Купил квартиру с большими долгами по коммуналке что делать

Важно и полезно по теме: "Купил квартиру с большими долгами по коммуналке что делать" от профессионалов просто и понятно. Дочитайте статью до конца - это решит все вопросы. Если все-таки остались какие-либо вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

3 способа продажи квартиры с долгами по ЖКХ

Здравствуйте. Эту статью я написала для собственников, которые хотят продать квартиру и имеют долги по коммунальным платежам. Разберем самые распространенные способы продажи.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

Квартиру можно продать и с долгами, но…

Даже если есть долги по ЖКХ, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют. Лицевой счет закрепляется за человеком, следовательно и долги по ЖКХ также закрепляются за человеком, а не за квартирой. Оплачивать за коммуналку нужно с даты регистрациии права собственности — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Поэтому все долги, кроме долга за капитальный ремонт, не переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ.

Многие покупатели знают про это, но не хотят потом разбираться с Управляющей Компанией на счет долга. Новые собственники могут потребовать убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет, но Управляющая компания часто просто отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. Конечно, можно подать в суд на УК, но это все нервы и деньги. Поэтому люди крайне не охотно соглашаются покупать квартиру с долгами по ЖКХ, даже если цена привлекательная.

Ниже я расписала 3 способа выйти на сделку купли-продажи, на которые часто соглашаются будущие покупатели.

Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка

Например, долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга. После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст. 380 ГК РФ.

Плюс способа — он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ.

[2]

Минус способа — зависит от суммы долга по коммуналке. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов. Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму. И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи.

Полный список документов для продажи квартиры в 2019 году Если покупатели с ипотекой, то иногда банки просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика.

Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга

Такой же пример: долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов по коммуналке.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.

Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.

Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.

Минусы:

  • Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
  • Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога. Если квартира покупается в ипотеку, то к вычету налога также полагается вычет по ипотечным процентам — подробнее.

Способ №3 — перевести долг на покупателя

Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:

  • Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
  • Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
  • Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.

Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.

Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.

Читайте так же:  Как разменять муниципальную квартиру

Минусы:

  • Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
  • Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса.

Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.

Как получить разрешение от органов опеки на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники — инструкция. Как заверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сколько это стоит.

Как не нужно продавать квартиру

У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах за коммуналку нигде в документах не указали.

Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.

Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Купил квартиру, а там долги

Не так давно в наше агентство обратился клиент за консультацией. Он купил квартиру на вторичном рынке, а через некоторое время узнал, что за бывшими владельцами недвижимости числится большой долг коммуналку. Работники обслуживающих организаций считали, что долг должен оплачивать именно новый владелец жилья. Клиент хотел узнать действительно ли он по закону должен оплачивать долги старых хозяев квартиры.

Правовая база.

В 153 статье Жилищного кодекса РФ прямо говориться, что обязанность оплаты воды, газа, света и других коммунальных расходов возникает с момента оформления права собственности. Исключением являются платежи за капремонт – если у старого собственника был долг, выплачивать его должен будет новый владелец недвижимости.

Есть еще один важный нюанс. Бывают случаи, когда обязанность по выплате покупателем жилья всех коммунальных долгов продавца устанавливаются в договоре купли-продажи. Но согласно статье 391 ГК РФ долг можно перевести только по согласию кредитора. То есть бывший владелец может с чистой совестью не платить по своим долгам только, если есть письменное согласие ресурсоснабжающих организаций на перевод долга. Если обслуживанием дома занимаются ТСЖ или управляющая компания, согласие должны давать они.

Как полюбовно урегулировать вопрос с коммунальными службами или управляющей компанией

Для того, чтобы долги старых хозяев не “висели” на новом владельце жилья, покупателю квартиры необходимо заключить новые договора на обслуживание на свое имя и переоформить лицевые счета. Но на практике сделать это не просто. Коммунальщики или управляющая компания часто пытаются всеми правдами и неправдами заставить нового владельца жилья заплатить долги старого собственника, поэтому они ничего даже слышать не хотят о переоформлении лицевых счетов.

Новому владельцу недвижимости необходимо написать заявления в организации, поставляющие коммунальные услуги, или в управляющую компанию (если обслуживанием дома занимается именно она) с просьбой перезаключить договора на обслуживания и переоформить счета. В заявлении нужно указать, когда была приобретена квартира и упомянуть, что с момента покупки задолженности за коммунальные услуги не имеется. К заявлению необходимо приложить:

  • копию договора покупки квартиры;
  • копию свидетельства о госрегистрации;
  • показания счетчиков.

Как написать заявление в прокуратуру

Случается, что обслуживающие организации отказываются переоформлять счета даже после ознакомления с заявлением нового владельца квартиры. В этом случае стоит, еще раз переговорить с их юристами и объяснить, что следующим шагом станет написание заявления в прокуратуру. Как показывает практика, очень часто такое предупреждение отлично действует и с открытием лицевого счета никаких проблем не возникает.
Если же сотрудники эксплуатирующих служб проявляют недюжинное упрямство, следует все-таки писать заявление. В нем новому владельцу недвижимости нужно описать сложившуюся ситуацию и указать, что действия коммунальщиков расцениваются им как вымогательство. К заявлению стоит приложить все перечисленные выше документы, а также письменный ответ обслуживающей организации на направленное ей заявление (если конечно он был дан).

Судебное разбирательство. Советы по составлению иска и судебная практика

Если заявление в прокуратуру не решило проблему нового собственника квартиры, ему следует подать иск о понуждении к открытию лицевого счета, к организациям, отказывающих ему в заключении договоров на поставку коммунальных услуг и оформлении лицевых счетов.

В заявлении собственнику жилья следует указать, что он не имеет возможности своевременно вносить коммунальные платежи, так как на его имя не открыт лицевой счет. В просительной части необходимо потребовать обязать ответчика открыть лицевой счет и исключить из квитанций за коммунальные услуги долг старого владельца квартиры.
В качестве нормативного обоснования правовых требования можно привести ч.2 статьи 153 ЖК РФ и статью 210 ГК РФ.

У истца есть все шансы выиграть подобное дело. В российской судебной практике можно найти множество решений, когда суд удовлетворял иски нового владельца недвижимости, не желающего оплачивать долги старого собственника, к коммунальным службам или управляющим компаниям. Примером может служить решение по делу № 2-2827/12, вынесенное районным судом города Мурманска. Суд постановил, что включение в единый платежный документ задолженности предыдущего потребителя неправомерно, так как это противоречит ч.2 статьи 153 ЖК РФ и постановил обязать ответчика открыть счет на имя истца.

Как проверить задолженность за коммуналку перед покупкой квартиры

Долгого и сложного процесса принуждения коммунальных служб к открытию лицевого счета, описанного выше, можно было бы избежать, если бы покупатель перед заключением договора на приобретение недвижимости проверил задолженность по оплате коммунальных услуг, числящуюся на продавце.
Для этого можно перед заключением соглашения потребовать у продавца справку из ЕРЦ об отсутствии задолженности. А так же можно позвонить в МосЭнергоСбыт, объяснить им ситуацию и попросить подсказать вам, есть ли за квартирой задолженность.

Читайте так же:  Преимущества и льготы за медаль за отвагу на пожарах

Что делать если нечем платить большой долг за квартиру

Денежные споры между жильцами и управляющими компаниями были и, кажется, будут всегда. Статистика сообщает нам печальные новости: каждый третий житель нашей страны задерживает или же вовсе не платит квартплату. Странным является тот факт, что среди должников добрая половина людей считаются достаточно обеспеченными людьми, которые имеют постоянный доход. И только четверть от общего числа неплательщиков — это малообеспеченные слои населения.

Причины, по которым жильцы не платят за ЖКХ, бывают разными. Ситуации могут сложиться совсем не в пользу добропорядочных граждан. Болезни, сокращения на работе, трудные жизненные периоды. Однако, некоторые люди попросту забывчивы или не считают необходимым оплачивать счета точно в срок. Так же, недовольство обслуживанием дома и стремительным ростом цен заставляет людей из принципа отказываться платить.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Как можно погасить задолженность по квартплате частями

С какими бы тяжёлыми жизненными ситуациями вы не столкнулись, в первую очередь не стоит усугублять положение и добавлять к общему числу проблем войны с управляющей компанией. Поэтому, конечно, стоит вовремя оплачивать счета. Но, если вдруг вы не можете платить по счетам в срок, необходимо сразу же принимать меры.

Если у вас накопился большой долг за квартиру, важно знать о своих правах и возможностях, а не бежать сломя голову к друзьям, родственникам и знакомым что бы занять у них круглую сумму. В первую очередь обратитесь в управляющую компанию и помните, что безвыходных ситуаций нет!

Прежде всего важно узнать размер задолженности. Есть несколько способов это сделать:

  1. Первый самый простой и надёжный – это обратиться непосредственно в ЖЭК, там по вашему адресу скажут точную сумму задолженности и начисленных штрафов (пеня).
  2. Если у вас нет времени стоять в очередях в ЖЭК, есть способ получить информацию через интернет. Для этого необходимо обратиться на сайт вашей управляющей компании и зайти в личный кабинет.
  3. Так же существуют банки, предоставляющие услуги оплаты ЖКХ. Вам придётся пройти регистрацию, которая займёт не более 10 минут, и получить доступ в личный кабинет. Данным способом можно не только узнать сумму, но и сразу произвести оплату.

Но как правильно погасить долг по квартплате, особенно, если он большой?

В таких случаях государство может предоставить гражданам субсидирование. Данная помощь от государства доступна как собственникам квартир, так и съёмщикам, но только если сумма на содержание квартиры обходится семье более 22% от общего дохода.

Сумма субсидии, форма заявления, перечень необходимых документов и остальную необходимую информации вы узнаете на официальном сайте государственных услуг.

Есть возможность выплачивать задолженность по частям в условиях рассрочки. Выплаты должны осуществляться на протяжении 12 месяцев равными частями. Эта услуга предоставляется лицам, которые ранее не имели проблем с квартплатой.

Соглашение

Между домовладельцем и управляющей компанией может быть заключено соглашение, на условиях которого должник обязан выплатить долг в течение 6 месяцев, а первый платёж необходимо внести за один или два месяца после подписания соглашения.

В соответствии со статьёй 159 ЖК РФ существует категория граждан, которые имеют право на различные льготы от государства. Инвалиды, семьи инвалидов, малоимущие или неполные семьи, пенсионеры, сироты и безработные имеют право на льготы по оплате ЖКХ, субсидии и компенсации из местного или федерального бюджета.

За льготами и субсидиями гражданам необходимо обратиться в отдел социальной защиты населения местной администрации. Субсидию можно оформлять не один раз, а её срок составляет 6 месяцев.

Отметим, что при погашении долга, жилец будет переплачивать, так как начисления процентов не избежать.

Это огорчает людей, столкнувшихся с проблемой оплаты коммунальных услуг, но в сложившийся ситуации, лучше договориться на взаимовыгодное решение проблемы, нежели сталкиваться с последствиями.

Последствия долгов за коммунальные услуги

За нарушение закона ЖК РФ вас призовут к ответственности. Методов борьбы с неплательщиками у государства существует несколько:

  1. Пени, размер которых рассчитывается из суммы задолженности и начисляется за каждый день просрочки уже после одного неоплаченного месяца.
  2. Ограничение услуг ЖКХ или полное отключение, если оплата не производится более 3 месяцев. Вас обязаны уведомить заранее. Отопление и холодную воду отключить не могут.
  3. Если должник игнорирует все уведомления о задолженностях, то дело переходит в суд.
  4. Суд может предложить соглашение или обязать выплатить полную сумму сразу.
  5. Взыскания (не более 50% дохода) из заработной платы или пенсии.
  6. Арест и изъятие имущества;
  7. Ограничение выезда из страны и регистрационных действий.
  8. Выселение нанимателей муниципальных квартир. Данная мера не применяется к частному жилью! Так же если должник не платит за коммунальные услуги по причине ухудшения здоровья или потери работы, выселения не возможно.

Заключение

В целом, никогда не надо опускать руки и тогда решение всегда найдется. Если вы попали в трудную ситуацию и не можете платить по счетам, не стоит скрываться или просто молча не платить, обратитесь к коммунальщикам с просьбой об оплате в рассрочку, попытайтесь договориться, найти выход из сложившейся ситуации.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Забыли указать, что для получения субсидии в соцзащите, надо предоставить справку о том, что задолженность об уплате комуслуг отсутствует! (Важный момент)

Я живу с сыном и брат в 3х ком. кв. она не приватезирована и накопился очень большой долг. Что делать?

Добрый вечер!долг у меня под залог кв в данный момент не в состояние платит,не знаю писать ли заявление чтоб оплачивала по частям долг или продать двушку на однушку?заодно и долг погасить

Решать Вам. Но учтите, что если квартира под залогом, банк вправе не одобрить сделку купли — продажи.

Собственница выписалась в другой регион, я прописана в квартире, но стала банкротом и не могу пока оплачивать квартиру и ком.услуги так как все доходы у АУ, он не выделяет мне их пока АС не рассмотрит мое ходатайство об исключении с конкурсной массы. Собственница тоже не может за меня заплатить так как сейчас в декретном отпуске. Какой выход найти из этой ситуации? Как урегулировать этот вопрос с управляющей компанией и жкх?

Здравствуйте.
В соответствии со ст. 213.28 ФЗ № 127 от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)», после завершения расчетов с кредиторами гражданин, признанный банкротом, освобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе требований кредиторов, не заявленных при введении реструктуризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина (далее — освобождение гражданина от обязательств).
Так как процедура банкротства физических лиц новый институт в российском праве, некоторые практические вопросы ещё не освещены в законе.

Читайте так же:  Кадастровая стоимость земельного участка

Вышеназванная норма предполагает, что банкрот не освобождается от текущих платежей, неразрывно связанных с его личностью. Поэтому иногда долги за коммунальные услуги некоторые УК не аннулируют. Но это мнение ошибочно.

Зато есть судебная практика, которая позволит в случае конфликта ссылаться на работающую схему. Подобный спор дошел до кассации .

Кассационная инстанция определила, что от оплаты коммунальных платежей банкрот освобождается. Но для этого процедура банкротства должна быть завершена. Вы можете обратится в управляющую компанию с документом, подтверждающим ведение в отношении Вас дела о банкротстве.

Обратитесь в УК уже с решением о признании банкротом, и напишите заявление об освобождении Вас от долга за коммунальные услуги.

Что делать, если вы купили квартиру с долгами за ЖКУ

Купля-продажа квартир, за обслуживание которых накопилась задолженность, отнюдь не редкость. Одним покупателям удается договориться с продавцами о снижении цены взамен на оплату долга, а для других чужие долги – неприятная неожиданность. Руководитель юридического центра, адвокат Олег Сухов рассказал, что в этих случаях делать, и как власти планируют бороться с такими сделками.

Как продаются квартиры с долгами за «коммуналку»

Сделки по продаже квартир с коммунальными долгами – действительно не редкость. Проблема в том, что в законах нет никаких механизмов проверки квартир на наличие задолженностей при продаже.

Видео (кликните для воспроизведения).

Сейчас используется механизм наложения на квартиру обременения, однако он применим только тогда, когда решение о взыскании задолженности вступило в законную силу и по нему возбуждено исполнительное производство. Однако обременение на квартиру накладывается крайне редко – обычно применяется запрет выезда за границу и т.д.

Есть, кстати, довольно распространенная практика – продажа квартиры с долгами за услуги ЖКХ по меньшей стоимости. Об этом устно договариваются продавец с покупателем, а в договоре это никак не прописывают.

Впрочем, не все собственники – добросовестные, и нередко покупатели получают не только квартиру, но и все чужие долги по коммунальным платежам. И у них начинаются проблемы с отключением услуг и претензиями управляющей компании (которая редко разбирается, кто действительно в ответе за долг).

Что делать, если вы «купили» чужой долг

Чем грозит долг по оплате коммунальных услуг?

И что делать, если на вас подали в суд?

Если вы приобрели квартиру с коммунальными долгами, то лучше сразу направить продавцу квартиры претензию с просьбой погасить задолженность. Укажите конкретный срок исполнения требования и предупредите, что вы готовы обратиться в суд (причем на ответчика лягут еще и все расходы, связанные с судебным процессом – на юридические услуги, оплату госпошлины и т.д.).

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Также ст. 153 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Шансы выиграть дело в суде против продавца квартиры – есть. Но судебный порядок не всегда оказывается эффективным. Часто бывает, что дело выиграно, а денег равно взыскать не удается. И это связано с низким уровнем эффективности исполнительной системы.

Можно ли запретить сделку, если есть долги

Общая сумма долга за услуги ЖКХ в России превысила триллион рублей и пока не уменьшается, несмотря на все усилия государства. Недавно была озвучена инициатива ввести запрет на продажу квартир с коммунальными долгами.

Дело в том, что ни повышение пени и штрафов, ни ограничение потребления энергоресурсов не привели к уменьшению общего долга граждан за «коммуналку». Подразумевается, что запрет на продажу квартир станет стимулом для собственников по погашению коммунальных долгов.

На самом деле реализовать инициативу очень просто – всего лишь нужно внести поправки, согласно которым в Росреестр в обязательном порядке будет предоставляться справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Если выяснится, что есть долги, то сделка просто не сможет быть совершена – либо не примут документы, либо впоследствии будет приостановка ее регистрация.

Инициативу критикуют за ограничение права собственности, однако это не так – у государства есть право устанавливать необходимый перечень документов, который представляется в органы регистрации. Гражданское право предполагает реализацию своих прав ровно до того предела, когда они не нарушают прав и законных интересов других лиц. Продажу имущества с долгами вполне можно признать таким нарушением.

Но стоит предусмотреть и возможность продажи квартиры с долгами – если, конечно, покупатель согласен взять их на себя. И это может быть отдельно указано в договоре купли-продажи.

Пока не ясно, получит ли инициатива какую-либо реализацию, и если да, то в каком виде. С уверенностью можно сказать, что запрет на продажу квартиры с коммунальными долгами не приведет к заметному снижению общего размера задолженности. Однако для граждан это станет еще одной гарантией своих прав при покупке недвижимости, поэтому введение такого запрета все же можно назвать целесообразным и нужным.

#Покупка квартиры #Юридический справочник

Большой долг за квартиру: что делать?

Жилищный кодекс РФ гласит, что наниматель жилья может быть выселен с занимаемой им жилой площади вместе с его семьей по причине наличия долга за квартплату, превышающего шестимесячный срок.

Чтобы этого не допустить, следует правильно организовать план дальнейших действий. Тому, каким именно он должен быть, и будет посвящен данный материал.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Долги по квартплате: что делать

Существует несколько методов решения проблемы с долгами по оплате за квартиру. Однако, прежде всего, следует установить, полагается ли вам субсидия на оплату услуг, предоставляемых жилищно-коммунальным хозяйством. Субсидия поможет существенно снизить расходы на оплату услуг ЖКХ.

Для этого нужно обратиться к работникам ЖКХ и попросить их сообщить вам общую сумму задолженности (с учетом пени). Также следует уточнить перечень услуг (и стоимость каждой из них), которые предоставлялись в течение пока еще неоплаченного периода. Это нужно для того, чтобы вывести из суммы долга лишние платежи за работы, которые не были проведены.

Далее нужно составить договор на реструктуризацию долга. Реструктуризация – это процесс разделения общей суммы на несколько более мелких, для поэтапной выплаты задолженности. Если вам полагается субсидия, данный план выплаты обязательно понадобится при ее получении.

Читайте так же:  Как вернуть деньги, если добровольно перевел их мошеннику либо они были сняты несанкционированно

Может ли управляющая компания списать задолженность?

Как узнать задолженность по кварплате, читайте тут.

Если вам удалось достичь соглашения с коммунальными службами относительно погашения долга частями, сперва нужно оплатить сумму накопившейся пени, и только потом выплачивать основную сумму долга.

Ввиду отсутствия повторного начисления пени на остаток долга, вам удастся выплатить весь долг с наименьшими финансовыми расходами. Коммунальная служба не имеет законных оснований отказать вам в таком плане погашения долга.

Если квартира была передана вам по наследству с уже существующим большим долгом по квартплате, то вы будете обязаны погасить ту сумму долга, которая накопилась в течение последних трех лет.

Это обусловливается исковой давностью долгов за предоставление услуг ЖКХ, которая составляет три года. Чтобы начать процесс выплаты, следует разделить общую сумму долга (за три года) на количество месяцев погашения.

Если же площадь квартиры очень большая, и долг по квартплате также равен огромной сумме, лучше будет обменять ее на жилье меньшего размера и с доплатой.

[3]

За счет разницы от продажи, вам вполне удастся погасить задолженность. Таким образом, вы решите сразу две проблемы. Во-первых, избавитесь от долгов, а во вторых, получите в собственность объект жилой недвижимости, содержание которого будет вам по силам.

Как узнать задолженность за коммунальные услуги

Для получения информации о задолженности за услуги ЖКХ, вам понадобится телефон, паспорт, счет-квитанция об оплате услуг ЖКХ, а также устройство с доступом в интернет.

Далее рассмотрим наиболее важные нюансы в данном вопросе:

Если же доступом в интернет вы не располагаете, обращаться за получением нужной информации о долге придется путем личного посещения офиса вашей службы-поставщика.

Помните, что нарушителем закона о внесении своевременных платежей является ни кто иной, как собственник квартиры, а потому именно ему следует заботиться о погашении задолженности. А это значит, что в суде невозможность получения информации не будет признана достаточным оправданием.

[1]

На сегодняшний день, множество банков предлагают гражданам возможность вносить платежи за услуги ЖКХ через сервис «Яндекс.Деньги». Сегодня данным сервисом пользуется достаточное количество россиян и все они довольны простотой эксплуатации и оперативностью данного метода.

Как погашать долг по квартплате

Следует отметить, что в России работа с неплательщиками по ЖКХ происходит с применением достаточно гуманных мер. Так, подаче иска в суд предшествует целый ряд превентивных мер. Сначала долг просто накапливается, однако, с неплательщиком никто не связывается.

Потом к нему обращаются представители компаний-поставщиков услуг ЖКХ, которые проводят с ним беседы, предупреждают о возможных судебных разбирательствах и предлагают решить данную проблему путем частичного погашения задолженности на протяжении длительного временного периода.

И только после этого (в случае отказа неплательщика от частичных выплат) иск подается в суд, после чего судебные приставы принудительно изымают долг.

Своевременной оплатой коммунальных услуг называется перечисление определенной денежной суммы до 10-го числа месяца, идущего за месяцем, который оплачивается данным платежом. Первое предупреждение относительно задолженности приходят неплательщику лишь на 4-й месяц неуплаты.

Если по прошествии полугода долг продолжает накапливаться и не было внесено даже частичных платежей, а владелец квартиры отказывается контактировать с поставщиком услуг на предмет разрешения долговой проблемы, у коммунальных служб есть полное право подать в суд соответствующий иск.

Наиболее активной и эффективной службой в плане получения долгов сегодня считается Энергонадзор. Их меры являются действенными, хотя и радикальными: после ряда уведомлений, неплательщика попросту отключают от общей электросети.

Как уже говорилось ранее, поводом для выселения нанимателя жилья и проживающих с ним членов семьи может послужить наличие долга по квартплате, превышающего 6-месячный срок.

В таком случае, решение о выселении принимает суд. Исключение может составить лишь наличие у собственника квартиры каких-либо документов, способных послужить достаточным оправданием (указание уважительных причин для накопления задолженности).

Исходя из суммы долга, судебные приставы могут предпринять следующие меры:

  • Изъять у собственника квартиры предметы ценного имущества на сумму, эквивалентную сумме долга;
  • Инициировать процедуру выселения и предоставить должнику в качестве замены жилье по социальному найму.

Часто неплательщиков волнует вопрос относительно исковой давности по квартплате, регламентированный срок которой равен 3 годам.

Тем не менее, российское законодательство содержит некие поправки к Жилищному Кодексу, в которых указывается, что в некоторых ситуациях, коммунальщики могут взыскать задолженность за больший срок (5 лет и более).

Каждый конкретный случай требует доскональной проверки всех квитанций по оплатам и задолженностям. Если размер долга слишком высок, лучше доверить разрешение данного вопроса квалифицированным юристам.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Прощай, квартира: чем опасна покупка жилья у владельцев с долгами

Прочитано: 5675 Опубликовано: 02.11.2018

На вторичном рынке недвижимости довольно много «опасных» квартир, покупка которых может обернуться проблемами для нового владельца. Это объекты с нечистой юридической историей, с неучтенными правами несовершеннолетних, унаследованное жилье. К данной категории относятся также квартиры, продавцы которых накопили много долгов.

О том, какие риски несут в себе сделки с должниками и как застраховаться от возможных неприятностей, рассказываем в подробных карточках.

Продавец с долгами
Что это значит

Самые распространенные долги продавцов квартир — за коммунальные услуги. По оценкам риелторов, доля объектов с неоплаченной «коммуналкой» на рынке недвижимости составляет порядка 1–3%.

Продавец может не иметь возможности гасить долги по ЖКХ, но при продаже квартиры избавление от этого долга — единственный шанс провести сделку, поэтому он даже может привлечь другой заем, отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов. «Бывают ситуации, когда продавец своими силами изыскивает возможность получить банковский кредит либо заем от физических лиц на оплату услуг ЖКХ, будучи уверенным, что погасит его из средств, полученных за квартиру. При существенном размере долга залогом при таком кредите может служить имущество продавца: квартира, машина, земельный участок».

Случается, что у владельца жилья есть и другие долги — например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. И впоследствии такой продавец может быть признан банкротом.

Неоплаченные услуги
Что делать, если у продавца скопился долг за ЖКУ

Как правило, в таких случаях продавец и покупатель договариваются «на берегу». Допустим, стоимость квартиры составляет 10 млн руб., а задолженность по ней — 100 тыс. руб. При совершении сделки покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму в 9,9 млн руб. (10 млн руб. минус 100 тыс. руб.). Эксперты особо подчеркивают, что во избежание обмана покупателю лучше оплатить этот долг именно самостоятельно, вычтя его из суммы покупки.

«Обычно опасности в такой схеме нет, — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Будущий собственник оставляет у себя сумму, которую потом направит на погашение долга после перерегистрации права собственности. Если квартира не арестована, то такие договоры заключаются без проблем. Если речь идет об ипотечной сделке, то покупатель просто вычитает задолженность из суммы первоначального взноса».

Читайте так же:  Насколько выгодна карта расрочки #вместоденег

Подтверждение
Как узнать, что у покупателя есть долги за услуги ЖКХ

Для того чтобы узнать о наличии коммунальных задолженностей, нужно попросить продавца предоставить справку от управляющей компании об отсутствии долгов за ЖКУ. Если квартира арестована, это отражается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Кстати, в данном документе отображается не только сам факт ареста, но и данные о том, кем наложено ограничение: судебными приставами, налоговой, банком и пр.

Тревожный звонок
Чем опасны «коммунальные» долги

Сами по себе — не опасны, если действовать по указанной выше схеме. «Но долг должен быть закрыт до сделки, — отмечает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. — Формально долги по ЖКХ на нового собственника перейти не должны. Но может возникнуть множество проблем с управляющей компанией и сложностей с последующей продажей квартиры».

Проблема с оплатой самого «коммунального» долга решаема. Но крупная задолженность за услуги ЖКХ должна насторожить покупателя и стать стимулом для выяснения дополнительных сведений. Не исключено, что у продавца квартиры есть и другие неоплаченные долги — и вот это уже повод для беспокойства.

Продавец-банкрот
В чем заключаются риски для покупателя

Проблема для покупателя здесь заключается в том, что банкротство владельца жилья, имеющего большие долги, может произойти не до, а после продажи им квартиры. При этом законом предусмотрен большой временной люфт: если продавец признается банкротом в течение трех лет после совершения сделки, она может быть признана недействительной.

«Покупателя могут обязать вернуть квартиру в конкурсную массу, — поясняет заместитель руководителя практики имущественных и обязательственных отношений национальной юридической службы «Амулекс» Галина Гамбург. — А вот с возвратом покупателю денежных средств возникают подчас неразрешимые проблемы. Фактически покупатель становится одним из кредиторов продавца-банкрота».

Под процедуру банкротства может подпасть даже не сам продавец, а предыдущий владелец квартиры, и это тоже может негативно отразиться на конечном покупателе, добавляет руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Если с момента совершения предыдущей сделки тоже не прошло трех лет, то перепроданная квартира также будет истребована в конкурсную массу.

Разбирательства
Может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

«Затеряться» такая сделка даже по прошествии времени не может, отмечает Галина Гамбург. При подаче заявления о признании гражданина банкротом (по собственной инициативе или по инициативе кредитора) должник должен сообщить арбитражному суду сведения о всех совершенных им сделках с недвижимым имуществом за последние три года. Кроме того, запрос в Росреестр будет делать финансовый управляющий, поэтому скрыть такую сделку от суда и других кредиторов практически невозможно.

Меры безопасности
Как не допустить изъятия квартиры

На 100% застраховаться от такой ситуации невозможно, но риск ее возникновения можно снизить, говорят эксперты. Здесь лучше не пренебрегать помощью профессиональных юристов или риелторов, которые смогут оценить перспективы сделки и достать необходимую информацию.

При малейших подозрениях (а их могут вызвать, например, те самые большие задолженности по оплате услуг ЖКХ) необходимо как можно больше узнать о продавце, советует Светлана Краснова. Например, о наличии у него финансовых обязательств перед третьими лицами (непогашенные кредиты, займы, иные долги). Важно включить в текст договора купли-продажи пункт о гарантиях продавца по отсутствию у него неисполненных финансовых обязательств, которые могли бы являться основанием для признания его банкротом. Также нужно проверить наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств, наличие судебных дел по взысканию с продавца денежных сумм, затребовать сведения из бюро кредитных историй, проверить продавца на отсутствие в отношении него возбужденных дел о банкротстве, удостовериться в том, что на его объект недвижимости не наложен арест или запрет. Нужно также узнать историю сделок с этой квартирой: если она сменила владельца относительно недавно, то проверять следует и прежнего собственника квартиры.

«Еще один запасной вариант — титул страхования, когда квартира страхуется как раз на случай расторжения сделки не по вине покупателя. Однако в этом случае все равно придется ходить по судам и доказывать свою правоту», — отмечает Мария Литинецкая.

Основания
Из-за чего сделку могут признать недействительной

Сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной, если будет доказано, что продавец-банкрот совершил ее с предпочтением одному из кредиторов. Например, если у продавца есть несколько кредиторов, но он продает свою недвижимость одному из них, лишая всех остальных права на получение возмещения или нарушая очередность удовлетворения требований, рассказала Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».

Еще одно основание — причинение вреда имущественным правам кредиторов. Здесь имеются в виду сделки по продаже недвижимости по явно заниженной цене, дарение или фиктивная продажа (например, когда продавец продолжает пользоваться квартирой после сделки).

«Дополнительным условием для признания сделки недействительной является то, что покупателю о противоправной цели продавца было известно на момент сделки, — пояснила юрист. — Это предполагается, если, например, оспариваемая сделка была заключена между заинтересованными лицами — родственниками, аффилированными лицами».

Права покупателя
Может ли он доказать свою правоту

Даже в случае банкротства продавца сделка по продаже им квартиры может быть оставлена в силе. «Кредиторам еще придется доказать, что сделка нанесла вред их интересам и что покупатель знал о неплатежеспособности продавца. На практике это сделать сложно, особенно если покупатель действовал добросовестно», — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Видео (кликните для воспроизведения).

Но даже если покупателю удастся отстоять свои права на квартиру, покупка жилья у владельца с долгами может обернуться долгими судебными тяжбами. Поэтому таких сделок лучше избегать.

Источники


  1. Ужегов, Г. Н. Животворные источники. Лекарственные растения России / Г.Н. Ужегов. — М.: Феникс, 1996. — 608 c.

  2. Трейвас, Л. Ю. Болезни вредители плодовых растений. Атлас-определитель / Л.Ю. Трейвас, О.А. Каштанова. — М.: Фитон XXI, 2014. — 352 c.

  3. Берсон, Г.З. Дикорастущие съедобные растения / Г.З. Берсон. — М.: Гидрометеоиздат, 1991. — 267 c.
  4. Гарнизоненко Т. С. Каталог декоративных садовых растений; Феникс — Москва, 2005. — 336 c.
  5. Карписонова Р. А., Черняева Е. В. Справочник ландшафтного дизайнера по выбору декоративных растений; Фитон+ — Москва, 2010. — 160 c.
  6. Купил квартиру с большими долгами по коммуналке что делать
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here