Ограничения, которые применяются к залоговой недвижимости

Важно и полезно по теме: "Ограничения, которые применяются к залоговой недвижимости" от профессионалов просто и понятно. Дочитайте статью до конца - это решит все вопросы. Если все-таки остались какие-либо вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Залоговое имущество – пользоваться можно, распоряжаться нет

В чем ценность залога?

Получив какую-то вещь в качестве обеспечения по кредиту, банк подобным образом гарантирует себе, что в случае финансовых неурядиц у заемщика, он не останется без своих денег. Кредитор знает, что оформленное официально залоговое имущество он всегда сможет изъять без дополнительных судебных тяжб, и также легко продать, покрывая свои денежные потери.

Естественно для этого залог все время должен находиться в исправном состоянии, и его основные характеристики должны оставаться неизменными. В противном случае договор залога потеряет силу, так как доказать, что речь в документе идет именно о том имуществе, что некогда покупалось в кредит, будет довольно сложно.

Как можно использовать залоговое имущество?

Действующее законодательство разрешает заемщику использовать залоговое имущество по его непосредственному назначению. Поэтому никто вас не накажет за то, что вы станете ездить на купленной в кредит машине, или проживать в квартире, по которой продолжаете погашать ипотеку. Более того, кредитор наверняка не станет предъявлять претензий за проведение вами косметического ремонта в той же квартире.

Спорным остается вопрос о возможности применять залог для заработка денег. Здесь у каждого кредитора свой подход, который желательно выяснять сразу же при оформлении кредита, особенно, если вы точно знаете, что станете пользоваться имуществом для наживы. Так, одни банки не станут возражать против того, чтобы вы, скажем, зарабатывали частным извозом на купленной взаймы машине, или же сдавали в аренду приобретенную в ипотеку квартиру, считая, что таким образом ваше финансовое положение будет устойчивее, а значит, угроза просрочек – меньше. Другие же кредиторы, напротив, могут отрицательно отреагировать на подобное использование имущества, предполагая, что вы подвергаете залог риску.

Что запрещено делать с залогом?

И все же существуют действия, которые однозначно запрещено применять к предмету залога. Прежде всего — это его продажа третьим лицам. По большей части это и не осуществимо, ведь на имущество будет наложено обременение и ни один нотариус не согласится на подобную сделку. Впрочем, даже на саму попытку продажи залога банк может отреагировать крайне отрицательно.

Кроме того, нельзя подвергать предмет залога серьезным изменениям, которые могут привести к необходимости корректировки технической документации. К таким действиям относится, например, капитальный ремонт недвижимости с изменением конфигурации несущих стен, в результате чего план на квартиру станет недействительным. Или же это может быть замена важных деталей в автомобиле, номера которых вписаны в техпаспорт транспорта.

Контроль и санкции

Оформив имущество в залог, и отдав его в пользование заемщику, банк о нем не забывает полностью. Примерно раз в год кредитор имеет право наведаться к заемщику, и проверить состояние имущества, обеспечивающего заем. Надо сказать, что банки довольно жестки в отношении должников, нарушающих правила пользования залогом.

[1]

Поэтому, если банковская проверка, например, обнаружила в вашей квартире серьезные изменения в планировке, то минимум, что вас ожидает – это требование провести немедленное узаконивание перемен. Плюс к этому вы заплатите банку штраф, ведь после внесения изменений в план жилища, финансовому учреждению придется менять пункты кредитного договора, в которых описывался залог.

Скорее всего, внося эти изменения кредитор попутно повысит вам годовую ставку по займу. Впрочем, в худшем случае, банк может и вовсе затребовать возврат ипотечного кредита досрочно.

Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице

Адвокат (Адвокатская палата г. Москвы)

специально для ГАРАНТ.РУ

Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки. В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.

Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.

Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры

«Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа». В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.

Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

«А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО «АКБ Московский областной банк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.». Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.

Читайте так же:  Об особенностях и правилах монетизации льгот

Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям

Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.

«В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере , в то время как она имела намерение получить заем в сумме ». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.

Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна. Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи. Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.

Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа

Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости»).

Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:

«В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире. Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры». Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано. Собственность осталась в руках кредитора.

Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.

«В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…».

Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения».Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.

О способах судебной защиты

Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику. Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
«Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…».

И в п. 88 того же Постановления:
«Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…».

Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.

В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» соответственно).

В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.

Читайте так же:  Какие документы нужны для опеки над ребенком

Ограничения залоговой недвижимости

Ограничения залоговой недвижимости

Неблагоприятная экономическая ситуация в стране также отразилась и на покупательских возможностях ее граждан. На сегодня купить собственное жилье, даже и самое дешевое может позволить далеко не каждый. Поэтому многие отдают предпочтение ипотечному кредиту . Как правило, при оформлении такой сделки чаще всего залоговым обеспечением по ипотечному кредиту выступает кредитуемое жилье. Может в таком случае возникнуть вполне оправданный вопрос, требующий уточнения о фактическом собственнике данной квартиры. Вопрос вполне резонный и требует более детальных объяснений по данному вопросу.

[3]

Отечественное законодательство в таком случае дает четкое разъяснение, где оговариваются такие ситуации. Согласно закону непосредственным владельцем кредитуемой недвижимости считается тот, на которого при покупке квартиры оформлялись документы, которые подтверждают его права на данную собственность. Наш случай говорит о том, что в качестве собственника такой недвижимости выступает кредитодержатель. Однако необходимо знать в данной ситуации ряд важных тонкостей и возможных нюансов, существующих в таком кредитном договоре по отношению квартиры, которая служит залогом ипотеки.

Что нельзя делать с залоговым имуществом?

Если вы приобретаете дом или квартиру в ипотеку то в таком случае следует знать, что права на данное жилье вы получите только после погашения оставшегося долга по данному кредиту.

Окончательное вступление в свои права над такой собственностью будет считаться, в случае если у вас появится возможность продать данную квартиру или же перезаложить ее в качестве залога под другой заем. В противном же случае такой собственник лишен подобной возможности на весь период погашения задолженности по кредиту. Такие проблемные ситуации могут возникнуть, когда у заемщика нет возможности возвращать такой долг. В данном случае вступить в свои права можно будет только после погашения единовременного долга путем перекридитования его или же согласовать с банком возможность предоставления отсрочки по выплате кредита.

Согласно существующему банковскому закону собственник ипотечного жилья не имеет права сдавать его в аренду, так как в предписании сказано, что недопустимо в кредитный договор вмешательство третьих лиц. Также такой договор исключает возможность регистрации и прописки в данной квартире лиц, которые не являются родственниками заемщика. Такие правила действуют относительно перепланировки данной недвижимости.

Права банка на заложенное имущество

Ссылаясь на стандартный ипотечный договор займа, за банком оставляется право контрольных надзорных функций по содержанию квартиры в надлежащем состоянии. Означает это то, что представители банка имеют право в любой момент посетить вашу квартиру и сделать оценочный осмотр состояния квартиры. В случае если такими сотрудниками будут замечены нарушения в виде перепланировки жилой площади или же обнаружат какие-либо повреждения, то банк вправе предъявить заемщику требование немедленно оплатить раньше установленных сроков свой долг по займу.

Банк также наделен правами на изъятие и дальнейшую реализацию кредитуемой квартиры для возврата долга. Такие меры он может применить, если заемщик не выполняет, хотя бы один из пунктов договора по ипотеке. В основном, как правило, это относится просрочки платежей: прекращение погашения своего долга без каких-либо необоснованных причин. Банк в таком случае чаще всего обращается для решения проблемы к исполнительной службе, которая будет вынуждена опечатать квартиру и выставить ее на продажу.

Какие ограничения применяются к залоговой недвижимости

Для многих наших сограждан ипотека является единственной реальной возможностью приобретения собственного жилья. Как правило, приобретаемая недвижимость выступает в роли залогового обеспечения при оформлении ипотечного кредита. Такая ситуация широко распространена и обычно не имеет никаких противоречий. Юридические проблемы возникают только в случае необходимости подтвердить право собственности. В этом случае и возникает вопрос об ограничениях пользования залоговой недвижимостью.

Кто собственник залоговой недвижимости?

При ипотечном кредитовании имущество находится в пользовании должника, однако его имущественные права имеют ряд ограничений:

•залоговое имущество не может служить залогом для иного кредита, однако, в случае, если заемщик не справляется с обязанностями по платежам, он имеет возможность обратиться в банк-кредитор для переоформления кредита или фиксации отсрочки по платежам;

•в «ипотечном жилье» нельзя прописать посторонних лиц, не являющихся членами семьи заемщика или родственниками;

•ипотечное жилье не может быть сдано в аренду;

•не допускается перепланировка залогового жилья.

Заемщик обязан предоставить допуск сотрудникам кредитной организации (банка) для контроля состояния залогового имущества. В случае серьезных нарушений, к ним относится, например, перепланировка, кредитор имеет право требовать досрочного погашения кредита. Обычная практика предполагает, что такие условия закреплены в кредитном договоре.

Полностью права собственности заемщику переходят только после окончательного погашения долга по кредиту.

Можно ли продать залоговую квартиру?

Ипотечные квартиры, по оценке специалистов недвижимости, встречаются на московском рынке не так уж редко. Причиной продажи залоговой квартиры далеко не всегда является несостоятельность владельца, т.е. невозможность обслуживать долг. Основной причиной называют ту, что, поскольку ипотечный кредит оформляется на длительный срок, то не исключена возможность изменения планов вследствие изменившихся жизненных обстоятельств (переезд в другой регион или приобретение загородного дома, требуется жилье большего/меньшего формата).

Сделка купли-продажи выполняется с ведома банка-кредитора. По мнению специалистов, практика хорошо отработана и не вызывает затруднений. Банк-кредитор не отказывает в продаже, поскольку его интерес при этом полностью соблюден. Необходимым условием является погашение остатка задолженности, что дает возможность в едином реестре снять отметку об обременении.

С точки зрения покупателя, покупка залоговой квартиры является выгодной сделкой. Такие квартиры являются юридически «чистыми» и не требуют скрупулезной проверки — все это было проделано банком при оформлении кредита. Стоимость объекта недвижимости установлена также банком и страховой компанией. Состояние квартиры вполне удовлетворительное, поскольку чаще всего в ипотеку идет новое жилье и в дальнейшем находится «под надзором» кредитора.

В целом можно считать, что ущемление прав собственности заемщика не значительно. При выполнении им взятых на себя обязательств — своевременное внесение текущих платежей по обслуживанию кредита и содержание в порядке залоговой недвижимости — нет никаких причин появления существенных ограничений.

Пользование и распоряжение предметом залога

Содержание понятия права пользования и распоряжения залоговым имуществом, отчуждение залогодателем предмета залога.

Ст. 346 Кодекса устанавливаются правила относительно порядка пользования и распоряжения вещью, находящейся в залоге. Далее мы рассмотрим, что понимают под пользованием и распоряжением таким имуществом, может ли залогодатель отчуждать или передавать во временное пользование такие вещи, и другие вопросы.

Содержание понятия права пользования и распоряжения залоговым имуществом

Ст. 209 Кодекса определяет, что собственник располагает правами:

Поскольку залогодатель – это собственник имущества, или же носитель права хозяйственного ведения, он может осуществлять владение, пользование и распоряжение предметом залога, однако уже после становления вещи в качестве залогового предмета — с определенными ограничениями.

Так, согласно ст. 346 Кодекса, залогодатель может осуществлять следующие права:

  • владения (если по договору имущество остается у залогодателя);
  • пользования (может быть ограничено договором сторон, а также непосредственно существом залога);
  • распоряжения (ограничения также могут быть предусмотрены в договоре, кроме того, действуют частные случаи – в одних не требуется получение согласия залогодержателя на осуществление действий, в других — требуется).

Помимо этого, пользование залоговой вещью должно быть только в пределах ее целевого назначения.

Читайте так же:  Замена паспорта не по месту прописки

Отчуждение залогодателем предмета залога

В отношении законной реализации процедуры по отчуждению залоговой вещи, находящейся у залогодателя, существуют некоторые особенности:

  • отчуждение залогового имущества без получения соответствующего согласия от залогодержателя не допускается;
  • отчуждение возможно и без согласия, если соответствующая возможность указана в законе или соглашении сторон, а также вытекает из существа залога.

[2]

Если залогодатель не получил согласия от кредитора, тем не менее осуществил отчуждение имущества, наступят следующие последствия:

  • кредитор получит право истребовать досрочного выполнения обязательств, гарантированных залогом;
  • при невыполнении вышеуказанных – реализовать взыскание на залоговую вещь.

Для лица, которое приобрело залоговое имущество, наступят следующие последствия:

  • если данное лицо – добросовестный приобретатель, залог будет прекращен (п. 2 ч. 1 ст. 352 ГК РФ);
  • в остальных случаях (кроме предусмотренных ст. 357 ГК РФ) – залог сохраняется.

Передача залогодателем залоговой вещи другому лицу во временное пользование

Ч. 3 ст. 346 Кодекса гласит, что залогодатель имеет право на передачу залоговой вещи во временное владение или временное пользование иным лицам. В общем случае, разрешения кредитора получать не требуется.

Тем не менее, запрос разрешения от залогодержателя может быть предусмотрен соглашением сторон или законом.

Залогодатель, передавший вещь во временное владение или пользование, самостоятельно несет все риски, связанные с такой передачей. Другими словами, от исполнения обязанностей по договору залога данное лицо не освобождается.

Если залогодатель не получил разрешения от залогодержателя, тем не менее осуществив передачу имущества другим лицам, а необходимость в получении согласия была предусмотрена в законе или договоре, залогодержатель получит права:

  • истребовать от залогодателя досрочного выполнения обязательств;
  • при невыполнении вышеуказанных обязательств – взыскать предмет залога.

Пользование залогодержателем переданным ему залоговым имуществом

По общему правилу, право пользования залоговой вещью закрепляется за залогодателем.

Лишь в случаях, когда договор предусматривает обратное, возможно оставление вещи и у залогодержателя.

В соглашении между сторонами процесса также можно предусмотреть:

  • отдельные условия пользования предметом;
  • порядок, сроки и форму пользования;
  • условия предоставления отчета о пользовании.

Кроме этого, в отдельных случаях целесообразным будет указание в соглашении между сторонами на обязанность залогодержателя, который осуществляет пользование и распоряжение предметом залога, в необходимости извлекать из залоговой вещи доходы и плоды.

Все извлеченные доходы и плоды должны направляться:

  • для погашения обязательства, гарантированного залогом;
  • для целей удовлетворения интересов залогодателя.

Правовая норма о путях направления полученной выгоды от пользования залоговой вещью императивна – стороны не могут определить в договоре иные пути, кроме вышеуказанных.

Сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу

Видео (кликните для воспроизведения).

Отчуждаемость заложенного имущества, понятие перехода права собственности на заложенное имущество.

В случаях, когда имущество является предметом залога, возможны ситуации, при которых происходит переход прав собственности на него к третьим лицам. Такое случается как в результате договоренности с залогодержателем, так и при недобросовестных действиях залогодателя. Закон стоит на защите прав и интересов кредиторов.

Действующий порядок перераспределения обязанностей, если заложенное имущество переходит к новому собственнику, определен в ст. 353 ГК.

Отчуждаемость заложенного имущества, понятие перехода права собственности на заложенное имущество

Установление залога не является причиной для невозможности его отчуждения.

Закон прямо предусматривает такую ситуацию и регламентирует правила, согласно которым определятся распределение соответствующих прав и обязанностей.

Ч. 1 ст. 353 ГК устанавливает ряд способов, с помощью которых осуществляется переход права собственности. К ним относятся:

  • возмездные сделки;
  • безвозмездные сделки;
  • универсальное правопреемство.

Примером выступают нормы, регулирующие ипотеку. Они требуют получения согласия залогодержателя на совершение сделок с предметом залога, вне зависимости от их природы (купля-продажа или дарение).

Помимо указанных сделок, существую и другие основания смены собственника. При этом, они могут не требовать согласия другой стороны договора обеспечения. Примером являются ситуации, когда права на имущество переходят к наследникам залогодателя. В этом случае, возникает универсальное правопреемство, подразумевающее возможность кредитора потребовать исполнения обеспеченных обязательств путем реализации таких предметов.

Понятие права следования залога, порядок перехода прав на заложенное имущества с сохранением залога

Главным правилом, установленным ст. 353 ГК служит следование залога за передаваемым при исполнении сделки объектом. Лицо, которое приобрело такое имущество, будет нести риски утратить свои права на него в результате процедуры обращения взыскания.

Такой порядок повлек правовую коллизию. Если при наследовании конфликтов не возникает, то при заключении соглашений, по которым передается заложенное имущество, возникает проблема соотношения интересов добросовестного приобретателя и залогодержателя. В результате рассмотрения многочисленных обращений, высшие судебные инстанции пришли к выводу о том, что вторые имеют приоритет перед первыми.

Если в отношении недвижимого имущества, такие ситуации маловероятны, поскольку требуют совершения подлога сотрудником Росреестра, то с другими видами объектов гражданских прав проблема актуализируется.

В частности, это касается автомобилей, поскольку централизованный информационный ресурс о залоговых правах на них отсутствует.

Действующие правила предусматривают полный переход статуса залогодателя к новому собственнику. На него распространяются все права и обязанности по этому обеспечительному соглашению.

В случаях, когда правопреемниками выступают несколько лиц, права и обязанности распределяются между ними пропорционально полученному имуществу. Если речь идет о неделимом предмете залога, то обязательства будут носить солидарный характер.

В качестве обеспечения могут передаваться не только вещи, но и права, в том числе интеллектуальные. Хотя в ст. 353 они и не упоминаются, указанные нормы следует применять по аналогии. По этой причине, все связанные с их залогом обязанности переходят к новому держателю.

Исключения из права следования при переходе прав на заложенное имущество

Исключения составляют лишь случаи, когда они не могут перейти в силу требований законодательства, а также в ситуациях, связанных с существом отношений первоначальных сторон.

Примером соответствующих требований правовых норм выступает залог товаров в обороте. Такой способ применяется в сфере предпринимательской деятельности и предполагает возможность залогодателя свободно отчуждать имущество.

Предполагается, что обе стороны соглашения заинтересованы в благополучном финансовом положении последнего, поэтому права собственности переходят, не будучи обремененными.

Другим исключением выступает ситуация, при которой новый обладатель имущества, возмездно приобретший его, не знал и не должен был знать о залоге. Указанная норма появилась в законе в 2013 году. В случае такой коллизии, собственнику будет необходимо доказать наличие указанных обстоятельств в судебном порядке.

Залоговая квартира: какие ограничения накладываются на недвижимость?

Кому принадлежит залоговая квартира – заемщику или банку?

Многих заемщиков, оформляющих ипотеку, пугает термин «залоговая квартира», и они, не до конца понимая его значение, опасаются всевозможных жилищных махинаций со стороны кредитора. Однако подобные опасения напрасны, так как одной из положительных особенностей ипотеки является как раз то, что заемщик становится собственником покупаемой в кредит квартиры сразу же после оформления займа. И это подтверждается соответствующими, зарегистрированными в госслужбах документами.

Банку при этом квартира принадлежать не будет – она будет находиться лишь у него в залоге (как уже собственность заемщика). Учитывая тот факт, что ипотека, как правило, выдается на крупную сумму и на длительный срок, кредитор за счет наличия обеспечения снижает риски невозврата. И, если заемщик откажется платить по счетам, кредитор на законном основании сможет продать квартиру.

Для добросовестных же плательщиков, тот факт, что жилье выступит обеспечением по кредиту, особо ничем не грозит. Правда, некоторые нюансы обращения с залоговой недвижимостью все же стоит знать.

Читайте так же:  Как компенсировать похоронные расходы пособием на погребение

Что запрещается собственникам?

Одним из главных запретов, применяемым к залоговому имуществу, является запрет на его отчуждение. То есть, проживая и будучи зарегистрированными в ипотечной квартире, вы не сможете ее ни продать, ни подарить кому-либо. Помимо этого прописать в квартиру человека, не являющегося вашим родственником, тоже будет проблематично, так как банки это не приветствуют.

Если вы в новой квартире задумали капитальный ремонт, вплоть до того, что придется рушить стены и делать перепланировку, вам, опять-таки, придется столкнуться с банковским ограничением на этот счет. Кредитор будет периодически проверять сохранность залогового имущества. При этом любые действия с вашей стороны, которые могут привести к удешевлению залога, негативно скажутся на отношениях кредитор-заемщик, вплоть до того, что банк может вас попросить погасить кредит досрочно.

Между тем, недавно опубликованы лучшие антикризисные кредитные предложения 2018 года без поручителей, с минимальным набором документов.

Какие ограничения применяются к залоговой недвижимости

На сегодняшний день приобрести собственную квартиру может далеко не каждый, большинство граждан вынуждено покупать отдельное жилье, прибегнув к оформлению ипотечного кредита. В подавляющем количестве случаев залоговым обеспечением по ипотеке выступает непосредственно кредитуемое жилье. В такой ситуации возникает резонный вопрос: кто является фактическим собственником квартир?

Как гласит отечественное законодательство, владельцем кредитуемого жилья является тот, на кого при покупке оформляются документы, подтверждающие право собственности. В нашем случае собственником квартиры выступает кредитодержатель. Однако, необходимо знать ряд тонкостей и нюансов, которыми изобилует кредитный договор в отношении квартиры как объекта залога и ипотеки.

Что нельзя делать владельцам?

В том случае, если вы приобретаете квартиру или дом в ипотеку, необходимо в первую очередь учитывать, что в полной мере распоряжаться жильем вы можете только после погашения долга по кредиту.

Под окончательным вступлением в права собственности подразумевается

возможность продать или перезаложить в качестве залога под иной заем: на весь период возврата долга собственник лишен подобной возможности. Подобная ситуация вызывает проблемы в случае невозможности заемщика возвращать долг: для того, чтобы полностью вступить в права необходимо либо единовременно вернуть долг, путем перекредитования или пойти на переговоры с банком о возможности предоставления отсрочки выплат.

Официально у собственника отсутствует возможность сдавать кредитуемое жилье в аренду, вследствие предписания банка о недопустимости вмешательства третьих лиц в кредитный договор. Помимо этого кредитный договор не допускает регистрацию и прописку на территории кредитуемой квартиры лиц, не являющихся родственниками заемщика. Ограничения также распространяются на перепланировку квартиры.

Какие права имеют сотрудники банка

Согласно стандартному договору ипотечного кредитования, банк оставляет за собой право контролировать состояние и уровень содержания квартиры. Это означает, что в любой момент в вашей квартире могут появиться сотрудники банка, посланные для осмотра и оценки состояния квартиры. В том случае, если ими будет обнаружено перепланировка жилого помещения или его повреждения, заемщику будет немедленно выдвинуто требование оплатить долг раньше установленного срока.

Банк также имеет право изъять и реализовать для возврата долга кредитуемую квартиру, в случае невыполнения хотя бы одного из пунктов ипотечного договора. В частности это касается просрочки выплат: безосновательное прекращение погашения долга, ведет к обращению банка к исполнительной службе, которая в свою очередь опечатает квартиру и выставит ее на торги.

Рубрика: Регистрация прав и кадастровый учет

Ведущие рубрики:

Е.А. КАЦ, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Красноярскому краю;

Е.С. ГАМЕЗА, заместитель начальника отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Красноярскому краю.

01.07.2014 г. вступил в силу Федеральный закон от 21.12.2013 г. № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (далее — Федеральный закон от 21.12.2013 г. № 367-ФЗ), которым положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) о залоге изложены в новой редакции.

Данные изменения коснулись и недвижимого имущества. Рассмотрим основные из них.

1. Прежде всего, с 01.07.2014 г. к договорам ипотеки, заключаемым после этой даты, не подлежат применению правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) и Федеральном законе от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) (п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 г. № 367-ФЗ).

Данные изменения влекут серьезные правовые последствия на практике.

Во-первых, осуществление государственной регистрации ипотеки не как сделки, а как ограничения (обременения) права означает внесение регистрирующим органом самостоятельной записи об ограничении (обременении) прав в отношении каждого обремененного объекта. Следовательно, если ранее при обременении ипотекой по одному договору нескольких объектов недвижимости стороны подавали одно совместное заявление о регистрации договора ипотеки, то теперь, в соответствии со ст. 29 Закона о регистрации и ст. 20 Закона об ипотеке, совместных заявлений залогодателя и залогодержателя о государственной регистрации ипотеки должно быть столько, сколько объектов является предметом договора ипотеки.

Во-вторых, указанные изменения повлекли изменения в размере государственной пошлины. Если ранее государственная пошлина за регистрацию договора ипотеки уплачивалась сторонами договора в соответствии с п. 2 ст. 333.18 и пп. 28 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) в размере 4 000 рублей (в сумме) — для юридических лиц, 1 000 рублей (в сумме) — для физических лиц и 1 000 рублей (в сумме) — для случая, когда договор ипотеки заключен между юридическим и физическим лицом, то в настоящее время в силу п. 2 ст. 333.18 и пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ государственная пошлина уплачивается залогодателем и залогодержателем за регистрацию ограничения (обременения) права в равных долях в размере 15 000 рублей (в сумме) — для юридических лиц и 1 000 рублей (в сумме) — для физических лиц. В случае если с заявлением о регистрации ипотеки обращаются юридическое и физическое лицо, государственная пошлина уплачивается ими в размере 7 500 и 500 рублей соответственно.

Вместе с тем вышеназванные правила о государственной регистрации ипотеки подлежат применению только к договорам ипотеки, заключенным после вступления в силу Федерального закона от 21.12.2013 г. № 367-ФЗ. Договоры ипотеки, подписанные до 01.07.2014 г. включительно, подлежат государственной регистрации в качестве сделки, в т. ч. и после 01.07.2014 г. Соответственно, в этом случае, как и прежде, государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления о государственной регистрации договора ипотеки, и государственная пошлина уплачивается в размере, установленном пп. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

2. Значительные изменения внесены в ГК РФ и в части пользования и распоряжения заложенным имуществом (ст. 346 ГК РФ).

Редакция ГК РФ до 01.07.2014 г. устанавливала, что с согласия залогодержателя должно осуществляться любое распоряжение заложенным имуществом.

С 01.07.2014 г. с согласия залогодержателя (если иное не предусмотрено договором или законом) осуществляется только отчуждение имущества. Без согласия залогодержателя залогодатель вправе передавать заложенное имущество во временное владение и пользование другим лицам.

Аналогичные нормы содержатся и в Законе об ипотеке (ст. 37, 40). Однако передавать в аренду и во временное безвозмездное пользование, а также обременять сервитутом заложенное недвижимое имущество можно без согласия залогодержателя только при наличии дополнительных условий:

Читайте так же:  Риски приобретения квартиры, которая была в собственности менее 3 лет

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срока обеспеченного ипотекой обязательства;

имущество должно предоставляться в пользование для целей, соответствующих назначению имущества. И Законом об ипотеке не предусмотрена возможность сохранения прав пользования и владения, возникших без согласия залогодержателя.

3. Далее хотелось бы отметить, что нормы Закона об ипотеке имеют приоритет над положениями ГК РФ при регулировании вопросов залога недвижимого имущества. И до тех пор, пока не будут внесены изменения в Закон об ипотеке, прочие нововведения в общих положениях ГК РФ о залоге не применимы к правоотношениям в области залога недвижимого имущества.

Тем не менее анализ этих положений ГК РФ представляется весьма интересным, поскольку показывает нам дальнейшие направления развития.

3.1. Так, ГК РФ в новой редакции предусмотрено, что в договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, предмет залога может быть описан любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенных рода или вида (п. 2 ст. 339 ГК РФ)[1].

Кроме того, как и прежде, ГК РФ предусматривает возможность заключения залога в отношении будущих вещей (до 01.07.2014 г. — п. 6 ст. 340 ГК РФ; после 01.07.2014 г. — п. 2 ст. 336 ГК РФ).

Однако Закон об ипотеке устанавливает, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировавшего это право залогодателя (п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке).

Следовательно, до внесения изменений в Закон об ипотеке, положения которого имеют приоритет перед общими положениями ГК РФ о залоге, в отношении недвижимого имущества нормы об ипотеке будущих вещей и об описании предмета ипотеки любым способом не применимы.

3.2. В новой редакции ГК РФ прямо закреплено, что условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство (п. 1 ст. 339 ГК РФ).

Однако согласно Закону об ипотеке обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке).

Соответственно, применительно к залогу недвижимого имущества одного указания в договоре ипотеке на договор, из которого возникло обеспечиваемое обязательство, не достаточно. Необходимо также указать сумму (или порядок ее определения) и срок исполнения обязательства.

3.3. ГК РФ в новой редакции вводит понятие «старшинство залогов» (соотношение предшествующего и последующего залогов) и допускает установление договорного старшинства залогов, имеющего силу только для заключивших соответствующий договор сторон. Сторонами указанных договоров могут являться как исключительно залогодержатели, так и залогодатели.

Вместе с тем Законом об ипотеке определено, что очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами п.п. 5 и 6 ст. 20 Закона об ипотеке, т. е. по дате государственной регистрации ипотеки (п. 1 ст. 43 Закона об ипотеке).

Следовательно, до внесения изменений в Закон об ипотеке установление договорного старшинства залогов в отношении недвижимого имущества полагаем не допустимым.

Также из ГК РФ исключено условие о праве сторон установить в договоре залога запрет на последующий залог. В соответствии с принятыми поправками такое ограничение может быть установлено только законом.

В отношении недвижимого имущества возможность запрета последующего залога сохранена в Законе об ипотеке (п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке).

4. В то же время в ГК РФ внесены изменения, которые могут непосредственно применяться к недвижимому имуществу, поскольку соответствующие отношения не урегулированы Законом об ипотеке.

4.1. Так, ГК РФ в новой редакции предусмотрена возможность заключения залогодателем и залогодержателем соглашения, регулирующего их отношения, в случае возникновения залога на основании закона. К такому соглашению применяются правила ГК РФ о форме договора залога (п. 3 ст. 334.1 ГК РФ). Ранее подобное соглашение в отношении недвижимого имущества могло быть заключено только при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда (п. 1.1 ст. 9 Закона об ипотеке).

4.2. Также с 01.07.2014 г., в т. ч. в отношении недвижимого имущества, может быть заключен договор управления залогом.

Согласно ст. 356 ГК РФ один или нескольких кредиторов по обеспеченному залогом обязательству, исполнение которого связано с осуществлением предпринимательской деятельности, вправе заключить договор управления залогом с одним из кредиторов или третьим лицом (управляющим залогом).

По договору управления залогом управляющий залогом, действуя от имени и в интересах всех кредиторов, заключивших договор, обязуется заключить договор залога с залогодателем и (или) осуществлять все права и обязанности залогодержателя по договору залога, а кредиторы — компенсировать управляющему залогом понесенные им расходы и уплатить ему вознаграждение, если иное не предусмотрено договором.

Управляющим залогом может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация. Полномочия управляющего залогом определяются договором управления залогом и могут быть изменены по соглашению сторон договора управления залогом.

Кредиторы не вправе осуществлять свои права и обязанности залогодержателей до момента прекращения договора управления залогом.

Договор управления залогом может быть расторгнуть кредиторами в одностороннем порядке, также он прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства или признанием управляющего залогом несостоятельным (банкротом).

Государственная регистрация такого договора законодательством не предусмотрена.

Видео (кликните для воспроизведения).

[1] Положения о возможности описания в договоре залога предмета залога путем указания на залог всего имущества или определенной части его имущества либо на залог имущества определенных рода или вида применяются с 01.01.2015 г.

Источники


  1. Гамс Эдуард Сергеевич Современные Тенденции Развития Исследований В Области Создания Гербицидов Нового Поколения И Генной Защиты Растений (Обзор Иностранной Литературы)/Сельскохозяйственная Биология. Серия “Биология Растений”, 1995, №1, Стр. 12 — 18.; АСТ, АСТ Москва, Агата — Москва, 2012. — 616 c.

  2. Вредители и болезни цветочно-декоративных растений; Наука — , 1987. — 592 c.

  3. Митителло К. Аппликация: Дом из ткани; Как сделать из ткани оригинальные предметы интерьера: картины, светильники, шкатулки; Deutsche Bibelgesellschaft — Москва, 2004. — 128 c.
  4. Калинова, Г. С. ЕГЭ по биологии. 11 класс / Г.С. Калинова, А.Н. Мягкова, В.З. Резникова. — М.: Бином. Лаборатория знаний, 2011. — 200 c.
  5. Ограничения, которые применяются к залоговой недвижимости
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here