью

Базовым документом, устанавливающим связь между разрешенным использованием и кадастровой стоимостью, являются Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Данные Методические указания устанавливают 17 видов разрешенного использования земельных участков. Величина кадастровой стоимости земельного участка зависит от значений удельных показателей, которые определяются для каждого из видов разрешенного использования.

Во время проведения государственной кадастровой оценки земельные участки разделяют на административно-территориальные единицы. Исходя из размеров и специфики в данных территориальных единицах выделяются кадастровые кварталы.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется умножением удельного показателя кадастровой стоимости (утвержденный для данного ВРИ, применительно к кадастровому кварталу, где расположен участок) на его площадь. Если для участка установлено несколько ВРИ, то в расчете кадастровой стоимости используется удельный показатель с наибольшим значением.

Таким образом, кадастровая стоимость участка складывается из трех составляющих:

  • вида разрешенного использования земельного участка (по данным Росреестра);
  • удельного показателя кадастровой стоимости, применительно к кадастровому кварталу;
  • площади участка.

ВРИ земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления и подчинено определенным правилам. В случаях, когда на земельном участке расположены законно возведенные объекты недвижимости, ВРИ должно соответствовать их функциональному назначению. Оно определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию. Пример: в техпаспорте находящегося на земельном участке здания в качестве назначения указывается «офис», то его будут относить к группе № 7 – «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». Если же на нем расположены одновременно офисные и производственные помещения, то участку может быть присвоено сразу два ВРИ: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «для размещения производственных и административных зданий».

В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, принимается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы на основании заявления собственника земельного участка, содержащего кадастровый номер соответствующего земельного участка, при условии внесения данным лицом платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка (ч. 1 ст. 12.1 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве»). Решение об изменении ВРИ земельного участка принимается уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы на основании градостроительного плана земельного участка в течение 45 рабочих дней со дня поступления заявления собственника земельного участка.

Имеет ли смысл изменять ВРИ для целей снижения кадастровой стоимости?

Логика проведения государственной кадастровой оценки и определения удельных показателей кадастровой стоимости свидетельствует о том, что наибольшие удельные показатели устанавливаются для земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства коммерческого назначения. Снизить кадастровую стоимость подобных участков возможно только изменив ВРИ. А для его смены необходимо переменить функциональное назначение находящихся на участке зданий.

Мероприятия по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения осуществляются Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Госинспекция) (п. 1.2 Порядка).

Часто подобные мероприятия проводятся для выявления таких видов недвижимого имущества, как торговые, деловые центры и просто нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются таким образом (пункт 1.3 Порядка).

Читайте так же:  Список документов для оформления субсидии на квартиру

Фактическим использованием здания (строения, сооружения) и нежилого помещения, предусматривающих размещение объектов, указанных в п. 1.3 Порядка, признается использование не менее 20% общей площади указанного здания (строения, сооружения), нежилого помещения для размещения офисов и (или) торговых объектов, и (или) объектов общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания (п. 1.5 Порядка).

В качестве иллюстрации влияния снижения ВРИ на величину кадастровой стоимости можно привести следующий пример. При рассмотрении одного из дел возник спор о величине кадастровой стоимости в разрезе ВРИ земельного участка, который был предоставлен юридическому лицу под размещение автостоянки автомобильного транспорта. При проведении государственной кадастровой оценки указанный земельный участок был отнесен к виду разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», поскольку владельцем земельного участка оказывались услуги по платному размещению на нем автомобильного транспорта. Предоставление суду аргументированной позиции о том, что содержание разрешенного использования: «земельные участки, предназначенные для хранения автотранспортных средств для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» в части «личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» применимо только к автотранспортным средствам, а не к самому земельному участку позволило более чем в два раза снизить кадастровую стоимость.

Как снизить кадастровую стоимость земли самостоятельно?

Главная » Земля » Как снизить кадастровую стоимость земли самостоятельно?

[2]

Обязанность физических лиц, предпринимателей и юридических лиц оплачивать земельный налог в размере 0,3% от стоимости земли по кадастровому реестру после 2015 года сильно увеличила затраты на обслуживание земли, так как реестровая стоимость была приравнена к значениям рыночной, что в разы увеличило суммы платежей.

Как можно уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Знайте, что каждую пятилетку осуществляется проверка земельных наделов в рамках конкретного земельного массива по плану, который утверждается администрацией населенного пункта, где проводится такая проверка.

Орган административной власти по месту расположения земельного надела формирует особую комиссию, которая в течение полугода после осуществления проверки готовит материал для составления итогового отчета.

Проведите указанные ниже по тексту мероприятия в течение этого периода, так как координирование цен на земельные участки допускается именно в эти 6 месяцев:

  • Наведите справки о месте и времени проведения ревизионного контроля со стороны администрации, чтобы иметь представление о дате проверки участка;
  • Отслеживайте информацию из открытых источников о том, как именно проходит переоценка земель после проверок;
  • Сравните данные после проверки с данными по стоимости земли в текущем варианте оценки;
  • Если обнаружите большую разницу в кадастровой стоимости, то напишите заявление в Росреестр для получения кадастровой выписки по указанному участку с новым значением кадастровой стоимости земельного участка;
  • На имя начальника кадастровой службы отправьте заявление с требованием провести проверку на соответствие данных, чтобы исключить ошибку.

Далее, подъезжайте в органы Росреестра с заявлением, кадастровой выпиской, которую заранее заказали в этой структуре, паспортом и свидетельством о праве собственности на землю, подаете документы.

Подаете заявление на исправление ошибки, так как при таком варианте с заявителя не взимается пошлина, а рассматривают в Росреестре такой документ в течение 10 – 15 суток.

После установленного срока для рассмотрения заявления отправляется письмо с результатом проверки данных запроса уполномоченным органом, при этом проверьте наличие печати регистрирующего органа, наличие подписи начальника отделения, принявшего заявление к рассмотрению.

Чаще всего получите согласие на внесение исправлений в документацию в отношении кадастровой стоимости земельного участка, так как такую процедуру проводят в случае подтверждения вины со стороны комиссии или регистрирующего органа.

Но пока идет период формирования отчетов о результате деятельности комиссии, все подобные заявления стараются рассмотреть положительно. В период формирования отчетов комиссии стоит отправить такое же заявление, если стоимость участков в проверяемом земельном массиве увеличивается на 30 и больше процентов.

Если описанный выше вариант не подходит по каким-либо причинам, попробуйте самостоятельно уменьшить размер кадастровой стоимости участка земли.

Как найти на карте участок по кадастровому номеру?

Где найти карту градостроительного зонирования, читайте тут.

Изучите пошаговые действия для достижения указанного результата:

Кто может уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Правом начать процесс оспаривания установленной кадастровой стоимости обладают строго определенные лица:

  • Владельцы земельных участков;
  • Граждане, арендующие земельные наделы;
  • Граждане или юридические лица, обладающие исключительным правом приватизировать определенные объекты недвижимости.

Инициировать проверку и процедуру переоценки стоимости земли могут органы власти федерального и местного значения.

Когда можно уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Если применяете земельный участок с целью извлечения прибыли, то внимательно следите за тем, когда комиссия, сформированная государственными органами, проводит некорректную оценку земельного надела, использует ложные данные для расчета кадастровой стоимости земли в конкретном земельном массиве, не берет в расчет уникальность территории, устанавливая сильно завышенную стоимость земли по сравнению с рыночной стоимостью.

Используя такие участки, тратите больше, чем получается заработать на земле, поэтому уменьшайте кадастровую стоимость земли по возможности:

  • Если земельный надел не используется по первичному целевому назначению;
  • Если надел земли разделен между несколькими владельцами и собственник надела владеет и распоряжается меньшей из всех долей;
  • Если слой почвы был поврежден по объективным причинам, не зависящим от владельца земли.

Уясните для себя, что переоценку земельных участков можно проводить редко, но постоянно следите за новостями на государственных порталах, где есть информация из Росреестра, как только появится возможность снизить кадастровую стоимость земли в конкретном земельном массиве, сразу приступайте к сбору информации и оценке ситуации.

Если реестровая стоимость земли изменена по итогу деятельности комиссии, а владелец участка не согласен с новыми расценками, то подавайте запрос в Росреестр о пересмотре в сторону уменьшения кадастровой стоимости земельного надела, в сложных случаях обращайтесь в судебный орган по месту расположения земельного участка.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка через суд

Подаете документы на пересмотр кадастровой стоимости земли в Росреестр один раз, если получаете отказ в изменении расценок, то следующее заявление с этой же доказательной базой направляете в судебные инстанции городского, областного или федерального уровня.

Обязательно направьте в суд вместе с заявлением письменный отказ кадастровых органов провести переоценку стоимости земли в пользу заявителя. Суд назначит проведение экспертиз, рассмотрит все представленные доказательства и вынесет решение.

Читайте так же:  5 волнующих вопросов и ответов о взносах на капитальный ремонт дома

Делая вывод, поймите, что понижение кадастровой стоимости земельного массива проводится один раз в течение 2 – 5 лет, поэтому нет гарантии того, что земельный массив снова не окажется в списке плановой переоценки. С другой стороны, потратив средства и силы на переоценку земли, возможно, получится несколько десятилетий оплачивать земельный налог на основании заниженной кадастровой стоимости.

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка

В связи с тем, что в настоящее время российское законодательство предусматривает исчисление налоговой базы земельным участкам, исходя из кадастровой стоимости, наибольшую актуальность вызывает вопрос определения кадастровой стоимости.

К сожалению, зачастую кадастровая стоимость земельных участков на территории не только Краснодарского края, но и Российской Федерации завышенная.

Это связано с тем, что определение этой стоимости осуществляется массовым методом. При использовании массового метода, зачастую кадастровая оценка является завышенной.

Это вызвано тем, что невозможно определить конкретные характеристики конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, у собственников земельных участков возникают вопросы о возможности снижения данной оценки.

Снизить данную стоимость можно двумя путями: досудебный порядок, так называемая комиссия по рассмотрению споров, и судебный порядок, непосредственно в суде.

Закон об оценочной деятельности Российской Федерации предусматривает обязательное обращение в данную комиссию юридических лиц, то есть это будет являться досудебным порядком.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка по кадастровому номеру, читайте тут.

Для физических лиц данная процедура не обязательна. Они могут обратиться с заявлением о приведении кадастровой стоимости в соответствие с ее рыночной стоимостью непосредственно сразу в суд.

Последние изменения законодательства регулируют вопросы о подсудности данной категории дел. На территории нашего региона судом, который рассматривает данные споры, является Краснодарский краевой суд.

Документы, которые необходимо предоставить в суд:

[3]

  • Отчет об оценочной стоимости земельного участка;
  • Экспертиза на этот отчет.

Экспертиза должна быть положительная. Кроме того, при обращении в комиссию, необходимо будет представить кадастровую справку о кадастровой стоимости земельного участка, заверенный правоустанавливающий документ.

Причем, документ должен быть заверен нотариально. Зачастую суды выносят положительное решение, становятся на сторону обратившегося лица, так как в этом случае, нарушены права налогоплательщиков, они платят гораздо большую сумму, чем стоит земельный участок на рынке.

Соответственно, при правильном подходе изучения этого вопроса, получить положительное решение суда есть большая вероятность.

То же самое и касательно комиссии. Здесь стоит отметить тот момент, что необходимо заранее рассмотреть возможность снижения кадастровой стоимости и вообще ее целесообразность, потому что иногда расходы на проведение таких работ превышают ту экономию, которую можно получить.

Довольно дорогой сам по себе является отчет оценщиков. Это специализированная организация, у них есть установленные тарифы на проведение этих работ и, соответственно, иногда, если это, допустим, участок под дачное строительство, где налоговая база небольшая, сэкономить, практически, не получается.

Стоит отметить еще тот момент, что перерасчет кадастровой стоимости проводится не реже, чем один раз в пять лет, то есть каждые пять лет необходимо будет приводить кадастровую стоимость в соответствие с ее рыночной величиной.

Нет гарантии, что при проведении новой государственной кадастровой оценки, стоимость земельных участков будет соответствовать рыночной стоимости и, соответственно, это потребует повторного обращения либо в комиссию, либо в суд.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка: как это сделать самому

Автор: Нина Логинова. Эксперт в области административного, гражданского, семейного и трудового права. Образование высшее юридическое — окончила Уральский государственный юридический университет, факультет Юстиции. Опыт работы: помощник адвоката, стаж 17 лет. Оказываю юридическую помощь гражданам и организациям — даю консультации, составляю претензии, жалобы, исковые заявления, представляю интересы в суде, правоохранительных и иных государственных органах.. Дата: 20 октября 2019. Время чтения 6 мин.

efes/pixabay

Если кадастровая стоимость земли превышает рыночную, то её размер можно уменьшить. Для этого обращаются в комиссию Росреестра или суд. Когда оформление документов выходит дороже, чем сумма удешевления, процедура нецелесообразна — лучше дождаться планового пересмотра.

Оспорить кадастровую стоимость участка можно, если она превышает рыночную цену объекта или при экспертизе использовались недостоверные данные, по которым впоследствии выставляется неоправданно большой земельный налог.

Основные понятия

Кадастровая стоимость земли рассчитывается исходя из площади и местоположения, наличия построек и ограждения, качества, степени аварийности сооружений и иных характеристик, влияющих на цену объекта на рынке. Определяется независимыми экспертами по распоряжению Росреестра раз в 3—5 лет, а на территориях Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — раз в 2 года (ст. 24.12 закона №135-ФЗ от 29.07.1998).

Иногда оценщики завышают кадастровую величину участка. Это происходит потому, что в расчёт идут недостоверные сведения, например о качестве грунта. Эксперты посчитали его пригодным для объёмной рассады, тогда как землю регулярно топит весенним паводком. Хозяин продаст объект по заниженной стоимости, зато ежегодно платит большой налог.

Для выявления несоответствия сравнивают предложения рынка по аналогичным объектам (на дату экспертизы) с данными в кадастре. Для этого потребуется открыть любой сайт с объявлениями и изучить продающуюся недвижимость в районе расположения земли. Останется найти стоимость — посмотреть сведения об участке можно на официальном сайте Росреестра. Если объект продается дешевле, то лучше оспорить мнение оценщика.

Скриншот результата поиска на Росреестре

Узнать, на какие данные опирался эксперт, можно в отчёте, выложенном в свободном доступе на сайте Росреестра (раздел «Физическим лицам» — Электронные сервисы — Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки).

Информацию из пункта «Описание ценообразующих факторов» сравнивают с документами. Если эксперты допустили ошибку, то на основании такого анализа станет понятно, почему цена не соответствует рыночной.

Кроме снижения налоговой нагрузки, собственник заинтересован в уменьшении стоимости, если нужно понизить выкупную цену при оформлении участка в собственность или пересмотреть арендную плату (при выставлении счетов по кадастру).

Иногда владельцы, наоборот, желают повысить эту величину — при выплате страховки, получении материального вреда. Однако при пересмотре её можно только приравнять к рыночной.

Читайте так же:  Способы переоформления квартиры на родственника

Скриншот расшифровки расчета

Порядок уменьшения

Процедура изменения стоимости земли или дачи в кадастре проводится согласно статье 24.18 закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ».

Видео (кликните для воспроизведения).

Заявителями могут быть все, кому требуется изменить стоимость участка. Важно помнить, что расходы на процедуру могут превысить разницу величины до и после пересчёта — результат будет невыгоден и не оправдает ожидания.

Если сумма значительно уменьшится, то собственник собирает документы и предоставляет их в уполномоченный орган.

Обращение в комиссию

Заявление подаётся в подведомственный отдел Росреестра по рассмотрению споров по месту нахождения земельного участка. На основании обращения состоится заседание с участием специалистов по кадастровой оценке и регистрации недвижимого имущества.

Владелец подготавливает для них следующие документы:

  • заявление;
  • выписка из ЕГРН, содержащая данные о кадастровой стоимости;
  • копия свидетельства о праве собственности на участок (заверенная нотариусом);
  • бумаги и справки, содержащие достоверные данные.

Если разница между кадастровой и рыночной стоимостью больше 30%, прикладывается отчёт об оценке земельного участка. Нужен он или нет, наверняка могут ответить только работники Росреестра.

Эксперт должен состоять в СРО, действовать в соответствии с федеральными стандартами и нести ответственность за работу. Перед осмотром земельного участка заключается договор на оказание услуг.

Подают документы лично или почтой (с описью вложения). Сроки принятия решения составляют 30 дней. В течение первых 7 суток заявителю направляется уведомление о дате заседания. Он может присутствовать.

Если члены комиссии удовлетворят просьбу, то оценка проводится заново или понижается до рыночной стоимости объекта. Заявителю могут отказать только в двух случаях — неполный пакет документов или окончание срока давности. Согласно п. 3 ст. 245 КАС РФ решают такие споры в течение 5 лет с момента внесения стоимости в реестр.

Определение направляется заявителю в ближайшие 2 дня после заседания. Если ответ не удовлетворил, собственник может обратиться в суд. Физическим лицам допускается обойти комиссию, тогда как организации должны попытаться урегулировать проблему сначала в ведомстве.

Обращение в суд

Для решения спора заявитель составляет исковое заявление и оплачивает государственную пошлину — 300 руб. для граждан или 2 000 руб. для юридических лиц.

Прикладываются бумаги, доказывающие неправильность расчёта:

  • свежая выписка из единого государственного реестра;
  • копия документа, подтверждающего права собственности на земельный участок (заверенная нотариусом);
  • заключение эксперта об оценке объекта;
  • бумаги, содержащие достоверную информацию;
  • ответ Росреестра (если предварительно пытались решить вопрос в подведомственной комиссии);
  • квитанция об уплате госпошлины.

В некоторых случаях требуется экспертиза отчёта. Это не повторный осмотр участка, а заключение независимого лица о правомочности деятельности проводившего экспертизу оценщика, о соответствии федеральным стандартам и требованиям закона.

Подают документы в орган общей юрисдикции регионального уровня — областной, краевой суд.

При заполнении искового заявления обязательно прописывают, в чём именно нарушены интересы и права истца (привести статьи и законы), аргументируют доводы о неправомерности ответчика. Важно правильно указать Ф.И.О, места проживания и контактные телефоны сторон, а также наименование суда, куда представляются документы. Дополнительные бумаги и справки оформляются приложением.

Сдают пакет лично или электронно, если суд обладает техническим оснащением. При получении документации назначаются день и время заседания, стороны оповещаются об этом. Если истец или ответчик не смог явиться на слушание, то решение принимают без их участия.

Срок рассмотрения – 2 месяца, а при обращении в Верховный суд — 3 месяца. В сложных делах председатель продлевает их ещё на 30 дней, например, когда требуется проведение дополнительной экспертизы.

С даты вынесения решения сторонам даётся 1 месяц на обжалование. Если никто из участников не стал оспаривать определение, то оно вступает в законную силу.

При решении суда удовлетворить иск уполномоченные лица Росреестра вносят исправления или организуют новую экспертизу земли.

В сюжете специалист по недвижимости рассказывает о порядке уменьшения стоимости земли, а также помогает рассчитать выгоду от пересмотра.

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

Собственники земельных наделов обязаны платить налог, сумма которого рассчитывается на основе кадастровой стоимости участка. В 2019 году этот показатель был приравнен к рыночной цене, поэтому расходы владельцев на уплату налогов стали больше. Снижение кадастровой стоимости надела помогает уменьшить налоговую нагрузку.

Что такое кадастровая стоимость земли

Кадастровая стоимость – показатель, отражающий ценность земли. Учитывается при расчете налогооблагаемой базы и приравнивается к средней цене объекта на рынке недвижимости.

Из чего складывается кадастровая стоимость земельного участка

На базе удельной цены объекта вычисляется стоимость участка соразмерно его площади.

При выполнении расчетов во внимание берется следующая информация:

  • категория земельного надела и его площадь;
  • удаленность от административного центра;
  • категория населенного пункта;
  • обеспеченность инфраструктурой.

Если зафиксированы указанные критерии, коэффициент начисляется к базовой цене. При отсутствии ряда характеристик или их ухудшении коэффициент остается индифферентным либо отнимается из базовой цены.

ВНИМАНИЕ! Законодательством установлено, что максимальный размер налога на землю равняется 0,3% от ее кадастровой цены. Это относится к садовым участкам, ЛПХ, наделам с расположенными на них жилыми строениями. Для иных категорий верхняя граница налогового сбора составляет 1,5% от цены по кадастру.

Как понять, что кадастровая стоимость участка завышена

На сайте Росреестра есть сведения о переоценке объекта. При незаконном повышении стоимости собственник имеет право это оспорить.

Основания для повторной процедуры оценки имущества:

  • произошла корректировка целевого назначения участка или типа разрешенного использования;
  • изменилось число собсвенников;
  • ценность надела снизилась (например, ухудшился состав плодородного слоя земли или на участке образовалось болото);
  • стихийное бедствие отрицательно отразились на характеристиках надела.

Если все это не учтено в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) при проведении оценки участка, собственник объекта имеет право потребовать пересмотра.

Как уменьшить цену земли по кадастру

Пересмотр проводится, если предположительная цена надела не превышает 30% от показателя, установленного ГКН. В качестве доказательства используется отчет об оценке недвижимости независимым экспертом.

ВАЖНО! При превышении установленного показателя в 30% требуется привлечение нескольких экспертов, являющихся членами саморегулируемой организации (СРО).

Пошаговая инструкция снижения цены:

  1. Заказать выписку из ЕГРН в Росреестре.
  2. Савнить рыночную и кадастровую стоимости объекта.
  3. При выявлении несоответствий составить обращение в ГКН.
  4. Обратиться в суд, если получен отказ в пересмотре.
Читайте так же:  Льготы военным пенсионерам по оплате жкх

Процедура изменения данных о стоимости по кадастру в Росреестре занимает до полугода.

Куда можно обратиться

Чтобы понизить кадастровую стоимость земельного участка, необходимо обратиться в подразделение Федеральной службы регистрации, функционирующее по месту расположения надела. Записаться на прием можно на официальном сайте Росреестра.

Перечень документов к рассмотрению

Необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • заявление от владельца участка (при наличии нескольких собственников обращение подается любым из дольщиков);
  • удостоверение личности заявителя или доверенность на представление интересов владельца, заверенная нотариусом;
  • правоустанавливающий документ на землю;
  • кадастровый паспорт (если участок поставлен на учет после 2017 года, требуется выписка из ЕГРН);
  • отчет о независимой оценке и договор на выполнение работ.

Заявление о снижении кадастровой стоимости земельного участка составляется по установленному образцу, бланк предоставляется в службе регистрации.

Сроки рассмотрения

Решение об уменьшении стоимости или отказ выносится в течение недели после подачи запроса. Если документация оформлена правильно и требование о снижении цены обосновано, заявка передается в специальный комитет Росреестра. На дальнейшее рассмотрение отводится 30 дней.

Если обращение не принято для обработки, собственника обязаны уведомить о причинах отказа. Ответ составляется в письменной форме с разъяснением оснований.

Что делать в случае отказа

Если на заявление собственника о понижении кадастровой стоимости участка пришел отрицательный ответ, в течение десяти дней гражданин имеет право оспорить решение комиссии в процессе судебного разбирательства.

Иск составляется на имя мирового судьи в адрес Государственного кадастра недвижимости. Прикладываются доказательства о неправомерном увеличении цены и отказ из муниципалитета о пересмотре результатов проверки и снижении кадастровой стоимости земли.

Необходимо также предоставить:

  • документ, подтверждающий право владения участком;
  • удостоверение личности;
  • чек об оплате госпошлины;
  • дубликат искового заявления (для ответчика);
  • документацию, подтверждающую необходимость уменьшения кадастровой цены (например, акт независимой оценки).

Подготовленные документы нужно нотариально заверить и отправить в службу кадастра заказным письмом с уведомлением через почтовое отделение.

Если в течение 30 дней с момента отправки документации в ГКН ответа не поступило, собственник имеет право начать судебное разбирательство. В качестве доказательства в службу кадастра можно предъявить опись вложений в письмо, уведомление и чек о почтовой отправке.

Как уменьшить кадастровую стоимость

К 2020 году все субъекты РФ обязаны перейти на новый порядок расчет имущественного налога. К указанному году он исчисляется на основании кадастровой стоимости. Если она завышена, владельцу будет выгодно уменьшить кадастровую стоимость.

Если при оценке недвижимости выставленная кадастровая стоимость была завышена, то хозяин может запросить проведение переоценки. Сама процедура имеет общие шаги, но есть нюансы оценивания, касающиеся самого типа объекта.

Зачем уменьшать кадастровую стоимость недвижимости

Целесообразно снижение КС потому, что до 2020 года этот показатель установят в качестве основного при расчёте имущественного налога. Пока при исчислении используется понижающий коэффициент 0,2. Поэтому лучше заранее поменять стоимость жилплощади по кадастру, чтобы не переплачивать в будущем.

Помимо расчета имущественного налога, перерасчет потребуется и при продаже недвижимости. Если кадастровая стоимость объекта занижена, то при регистрации сделки в Росреестре проверят, почему помещение продается по цене ниже кадастра. Налоговики могут наложить штрафы, заставив заплатить недоплаченную сумму.

Среди законодательных актов, регулирующих процедуру пересмотра КС объектов, можно выделить следующие:

  • ФЗ N 237 – закрепил принципы и последовательность проведения повторной оценки;
  • Постановление Пленума ВС N 28 – уточняет ряд частных вопросов, касающихся дел по перерасчёту кадастровой стоимости недвижимости;
  • ФЗ N 221 – приводит разъяснения по поводу возникающих ошибок и неточностях при оценивании КС;
  • ФЗ N 135 – регламентирует осуществление оценочной деятельности специалистами на территории РФ.

Пошаговая инструкция: как уменьшить кадастровую стоимость

Процедура пересмотра КС объекта проводится в определенном порядке и занимает около 2-3 месяцев. Сначала гражданин подает заявку и документы, сведения из которых подтверждают его правоту. Затем рассмотрением запроса и поданных бумаг занимается специальная комиссия.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости

Снизят стоимость объекта по кадастру только в определенных случаях:

  • При изменении текущего состояния жилплощади (признания аварийной и т. п.).
  • Если некорректно проведены предыдущие вычисления.
  • Когда имеются недостоверные факты, которые повлияли на результат.

Ошибка может быть сокрыта в неправильном понимании целевого назначения объекта, техсостояния, местоположения и иных факторах. Следовательно, основной причиной для переоценки становится недостоверность сведений из Росреестра.

Влияние оказывают и нормы местного законодательства. К примеру, в регионе проживания расчёт может проводиться исходя из инвентаризационной стоимости жилплощади. В таком случае переоценка КС проводиться не будет.

При анализе стоимости дома по кадастру обращают внимание на следующее:

  • площадь;
  • год строительства;
  • имеющиеся линии коммуникации.

Чаще всего в расчет не берется текущее состояние имущества и фактический износ самого дома.

Обращаться за переоценкой собственники вправе не позже 5 лет (в ряде регионов – 2-3 лет) после предыдущего изменения КС. Спустя указанный период госорганы проводят плановый пересмотр оценки по кадастру, но и этот результат можно оспорить. Поэтому направлять такого рода запросы в любое время не получится.

Налоговая инспекция при подсчете размера имущественного сбора, взимаемого с владельцев недвижимости, ориентируется главным образом на его кадастровую стоимость. Затем она закрепляется в базе данных кадастра, и, как правило, не пересматривается вплоть до перехода прав на объект другому лицу.

Соответственно, собственникам невыгодно переплачивать из-за выставленной завышенной оценки. Данное правило касается расчета имущественного налога в отношении квартир, домов, земельных участков и нежилых помещений.

Самостоятельная проверка

Для начала сам собственник проводит индивидуальную проверку и устанавливает, вследствие чего возникло завышение КС. Узнать текущую оценку объекта по кадастру можно, заглянув в выписку из ЕГРН. Она выдается лично собственнику.

Получить ее можно следующим образом:

  • обратившись в отделение Росреестра по месту расположения имущества;
  • подав запрос в МФЦ (Мои документы);
  • выслав заявку через сайт Госуслуг или Росреестра;
  • отправив заявление по почте.

За выдачу выписки взимается госпошлина в размере 300 рублей для физических и 950 рублей для юридических лиц. Внести оплату можно в любом банке – в самом отделении или через интернет-сервис.

Получив выписку, стоит сравнить цену, которая стоит в документе, с актуальными ценами на недвижимость схожего типа на рынке. Целесообразно просмотреть объявления о продаже таких объектов. Если цена, указанная в выписке, разнится с рыночными на 25-30% и более, то стоит запросить пересмотр.

Нужно ориентироваться на цены, актуальные на момент определения стоимости по кадастру, а не на текущие расценки.

Поэтому даже резкое падение стоимости на недвижимость в настоящее время не сыграет роль при переоценке. Исключением становится ухудшение состояние имущества.

Обращение в оценочную компанию

Сравнив примерную стоимость самостоятельно, потребуется получить оценку квалифицированного специалиста. Для этого обращаются в оценочную компанию, получившую лицензию на ведение такой деятельности.

[1]

Это не обязательное условие для пересмотра КС. Но только специалист сможет точно установить, есть ли смысл начинать оспаривание кадастровой стоимости объекта.

Услуга предоставляется на платной основе. Средний ценник – 10 000 рублей в регионах и 15-20 – в столице и СПб. Конечная сумма также зависит от сложности осматриваемого объекта, места его нахождения и пр. Такие цены сперва кажутся внушительными, однако с учетом завышенных налогов потери будут еще больше, особенно если речь идет о большом объекте.

Читайте так же:  Стоимость обучения в кембридже для россиян начинается от 2,2 млн руб. в год

Сначала оценщик просмотрит сведения из документов на недвижимость и установить, что кадастровая стоимость была завышена. Затем с ним заключается соглашение на проведение оценочных работ.

Если по итогам проверки была установлена недостоверность кадастровой стоимости в сведениях из Росреестра, этот факт отражается в заключении специалиста.

Сбор документов

Для проведения процедуры гражданину потребуется подать заявление и ряд других документов:

  • выписку из ЕГРН (в ней обозначена кадастровая стоимость объекта);
  • свидетельство о праве владения на недвижимость;
  • отчёт о результатах проверки оценщика;
  • паспорт заявителя;
  • предыдущий отчёт об установлении КС объекта;
  • основание, согласно которому объект был оформлен в собственность (дарственная, вступление в наследство, соглашение купли-продажи и пр.);
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • свидетельства, в которых отражен факт допущения ошибки в проведённых ранее расчётах.

Заявка установленной формы на пересмотр КС выдается на месте.

Госпошлину можно оплатить на сайте Росреестра, в отделении данного госоргана или МФЦ.

Если помещение находится в совместной собственности, запросить перерасчет может любой из владельцев. Комиссии и суду не важен размер долей, при рассмотрении учитывается только цена всей недвижимости.

Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Первичной инстанцией, которая занимается рассмотрением запросов на пересмотр кадастровой стоимости, является комиссия Росреестра. Она формируется после получения обращения и требуемых документов от собственника. Без необходимых бумаг и соблюдения сроков подачи обращение рассматриваться не будет.

На проверку свидетельств комиссии отводится 30 дней с даты их принятия. В отведенное время проводится заседание комиссии, на котором может присутствовать сам заявитель. По окончании срока его оповестят о результатах.

Обращающемуся откажут в переоценке либо удовлетворят его запрос. Комиссия самостоятельно уведомит Росреестр о вынесенном вердикте. Если заявителю откажут, он вправе оспорить данное решение через суд в следующие 10 дней.

Судебное разбирательство

Если добиться правоты по результатам разбирательства с комиссией не удалось, желающий сможет отстоять свои права в суде (согл. ст. 403 НК). Такое право было дано юридическим и физическим лицам еще в 2017 году. Причем оспорить результаты оценки они могут сразу, не дожидаясь комиссии, т. е. запросить определение стоимости имущества по кадастру через суд.

Другие кадастровые ошибки и как их исправить.

Для начала разбирательства подается иск в суд по месту расположения объекта. В качестве ответчика указывается местное отделение Росреестра. В заявлении прописывается одно из требований: оспорить вынесенное решение или действия комиссии, либо же установить текущую КС недвижимости по итогам выявленных ошибок.

К иску прикладываются те же бумаги, что подаются при обращении в комиссию (если имеется – прилагается и вынесенное ею решение). Для начала разбирательств потребуется внести оплату госпошлины – 300 рублей для физических и 2 000 рублей для юридических лиц.

На рассмотрение дела у суда уйдет до 2-х месяцев. При необходимости его продлят еще на месяц (согл. ст. 141 КАС).

Если по итогам КС изменится, новая оценка устанавливается с 1-го января того года, когда был направлен иск. Благодаря этому в ФНС произведут перерасчёт величины взимаемого налога и, если он был завышен, вернуть излишне уплаченную сумму.

Вероятность успеха

Оценить шансы на успех трудно, поскольку все зависит от тех оснований, на которые опирается владелец имущества. Для достоверного определения КС квартиры учитывается не только состояние помещения, но и фактический износ самого дома. Шансы повышаются, если на руках имеется заключение оценщика, подтверждающее завышенную Кадастровую Стоимость объекта.

Плановая переоценка КС недвижимости проводится каждые 5 лет. Если до проведения очередной проверки остается не так много времени, в пересмотре стоимости по кадастру откажут, потому что это и так будет сделано в ближайшее время.

Когда сумму пересмотрят, в следующие 2-5 лет она останется неизменной.

Но если решение суда будет положительным, с ним можно направиться в налоговую и запросить возврат переплаченных средств. В отношении жилого имущества это не дает серьезной экономии, но для юрлиц, чаще всего использующих для своей деятельности нежилые помещения, это позволит серьёзно облегчить налоговое бремя.

Видео (кликните для воспроизведения).

Итак, стоимость жилья по кадастру – показатель, на основе которого рассчитывается цена объекта при заключении сделок и величина налога за него. Для проведения перерасчёта сверяются с ценами на схожие типы недвижимости на рынке, обратиться в оценочную компанию, а затем – в Росреестр.

Источники


  1. Внеклассная работа по биологии. 3-8 классы. — М.: Учитель, 2004. — 160 c.

  2. Виноградов, В. М. Лекарственные растения в лечении заболеваний органов пищеварения / В.М. Виноградов, В.К. Мартынок, В.В. Чернакова. — М.: Знание, 1991. — 192 c.

  3. Полянцев, Н. И. Ветеринарное акушерство, гинекология и биотехника размножения. Учебник / Н.И. Полянцев. — М.: Лань, 2015. — 184 c.
  4. Обухов, А.Н. Лекарственные растения, сырье и препараты / А.Н. Обухов. — М.: Краснодар: Краснодарское; Издание 5-е, 2016. — 294 c.
  5. Перевозченко, И. И. Лекарственные растения в современной медицине / И.И. Перевозченко. — М.: Знание, 1990. — 664 c.
  6. Как снизить кадастровую стоимость земельного участка как это сделать самому
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here