Налоги в тсж

Важно и полезно по теме: "Налоги в тсж" от профессионалов просто и понятно. Дочитайте статью до конца - это решит все вопросы. Если все-таки остались какие-либо вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Что есть доходы и расходы ТСЖ при УСН, какие минусы, как проводить приход средств на счета и платить налог, если нет раздельного учета?

Жилищное товарищество — это полноценное юридическое лицо, которое обязано уплачивать налоги на прибыль от своей хозяйственной и финансовой деятельности.

Размер уплачиваемых налогов и способ расчёта налоговой базы зависят от системы налогообложения, которая была выбрана для данного ТСЖ.

Упрощённая система подсчёта налогов позволяет в ряде случаев уменьшить абсолютную величину налоговых платежей жилтоварищества и направить сэкономленные средства на уставные цели организации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Плюсы и минусы УСН (упрощённой системы налогообложения)

Жилищная организация вправе выбрать систему налогообложения при создании или в процессе деятельности каждый календарный год. Упрощённая система подсчёта предполагает вычисление размера налогового платежа по ставке 6% от всех доходов организации или по ставке 15% от доходов, уменьшенных на сумму расходов.

Среди основных плюсов упрощённой системы для ТСЖ можно выделить:

  1. Освобождение от уплаты НДС.
  2. Возможность уменьшать налоговую базу при вступлении в товарищество новых жителей дома.
  3. Возможность освобождать от уплаты налогов прибыль жилтоварищества, возникшую вследствие хозяйственной деятельности.
  4. Возможность максимального уменьшения величины уплачиваемых налогов путём нивелирования разницы доход-расход.

Уменьшать разницу между доходной и расходной частью можно вне зависимости от величины чистой доходной части, что является существенным преимуществом для крупных жилищных структур.

К минусам упрощённой системы применительно к жилтовариществам можно отнести:

  • Необходимость дополнительных бухгалтерских операций для корректного сведения счетов.
  • Рост налоговой базы при возрастании задолженности организации.

Налоговая база может также расти в случаях входа из ТСЖ отдельных жильцов при подписании ими договоров с правлением на полноценное использование внутренних сервисов по ремонту и обслуживанию жилья, так как в этом случае оплата таких сервисов будет включаться в доходы жилтоварищества.

Это особенно чувствительно для небольших ТСЖ (до 50 квартир).

Что относится к доходам и расходам в ТСЖ?

При упрощённом способе расчёта суммы налога к доходам относятся следующие виды денежных поступлений:

  1. Выручка от реализации имущества.
  2. Субсидии из муниципалитета.
  3. Приобретение правлением имущественных прав на недвижимость.
  4. Оплата квитанций за коммунальные ресурсы и ремонт общих помещений от жителей, не вступивших в ТСЖ.
  5. Оплата услуг сервиса, организованного силами жилтоварищества, не вступившими в него владельцами квартир.

Чтобы взносы жильцов, входящих в организацию, можно было считать целевыми, нужно расписывать структуру таких взносов в ежегодной смете.

Также не включаются в сумму доходов следующие финансовые поступления:

  • Отчисления в резервный фонд.
  • Оплата по квитанциям за капитальный ремонт.
  • Спонсорская помощь и благотворительность.
  • Безвозмездно оказанные услуги.
  • Доходы от хозяйственной деятельности.

Расходы в жилтовариществе, согласно рекомендации, составленной госкомитетом по жилищной политике, делятся на:

  1. Административные.
  2. Технические и ремонтные.
  3. Прочие.

К административным расходам относятся траты на содержание управленческого аппарата ТСЖ, а также офисных помещений постоянных штатных сотрудников.

Сюда включаются расходы на заработную плату сотрудникам, содержание помещений и т.д.

К техническим расходам относят траты на ремонт и обслуживание общего имущества.

В список расходов, на сумму которых уменьшается налоговая база, учитываются только:

  • Расходы, выходящие за пределы утверждённых целевых смет.
  • Расходы на материалы.
  • Заработная плата сотрудникам.
  • Накладные внутренние расходы.
  • Расходы на страхование.

Необходимо учитывать, что уставными целями принято считать при УСН содержание и ремонт общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг силами ТСЖ без учёта возможной наёмной рабочей силы.

Как и в каких документах отразить?

Доходная и расходная составляющие финансовой деятельности ТСЖ должны быть отражены в следующих документах:

  1. Приходно-расходной смете.
  2. Налоговой декларации.
  3. Отчёте.
  4. Внутренних документах.

Составление ежегодных приходно-расходных смет является обязанностью правления жилтоварищества, а утверждение таких смет относится к компетенции общего собрания жильцов (часть 3 ст. 148 ЖК РФ).

Внутренние учётные документы заполняются бухгалтерским работником и должны содержать проводки (или контировки), соответствующие каждой операции поступления или расходования средств.

Учет поступлений и затрат

При упрощённой системе начисления налогов важно разделять средства, полученные в качестве оплаты услуг от членов ТСЖ и от жильцов, не вступивших в организацию, это делается при помощи проводок Д 86 и К 26.

К другим проводкам, позволяющим учесть основные доходы и расходы, относятся:

[1]

  • Получение субсидий – Д55 и К50.
  • Расходы на ремонтные работы – Д20 и К60.
  • Поступление взносов – Д76 и К86.
  • Плата по квитанциям за спецсервис не членов ТСЖ – Д76 и К60.
  • Расходы на оплату услуг поставщиков – Д91 и К60.
  • Начисление налога при использовании УСН – Д26 и К68.
  • Прибыль от сдачи помещений в аренду – Д62 и К90.

Если нет раздельного учета — то все поступления считаются доходом, с которого необходимо оплатить налог.

Отчётность

При упрощённой системе бухгалтерия жилтоварищества отчитывается о доходах и расходах следующими способами:

  1. Составлением отчёта для представления ревизору и органам жилнадзора.
  2. Заполнением налоговой декларации.

В отчёте для контролирующих органов должна быть отражена следующая информация:

  • Сумма планируемых доходов и расходов, в соответствии с утверждённой общим собранием сметой.
  • Сумма фактически понесённых расходов и полученных доходов.
  • Источники поступлений.
  • Направления расходов.
  • Причины возникновения перерасходов и иных несоответствий.
  • Сведения об уплаченных налогах и страховых сборах.

Отчёт подлежит представлению ревизору и ежегодному общему собранию собственников-членов ТСЖ. Источником сведений для формирования отчёта является книга учёта проводок бухгалтерии и регулярные платёжные ведомости.

Заполнение декларации

Налоговая декларация жилтоварищества при УСН подлежит заполнению в соответствии с формой, утверждённой Приказом налоговой службы № 7-3-99. В тексте декларации обязательно должны быть отображены следующие сведения:

  1. Наименование ТСЖ.
  2. Налоговый период.
  3. Реквизиты товарищества как юридического лица, в т.ч. банковские.
  4. Наименование и код отделения налоговой службы, куда предоставляются сведения.
  5. Код деятельности товарищества по классификатору.
  6. Сумма поступивших авансовых платежей на дату подачи декларации.
  7. Сумма налога к оплате, за вычетом авансовых платежей.
Читайте так же:  Трейд ин что это такое простыми словами

Сроки сдачи

Подача заполненной декларации должна осуществляться ответственным лицом не позднее конца марта года, следующего за отчётным, согласно ч. 1 п. 1 ст. 346.23 НК РФ.

При ликвидации жилищного товарищества необходимо представить в налоговую службу отчётную закрывающую декларацию не позднее 25-го числа месяца, следующего за месяцем ликвидации жилищной структуры (п. 2 ст. 346.23 НК РФ).

Дата сдачи внутренних отчётов жилтоварищества определяется уставом и общим собранием жильцов-членов организации, как правило, такие отчёты представляются в начале января или конце декабря на ежегодном собрании владельцев недвижимости.

Итак, упрощённая система начисления налогов может уменьшить расходы жилтоварищества на налогообложение при условии, что организация жильцов достаточно большая и большинство жителей домов, вверенных ТСЖ, являются его членами. При наличии значительных задолженностей жителей (более 10% от активов) в жилищной структуре лучше использовать общую систему расчётов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Налогообложение ТСЖ при УСН в 2019 году

Для совместного управления общим имуществом многоквартирного дома собственники помещений могут объединяться в товарищества собственников жилья — ТСЖ (ст. 135 ЖК РФ). Как вести бухучет и платить налоги ТСЖ при УСН, расскажем в нашей статье.

Бухучет в ТСЖ на упрощенке в 2019 году: проводки

ТСЖ является некоммерческой организацией (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ). Средства ТСЖ состоят из следующих (п. 2 ст. 151 ЖК РФ):

  • обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов ТСЖ;
  • платежи от собственников жилья, которые не являются участниками ТСЖ;
  • доходы от предпринимательской деятельности ТСЖ, направленной на выполнение целей, задач и обязанностей ТСЖ (ст. 152 ЖК РФ);
  • субсидии на эксплуатацию общего имущества, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иные субсидии;
  • прочие поступления.

Учет целевых средств ТСЖ ведет на счете 86 «Целевое финансирование». К счету 86 необходимо открыть субсчета в разрезе источников поступления средств. Рассмотрим бухгалтерский учет взносов ТСЖ, кроме платежей за жилищно-коммунальные услуги, учет которых будет рассмотрен ниже.

Операция Дебет счета Кредит счета
Начисление причитающихся к получению с членов ТСЖ взносов, включая взносы на капительный ремонт 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» 86 «Целевое финансирование» Поступление взносов (кроме взносов на капремонт, которые аккумулируются на специальном счете) 50 «Касса»,
51 «Расчетные счета» 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Поступление взносов на капитальный ремонт 55 «Специальные счета в банках» 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Отражение текущих расходов по управлению общим имуществом 20 «Основное производство»,
26 «Общехозяйственные расходы» и др. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»,
76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Списание затрат по управлению общим имуществом за счет средств целевого финансирования 86 «Целевое финансирование» 20 «Основное производство»,
26 «Общехозяйственные расходы» и др.

Учет предпринимательской деятельности ТСЖ ведется в обычном порядке с использованием счета 90 «Продажи».

Налогообложение ТСЖ при УСН в 2019 году

При определении доходов при УСН не учитываются, в частности, доходы, полученные в рамках целевого финансирования (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ) и целевых поступлений (п. 2 ст. 251 НК РФ). К ним ТСЖ может, в частности, отнести:

  • вступительные и членские взносы участников ТСЖ;
  • пожертвования;
  • бюджетные средства на финансирование капремонта в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ и ЖК РФ;
  • средства собственников жилья, поступающие в ТСЖ на проведение ремонта.

Доходы эти не учитываются только в том случае, если ТСЖ ведет раздельный учет доходов и расходов по целевым средствам. Если раздельный учет отсутствует, то целевые поступления учитываются в доходах упрощенца на общих условиях.

Порядок ведения раздельного учета ТСЖ разрабатывает самостоятельно и закрепляет его в своей учетной политике для целей налогообложения. В качестве примеров для разработки регистров учета поступления и использования целевых средств можно использовать образцы регистров, приведенные в Рекомендациях МНС РФ.

При этом в КУДиР ТСЖ на упрощенке не отражает доходы и расходы, которые не учитываются при расчете налога при УСН.

Коммунальные платежи ТСЖ: учет и налогообложение

А каков порядок учета сумм, поступивших товариществу в качестве оплаты жилищно-коммунальных услуг? Суммы, полученные от собственников (пользователей) жилья в счет оплаты коммунальных услуг, которые оказаны сторонними организациями, не включаются в доходы при УСН (пп.4 п.1.1 ст.346.15 НК РФ, Определение ВС от 11.05.2018 № 305-КГ17-22109 по делу № А41-86032/2016). Это при условии, что полученная за коммунальные услуги плата перечисляется в дальнейшем (Письмо Минфина от 14.06.2018 № 03-11-06/2/40525):

— ресурсоснабжающей организации — за поставку ресурсов;
— региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами — за оказанные услуги.

Если между ТСЖ и собственником жилых помещений заключен посреднический договор, то доходом ТСЖ будет только соответствующее вознаграждение (Письма Минфина от 18.08.2017 № 03-11-11/53260, от 27.01.2017 № 03-11-11/4260).

Таки образом, если ТСЖ выступает лишь в качестве посредника между собственниками жилья и ресурсоснабжающей организацией (оператором), то бухучет будет такой:

Операция Дебет счета Кредит счета
Начисление платы за коммунальные услуги, подлежащей получению с собственников жилья 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» Отражение дохода ТСЖ в виде его агентского вознаграждения 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» 90 «Продажи» Поступление платы за коммунальные услуги ТСЖ и его агентского вознаграждения 50 «Касса»,
51 «Расчетные счета» 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
Читайте так же:  Что нужно знать о налоговых льготах для пенсионеров

Если же ТСЖ самостоятельно оказывает услуги собственникам (пользователям) жилья, то плата за эти услуги включается в доходы ТСЖ. И бухучет коммунальных платежей будет выглядеть следующим образом:

Операция Дебет счета Кредит счета
Начисление платы за коммунальные услуги, подлежащей получению с собственников жилья 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»,
76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» 90 «Продажи» Поступление платы за коммунальные услуги ТСЖ 50 «Касса»,
51 «Расчетные счета» 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»,
76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»

Аналитический учет плательщиков коммунальных платежей на счетах 62,76 организуется в разрезе собственников жилья, чтобы получать информацию о состоянии расчетов с каждым собственником на отчетную дату.

Бухучет в управляющей компании на УСН

Управление многоквартирным домом может также осуществляться специализированной организацией на основании лицензии – управляющей компанией (п. 1.3, пп. 3 п. 2 ст. 161 ЖК РФ). Бухгалтерский учет управляющей компании и ее налогообложение на УСН будут аналогичны рассмотренному выше порядку учета и налогообложения ТСЖ.

Считаем выручку в ТСЖ

Тему статьи предложила Светлана Хснулова, бухгалтер компании ПЖК «Раздоры» (Московская обл.)

Позиция 1. Все поступления от собственников — целевые

ТСЖ многоквартирного дома (МКД) получает от собственников квартир и нежилых помещений деньги на оплату конкретных расходов:

• услуг по содержанию помещений, находящихся в общей собственности;

• на текущий и капитальный ремонт и т. д.

Средства, которые не были использованы в течение года, переходят на следующий и также должны быть использованы на цели, связанные с управлением МКД.

Заключая договоры на оказание коммунальных услуг, эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества, а также трудовые договоры со специалистами, ТСЖ выступает в интересах своих членов.

Из всего этого некоторые делают вывод, что никакого дохода у ТСЖ не может образоваться в принципе: все, что получено от собственников, является целевыми средствами и будет потрачено на нужды дома. Следовательно, нет у ТСЖ и выручки: как для целей расчета налога на прибыль, так и для целей расчета доходов при применении упрощенной систем ы ч. 1 ст. 153, ч. 5 ст. 155 ЖК РФ; п. 2 ст. 251 НК РФ; Постановление АС ЗСО от 07.04.2016 № Ф04-1236/2016 .

ТСЖ, придерживающиеся такого подхода, включают в налоговую выручку лишь платежи от сторонних лиц, к примеру плату за аренду помещений общего пользования, крыш и т. д. Соответственно, только с этих сумм они начисляют НДС в случае, если ТСЖ находится на общем режиме налогообложения.

Но многие ТСЖ перешли на упрощенку с объектом «доходы» (максимальная ставка — 6% от доходов). При таком подходе это представляется самым выгодным режимом: налог, даже упрощенный, платить вообще не нужно при отсутствии доходов.

Как видим, если придерживаться такой позиции, то у ТСЖ получается почти безналоговый вид деятельности.

Им остается платить лишь НДФЛ и страховые взносы с зарплаты бухгалтера и иных работников. Кстати, некоторые ТСЖ-упрощенцы раньше платили взносы по пониженным тарифам. Но сейчас взносы администрируют налоговики. И стали появляться сообщения от бухгалтеров о том, что если нет налогооблагаемых доходов от деятельности по управлению МКД, то инспекторы заставляют ТСЖ платить взносы по обычным тарифам.

Позиция 2. Почти все поступления — это выручка

Минфин давно выступал за это. Поступлениями, не включаемыми в выручку для целей расчета налога на прибыль, признаются лишь те, что прямо поименованы в Налоговом кодекс е ст. 251 НК РФ :

• средства бюджетов, выделяемые на долевое финансирование капитального ремонта многоквартирного дома или общего имущества в МКД Закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ ; ст. 36 ЖК РФ ;

• средства собственников на финансирование текущего и капитального ремонта общего имущества в МКД;

• членские взносы, уплачиваемые ТСЖ как некоммерческой организации (не связанные с конкретными целевыми программами);

• отчисления членов ТСЖ для формирования налогового резерва на проведение ремонта и капремонта общего имуществ а ст. 324 НК РФ; абз. 21 подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ; Письмо Минфина от 03.07.2017 № 03-11-11/41853 .

Если ТСЖ выступает посредником между жильцами и организациями, оказывающими коммунальные услуги, то в налоговую базу должна включаться только сумма агентского вознаграждения ТСЖ. Но для этого нужно, чтобы ТСЖ заключило договоры с ресурсоснабжающими и иными организациями уже в качестве агент а Письма Минфина от 09.12.2016 № 03-03-07/73652 , от 04.08.2017 № 03-03-06/3/50062 . А это встречается редко.

При этом ТСЖ должны вести отдельный учет таких необлагаемых доходов. Все иные суммы, в том числе и поступления от собственников квартир и нежилых помещений, должны учитываться в качестве выручки:

• как при расчете базы по налогу на прибыль;

Видео (кликните для воспроизведения).

• так и при применении УСН.

В эти облагаемые поступления входят и платежи собственников помещений за содержание общего имущества и за коммунальные услуги. Ведь обязанность по внесению этих сумм связана не с членством в ТСЖ, а с владением и пользованием помещением в многоквартирном доме Письмо Минфина от 05.10.2016 № 03-03-07/58028 .

При таком подходе ТСЖ может включить в налоговые расходы платежи ресурсоснабжающим организациям и своим подрядчика м Письма Минфина от 21.04.2015 № 03-03-07/22593 , от 04.08.2017 № 03-03-06/3/50062 ; ФНС от 14.08.2017 № СА-19-3/[email protected] . Значит, если ТСЖ не берет «лишнего», то и налог на прибыль ей платить не придется.

• на «доходно-расходной» УСН придется начислять 1% минимального налога с выручки, включающей в себя практически все поступления от собственников. Как мы уже выяснили, не попадают под доходы отчисления на ремонт и собственно членские взносы;

• на «доходной» упрощенке картина еще печальнее. Придется платить налог (6%, если его ставка не снижена в регионе) со всей суммы таких поступлений.

Читайте так же:  Пособие по беременности и родам ип

Как видим, привлекательность упрощенки для ТСЖ становится при таком подходе совсем неочевидной. А уж «доходная» УСН вообще нежелательной.

НДС с позиции проверяющих

Если ТСЖ применяет общий режим, то оно признается плательщиком НДС. Значит, выручка от реализации должна включаться в базу по НДС, и в то же время ТСЖ имеет право на вычет входного НДС, предъявленного контрагентами.

Но ТСЖ имеет право на специальную льготу (она действует по умолчанию, но от нее можно отказатьс я) п. 5 ст. 149 НК РФ . Так, от обложения НДС освобождается реализаци я подп. 29, 30 п. 3 ст. 149 НК РФ; Письмо Минфина от 23.09.2015 № 03-07-15/54498 :

• коммунальных услуг — при условии их приобретения ТСЖ у организаций коммунального комплекса, поставщиков электроэнергии и газоснабжающих организаций, организаций, осуществляющих горячее, холодное водоснабжение и водоотведение;

• услуг по содержанию и ремонту общего имущества — при условии приобретения соответствующих работ/ услуг ТСЖ у организаций и ИП, непосредственно выполняющих такие работы.

Как и все остальные плательщики НДС, ТСЖ на общем режиме должны представлять декларацию по НДС в электронной форме.

Но даже при применении льготы у обычного ТСЖ могут возникнуть случаи, когда придется исчислять НДС и вести раздельный учет п. 4 ст. 170 НК РФ :

• ТСЖ самостоятельно оказывает какие-либо услуги. К примеру, ТСЖ нанимает консьержа для поддержания порядка в подъезде и взимает за это отдельную плату. Она будет облагаться НДС. Так же как и арендная плата за использование крыш и другого общего имущества МКД;

• плата за коммунальные услуги превышает их стоимость, по которой они приобретаются у ресурсоснабжающих организаций. Либо за содержание и ремонт общего имущества МКД товарищество получило от собственников больше денег, чем заплатило подрядчикам и иным исполнителям работ и услуг. В таком случае НДС надо заплатить с разницы, остающейся в распоряжении ТСЖ Письма Минфина от 08.06.2015 № 03-07-07/33108 , от 19.03.2014 № 06-05-17/11844 ; Постановления АС ПО от 27.07.2016 № Ф06-10515/2016 ; АС ЦО от 26.01.2016 № Ф10-4513/2015 .

Свежая судебная практика — за налоговиков

До недавнего времени не было единства среди судей, считать ли плату за коммунальные и иные услуги выручкой ТСЖ или нет.

Кто-то из судей придерживался позиции Минфина и наказывал товарищества за занижение выручки. К примеру, инспекция проверила ТСЖ, применявшее «доходно-расходную» упрощенку в одном году и общую систему налогообложения в двух последующих годах. Это ТСЖ не включало в налоговые доходы суммы за услуги по содержанию и текущему ремонту, поступившие от собственников, а также деньги за коммунальные услуги. Инспекция сочла это ошибкой, и суд Северо-Западного округа ее поддержа л Постановление АС СЗО от 28.10.2016 № Ф07-8823/2016 .

Упомянутые в статье Письма Минфина можно найти:

Некоторые судьи, напротив, не признавали деньги, поступившие от собственников квартир и нежилых помещений для оплаты коммунальных услуг, налоговыми доходами ТСЖ см., например, Постановление АС ЗСО от 07.04.2016 № Ф04-1236/2016 ; Решение АС Кемеровской области от 17.01.2017 № А27-20953/2016 . Однако есть основания полагать, что таких решений будет все меньше и меньше. И нет гарантии, что в вышестоящем суде налоговикам не удастся добиться отмены такого решения.

Именно так, к примеру, и произошло у одного из московских ТСЖ. Суд первой инстанции решил, что деньги, полученные от членов товарищества — целевые платежи, которые не должны учитываться как налоговые доходы у упрощенцев и плательщиков налога на прибыль. Однако апелляционный суд с этим не согласилс я Решение АС МО от 24.03.2017 № А41-86032/16 (отменено Постановлением 10 ААС от 19.07.2017 № 10АП-6951/2017 ) .

Связано это, в частности, и с тем, что в начале 2017 г. Верховный суд поддержал проверяющих в деле, рассмотренном Северо-Западным округом, о котором мы говорили чуть выше Определение ВС от 24.01.2017 № 307-КГ16-5541 . ВС отказал в пересмотре кассационной жалобы ТСЖ, которому предстояло уплатить налоги, доначисленные за 3 года с платежей собственников за жилищно-коммунальные услуги. В итоге ТСЖ пришлось за 1 год доплатить налог на УСН, за 2 других — налоги по общему режиму.

Вот что отметил Верховный суд:

• платежи за коммунальные услуги, содержание, обслуживание и ремонт, поступившие от собственников помещений в МКД, нельзя считать целевыми поступлениями в смысле ст. 251 НК РФ, поскольку товарищество являлось исполнителем указанных услуг;

• налоговым законодательством не предусмотрено освобождение от обложения НДС услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, по управлению им, а также других услуг/ работ, выполняемых ТСЖ.

Статус товарищества как некоммерческой организации также не освобождает его от уплаты НДС.

Как видим, для ТСЖ безопаснее включить в выручку деньги, поступившие от собственников квартир за коммунальные услуги. В противном случае при проверке налоговики могут и доначислить налоги, и начислить пени, и оштрафовать.

А поскольку все это в конечном счете ляжет на плечи собственников помещений в доме, лучше навести порядок самим. Или, по крайней мере, не повторять своих ошибок в дальнейшем.

Жилищные кооперативы, членами которых являются собственники индивидуальных домов, рассчитывают налоги в очень похожем порядке.

Но у них нет льгот, предусмотренных исключительно для многоквартирных домов: все поступления на ремонт (если такие есть) должны учитываться в качестве выручки.

Налоговые проблемы ТСЖ

Считается, что нет более эффективной формы управления домами, чем товарищество собственников жилья. Поэтому ТСЖ сейчас образовалось множество. При этом немало вопросов у таких организаций возникает, конечно же, с налогами.

Агентские договоры с жильцами позволят избежать споров с налоговиками

Наше товарищество применяет УСНО с объектом «доходы минус расходы». Нам поступают платежи собственников за коммунальные услуги и на содержание общего имущества. Нужно ли нам включать их в состав налогооблагаемых доходов ТСЖ? Или можно считать их целевыми поступлениями? Ведь мы эти услуги не оказываем, а просто собираем деньги собственников и перечисляем их ресурсоснабжающим организациям.

Читайте так же:  Меры социальной поддержки и льготы для матерей-одиночек от государства

: К целевым поступлениям, которые не учитываются для целей налогообложения в доходах, относятс я подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ :
  • вступительные, членские, паевые взносы;
  • пожертвования;
  • отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые поступают в адрес ТСЖ от их членов.

Советуем руководителю

Самый беспроблемный с точки зрения налогов вариант — это заключить с жильцами агентский договор на перечисление их коммунальных платежей. Тогда не придется доказывать налоговикам, что это не ваш облагаемый доход.

Иные поступления, в том числе коммунальные платежи и платежи на содержание общедомового имущества, по мнению контролирующих органов, нельзя считать целевыми. Они являются выручкой, и их нужно включать в налогооблагаемые доход ы Письма Минфина России от 19.04.2011 № 03-11-06/2/62, от 08.12.2010 № 03-03-07/41; Письмо ФНС России от 22.04.2011 № КЕ-4-3/[email protected] . Но при этом можно включить в расходы оплату коммунальных услуг, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества обслуживающим организация м Письмо Минфина России от 27.04.2010 № 03-05-05-02/28; Письмо ФНС России от 22.04.2011 № КЕ-4-3/[email protected] . Получается, если плату за жилищно-коммунальные услуги вы взимаете без наценки, то итоговая налоговая база равна нулю.

Правда, даже если других доходов у вас не будет, по итогам года вам все равно придется уплатить минимальный налог в размере 1% от полученных от жильцов сум м п. 6 ст. 346.18 НК РФ; Письмо ФНС России от 22.04.2011 № КЕ-4-3/[email protected] . А упрощенцам на «доходах» еще сложнее — с этих сумм они заплатят 6% налога.

Чтобы избежать этого, есть два варианта.

ВАРИАНТ 1.

Заключаем с жильцами агентский договор на перечисление коммунальных платежей.

Тогда плата собственников за коммуналку будет считаться средствами, полученными в связи с исполнением агентского договора. И в доходах товариществу нужно будет отразить только сумму посреднического вознаграждения (а его можно установить минимальным ) Письма Минфина России от 19.04.2011 № 03-11-06/2/62, от 08.12.2010 № 03-03-07/41, от 25.11.2010 № 03-11-06/2/180; Письмо ФНС России от 22.04.2011 № КЕ-4-3/[email protected] .

И если вы последуете этому варианту, проблем вообще не будет.

Создать ТСЖ — морока, а договориться с жильцами — морока в квадрате

ВАРИАНТ 2.

Оставляем все как есть, но признаем поступления собственников как целевые.

Если вы считаете, что все платежи собственников не что иное, как целевые поступления, то свою позицию вам, скорее всего, придется отстаивать в суде.

Суды, как правило, встают на сторону товариществ, основываясь на том, что ТСЖ ведет деятельность от имени и в интересах своих членов и само коммунальные услуги не оказывает. Средства на оплату коммунальных услуг являются целевыми поступлениями, направленными на ведение товариществом уставной деятельности — содержание общего имущества многоквартирного дом а Постановления ФАС ПО от 31.03.2011 № А65-18505/2010; ФАС ДВО от 02.02.2011 № Ф03-9689/2010; ФАС ВСО от 10.09.2007 № А19-26596/06-Ф02-6060/07, от 12.07.2007 № А33-1733/07-Ф02-3750/07; ФАС МО от 21.09.2007 № КА-А40/9504-07 .

При этом необходимо будет запастись подтверждающими документами:

  • уставом ТСЖ;
  • сметами расходов;
  • счетами на оплату коммунальных услуг.

Если вы будете учитывать поступления собственников как целевые, вам не придется уплачивать налог, даже минимальный (конечно, если у вас нет иных доходов ) ст. 346.18 НК РФ .

Вопрос о том, заключать с жильцами агентский договор или оставить все как есть, нужно обсудить на общем собрании, а итоговое решение — утвердить.

Деньги, полученные на капремонт, в доходы не включаются

Наше товарищество принимает участие в федеральной программе по капремонту многоквартирных жилых домов в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Деньги мы получаем как из местного бюджета, так и от самих собственников. Все полученные средства расходуются только на оплату работ по этому ремонту. ТСЖ находится на упрощенке. Должны ли мы включать полученные средства в налоговую базу?

: Нет, не должны. Указанные вами поступления из местного бюджета не облагаются налого м подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ; Письма Минфина России от 14.04.2011 № 03-11-11/95, от 03.03.2009 № 03-03-06/4/11 .

Также не подлежат налогообложению деньги, полученные от членов ТСЖ на формирование резерва на проведение капитального ремонта, так как они относятся к целевым поступления м подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ . С этим согласны и контролирующие орган ы Письмо Минфина России от 19.04.2011 № 03-11-06/2/62; Письмо ФНС России от 22.04.2011 № КЕ-4-3/[email protected]; Письмо УФНС России по г. Москве от 18.02.2010 № 16-15/017557.1 .

Признал выручку — имеешь право на пониженные тарифы

Наше ТСЖ находится на упрощенке с объектом «доходы минус расходы». С 2011 г. организации, применяющие УСНО, с основным видом экономической деятельности «управление недвижимым имуществом» (код ОКВЭД вправе уплачивать страховые взносы по пониженным тарифа м подп. «я. 2» п. 8 ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 24.07.2009 «О страховых взносах. » . Наш ОКВЭД «Управление эксплуатацией жилого фонда». Все платежи от собственников мы считаем целевыми поступлениями и не учитываем при расчете налога. Имеем ли мы право на пониженные тарифы?

: Одно из основных условий, позволяющих применять пониженные тарифы страховых взносов, — доля доходов от реализации товаров (работ, услуг) по основному виду деятельности должна составлять минимум 70% в общем объеме доходо в ч. 1.4 ст. 58 Федерального закона от 24.07.2009 .

А раз вы все поступления от собственников относите к целевым поступлениям, у вас просто нет выручки от основного вида деятельности (управление эксплуатацией жилого фонда). Соответственно, 70% считать не от чего и применять пониженные страховые взносы вы не можете.

Если появится хоть какой-то доход и он будет считаться полученным в рамках управления многоквартирным домом, то вы сможете применять пониженные тарифы. Например, если учитывать поступления жильцов за коммунальные услуги как выручку.

Читайте так же:  Транспортный налог льготы для пенсионеров

Услуги, оказываемые собственными силами ТСЖ, облагаются НДС

Реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме не облагается НД С подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ . Некоторые услуги жильцам мы оказываем собственными силами ТСЖ. Подпадают ли они под льготу?

Минфин считает, что льгота не распространяется на услуги, оказываемые самим ТСЖ с привлечением работников, нанятых по трудовым договора м Письма Минфина России от 25.10.2010 № 03-07-14/77, от 27.09.2010 № 03-07-14/66 . Поэтому такие услуги нужно облагать по ставке 18%.

Однако в 2007 г. Пленум ВАС РФ указал, что ТСЖ, заключая договоры на ремонт, выступает не в своих интересах, а в интересах своих членов. В рамках таких отношений у ТСЖ отсутствуют обязанности налогоплательщик а п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 № 57 . То есть для судов не важно, своими или подрядными силами ТСЖ ведет свою уставную деятельность — содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. НДС можно не начислять в любом случае.

Но воспользоваться правом не платить НДС при оказании услуг собственными силами товарищества вы можете, скорее всего, только отстояв это в суд е Постановление ФАС ПО от 19.10.2007 № А57-11024/2006-33 .

Если ТСЖ пользуется льготой по НДС, то на вычеты оно права не имеет

Счета за коммунальные услуги нашему ТСЖ выставляются с НДС. Но с 01.01.2010 реализация товариществом коммунальных услуг НДС не облагаетс я подп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ . Что нам делать с входным налогом? Можем ли мы принять его к вычету? Или можно потребовать выставления нам счетов без НДС?

Имейте в виду: платить налог за общее имущество многоквартирного дома вы не обязаны

: Потребовать выставления счетов без НДС вы не можете. Коммунальные услуги, реализуемые вам организациями коммунального комплекса, поставщиками электроэнергии и газоснабжающими организациями, облагаются НД С Письмо Минфина России от 27.09.2010 № 03-07-14/66 . Но принять его к вычету также нельз я подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ . Вы включаете его в цену коммунальных услу г подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ .

Вы сможете заявлять вычеты, только если откажетесь от льгот ы п. 5 ст. 149 НК РФ; Письма Минфина России от 27.09.2010 № 03-07-14/66, от 23.12.2009 № 03-07-15/169 . Но тогда придется начислять налог на оказываемые собственникам услуги. При этом необходимо будет выставлять счета-фактуры, следить за правильностью выставленных в ваш адрес счетов-фактур, а в случае проверки — представлять копии всех документов в налоговую. Для ТСЖ это лишние проблемы, а собственникам все равно, облагается ли реализация услуг в их адрес НДС или нет, так как его в любом случае придется заплатить, пусть и в составе цены услуг. Поэтому отказываться от льготы особого смысла нет.

Кроме того, еще в 2007 г. ВАС сказал, что ТСЖ не исчисляют сумму НДС по операциям, связанным с обеспечением жилых помещений коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домо в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 № 57 . Поэтому не исключено, что налоговики воспользуются этим Постановлением и, сославшись на него, откажут вам в вычетах.

Помещения и общее имущество дома — не основные средства для ТСЖ

Нужно ли ТСЖ учитывать на балансе жилые и нежилые помещения, а также общее имущество многоквартирного дома? Ведь тогда придется платить налог на имущество.

: Нет, не нужно. На балансе ТСЖ нужно отражать только то имущество, которое принадлежит непосредственно товариществ у п. 1 ст. 373, п. 1 ст. 374 НК РФ; Письмо Минфина России от 01.02.2006 № 03-06-01-04/08; Постановление ФАС СКО от 23.07.2008 № Ф08-4150/2008 . А общее имущество многоквартирного дома — это собственность жильцо в пп. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ . У ТСЖ объекта обложения налогом на имущество здесь не возникает.

Обязанности платить земельный налог у ТСЖ не возникает

Налоговая требует от нашего ТСЖ уплаты налога за земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. Должны ли мы его платить?

Видео (кликните для воспроизведения).

: Нет, не должны. Факт создания ТСЖ не означает, что оно вместо собственников жилых помещений становится плательщиком земельного налог а п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54 .

После того как земельный участок сформирован и в отношении него проведен кадастровый учет, участок становится общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном дом е ч. 1, 2, 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»; п. 1 ст. 36 ЖК РФ; Письмо Минфина России от 08.06.2010 № 03-05-04-02/59 .

[3]

Поэтому уплачивать налог должны сами собственник и Постановления ФАС МО от 18.03.2010 № КА-А40/986-10; ФАС СКО от 15.11.2010 № А32-2212/2010-33/80 . А делать это собственники-граждане должны на основании уведомлений, высылаемых им налоговой инспекцией.

[2]

Источники


  1. Пастушенков, Л.В. Лекарственные растения / Л.В. Пастушенков, А.Л. Пастушенков, В.Л. Пастушенков. — М.: Лениздат, 1990. — 384 c.

  2. Трейвас, Л.Ю. Атлас-определитель болезней и вредителей декоративных и садовых растений. / Л.Ю. Трейвас. — М.: Фитон XXI, 2012. — 192 c.

  3. Бекетт К., Уэйт Р. Растения под стеклом. Растения в доме (комплект из 2 книг); Мир — Москва, 1998. — 400 c.
  4. Бульба: Популярный энциклопедический справочник по биологии, возделыванию, хранению и использованию картофеля в кулинарии. — М.: Белорусская Энциклопедия (БелЭн), 1994. — 348 c.
  5. Гесдерфер, М. Комнатное садоводство. Уход за комнатными растениями, их выбор и размножение / М. Гесдерфер. — М.: Издание А. Ф. Девриена, 2013. — 634 c.
  6. Налоги в тсж
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here