Переуступка прав аренды земельного участка

Важно и полезно по теме: "Переуступка прав аренды земельного участка" от профессионалов просто и понятно. Дочитайте статью до конца - это решит все вопросы. Если все-таки остались какие-либо вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Переуступка прав аренды земельного участка

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Физическое лицо приобрело земельный участок под индивидуальное жилищное строительство. Участок приобретен путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса указанное физическое лицо имеет право передать свои права и обязанности другому лицу, уведомив об этом арендодателя.
Росреестр отказывает в регистрации договора уступки на основании п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ.
Обосновано ли решение органа регистрации кадастра и картографии?
Каким иным образом можно передать третьему лицу права и обязанности по договору аренды земельного участка?

К сведению:
Справедливости ради отметим, что отдельные суды придерживаются иной точки зрения, провозглашая приоритет земельного законодательства над гражданским в вопросах распоряжения земельными участками (смотрите, например, решение Арбитражного суда Челябинской области от 27 декабря 2017 г. по делу N А76-32123/2017). Схожий вывод содержится в письме Минэкономразвития от 24.04.2017 N ОГ-Д23-4755. Однако мы считаем, что такой подход, в силу изложенных причин, не соответствует действующему законодательству, поскольку в этом случае любое лицо может стать стороной по договору аренды имущества, находящегося в публичной собственности, минуя установленную законом процедуру публичных торгов, что, по нашему мнению, недопустимо.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

15 августа 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Заметим, что этот правовой подход не распространяется на договоры, заключенные по результатам торгов до 01.06.2015, поскольку к правоотношениям, возникшим до этой даты, правило п. 7 ст. 448 ГК РФ не применимо (ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ).

Переуступка прав аренды земельного участка

Граждане и организации вправе арендовать земельные участки в различных целях. Заключая подобный договор, лицо предполагает использовать землю длительное время. Но по различным причинам необходимость в аренде участка может отпасть. Тогда арендатор может пересдать землю в субаренду или передать права пользования посредством договора переуступки (цессии).

На основании такой сделки права на арендованный участок переходят от одного лица к другому. При этом прежний арендатор теряет возможность использовать землю, а новый приобретает. Вступивший в права арендатор впоследствии должен все возникающие проблемы решать с собственником надела. Это является одним из важных отличий цессии от субаренды, по которой новый арендатор вправе обращаться по поводу возникающих затруднений к лицу, изначально получившему участок в пользование.

Правовой статус арендованного участка

При переуступке в отличие от субаренды права пользования участком передаются в рамках первоначального договора. При этом предыдущий арендатор не будет иметь каких-либо прав на землю. В большинстве случаев переуступка участка требуется при продаже недвижимости, которая на нем расположена, новому владельцу.

Юридически эта процедура оформляется составлением соглашения о переуступке, которое прилагается к основному договору. Цессия подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку связана с обременением и переходом прав пользования недвижимого имущества.

При субаренде в первоначальные правовые отношения между арендатором и собственником включается еще одна сторона – субарендатор. При этом сделка оформляется еще одним договором аренды.

Если договор аренды заключен на длительный период, превышающий пять лет, то пользователь участка вправе не получать согласия собственника для переуступки, но обязан уведомить его в разумный срок. При длительности срока аренды менее пяти лет разрешение владельца земли для заключения цессии обязательно.

Граждане и организации могут получить земли, которые принадлежат государству или муниципалитету. В таких случаях арендодателем будет выступать государственный орган, с которым арендатор решает все возникающие вопросы и спорные ситуации.

Передача лицу земли в пользование оформляется договором аренды, который должен содержать в себе основные положения, касающиеся, в том числе, и переуступки участка в дальнейшем:

  • срок действия договора
  • условия пользования участком
  • запрет или разрешение на передачу иным лицам

Земельный кодекс не запрещает переуступку прав на арендованный участок другим пользователям. Но на практике, если в договоре прямо прописан запрет таких действий, заключить цессию будет невозможно. Таким образом, законодательство оставляет установление возможности переуступки прав пользования земельным участком на усмотрение сторон, заключивших сделку. Однако в ряде случаев заключить цессию невозможно, даже если арендодатель не устанавливал прямой запрет. К таким ситуациям относится:

  • наличие на участке строений, которые были возведены без получения разрешения на строительство и не узаконены в установленном порядке
  • если надел выступает предметом судебного разбирательства
  • наличие на участке ареста, наложенного в установленном порядке
  • при наличии на земле обременения в виде залога и отсутствии согласия залогодержателя
  • если предыдущий арендатор не выплатил выкупную стоимость участка

Правоотношения между арендатором и арендодателем, в том числе и возможность заключения переуступки, регулируются нормами земельного и гражданского законодательства.

Процедура переуступки (передачи) права аренды

Переуступка переуступки прав аренды земли оформляется письменным соглашением. Если договор составляется на срок более одного года, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это связано с тем, что долгосрочная аренда с точки зрения законодательства рассматривается как обременение объекта недвижимости. Для оформления переуступки сторонам требуется обратиться в земельный комитет администрации населенного пункта и представить следующие документы:

    • общегражданский паспорт (необходим, если в сделке участвует физическое лицо); • выписка из ЕГРИП/ЕГРЮЛ потребуется при участии организаций или индивидуальных предпринимателей (предоставление этого документа согласно законодательству необязательно, но значительно ускоряет процедуру); • справка ОКПД (предоставляется юридическими лицами); • договор аренды; • кадастровая карта земельного участка; • схематичное изображение участка в масштабе 1:500.
Читайте так же:  Какие налоги платит церковь в россии

Если в результате цессии передается участок, в отношении которого заключен договор аренды сроком менее пяти лет, требуется разрешение собственника земли. В таком случае к вышеуказанному списку документов потребуется приложить согласие органа, который является владельцем участка, в письменном виде.

Соглашение о переуступке прав аренды удостоверяется нотариально при желании сторон. В документе ставятся подписи участников сделки и печати юридических лиц.

Одним из основных требований к содержанию соглашения о переуступке является установка условий в рамках основного договора аренды. Дополнительные документы также подписываются, визируются и подшиваются к документу.

В тексте соглашения о переуступке обязательно должны содержаться следующие сведения:

  • реквизиты участников сделки
  • дата составления соглашения
  • данные предмета договора (земельного участка)
  • сроки переуступки (этот период времени не должен превышать срок основной аренды)
  • размер арендной платы (аналогичен размеру в основном договоре)
  • условия прекращения правоотношений

Подписанное и заверенное в надлежащем порядке соглашение необходимо зарегистрировать в Росреестре. Сведения о переуступке не требуется вносить в государственный реестр только при заключении сделки сроком менее чем на год и с физическим лицом.

Для государственной регистрации соглашения следует обратиться в МФЦ или ФРС с пакетом следующих документов:

  • заявление (заполняется сторонами непосредственно при обращении в компетентный орган)
  • паспорта заявителей
  • нотариально заверенная доверенность и паспорт представителя, если в интересах одной из сторон действует доверенное лицо
  • правоустанавливающие бумаги на землю
  • договор о переуступке в двух экземплярах
  • письменное согласие собственника земельного надела
  • документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица
  • копии учредительных документов, удостоверенных в надлежащем порядке (потребуются для организаций, участвующих в сделке)

В зависимости от ситуации регистратор может затребовать другие документы. К примеру, если передаются права на участок, который принадлежит категории сельскохозяйственных земель и с него планируется собирать урожай, потребуется согласование с комитетом по земельным ресурсам. Если предмет сделки находится в залоге, необходимо представить разрешение от залогодержателя.

За регистрацию переуступки в Росреестре необходимо оплатить государственную пошлину. При этом граждане вносят платеж в размере 2000 рублей, юридические лица – 22 000 рублей.

Некоторые особенности передачи арендных прав третьим лицам

Процедуру переуступки прав на надел следует проводить с соблюдением требований гражданского и земельного законодательства. К числу основных важных нюансов относится:

  • срок переуступки (он не должен превышать период, на который установлена аренда по основному договору)
  • условия пользования участком (новый арендатор обязан соблюдать все требования касательно целевого назначения надела и видов разрешенного использования земли)
  • порядок внесения арендной платы (обязанность своевременного внесения платежей в полном объеме передается при переуступке вместе с правами на землю)

Нарушение перечисленных условий может повлечь расторжение договора.

Последствия заключения договора перенайма

После прохождения соглашения о переуступке процедуры государственной регистрации все права и обязанности касательно земельного участка переходят к новому арендатору. Использование надела при этом должно осуществляться в рамках первоначального договора. Важным моментом является право арендодателя при возникновении оснований расторжения договора предъявить требование к первоначальному и новому арендатору. При рассмотрении такого дела в судебном порядке в качестве ответчиков при этом будут привлечены оба арендатора.

Новый арендатор при обнаружении изъянов земельного участка вправе:

  • настаивать на их устранении средствами собственника
  • требовать компенсации своих затрат на ликвидацию изъянов надела
  • предупредить собственника участка и уменьшить размер арендных платежей на сумму расходов по устранению недостатков
  • настоять на замене надела равным по характеристикам участком
  • расторгнуть договор аренды раньше срока

Собственник участка (арендодатель) с момента начала действия переуступки вправе:

  • получить уведомление о переуступке прав аренды на земельный участок, если договором не предусмотрено обязательное получение его согласия на подобные действия
  • распоряжаться своей собственностью в рамках договора аренды
  • получать информации о состоянии земельного надела
  • расторгнуть соглашение при нарушении новым арендатором условий договора
  • получать арендные платежи в срок и в полном объеме

Арендодатель вправе расторгнуть соглашение, если платежи от нового арендатора не поступают более двух месяцев.

Договор уступки прав (цессия) на земельный участок по договору аренды

Животрепещущей темой для арендаторов земли считается передача прав и обязанностей по договору аренды. Когда случаются простои арендованных территорий или возникает невозможность их целевого использования, можно уступить участок нуждающемуся гражданину. Чтобы оформить данную процедуру следует скачать договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами. Образец, представленный ниже поможет вам в заполнении данного бланка.

Можно выбрать 2 пути: составить трехсторонний договор или подписать соглашение о переуступке с настоящим арендатором, отправив извещение об изменениях собственнику. Сперва ознакомимся с бланками и нюансами его составления, а затем определимся, какой вариант приемлем для конкретного случая.

Бланк договора переуступки земельного участка

Цессия или уступка арендуемого земельного участка под ИЖС, строительство магазина, установку павильона или иные цели сопряжена с передачей прав от одного арендатора другому. Договор переуступки не имеет четко регламентированной формы и индивидуален для конкретной ситуации, но у вас есть возможность скачать его и ознакомиться с образцом.

Скачать форму

Договор переуступки ЗУ подойдет как физическим лицам для строительства дома, так и юридическим для возведения коммерческих объектов или земледелия. На странице представлены два вида шаблона, выбирайте любой, исходя из своих потребностей и статуса. Прежде убедитесь в необходимости его составления — иногда достаточно соглашения об уступке (о нем ниже)

После скачивания можно удалить ненужные или добавить необходимые пункты, распечатать и приступить к заполнению. Обратимся к образцу.

Образец шаблона

Договор уступки (цессии) земельного участка начинается с указания сторон. Для примера приведен шаблон с физлицами.

Далее заполняется информация об объекте. Обратите внимание, переуступка в образце требует согласия арендатора. Если такой вариант не подходит — воспользуйтесь простым шаблоном допсоглашения. В предмете заполняется информация о земельном участке: в муниципальной, или частной собственности он находится. Заполняются сведения об основном договоре аренды и вносятся сведения о возможности застройки, использования для ИЖС, возможных обременениях, площади и т.д.

Читайте так же:  Как правильно рассчитать квартплату

Плата за переуступку касается сделок, когда старый арендатор продал права и обязанности по аренде земли. Это разовый платеж, далее финансовые движения будут проходить только между новым нанимателем и хозяином земли. Этот момент особенно актуален, когда продается муниципальный участок.

Тут описаны обязанности по аренде после переуступки. Если говорить вкратце — то существенных изменений в существующем документе разделы не несут, поэтому переходим далее.

Срок действия переуступки ЗУ считается равным основному договору, если старый наниматель исключен. Если срок ограничен определенным временным промежутком, по истечении уступки, ЗУ вернется прежнему арендатору. Остальные подпункты стандартны — вы можете посмотреть их в наглядном примере. Заключительным аккордом станет подписание бумаги — оно осуществляется тремя сторонами, так как документ считается договором со множественностью лиц.

Если вы арендатор и аренда продлится 5 лет и больше, можно поступить гораздо проще и составить соглашение об уступке земельного участка. Рассмотрим, как это сделать.

Форма дополнительного соглашения о передаче прав и обязанностей по арендному договору на землю

Как говорилось ранее, если земля находится в долговременной аренде, более 5 лет, уступку земли можно совершить используя дополнительное соглашение. Для его заключения нет необходимости привлекать арендодателя (если в договоре аренды не указан запрет на такие действия).
Достаточно заблаговременно известить собственника о передаче прав на земельный участок письмом в свободной форме. Важно отправить письмо с отметкой о вручении.

Бланк соглашения о переуступке составлен на 1 листе, шаблон имеет типовую форму. Чтобы приступить к скачиванию перейдите по ссылке. При необходимости откорректируйте разделы. Он универсален, и подойдет как для земель сельскохозяйственного назначения, так и для застройки на территории населенных пунктов.

Образец представлен в формате ворд. Сразу после скачивания можно вписать сведения и распечатать его. Также можно заполнить пустой бланк от руки.

Пример заполнения

Шапка документа заполняется двумя сторонами соглашения — для физических лиц нужно указать паспорта и ФИО, для юридических — название компании, лицо, представляющее её интересы и документ, дающий полномочия выступать от организации.

Основной текст о переуступке гласит о передаче прав новому арендодателю с сохранением всех условий. Главными пунктами можно выделить:

  • отсутствие задолженности по арендной плате;
  • гарантия юридической чистоты сделки и низкие риски;
  • срок аренды и платежи от нового нанимателя должны поступать только после официального оформления настоящего соглашения;
  • оплата регистрации в Росреестре оговаривается в рамках бланка.

Подписав соглашение прежний арендатор должен письменно известить владельца об изменении арендатора. Сразу после регистрации лишнее звено в этой цепочке исключается и стороны вступают в полноценные деловые отношения без согласия арендодателя.

Разница между договором и соглашением о переуступке прав на земельный участок

Договор составляется когда в контракте об аренде не указана возможность уступки и необходимо получить согласие собственника.
Соглашение составляют, когда переуступка разрешена и в арендном контракте имеется данное условие. Также его можно составить, когда время оставшейся аренды превышает 5-летнюю отметку. Однако в любом случае необходимо уведомить арендатора о замене стороны в договоре.

Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами: пошаговая инструкция по передаче прав аренды земельного участка под ИЖС + договор уступки прав аренды земельного участка

Если участок земли предоставлен человеку под постройку будущего частного жилого дома, то не исключено, что необходимость в строительстве может отпасть. Тогда одним из вариантов распоряжения наделом земли станет переуступка права аренды земельного участка под индивидуальное жилищное строительство в пользу иного гражданина.

Для такого шага существует специальная процедура, оговоренная как законодательством (гражданским и земельным), так и базовым соглашением по найму. Поэтому не исключено, что переход прав могут быть наложены дополнительные ограничения.

Что такое уступка и переуступка права аренды земельного участка

Под такими действиями понимается передача первым арендатором своих полномочий по использованию земли другому человеку. Для этого заключается договор переуступки прав аренды земельного участка. Пункты такого соглашения не должны противоречить первоначальной сделке.

Часто к переуступке прибегают тогда, когда продаётся дом, построенный на арендованной площади. Ведь помимо смены собственника недвижимости, нужно также юридически оформить и участок земли, расположенный под ней.

Особенности переуступки прав аренды земельного участка во многом определяются сроком пользования землёй. Если он составляет меньше, чем 5 лет, то необходимо согласие от стороны, выступающей в роли арендодателя. В остальных ситуациях достаточно будет уведомить вторую сторону о смене пользователя участка.

Переуступка права аренды земельного участка под ИЖС может подразумевать и поправку на пункты строительных правил. Ведь не исключено, что пользование оформлялось для возведения недвижимости с определёнными характеристиками (площадь, количество этажей).

Отличие переуступки от субаренды

Допустимость уступки прав по договору аренды земли входит в рамки Земельного кодекса РФ. В то же время, передачу прав следует отличать от субаренды, которая во многом схожа.

Видео (кликните для воспроизведения).

Есть несколько основных признаков. При субаренде первоначальный пользователь земельного участка не утрачивает права на него. Ведь в любой момент отношения субаренды могут быть прекращены.

Первоначальный арендатор сохраняет свои обязательства по отношению к собственнику земли. При переуступке все права прежнего арендатора прекращаются.

При договоре субаренды арендатор продолжает вносить арендную плату. При уступке прав пользования все денежные обязательства переходят к новому субъекту отношений.

Разным является и документальное оформление взаимоотношений субаренды и правопреемства. Обе сделки отличают правовая природа, а также содержание взаимных обязательств. Поэтому нелишним будет предварительно проконсультироваться с юристом.

Процедура переуступки (передачи) права аренды на земельный участок

Начать следует с изучения пунктов законодательства, а также договора аренды на землю. Так в договоре могут содержаться некоторые особенности передачи арендных прав третьим лицам.

Например, если есть долг по расчётам, то уступка допускается после его погашения.

Следующим шагом станет проработка предстоящего соглашения. За основу можно взять договор переуступки прав аренды земельного участка, образец которого мы предлагаем бесплатно скачать. В него можно включить и те пункты, которые стороны посчитают нужным.

Читайте так же:  Как купить дом на материнский капитал

Если права перейдут в будущем, то целесообразно заключить предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка. В нём должны содержаться все главные условия основного соглашения.

Не забудьте о том, что перед подписанием самого договора следует согласовать все детали с арендодателем. Если это будет необходимо, то стоит получить одобрение (письменное) на передачу прав. Однако часто бывает достаточно простого письменного уведомления.

Важно также провести и сверку расчётов по плате за пользование землёй, особенно если происходит уступка права аренды государственной/муниципальной земли. Ведь новый арендатор напрямую заинтересован в том, чтобы быть свободным от долгов предшественника.

Содержание договора на передачу прав по аренде земли

В преамбуле указываются его стороны. Если сделка проходит между физическими лицами, то приводятся их паспортные данные и адрес регистрации.

В качестве предмета договора прописывается передача прав на конкретный земельный участок. Приводятся все его характеристики (площадь, месторасположение, целевое назначение, имеющиеся кадастровые данные).

Если на землю установлен сервитут или другие ограничения, то следует упомянуть и о них. Кроме того не забудьте указать информацию о периоде, на который участок изначально предоставлен в пользование.

Обязательно необходимо привести данные и об арендном договоре, права по которому переуступаются.

Следует указать величину арендных платежей по первоначальному соглашению и сроки их внесения (все цифры должны при этом совпадать). Если право пользования передаётся за плату, то следует оговорить её размер, а также порядок внесения.

Можно оговорить и другие условия, которые подскажет юрист. А также даст консультацию относительно того, что подразумевает собой переуступка прав аренды земельного участка.

В конце текста сделки нужно привести реквизиты нового и прежнего нанимателя участка, и их личные подписи. Без автографов сделку не оформят в Росреестре.

Пошаговая инструкция по передаче прав аренды земельного участка под ИЖС

Вот алгоритм основных действий, которые надлежит совершить по переводу прав на новое лицо. Данную информацию используйте как инструкции при переоформлении прав аренды на земельный участок.

Шаг первый: переговоры с арендодателем

Согласовываются все важные моменты с собственником земли. Сделать это нужно придерживаясь той процедуры, которая закреплена условиями арендного соглашения. Если заранее известно, какой новый пользователь собирается построить на земле дом, то желательно оговорить и эти детали.

Шаг второй: получите согласие на переуступку прав аренды у собственника

Может потребоваться уведомление о факте перехода прав местных властей, отвечающих за использование земельных угодий. Ведь в каждом регионе может быть установлен свой порядок изменения пользователя надела, если он относится к государственной (муниципальной) собственности.

Шаг третий: заключение договора

После этого подписывается само соглашение. Оно может быть двухсторонним. Однако законодательство не запрещает, чтобы одной из сторон договорённостей выступал арендодатель участка. Более того, в этом случае передача прав будет иметь больший юридический вес.

Шаг четвёртый: регистрация перехода прав аренды на землю

За заключением договора последует государственная регистрация сделки перенайма земельного участка. Она осуществляется в местном отделении Росреестра. За этот процесс полагается внесение госпошлины в сумме 2 тыс. рублей.

Порядок оформления договора переуступки права аренды земельного участка

Сама сделка может быть как обычной, так и заверена с помощью услуг нотариуса. К ней подшиваются экземпляр первоначального договора аренды, а также графическая схема земельного участка. Если есть письменное согласие от арендодателя, то оно также прикладывается.

Новый пользователь должен понимать последствия заключения договора перенайма. В частности, он обязан будет платить арендную плату и использовать землю по её целевому назначению (то есть под застройку). Кроме того, к следующему арендатору перейдут и все другие обязательства, прописанные в договоре аренды.

Договор переуступки права аренды земельного участка

Что представляет из себя договор переуступки права аренды земельного участка и его особенности?

Сделки, связанные с арендой земли — крупнейший сегмент в правоотношениях с данной формой недвижимости.

Одним из видов таких сделок является переуступка права аренды на землю. Она не так распространена в повседневной жизни, но бывают ситуации, когда арендатор землю выгодно передать права пользования ею третьим лицам.

В каких случаях заключается договор?

Переход права пользования земельного участка представляет собой сделку, в которой первоначальный арендатор теряет свои права и обязательства по отношению к арендуемому участку, передав их новому арендатору.

Обычно соглашение о перенайме земли заключается в 2-х случаях:

  1. Передача права на землю, не имеющую каких-либо строений (как правило, участки аграрного назначения).
  2. Переуступка прав пользования или переход права собственности на постройки и здания, возведенные на земле, находящейся в аренде (участки земли в населенных пунктах).

Права и обязанности сторон сделки и арендодателя

Переуступка обязательств по договору аренды земельного участка не подразумевает появление новых прав и обязанностей.

При этой сделке первоначальный арендатор полностью утрачивает, а новый приобретает права на переданный земельный участок.

Арендатор имеет право пользоваться и владеть землей в рамках законодательства и условий соглашения, а именно:

  1. Хозяйствовать на арендуемой территории по своему усмотрению, соблюдая определенные договором ограничения.
  2. Пользоваться для своих нужд (без права продажи) водными источниками, лесными угодьями, полезными ископаемыми и другими ресурсами, находящимися на земельном участке.
  3. Производить осушительные, оросительные и другие виды работ, направленные на улучшение качества и повышение урожайности почвы.
  4. Использовать результаты своей деятельности на арендуемой территории (продукцию, урожай) по собственному усмотрению.
  5. Сооружать хозяйственные и иные строения, если это определено договором.
  6. Требовать расторжения соглашения или возмещения затрат и убытков, понесенных из-за задержки передачи земли в пользование.
  7. Прочие права, оговоренные соглашением и не противоречащие законодательству.

Если арендатор выявил изъяны на земельном участке, то он также вправе:
  • настоять на ликвидации недочетов за счет собственника или на компенсации своих затрат по восстановлению почвы, или уменьшении размера арендной платы;
  • уменьшить платежи за землю на сумму понесенных издержек, заблаговременно предупредив арендодателя;
  • настоять на замене участка равноценным, без недостатков или раньше срока прекратить договор найма.

Арендодатель имеет право распоряжаться землей, соблюдая условия соглашения:

  1. Получать сведения о состоянии и эксплуатации земельного участка.
  2. Досрочно расторгнуть соглашение, если арендатором не соблюдаются условия договора, в том числе, ухудшается качество почвы или несвоевременно уплачивается арендный платеж более двух раз подряд.
  3. Получать в срок плату за аренду.
Читайте так же:  Предоставление земельных участков инвалидам

Порядок оформления перенайма земельного участка

Нет необходимости заключать новое соглашение между собственником земли и другим нанимателем. Переуступка права аренды происходит через оформление типового бланка договора перенайма земельного участка.

Переуступка должна быть в пределах срока, оговоренного в первоначальном договоре аренды, и на тех же условиях.

Если договором не установлено иное, и он заключен на срок более 5 лет, то при перенайме не требуется согласие собственника участка, достаточно письменно сообщить ему об этом.

Сделка, заключенная на срок более 1 года, должна быть зарегистрирована в Росреестре и вступает в законную силу с момента регистрации. Присутствовать на подписании должны обе стороны: прежний наниматель и новый.

В случае если стороны или одна из сторон соглашения – физическое лицо, то необходимо предоставить нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки.

За государственную регистрацию соглашения по переуступке права аренды земли берется госпошлина:

  • для физических лиц – 2 000 рублей;
  • для юридических лиц – 22 000 рублей.

Существенные условия сделки

При оформлении договора перенайма земельного участка, нужно особое внимание обратить на следующие пункты:

  1. Дата перехода обязательств от предыдущего арендатора к новому (по закону – с момента государственной регистрации).
  2. Порядок согласования перенайма земли с собственником (при сроке действия соглашения об аренде более 5 лет, согласие владельца земельного участка не требуется, только письменное уведомление).
  3. Возмездность или безвозмездность передачи обязательств. Если сделка предполагает оплату, то должно быть предоставлено доказательство расчета между сторонами соглашения.

Требования к тексту договора

Неправильное оформление любой сделки может привести к тому, что впоследствии она будет признана незаконной.

Во избежание этого, в договоре переуступки права аренды земельного участка обязательно должны быть предусмотрены следующие пункты:

  1. Реквизиты передающей и принимающей обязательства сторон сделки: ФИО, данные паспорта, адрес.
  2. Реквизиты объекта сделки: адрес, площадь, кадастровый номер.
  3. Порядок и условия передачи обязательств, их объем.
  4. Долг по обязательствам (если есть).
  5. Сумма расчета (если есть).
  6. Документы, подтверждающие права арендатора: договор аренды, технические документы на участок, квитанции (платежные поручения) об оплате арендных платежей и т.д.
  7. Указание на то, что передаваемая земля не заложена, ничем не обременена, не состоит в споре или под арестом.
  8. Подписи сторон.

Ограничения на право пользования земельным участком

Ст. 56 Земельного кодекса РФ предусматривает некоторые ограничения в пользовании земельными участками:

  1. Особые требования и порядок хозяйствования на охранных, санитарно-защитных территориях.
  2. Специальные условия защиты окружающей среды, включая флору и фауну, объекты, представляющие археологическую, культурную и историческую ценность, поддержание урожайности почвы, природной среды обитания, маршрутов перемещения диких зверей.
  3. Соглашения о начале и окончании возведения сооружений или освоения почвы в поставленные сроки по утвержденному проекту застройки, содержания автодорог, ремонта — при передаче прав на земли, принадлежащие государству или муниципалитету.
  4. Другие ограничения эксплуатации земельных участков в случаях, определенных законом.

Плата за аренду земельного участка

Арендатор (перенаниматель) должен вовремя вносить платежи за пользование арендуемой землей. Способ оплаты, сроки, условия оговариваются договором найма.

Арендная плата может быть установлена в виде:

  • фиксированной суммы, уплачиваемой разово или периодически;
  • установленной доли от произведенной продукции или вырученных доходов в результате эксплуатации земельного участка;
  • оказания нанимателем конкретных услуг;
  • передачи арендатором собственнику земли установленной соглашением вещи в найм или в собственность;
  • перепоручения на арендатора установленных договором расходов на улучшение качества почвы земельного участка.

Видео: Повышение арендной платы на землю погубит бизнес

В репортаже обсуждается проблема повышения арендной платы с землепользователей. На сколько болезненными окажутся эти поборы для частных лиц, а также мелкого и среднего бизнеса и как можно стабилизировать ситуацию в данной сфере?

Смысл переуступки права аренды земельного участка и условия заключения сделки

Переуступка права аренды земельного участка (ППА ЗУ) описывается 22 ст. ЗК РФ и 615 ст. Гражданского кодекса РФ. В одних случаях требуется разрешение собственника, в других – достаточно уведомлять его по факту. Это характерно для договоров, оформленных на срок более 5 лет.

Суть переуступки заключается в том, что арендатор земли передает свое право кому-то другому вместе со всеми прилегающими обязательствами. При этом он не сдает объект в поднаем, поэтому договор поднайма не требуется. Переуступка аренды не является цессией. Сделка считается возмездной, ключевой наниматель сам устанавливает цену передачи права без согласования с собственником.

ППА обычно используется в двух случаях:

  • наймодателем выступает муниципалитет, но арендатор уже использовал бесплатное право приватизировать землю, тогда допускается проведение аукциона;
  • хозяином участка является частная организация или физлицо, а тот, кто снимает надел, хочет прекратить все отношения с ней, но в документе стоит штраф за досрочное расторжение, поэтому выгоднее найти кого-либо вместо себя, а не выплачивать неустойку.

Участки, которые нельзя сдать по ППА

Далеко не все земельные объекты можно передать в перенаем. На это действие есть ряд ограничений.

  1. Запрет на передачу прав аренды надела третьим лицам может наложить собственник объекта, оформив это соответствующим пунктом в договоре. Хотя запрет на ППА иногда удается обжаловать ввиду неправомерности введения условия о нем в договор. Многое в этом случае зависит от регионального законодательства.
  2. Если на участке стоит не оформленное должным образом здание, в т. ч. гараж (узнайте, как узаконить гараж), сельскохозяйственная постройка или любой другой объект незавершенного строительства, переуступать аренду такого надела нельзя. Если договор подписан на длительный срок (обычно более 5 лет), то этот запрет можно обжаловать в судебном порядке на основании Постановления Пленума № 11 от 24.03.05. Тогда требуется выкупить это строение путем заключения стандартного ДКП с указанием стоимости объекта, а потом построить его полностью.

[2]

  • Если участок, находящийся в административной собственности, снимает государственное предприятие на безвозмездной основе (подробнее о том, что подлежит безвозмездной аренде), то оно не может передать свое право бесплатно арендовать землю коммерческой организации (на основании статьи 18 161-ФЗ от 14.11.02).
  • ППА нельзя передать на участок, который считается спорным, долговым или переданным в залог имуществом. Может смениться собственник, а новый хозяин не обязан перезаключать соглашение на прежних условиях в связи с изменившимися обстоятельствами. Т. е. наниматель не может гарантировать долгосрочности арендных отношений, их продления и даже самого факта сдачи надела после смены владельца. Конечно, в соответствие со ст. 617 ГК РФ смена хозяина не приводит к обязательному расторжению договора, но на практике наймодатель нередко выставляет новые требования и выигрывает судебные процессы.

[3]

Оформление передачи права

Переуступка прав возможна только на период, не превышающий сроки в основном договоре. Если он заключен на 10 лет, то невозможно продать право найма на 11 или 15, только на 10 или менее лет.

Читайте так же:  Как понять, что вам звонят мошенники, не сотрудники банка

Список бумаг для заключения сделки законодательно закреплен и меняется незначительно в зависимости от формы деятельности нанимателя, сроков подписания договора и назначения земли.

Помимо заявления на переуступку необходимо предоставить:

[1]

  • общегражданский паспорт РФ для физических и документ из ЕГРЮЛ – для юридических лиц;
  • свидетельство из налоговой об учете;
  • справку с печатью о коде общероссийских классификаторов (необходима только для юридических лиц);
  • основной договор аренды надела (как основание возникновения права на перенаем земли);
  • кадастровый паспорт объекта (с данными по площади и границам объекта);
  • план участка (для земель ИЖС его получают у главы муниципального образования, для СНТ – у председателя товарищества);
  • свидетельство о собственности на объект (при отсутствии оригинала подойдет нотариальная копия);
  • супружеское согласие на сделку;
  • справку о коммуникациях на территории;
  • письменное согласие хозяина (нужно, если основной договор подписан на срок менее 5 лет);
  • согласие Комитета по земельным ресурсам (требуется при передаче земель сельхозназначения, на которых производится сбор урожая);
  • документы на жилой дом (предусмотрено жилищным законодательством, если на территории есть официально зарегистрированное строение);
  • квитанцию об оплаченной госпошлине.

Если передаваемый участок расположен в городской черте, то, помимо вышеуказанных, предоставляются следующие документы:

  • план участка о смежных границах с мокрой печатью (берется у главного геодезиста района);
  • бумага о согласовании этих границ с хозяевами соседних наделов.

Обязательные требования к текстам заявления на ППА и согласия арендодателя участка

Если уведомление и согласие собственника на ППА необходимы, то они оформляются в простой письменной форме. В них наймодатель указывает свое основание владением объекта, а также то, что он оповещен о намерении арендатора сдать в перенаем принадлежащий ему надел и об условиях, на которых эта сделка производится. В случае наличия у него супруги, необходимо ее согласие на сделку. Заявление на ППА также оформляется в ППФ по образцу. В нем указываются реквизиты сторон, а также характеристики участка.

Основные требования к оформлению документации

Договор ППА (и предварительный, и основной) оформляется письменно. Как правило, он двухсторонний, но возможно включение третьего участника. Обязательная нотариальная форма законом не предусмотрена. Если операция совершается с участием юридического лица, то, помимо подписей, на бумаге ставится также и печать организации. Фактически это соглашение переуступки зеркалит основной договор аренды, но в нем поставлены реквизиты уже другого клиента. Если ППА противоречит главным условиям сделки, то он признается недействительным. Как правило, в этом документе содержатся следующие пункты:

  • реквизиты сторон – в преамбуле;
  • данные, по которым можно точно идентифицировать участок;
  • стоимость (не должна быть выше или ниже платы, установленной владельцем надела, торг осуществляется непосредственно с хозяином до подписания);
  • сроки действия и день вступления в силу новых отношений;
  • условия, по которым соглашение может быть расторгнуто.

По согласованию сторон в него включаются любые пункты, не противоречащие законодательству РФ и основному договору аренды.

Ситуации, при которых государственная регистрация ППА обязательна

Краткосрочный договор ППА, заключенный с физлицом, не требует государственной регистрации. Во всех остальных случаях его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Документы можно подавать напрямую в отделения данной организации, а можно через территориальные офисы МФЦ.

Обычно этот договор регистрируется в срок 7 – 10 дней с момента подачи документов, но в зависимости от предоставленных справок бывают исключения. Точная дата регистрации будет указана в индивидуальной расписке, которая будет выдана сотрудником Росреестра или МФЦ.

Стоимость регистрации ППА

Размер государственной пошлины варьируется от 2000 до 22000 р. в зависимости от того, кто является участниками сделки: администрация, физические или юридические лица. Дешевле всего обойдется договор переуступки права аренды земельного участка между двумя физическими лицами, при этом госпошлина составит 2000 р., причем эту плату стороны разделят пополам. Муниципальные организации от этой платы освобождаются. Что касается налогового законодательства, то налогом облагается вся стоимость ППА. Последствие неуплаты налогов описываются НК и УК РФ.

Правовое регулирование

ППА надела регулируется многими законодательными актами. Иногда лучше рассматривать региональные, а не федеральные законы, описывающие местный порядок ППА, чтобы быстрее решить вопрос с переоформлением недвижимости. Если рассматривать общероссийские документы, то эту процедуру описывают:

  • 32, 22 статьи ЗК РФ;
  • 264, 606, 607, 615 статьи Гражданского Кодекса;
  • некоторые ФЗ (к примеру, 161ФЗ);
  • отдельные региональные постановления (в т.ч. их анонсы).
Видео (кликните для воспроизведения).

Перед совершением сделки следует убедиться в ее правомерности, а только потом разрабатывать проект контракта и регистрировать его в Росреестре.

Источники


  1. Медведев С. С., Шарова Е. И. Биология развития растений. В 2 томах. Том 1. Начала биологии развития растений. Фитогормоны; Издательство Санкт-Петербургского университета — Москва, 2011. — 256 c.

  2. Гагунова, Е. Я. Общий уход за больными / Е.Я. Гагунова. — М.: Медицина, 2005. — 308 c.

  3. Общая методика обучения биологии в школе. — М.: Дрофа, 2010. — 272 c.
  4. Переуступка прав аренды земельного участка
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here