Покупка квартиры в новостройке инструкция, правила оформления сделки, риски

Важно и полезно по теме: "Покупка квартиры в новостройке инструкция, правила оформления сделки, риски" от профессионалов просто и понятно. Дочитайте статью до конца - это решит все вопросы. Если все-таки остались какие-либо вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Регистрация сделки в новостройке

Рассказываем подробнее о процессе регистрации и подводных камнях этой процедуры. Почему необходима регистрация договора Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
    • Московская область: +7 (499) 938-42-57
    • Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98

Покупка квартиры в новостройке в России регулируется федеральным законом №214 «О долевом участии в строительство многоквартирных домов…».

Регистрация права собственности в новостройке 2018 г.

  • Ищем раздел со справочной информацией по недвижимости.
  • Вносим кадастровый номер в соответствующую форму ввода.

Если вы проверили регистрацию ДДУ и не обнаружили свой договор, то в первую очередь обратитесь как к застройщику, так и в органы управления Росреестра за пояснениями.

Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия

В указанный срок в общем порядке проводятся следующие действия:

  • прием заявления о государственной регистрации права;
  • правовая экспертиза поданных документов,
  • проверка их подлинности, законность данной сделки,
  • выявление или исключение обстоятельств, препятствующих совершению регистрации прав собственности на данный объект недвижимости;
  • внесение необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
  • выдача документов с регистрационной надписью на договоре или ином правоустанавливающем акте (в дальнейшем при необходимости собственник может получить выписку из ЕГРН на свой объект недвижимости, которая выдается при обращении в Росреестр или МФЦ с начала 2017 года).

Важно знать, что срок исчисляется в рабочих днях и отсчитывается со дня подачи документов на регистрацию.

Жилищный консультант

Куда обращаться за регистрацией ДДУ Есть несколько вариантов регистрации договора долевого участия, все они легитимны с точки зрения закона. Регистрация через органы Росреестра Самый понятый вариант процесса регистрации – обратиться в управление Росреестра с заявлением о регистрации ДДУ.

Перечень отделений, адрес, контакты – все можно узнать на сайте управления. Различные районные МФЦ Если в вашем городе есть многофункциональные центры оказания государственных услуг, то можно не стоять в очередях в Росреестре, а подать документы через них.

Дополнительные соглашения с застройщиком, если таковые имеются.

Есть несколько случаев, когда пакет документов может быть расширен:

  • Если происходит регистрация ДДУ в Росреестре с ипотекой, то нужно подать в Росреестр бумагу от банка и договор о получении ипотечного займа.
  • Если у покупателя есть супруг или супруга, придется получить нотариально заверенное согласие партнера на покупку объекта недвижимости.
  • Покупаете через доверенное лицо? Нужно заверить доверенность у нотариуса.
  • Покупаете квартиру в том числе и своему ребенку? Придется подать еще и свидетельство о рождении, если ему нет 14-ти лет, или паспорт, если ребенок уже получил его.

Среди обязательного перечня документов нет госпошлины за регистрацию, но рекомендуется подавать и ее на случай, если в электронных базах по платежам произойдет сбой.

Инструкция по оформлению квартиры в собственность в новостройке

Для этой цели он взял в одном из банков ипотечный кредит. Ему удалось досрочно погасить его и снять с квартиры обременение.

На сегодня дом достроен и введен в эксплуатацию. Квартиру сын принял, как положено, по акту приема-передачи, но зарегистрировать ее хочет на меня. Допустимо ли это по закону? Ответ Законодательство допускает оформление на близкого родственника права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом по договору участия в долевом строительстве.
Для этого до подписания акта приема-передачи жилого помещения заключается договор уступки права, который регистрируется в Росреестре. Поскольку в данном случае передача квартиры является состоявшимся фактом, о чем свидетельствует подписанный передаточный акт, ваш сын может оформить право собственности только на себя.

Регистрируем право собственности на квартиру в новостройке

Отдельное заявление заполняет и продавец недвижимости, в данном случае, представитель застройщика. Принимая документы для регистрации права собственности, регистратор выдает расписку об их принятии, в которой указывает дату регистрации соответствующего права.
В назначенное время или в любое другое после этой даты собственникам жилья возвращается их экземпляр договора долевого участия с регистрационной надписью и акт приема-передачи квартиры. С этого момента бывшие дольщики становятся полноправными хозяевами приобретенной недвижимости с правом распоряжаться ею и совершать любые не противозаконные действия.
Срок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия Законодательством установлен 7-дневный срок (п. 1 ст.

Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски

После окончания всех мероприятий покупатель продолжает вносить платежи по кредиту или рассрочке, предоставленной застройщиком, и ждет окончания строительства и передачи квартиры. Рис. 2. Весы с домом и процентами. Источник: сайт Супермаркет недвижимости Виды договоров при покупке квартиры в новостройке Оформление сделки может быть осуществлено разными договорами. Все они носят законный характер, но имеют разные риски для покупателя. Вообще, вопросы оформления при покупке квартиры в новостройке имеют большое значение, поскольку создают опасность утраты денег. Идеальный вариант – договор долевого участия в строительстве. Он предусмотрен законом и наиболее полно защищает стороны по сделке. В нем предусматривается ответственность застройщика за нарушение сроков и другие формы и способы ненадлежащего исполнения обязательств.

Оформление права собственности на новостройку

  • корректное составление договора долевого участия в строгом соответствии с действующим законодательством с четким фиксированием адреса, расположения, метража, стоимости объекта;
  • соблюдение этапов возведения дома во время строительства;
  • обязанность по незамедлительному информированию инвесторов в случае изменения сроков и письменная фиксация данного факта, оформленная в качестве дополнительного соглашения к основному договору;
  • после возведения объекта и благоустройства территории формирование полного пакета документов (включая обследование БТИ и акт о приеме дома в эксплуатацию) для подачи в Росреестр,
  • передача квартиры и ключей по акту приема-передачи покупателю, после того как недвижимость будет тщательно осмотрена последним.
  • На этом этапе самое время задуматься об оформлении права собственности.

Регистрация дду в росреестре

Если заключается первый договор долевого участия, то документов от застройщика должно быть много:

    Разрешение на строительство именно вашего объекта недвижимости. Здесь нужно быть внимательнее – сейчас девелоперы часто получают разрешение на комплексное строительство, например, целого квартала.

Это совсем другой документ, вам же нужно разрешение именно на ваш объект.

  • Учредительные документы, в том числе реквизиты и уставные документы.
  • Проектная декларация со всеми дополнительными изменениями под подписью гендиректора организации.
  • Подтверждения госрегистрации юридического лица.
  • Документ о внесении средств в компенсационный фонд долевой недвижимости.
  • Читайте так же:  В амазоне корпоративные работники зарабатывают до 12 млн руб. в год, складовщики – 1,8 млн руб

    Если первый договор уже есть в базе, то в Росреестр подается меньше бумаг.

    Вполне возможно, что процедура регистрации займет намного больше времени, чем при самостоятельном обращении в регистрационную службу. Если дольщик решил заняться государственной регистрацией права собственности самостоятельно, то для этого ему необходимо обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр).

    Процедуры регистрации при этом идентичны. Прием документов осуществляется в присутствии всех собственников квартиры и представителя строительной компании — застройщика. Сначала регистратором заполняется заявление на регистрацию, в которое заносятся данные, идентифицирующие всех собственников объекта недвижимости, адрес его места нахождения и технические характеристики, а также перечень документов, поданных для регистрации прав собственности.

    После чего заявление подписывается заявителем или заявителями, если их несколько.

    Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски

    Автор: Ксения Евгеньевна. Юрист. Юридический консалтинг, опыт работы в налоговой инспекции. Дата: 6 декабря 2017. Время чтения 8 мин.

    Покупка квартиры в новостройке осуществляется после проверки застройщика, анализа его документов и партнеров, хода строительства и других параметров. Параллельно перед заключением договора покупателю рекомендуется получить сведения о способе оформления сделки и оценить его надежность, уладить вопрос с банком, при привлечении заемных средств.

    Покупка квартиры, в том числе, в новостройке – риск. Застройщик может обанкротиться, обмануть, заключив на один объект несколько сделок, затянуть строительство. Словом, опасностей не меньше, чем при выборе жилья на вторичном рынке. Поэтому основное, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика, – это перечень документов, которые должны иметься в обязательном порядке, оптимальную форму договора, наиболее полно защищающую интересы покупателя, вероятные риски и пути их нивелирования.

    Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать и с чего начать

    1. Итак, первое, на что стоит обратить внимание при покупке новостройки, – это готовность дома. Если стройка идет активно, на площадке есть строители и рабочая техника, большая часть уже построена, есть вероятность того, что застройщик доведет свое дело до конца. Этот показатель довольно условный, поскольку стройка может «свернуться» в любое время.

    Также рекомендуется оценить инвестиционную привлекательность квартиры. Она выражается в совокупности параметров: удаленность от транспортного сообщения, наличие инфраструктуры, парковки, зеленых зон, план благоустройства территории. Если объект находится буквально в поле, квартиры в нем покупать не будут из-за многочисленных ограничений. А это означает, что дом может превратиться в долгострой.

    1. Хорошие отзывы о застройщиках, привлеченных подрядных компаниях. Обычно в крупных городах действуют одни и те же застройщики, о которых все знают. Такие компании стабильны, всегда заканчивают строительство, не обманывают дольщиков. Задать вопросы о деятельности компании можно на личной встрече с менеджерами по продаже.
    2. Выбор договора. По этому критерию можно оценить надежность потенциального контрагента. Различные схемы, используемые застройщиками для ухода от налогов и других своих махинаций, веса в глазах покупателя не прибавляют.
    3. Изучение застройщика, его документов и других параметров.

    Обратите внимание! Количество обманутых дольщиков в России за пять лет уменьшилось в два раза (по состоянию на 2016 год).

    Нормативная база

    Основной документ, который регламентирует отношения застройщика и покупателя – ФЗ № 214 от 30.12.2004. В этом законе содержатся нормы, регулирующие деятельность застройщика, порядок заключения договора долевого участия в строительстве, требования, предъявляемые к его содержанию.

    Также может пригодиться следующая информация:

    • для договора купли-продажи – глава 30 ГК РФ, регулирующая данную сферу деятельности;
    • предварительный договор – глава 27 ГК РФ (ст. 429);
    • при привлечении заемных средств, обеспеченных залогом недвижимости, – ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке»;
    • иные положения Гражданского кодекса, регулирующие отдельные ситуации (неисполнение обязательств, расторжение договора и другие).

    Какие документы должны быть у застройщика

    Ст. 20 ФЗ № 214 определяет, какие нужны документы при покупке новостройки. Условно их можно разделить на две группы: те, что застройщик должен и может предоставить покупателю. В первом случае их перечень составляют бумаги, которые необходимо иметь для привлечения средств частных лиц. Обычно они находятся в свободном доступе и размещаются на сайтах компании. Вторая группа предполагает возможность предоставления документов по требованию, их раскрытие не установлено законом.

    Таблица 1. Документы и сведения, которые должен иметь застройщик для предоставления покупателю

    Документы и сведения, обязательные к предоставлению Документы, предъявляемые по требованию
    О наименовании, местонахождении, часах работы, контактном телефоне, официальном сайте, руководителе и коммерческом наименовании. Устав
    Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица.
    Список участников, имеющих более 5% голосов в органе управления. ИНН
    Сведения о членстве в саморегулируемых организациях (СРО).
    Финансовый результат текущего года. Бухгалтерская отчетность за 3 года
    Список реализованных проектов.
    Разрешение на строительство.
    Проектная декларация. Результаты аудиторской проверки
    Документы на землю.

    Сведения, содержащиеся в документах, следует учитывать при анализе надежности застройщика.

    Какие документы должны быть у покупателя

    Для заключения соглашения потребуются документы, подтверждающие личность покупателя и его доходы. Вторые нужны застройщику, чтобы убедиться в платежеспособности.

    Итак, от покупателя потребуется:

    • паспорт;
    • согласие супруги на покупку;
    • договор кредитования, заключенный с банком (при привлечении заемных средств);
    • справки о доходах.

    Процедура сделки

    Пошаговая инструкция проведения сделки выглядит так:

    1. проверка выбранного объекта – квартиры и дома, темпа строительства;
    2. проверка застройщика;
    3. подготовка документов;
    4. оформление документов с банком, если он привлекается;
    5. подписание соглашения с застройщиком;
    6. регистрация договора в Росреестре.

    Указанные процедуры покупатель реализует самостоятельно или привлекает знающего посредника – агента по недвижимости.

    После окончания всех мероприятий покупатель продолжает вносить платежи по кредиту или рассрочке, предоставленной застройщиком, и ждет окончания строительства и передачи квартиры.

    Рис. 2. Весы с домом и процентами. Источник: сайт Супермаркет недвижимости

    Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

    Оформление сделки может быть осуществлено разными договорами. Все они носят законный характер, но имеют разные риски для покупателя. Вообще, вопросы оформления при покупке квартиры в новостройке имеют большое значение, поскольку создают опасность утраты денег.

    Идеальный вариант – договор долевого участия в строительстве. Он предусмотрен законом и наиболее полно защищает стороны по сделке. В нем предусматривается ответственность застройщика за нарушение сроков и другие формы и способы ненадлежащего исполнения обязательств. К тому же договор регистрируется в Росреестре, что исключает возможность двойных продаж. Скачать образец типового договора долевого участия.

    Обратите внимание! Вероятно, в ближайшие годы форма долевого участия будет заменена на проектное финансирование. Согласно этой идее, купить квартиру можно будет только в готовом доме, что снизит количество рисков до минимума, но увеличит стоимость жилья.

    Второй вариант – купля-продажа. Она применяется, когда застройщик, агентство, подрядчик или иной посредник уже оформил на себя право собственности на квартиру. Вариант, в целом, неплохой. Также он защищает покупателя и подлежит государственной регистрации. Скачать образец договора купли-продажи квартиры.

    Третий способ – предварительные договоры долевого участия и купли-продажи. Эти формы применяются на любой стадии строительства. К примеру, компания еще не получила разрешение на строительство, не завершилась госэкспертиза, но требуются деньги для реализации проекта. Договор долевого участия заключить при таких условиях невозможно, поэтому применяются предварительные договоры. Их можно отнести к одним из худших вариантов оформления сделки. Обязательства продавца по подобным формам сводятся к заключению основного договора в будущем. Если он откажется или станет уклоняться, то покупателю придется через суд принуждать к подписанию соглашения и только после этого требовать передачи права собственности. При этом покупатель вносит деньги по предварительному соглашению, но приобретает право требовать не квартиру, а заключения основного договора.

    Читайте так же:  Как и где узнать финансово-лицевой счет

    Существенный минус всех предварительных соглашений – отсутствие обязательной государственной регистрации. Поэтому к перечисленным выше рискам прибавляется вероятность двойных продаж.

    Четвертый вариант – переуступка права. Она применяется для договора купли-продажи или долевого участия в строительстве. Оба варианта приемлемы. Переуступка подлежит регистрации в Росреестре. Но при подписании такого соглашения рекомендуется изучать условия основного договора и соблюдать процедуру, иначе оно может быть признано недействительным. Скачать образец договора переуступки.

    Рекомендуется выбирать для заключения такие формы, как договор долевого участия в строительстве, купли-продажи, переуступки. Остальные варианты более рискованны.

    Также встречаются такие способы приобретения недвижимости, как паевые фонды, инвестиционная деятельность, кооператив.

    Какое бы соглашение не было избрано, в нем должна указываться исчерпывающая информация об объекте, сроках передачи, цене, порядке внесения денег, ответственность сторон за нарушение обязательств, особенно застройщика.

    Порядок заключения договора

    В зависимости от особенностей приобретения квартиры порядок подписания соглашения будет отличаться.

    При привлечении заемных средств в банке, обеспеченных залогом недвижимости, оформление отношений с застройщиком будет иметь такие особенности:


    • предварительное заключение кредитного договора;
    • получение одобрения банком выбранного объекта;
    • получение оценки стоимости;
    • страхование.

    У застройщика

    Покупка квартиры у самого застройщика – наиболее удачный и дешевый вариант. Самая низкая цена на недвижимость – именно на стадии начала строительства, по мере готовности дома она возрастает, и приобрести квартиру напрямую без участия посредников становится сложно.

    При подписании договора с застройщиком рекомендуется проверить все документы, о которых упоминалось выше, изучить условия соглашения, порядок и способ внесения оплаты, ответственность сторон и дату окончания строительства.

    В рассрочку

    Как правило, рассрочка, предлагаемая застройщиком, бывает кратковременная (до 1 года) и долгосрочная. Первый вариант предполагает отсутствие процентов. При длительной рассрочке покупатель уже должен выплачивать проценты. Их размер устанавливается самим застройщиком и колеблется в районе 12%.

    При подписании договора с рассрочкой указывается график внесения платежей, порядок погашения задолженности (проценты и основной долг), а также определяется ответственность за нарушение финансовых обязательств.

    Перед приобретением квартиры в строящемся доме в рассрочку следует внимательно изучить условия договора, возможно, банк предложит меньшую ставку.

    Регистрация прав собственности

    Все договоры, за исключением предварительных, но включая ипотечный, подлежат регистрации в Росреестре.

    Некоторые застройщики оказывают своим клиентам услуги по представлению их интересов в Росреестре. После подписания договоров долевого участия дольщик выдает сотрудникам доверенность, по которой они подают заявление на регистрацию сделки. Таким образом, покупателю не нужно являться в отделение регистрационной службы.

    Если заключается договор переуступки права между двумя физическими лицами, то посещать Росреестр придется.

    Важно помнить, что по договору долевого участия и переуступки с него покупатель получает не право собственности, а права требовать передачи квартиры. В собственность оформляется физически существующий объект, то есть построенная квартира.

    Снижение рисков

    Зная, что требуется проверять при покупке новостройки, покупатель не попадет в сложную ситуацию, а небольшие меры предосторожности позволят нивелировать риски:

    1. заключать договор с проверенным застройщиком, давно работающим на рынке недвижимости. Возможно, квартиры в таких домах стоят дороже, чем в остальных, но при покупке квартиры у неизвестной компании есть риск потерять все сбережения;
    2. изучать темп строительства, по возможности, не вкладывая средства в медленные стройки;
    3. желательно, чтобы дом был аккредитован в банке – этот показатель не гарантирует полной надежности, но под такой залог банк выдаст кредит охотнее;
    4. выбор оптимальной формы соглашения (договор долевого участия в строительстве).

    Важно! Самый распространенный способ обмана покупателей квартир! Он заключается в неуказании или указании ориентировочного срока сдачи дома. На условия соглашения обязательно обращать внимание! Обычно в таких ситуациях отношения оформляются предварительным договором. Таким образом, покупатель постоянно находится в полном неведении относительно сроков получения квартиры.

    Дополнительная информация доступна в видео:

    [3]

    Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

    1. Как правильно купить квартиру в новостройке: с чего начать?

    Рынок недвижимости традиционно делится на первичный и вторичный. Новостройки привлекательны более низкой ценой, хорошим социальным окружением и «свежестью». Дешевле всего входить в проект на его старте – на стадии котлована. По мере готовности объекта стоимость метра начинает расти.

    Существующие способы покупки квартиры в новостройке позволяют приобрести жильё несколькими способами: за наличные, в рассрочку, в ипотеку. Начать работу придётся с поиска подходящего объекта, и в этом смысле думать нужно на перспективу. Районы, которые сегодня кажутся окраиной, постепенно обрастут нужной инфраструктурой. А густонаселённые участки станут ещё менее комфортными для проживания.

    При выборе новостройки учтите следующие нюансы:

    1. Место расположения: транспортное сообщение, удалённость от центра;
    2. Инфраструктура: магазины, поликлиники, школы;
    3. Парковка: дом проектируется с учётом реальной загрузки или нет;
    4. Экология: идеально, если рядом есть парк, лес, озеро.

    Если же смотреть только на стоимость, появляется риск сделать ошибку. На каждом этапе покупки квартиры в новостройке можно отслеживать изменения. Нередко девелопер берёт на себя обязательства по социальному обустройству района. Как же найти подходящий объект?

    Действовать можно несколькими путями:

    1. От подрядчика. В зависимости от региона Украины, можно выбрать проверенную компанию, которая успешно реализовала проекты.
    2. От банка. Учреждения нередко финансируют покупку квартир на объектах афилированных застройщиков.
    3. От стройплощадки. Популярные проекты (порой – целые микрорайоны) могут обладать собственным отделом продаж.
    4. Свободный поиск. Ещё один вариант – комбинированный: смотреть все альтернативы, чтобы выбрать подходящую.
    Читайте так же:  Документы для оформления наследства на квартиру
    Видео (кликните для воспроизведения).

    При выборе учтите: строительство уже должно быть начато. Риск оказаться обманутым высок, если работы на объекте не ведутся. Рекомендуем выбирать проекты с реализацией от 40% и выше.

    Советы при покупке квартиры в новостройке

    Покупателю нужно знать массу нюансов, убедиться в честности девелопера, грамотно перевести деньги. Главный совет – сотрудничать лишь с проверенными компаниями, которые не были замешаны в скандалах. Обратите внимание на проект нового дома, является он энергоэффективным, современным и безопасном.

    • · Выясните, что конкретно предлагают купить. Это может быть имущественное право на объект в строящемся доме либо готовая квартира в здании, переданном в эксплуатацию.
    • · Убедитесь, что дом действительно сдан в эксплуатацию. В этом случае права на него будут зарегистрированы в соответствующем реестре.
    • · Обратите внимание на контрагента. Нелишним будет спросить, на основании чего ведёт свою деятельность продавец недвижимости.
    • · Навестите стройплощадку днём. Активность или медлительность сотрудников красноречиво говорит о темпах работ.

    Нюансы при покупке квартиры в новостройке

    Как ни крути, но обманов на вторичном рынке значительно меньше, чем на первичном. Резонансными становятся лишь те истории, где люди потеряли всё. Но способов обмана несколько, и различаются только масштабы неискренности. Основные нюансы при покупке квартиры в новостройке – это перенос сроков сдачи дома, увеличение стоимости объекта, невыполнение предварительных договоренностей.

    Документы необходимые при покупке квартиры в новостройке

    Итак, самый неприятный вариант – это полная остановка работ на той или иной стадии. Чтобы застраховаться от такого варианта, убедитесь в возможностях девелопера. При отсутствии хотя бы одного из нижеперечисленных пунктов, откажитесь от сделки.

    У застройщика должны быть следующие бумаги:

    1. Правоустанавливающие документы на земельный участок;
    2. Разрешение на строительство на конкретном участке (речь идёт о домах 2-5 категории);
    3. Сведения о платежеспособности (достаточно убедиться, что не ведётся речь о его банкротстве);
    4. Проект будущего дома, утвержденный надзорными органами.

    Шансы на то, что недвижимость действительно будет введена в эксплуатацию, значительно возрастают.

    Этапы покупки квартиры в новостройке

    Разбираясь в том, как купить новостройку и не быть обманутым, помните: проблемы подстерегают на каждом шагу. Даже если дом уже сдан, саму жилплощадь нужно тщательно проверить. Вполне возможно, что при выполнении работ были существенно нарушены действующие нормы.

    Порядок процедуры зависит от выбранного варианта. Если Вы работаете через банк, то, как правило, потребуется заключение предварительного договора с его одобрением кредитной комиссией. При прямом сотрудничестве с девелопером возможна поэтапная оплата (с учётом выполняемых работ).

    Порядок покупки квартиры в новостройке заключается в следующем:

    1. Выбор объекта и достижение договорённости;
    2. Подготовка предварительного договора;
    3. Внесение правок в соглашение и его подписание;
    4. Перевод денежных средств;
    5. Подписание акта приёма-передачи квартиры;
    6. Регистрация прав на недвижимость.

    [2]

    Такая пошаговая инструкция изменяется, если работа ведётся через посредника. В этом случае риэлтор или отдел продаж может потребовать заключение отдельного соглашения. В договоре должна быть указана окончательная цена и порядок её изменения (пересмотра).

    Факторы, влияющие на покупку квартиры в новостройке

    Размышляя, как купить квартиру в новостройке без риска, следует принять во внимание факторы опасности. Главный из них – задержка при производстве работ, нецелевое использование средств. Но даже если объект будет реализован в полном объёме, это не гарантирует стопроцентного наслаждения покупкой.

    Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке

    Жильё в доме, возведённом лишь несколько месяцев или лет назад, таит в себе преимущества и недостатки. Первое время район будет неблагоустроенным, зато – относительно свежим в плане быта.

    Ключевые достоинства покупки:

    1. Абсолютно новый дом без плохой истории;
    2. Современные инженерные системы, адаптированные под реалии;
    3. Отсутствие негативного «социального фона»;
    4. Хорошее состояние ремонта в подъезде;
    5. Возможность вести ремонт без претензий от соседей.
    6. Продажа одного объекта нескольким лицам. Процедура покупки квартиры в новостройке начинается с заключения договора, где должны быть полностью прописаны признаки объекта. Теоретически одна и та же площадь может быть продана несколько раз, что незаконно.
    7. Перенос сроков сдачи дома.
    8. Несоответствие проектов и деклараций результату.
    9. Наличие недоделок в квартире.

    Недостатки и риски процедуры:

    Итак, плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке зависят от конкретной ситуации. Если Вы приобретаете объект в новом микрорайоне, то недостатки в виде отсутствия инфраструктуры, жизни «на стройплощадке» проявятся на 100 процентов. Если же дом возведён путём уплотнения, проблемы будут иного рода – плохие парковки, негативный социальный фон.

    Как купить квартиру в новостройке от застройщика?

    Оптимальный вариант – это приобрести проект напрямую у девелопера. Но как купить квартиру в новостройке от застройщика понятно далеко не всегда. Настаивайте на прямых взаимоотношениях без посредников, к которым могут направить даже из офиса девелопера.

    Советы при покупке

    Допустим, объект уже сдан, и Вам не придётся ждать несколько лет или даже месяцев до окончания работ. Теперь важно понять, что Вы покупаете именно то, что хотите. Не приобретайте объект без осмотра: Вас может не устроить сторона света, вид из окна и другие нюансы.

    Главные факторы, влияющие на покупку квартиры в новостройке – это расположение и цена. Добираться на осмотр лучше самостоятельно, чтобы сразу убедиться в качестве подъездных путей. Обойдите здание по периметру и убедитесь, что объект действительно сдан и не имеет серьёзных изъянов.

    Выбор фирмы-подрядчика

    Выше перечислялись документы, необходимые при покупке квартиры в новостройке. Их девелопер должен предоставить по первому требованию потенциального клиента. В случае отказа от обозрения важнейших бумаг (например, правоустанавливающих документов на участок), от сделки следует отказаться.

    Не стоит доверять пышности офисов, бесплатному кофе и задушевным беседам. О серьёзности организации говорят её дела – сданные проекты. Если репутация девелопера отставляет желать лучшего, от работы с ним стоит отказаться сразу же.

    В Украине распространена практика «жилищных пирамид», когда деньги от новых клиентов идут на строительство уже начатых домов. На такую деятельность могут указать косвенные признаки: срыв сроков строительства, слишком низкая стоимость квадратного метра.

    Ошибки и риски при покупке квартиры в новостройке

    Как обсуждалось, шанс оказаться в неприятной ситуации есть на любой стадии работы. Непоправимые ошибки при покупке квартиры в новостройке – это попадание в лапы мошенников. Большинство других неприятностей разрешимо, если грамотно взяться за дело.

    К примеру, после подписания договора выяснилось, что он противоречит законодательству. В этом случае можно требовать заключения дополнительного соглашения с уточнениями условий сделки. Если контрагент отказывается идти на такие условия, сделку можно оспорить в суде, ходатайствовать об аресте средств на счетах в определенной сумме.

    Читайте так же:  Виды государственной адресной помощи, предоставляемой органами соцзащиты населения

    Если клиенту продали совсем не ту квартиру, которую он смотрел, также есть шансы восстановить справедливость. В этом случае вновь придётся действовать правовыми методами: через претензии и исковые заявления.

    Ошибки при покупке квартиры в новостройке

    Мы уже поговорили о том, какие проблемы при покупке квартиры в новостройке возникают. Вкратце перечень ошибок можно перечислить так:

    • Выбран неподходящий застройщик: откажитесь от работы как можно скорее, отправьте в банк поручение отменить перевод денег, расторгнете договор;
    • Обнаружены недоработки проекта: начните процедуру расторжения сделки в судебном порядке;
    • Квартира продана одновременно нескольким лицам: подготовьте заявление в правоохранительные органы.

    Юридическая оценка договора

    Думая о том, как купить квартиру у подрядчика в новостройке, не забудьте о чистоте соглашения. Оно должно содержать существенные условия: полные сведения об объекте, цена, сроки исполнения. Речь может идти о договоре купли-продажи или об инвестировании средств. Обратиться за проверкой чистоты соглашения необходимо к аттестованному юристу или к риэлтору.

    Проблемы при покупке квартиры в новостройке

    Справиться с возникшими трудностями можно в 90% случаев: важно начать действовать как можно скорее. Те, кто не знал, как правильно купить квартиру в новостройке, могли вложиться в чужой прожект, не имеющий отношения к реальности. Если деньги ушли не по назначению и потрачены в ноль, отстоять свои права почти невозможно.

    Во всех остальных ситуациях застройщика можно принудить играть по правилам. Нарушены сроки сдачи – письменная претензия и требование о компенсации убытков. Некачественная отделка – указание выявленных дефектов в акте с их последующим устранением.

    Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

    В этой статье мы расскажем всё, что нужно знать о покупке квартиры в новостройке, про особенности выбора жилья, в том числе на вторичном рынке. Получите ответ на вопрос: покупать готовую квартиру, но неновую, или вложить деньги в новостройку, но еще не законченную. Ситуация непростая и требует изучения рынка до покупки и грамотного оформления документов.

    Преимущества все-таки на стороне новостройки, и все больше покупателей отдают предпочтение именно такому виду жилья. Связано это и с тем, что выбор жилья очень разнообразен, и застройщики буквально «ловят» своих покупателей, предлагая удобные и гибкие условия покупки недвижимости.

    Однако в этой сфере есть множество нюансов. И многие все же опасаются покупать жилье на этапе строительства. Тем более что число обманутых не так уж и маленькое. Попытаемся внести ясность в самые распространенные пунктики приобретения нового жилья в новостройке, дать качественные ответы на волнующие вопросы, и помочь избежать неприятностей в дальнейшем в хлопотном и серьёзном деле.

    Главными лицами в процессе заключения квартирной сделки являются следующие стороны:

    • Застройщик – юридическое лицо. Имеет в собственности участок определенной территории или владеет землей, взяв ее в аренду. Не имея своих определенных финансов, привлекает денежные вливания инвесторов в строительство;
    • Дольщики – участники долевого строительства. Определяющая их миссия в этом деле: быть спонсорами строительства. Вместе с застройщиками они и возводят современные сооружения. Один занимается строительными работами, другой на это все дает деньги.

    Как документально проходит юридический процесс?

    После разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщик передается дольщику объект или его часть с условием, что будут задействованы его денежные вливания в строительство. Потом они совместно подписывают юридический документ — договор долевого участия.

    Разные виды жилья имеют положительные и отрицательные стороны. Однозначного ответа в пользу одного либо другого типа объекта нет. Остается лишь сравнивать все их преимущества и делать выводы.

    Плюсы приобретения недвижимости в новостройке:

    • огромный выбор разнообразных предложений, хорошая возможность подобрать себе подходящий вариант;
    • современная планировка;
    • просторные комнаты;
    • возможность поменять планировку, выходя из своих потребностей;
    • новые коммуникации;
    • качественные и долговечные материалы;
    • отсутствие «чужой ауры»;
    • молодые соседи;
    • экономия денежных средств (на раннем этапе строительства);
    • возможность получения рассрочки;
    • это хорошее капиталовложение, которое всегда ценится;
    • наличие новых детских площадок и спорткомплексов, мест отдыха, паркинга.

    Минусы приобретения недвижимости в новостройке:

    • Большая вероятность продолжительного промежутка времени между совершением сделки покупки объекта и реальным вселением.
    • Затяжной характер ремонтных работ в соседних квартирах. Ведь новые жильцы еще будут заселяться.
    • Квартиры сдаются с черновой штукатуркой, поэтому затраты на ремонт большие.
    • Строительные недоделки.
    • Строительство «заморозилось».

    Учитывая эти преимущества и недостатки новостроек, нужно не забывать и про множество других моментов.

    Расположение недвижимости

    • Месторасположение дома: дом расположен «на отшибе» либо в элитном квартале. Большую роль играет наличие поблизости транспортной развязки.
    • Качество постройки объекта: проект, год постройки, качество стройматериалов и т. п.
    • Наличие места для парковки, консьержа, лифта, кладовки.
    • Характеристика жилой площади: метраж кухни, вид санузла, высота потолков, количество комнат, наличие лоджий или балконов, этаж.

    Должное внимание уделите и виду придомовой территории. Если с окна видны зеленые насаждения, то стоимость такой квартиры намного выше. Соответственно, если выходят окна на мусорные баки, то стоимость значительно понижается.

    Состояние новостройки

    Узнайте, на какой стадии идет строительство дома. С какими темпами идет процесс возведения многоэтажки. Сколько построенных и сданных в эксплуатацию домов у этого застройщика. Дает ли банк ипотечный кредит на этот объект.

    Теперь рассмотрим юридическую сторону. Еще перед заключением сделки, нужно обязательно потребовать, чтобы сам застройщик или его представитель предъявил следующие правоустанавливающие документы и всю сопутствующую документацию:

    • свидетельство о праве собственности на земельный участок (либо аренда);
    • решение соответствующего органа власти о выделении земельного участка;
    • непросроченный договор аренды;
    • разрешение на проведение строительства;
    • проект, его экспертиза;
    • лицензия;
    • государственная регистрация права собственности;
    • инвестиционный контракт;
    • протокол по распределению квартир;
    • технические условия на коммуникации.

    Если застройщик увиливает от предоставления документации, следует насторожиться и задуматься. Порядочный застройщик с удовольствием предъявит все нужные документы.

    Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

    Теперь вам надо определиться по какому виду договора будете совершать долгожданную сделку. Их несколько.

    Перечислим основные виды договоров с компаниями:

    • Договор долевого участия в строительстве (ФЗ 214);
    • Договор уступки права требования (цессии);
    • Договор инвестирования (форма договора о совместной деятельности);
    • Предварительный договор, вексельная схема и прочие не совсем законные схемы.

    Все они являются законными на определенном этапе. Рассмотрим их подробнее.

    Первая, распространенная схема — приобретение недвижимости по договору долевого участия граждан.

    Этот договор четко регулируется законом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Поэтому вероятность подвохов здесь маленькая. Он же имеет приоритет над другими видами. Заключение договоров по этой схеме обеспечивает покупателю определенные гарантии.

    Читайте так же:  Как узнать задолженность по алиментам

    Договором цессии является любой договор, который в той или иной форме уступает другой стороне право на что-то. Инвестор покупает объект у застройщика, а потом перепродает ее другому покупателю, заключив договор по переуступке. Нужно быть внимательным и знать, что по этому виду договора возможные риски ложатся не только на продавца.

    Чтобы обезопасить покупателя недвижимости следуйте по этой схеме:

    • Нужно убедиться в реальности существования договоров.
    • По факту совершения оплаты — наличие копии платежек.
    • Нужно убедиться, что сделки не оспаривались.
    • После определенных условий можно подписывать договор об инвестировании.
    • Наличие разрешения на строительство.
    • Правильно оформленный участок.
    • Проект прошел все необходимые согласования.

    Договор инвестирования регулируется Федеральным законом№ 39-ФЗ (от 25 февраля 1999 года). Он заключается между застройщиком и потенциальным инвестором. Инвестиции – это финансовые вливания, ценные бумаги и другие валютные ценности.

    Вполне справедливо считаются «серыми» схемами такие правовые конструкции:

    Обязательные пункты договора:

    • четкая характеристика объекта (с указанием этажа, планировки, номера, площади);
    • сроки выполнения работ и сдачи дома;
    • цена договора;
    • порядок и форма оплаты;
    • срок гарантий на объект;
    • описание непредвиденных обстоятельств;
    • список документации, необходимой для проведения строительства;
    • срок действия этого договора;
    • реквизиты сторон.

    [1]

    Если хоть один из этих пунктов не заметите в списке, договор заключать не стоит.

    Сам механизм приобретения квартир в новостройках еще не на сто процентов отлажен. Много трудностей нужно преодолеть, чтобы стать полноправным хозяином собственного жилья.

    Регистрация прав собственности

    Процесс регистрации прав на недвижимость состоит из таких разделов:

    • Ввод в эксплуатацию.
    • БТИ утверждает план объекта.
    • ФРС выдает свидетельство о регистрации прав на объект.
    • Вносятся пометки ЕГРН.

    Список основных документов, чтобы осуществить регистрацию:

    • заявления правообладателя;
    • документация о правах на недвижимость;
    • платеж, подтверждающий уплату государственной пошлины;
    • паспорт;
    • план из БТИ;
    • договор с застройщиком;
    • акт приёма-передачи квартиры.

    Кроме оригиналов не забудьте сделать копии. Регистратор обязан дать расписку о получении всех документов. Вместе с покупателем эту процедуру должен пройти и продавец.

    Процесс оформления квартиры в собственность в новостройке проходит в несколько очередных этапов:

    • Нахождения агентства недвижимости.
    • Выбор определенной квартиры.
    • Заключение с компанией договора по оформлению квартиры в собственность.
    • Оплата.
    • Подписание договора уступки права требования.

    Риски при покупке квартиры в новостройке:

    • строительство приостановилось;
    • застройщик заключил договор без регистрации в Росреестре;
    • присутствие двойных продаж;
    • застройщик в целях экономии изменил отделку квартиры;
    • несоответствие фактических размеров площади жилья с обмерами квартир БТИ;
    • возможность подмены квартир (в плане нарисована одна, в реальности – другая);
    • квартиры продаются на дополнительных этажах;
    • изменение в процессе строительства цены на квартиры;
    • многочисленные задатки за один и тот же объект – это больше присуще деятельности недобросовестных риелторов;
    • полностью незаконченные документы у застройщика, хотя дом построен;
    • разные цены на одну и ту же квартиру, очень распространённый случай встречается в объявлениях – то тоже больше всего на совести брокеров;
    • слишком заниженная стоимость жилья вызывает сомнения, если это, конечно, не акция.

    Конечно, предугадать все возможные риски нельзя. И заверять, что с описанного выше что-то может наверняка случиться тоже никак нельзя. Но нужно проявлять осторожность и тщательно изучать документацию.

    Рынок недвижимости очень разнообразен. И цена квартиры несравнима с ценой, например, велосипеда. Человек, может, долго копил эти кровно заработанные деньги, чтобы купить себе или наследникам долгожданное жилье. Но многие непорядочные застройщики не брезгуют такими нечестными заработками и обманывают покупателей, придумывая разные схемы обмана.

    Вот примеры некоторых из них:

    • Продавец объясняет, что в целях экономии ваших финансов, можно подписать предварительный договор, так как он не подлежит обязательной регистрации в Росреестре. И предлагает заключить договор купли-продажи векселя, цена которого равна стоимости покупаемой квартиры. Здесь можно заключить эту сделку и с третьей компанией. Покупатель впоследствии просто лишается квартиры.
    • Застройщик озвучивает платные дополнительные услуги (страхование рисков, деньги за оформление документации).
    • Недвижимость поначалу продавалась от имени застройщика, но потом сам договор заключался с совсем иными организациями.

    Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке?

    • Вначале следует собрать больше данных о самом застройщике, поинтересоваться его репутацией, проследить историю его фирмы.
    • Нужно посетить сайт компании, почитать отзывы покупателей, посмотреть строительные форумы, съездить на саму фирму. Там ознакомится с его проектами, узнать,сколько у него сейчас объектов в процессе строительства. Обязательно нужно посетить и сам объект недвижимости, желательно не раз и в разное время. Можно много информации узнать у самих рабочих, обычно они говорят как есть. После такого тщательного мониторинга, можно сделать соответствующие выводы о компании застройщика. Поэтому внимательно подходите к выбору застройщика.
    • Следующее, не поленитесь и сделайте мониторинг цен на недвижимость, проанализировав их стоимость. Преуспевающие кампании не буду сильно занижать свои цены, а нестабильные застройщики будут манить скидками.
    • Проверяйте скрупулёзно правоустанавливающие документы. Смело приглашайте юриста, чтобы обезопасить себя и свои сбережения.
    • Обращайте внимание на сроки действия лицензии, разрешения на строительство. Можно взять на изучение копию проектной документации.
    • Внимательно изучайте все пункты договора. Будьте бдительными, подписывая документ по переуступке прав на квартиры в новостройках. Неплохая идея приобрести недвижимость через уполномоченных организации муниципалитета. Здесь риск сведен до минимума.
    • Следует обратить ваше внимание на то, что на сегодня покупатели новостроек являются соинвесторами строительства недвижимости. Все это значит, что если фирма обанкротилась, первыми в очереди кредиторов стоят инвесторы.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Очевидно, купить себе гнездышко — рискованное дело. Абсолютной безопасности в приобретении жилья пока нет. Если учитывать эти рекомендации, можно свести до минимума возможные риски и превратить покупку жилья в радостное занятие. Запомните: будущий дом – ваша крепость, и какова она будет, зависит от вас.

    Источники


    1. Трейвас, Л.Ю. Атлас-определитель болезней и вредителей декоративных и садовых растений. / Л.Ю. Трейвас. — М.: Фитон XXI, 2012. — 192 c.

    2. Котуков, Г. Н. Культивируемые и дикорастущие лекарственные растения / Г.Н. Котуков. — М.: Наукова думка, 1974. — 176 c.

    3. Трейвас, Л. Ю. Болезни и вредители хвойных растений. Атлас-определитель / Л.Ю. Трейвас. — М.: Фитон+, 2010. — 144 c.
    4. Покупка квартиры в новостройке инструкция, правила оформления сделки, риски
      Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here