Покупка квартиры в новостройке как не стать жертвой мошенников

Важно и полезно по теме: "Покупка квартиры в новостройке как не стать жертвой мошенников" от профессионалов просто и понятно. Дочитайте статью до конца - это решит все вопросы. Если все-таки остались какие-либо вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

Предупрежден – значит вооружен. Схемы мошенничества на рынке продажи и найма жилья разнообразны, но чаще всего их можно вычислить по нескольким признакам. Мы собрали самые полезные тексты о том, как обманывают в сделках с недвижимостью и как защитить себя от мошенников.

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Какие мошеннические схемы существуют при продаже квартир на вторичном рынке?

Как не стать жертвой мошенников, покупая квартиру?

Эксперты рассказывают о разных случаях обмана, психологических условках и документах, которые покупатель обязательно должен проверить.

Как узнать, что объявление о продаже квартиры – фальшивка?

Не меньше трети объявлений о продаже вторичной недвижимости и аренде квартир на поверку оказываются фальшивками. Как распознать обман и не тратить время на обзвон мошенников и нечестных риелторов?

Главные признаки того, что продавец квартиры – мошенник

Покупка квартиры на вторичном рынке всегда связана с рисками для покупателя. Что именно должно вас насторожить в общении с продавцом?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Как вычислить риелтора-мошенника? Читайте о самых распространенных махинациях при продаже недвижимости и о том, как их распознать.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Какую квартиру на вторичном рынке не стоит покупать?

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

Рейтинг самых распространенных ошибок при передаче денег на вторичном рынке жилья.

Как обманывают квартиросъемщиков

Статья о главных схемах обмана на рынке аренды квартир.

Посуточная аренда квартир: 3 схемы мошенничества

Снимать квартиру посуточно может быть опасно, особенно если вы решились иметь дело не с юрлицом, а с частником. При всем многообразии уловок можно выделить три основные схемы обмана квартиросъемщиков.

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

Вся моя семья оказались без жилья и без регистрации: поработали «черные» риелторы, жилье отжали, денег не заплатили. Что делать? Какие у нас есть права?

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Жена уехала из России, ее московскую квартиру продали без ее ведома. Что делать?

Меня вынуждают подписать дарственную – что делать?

Муж при жизни подарил мне свою долю в двухкомнатной квартире, второй собственник – родной брат мужа. Теперь брат вынуждает меня написать ему дарственную на вторую половину квартиры. Как поступить в такой ситуации?

У нас просят 100 тысяч за прописку в Одинцове. Законно ли это?

В паспортном столе за московскую прописку с нас попросили 100 тысяч рублей с одного человека. Как быть?

Как обезопасить квартиру от краж и что делать, если в квартире вор?

С мая по август число краж в квартирах растет. Как обеспечить безопасность своего жилья?

Покупка квартиры в новостройке: как не стать жертвой мошенников

Автор: Александр. . Дата: 11 ноября 2014. Время чтения 6 мин.

Квартира в новостройке – выгодная альтернатива жилью на вторичном рынке недвижимости. Такие объекты находятся в новых районах, заселяются более-менее благополучными людьми, да и ремонт не помешает соседям, так как сверлить и штробить будет весь подъезд. Но как купить квартиру в новостройке и не стать жертвой мошенников? Есть ли какие-нибудь подводные камни и на что нужно обратить внимание? Поговорим об этом подробнее и узнаем полный порядок приобретения квартиры в новостройке.

[2]

Отметим, что в интернете в настоящий момент множество недостоверной и непроверенной информации. В данном аналитическом материале все сведения приводятся со ссылками на нормативно-правовые акты, актуальные на момент написания заметки. Впрочем, один тезис не нуждается в доказательстве: в долгосрочной перспективе недвижимость выглядит одним из самых выгодных вложений денежных средств во всех крупных городах России.

Изменение стоимости квадратного метра жилья в Москве с 1999 года по настоящее время

Купить квартиру в новостройке можно двумя способами:

  • Строящийся дом. В этом случае инвестору будет предложено стать дольщиком, то есть заключить договор долевого строительства жилья. Этот вариант хорош ценой (она на 10-15% ниже, чем по введённым в эксплуатацию объектам). Но есть риск срывов срока сдачи объекта в эксплуатацию, необходимости доплат.
  • Сданный в эксплуатацию дом. Такое сооружение уже зарегистрировано в Росреестре, и от вторичной недвижимости отличается лишь отсутствием декоративной отделки. Однако многие фирмы предлагают и услуги по ремонту объектов, продавая квартиры, полностью готовые к проживанию.

В первом случае заключается договор долевого строительства, во втором – договор купли-продажи недвижимости. Именно первый вариант содержит множество подводных камней и нуждается в дополнительных пояснениях.

Процесс покупки квартиры состоит из нескольких этапов:

1. Выбор объекта. Проверка застройщика.

Какими документами должен располагать застройщик?

  • Учредительные документы. Осуществлять привлечение денежных средств на возведение многоквартирного дома могут только юридические лица. Получить сведения об организации можно через выписку из ЕГРЮЛ.
  • Разрешение на строительство. Порядок его получения определён ст.51 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которой назначение участка должно соответствовать градостроительному плану (грубо говоря, нельзя построить жилой дом на землях сельскохозяйственного назначения).
  • Опубликованная, размещённая (представленная) проектная декларация (подробнее о ней можно почитать в ст.19 ФЗ №214). Документ включает в себя информацию как о проекте, так и о застройщике, постоянно обновляется (к примеру, раз в 3 месяца вносятся актуальные сведения о размере кредиторской и дебиторской задолженности).
  • Регистрация права собственности на землю. Для строительства недвижимость должна находиться на праве собственности, в аренде или субаренде, в исключительных случаях – в безвозмездном срочном пользовании.

Что касается лицензии застройщика, она была упразднена с 1 января 2010 года на основании ФЗ №191 от 29.12.2004 «О введении в действие градостроительного кодекса».

Особое разрешение требуется лишь на проведение отдельных строительных работ (к примеру, геодезия и картография).

Застройщик обязан представить следующие документы любому заинтересованному лицу на основании ч.2 ст.20 ФЗ №214:

  • Учредительные документы организации;
  • Свидетельство о гос.регистрации и о постановке на учёт в МНС;
  • Бухгалтерскую отчётность за 3 года ведения деятельности в качестве застройщика (при использовании УСН – книгу учета доходов и расходов за 3 года);
  • Заключение аудитора о ведении деятельности организации за последний год.

Обращаем внимание, что данные бумаги должны быть предоставлены по первому требованию, даже если обратившееся лицо не является дольщиком. При этом речь идёт именно об оригиналах документов, а не об отсканированных материалах.

Согласно ч.2 ст.21 вышеуказанного ФЗ, дольщик имеет право в любое время ознакомиться со следующими бумагами:

  • Разрешение на строительство сооружения;
  • Экономическое обоснование проекта;
  • Актуальную проектную документацию с изменениями, если они внесены (проект строительства);
  • Права застройщика на участок, на котором ведутся работы;
  • Заключение экспертизы проекта (она проводится практически всегда при возведении многоквартирного жилого дома).

Информация, которая должна находиться в проекте строительства:

  • Цели строительства, этапы и предполагаемые сроки сдачи объекта в эксплуатацию;
  • Разрешение на строительство;
  • Права застройщика на земельный участок, на котором возводится сооружение;
  • Место нахождения возводимого объекта;
  • Количество квартир, входящих в состав сооружения, с указанием технических характеристик;
  • Назначение помещений, входящих в состав многоквартирного дома и не являющихся жилыми;
  • Объём и перечень имущества, которое будет находиться в общей собственности дольщиков;
  • Сроки, в которые, предположительно, будет получено разрешение на введение объекта в эксплуатацию;
  • Способ обеспечения обязательств и иные важные сведения.
Читайте так же:  Условия предоставления льгот по осаго

Как проверить добросовестность застройщика?

  • Дата регистрации компании, руководство. Проверить сведения о том, когда учреждена фирма, кто является её директором, адрес местонахождения можно с помощью выписки из ЕГРЮЛ.
  • Вхождение в состав «белых списков». Подобные реестры ведутся во всех крупных городах. В Москве, к примеру, он есть у Комплекса градостроительной политики и строительства.

Список постоянно обновляется, и его можно посмотреть тут.

  • Отношение к «проблемным объектам». К своевременной сдаче домов в эксплуатацию приковано особое внимание, и во многих городах ведутся особые реестры. Интересующая Вас фирма не должна иметь отношения к списку проблемных объектов.

Для Москвы такой реестр можно увидеть здесь.

2. Подписание договора участия в долевом строительстве

Логическое продолжение сотрудничества с застройщиком – заключение соглашения. Дольщику следует обратить внимание на наличие отдельных пунктов в договоре, что предусмотрено ч.4 ст.4 ФЗ №214:

  • Детальное определение будущей квартиры;
  • Сроки передачи квартиры дольщику;
  • Стоимость объекта, а также сроки и способ оплаты своей доли;
  • Гарантия на сдаваемую квартиру;
  • Способ, которым застройщик обеспечивает обязательства по соглашению.

При отсутствии указанных пунктов, договор считается незаключённым со всеми вытекающими последствиями. Денежные средства могут передаваться как сразу, так и определёнными частями (этапами) в соответствии с графиком платежей. Указанный документ является приложением к договору и является его неотъемлемой частью. Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре, с момента которой дольщик обладает широким спектром прав.

Обращаем внимание, что договор должен быть полным и окончательным (а не предварительным). Отсутствие его регистрации в Росреестре влечёт для потенциального инвестора негативные последствия.

3. Принятие объекта

Сданный в эксплуатацию дом должен соответствовать потребительским качествам, которые предъявляются к данному типу жилья. Любые недоделки подлежат устранению в разумный срок, определённый сторонами. Мы рекомендуем не обсуждать недостатки в устной форме, а, при необходимости, направлять мотивированные претензии в адрес застройщика о наличии тех или иных проблем (неисправная сантехника, сломанные рамы окон, двери и проч.). По крайней мере, на письменные обращения надлежит в 30-дневный срок давать ответ.

4. Регистрация права собственности на объект

Рано или поздно наступит день, когда многоквартирный дом будет подготовлен для проживания его собственников. Однако процедура считается завершённой лишь тогда, когда дольщик должным образом зарегистрировал своё право. Указанное действие регламентировано ст.17 ФЗ №122 от 21.07.1997 с особенностями ст.16 ФЗ №214. Для регистрации права потребуются следующие условия и документы:

  • Наличие переданных застройщиком в органы Росреестра документов, подтверждающих факт возведения дома (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), передаточный акт, подтверждающий факт передачи объекта;
  • Заявление дольщика о регистрации права собственности на объект;
  • Справку об уплате госпошлины;
  • Копия договора долевого строительства жилья.

Если же речь идёт о покупке квартиры в новом доме по договору купли-продажи, то достаточно текста соглашения и справки об уплате госпошлины. В течение нескольких дней право собственности будет зарегистрировано.

Итак, покупка квартиры в новом доме, несмотря на кажущуюся простоту, является сложной задачей. Ведь важно выбрать хорошего застройщика, убедиться в чистоте его намерений, проверить документы. Мы рекомендуем потратить время и изучить процесс лично, не доверяя его риэлторам или третьим лицам, которые могут проявить недостаточно уважения к Вашим деньгам.

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Как не стать жертвой аферистов при купле-продаже квартиры

Кроме явных преступников встречаются и просто недобросовестные люди. В результате продавец, поверивший на слово «хорошему знакомому», может месяцами, а то и годами ждать оплаты за проданное жилье

Средства массовой информации довольно часто рассказывают нам об аферах на рынке недвижимости. Однако мало кто объясняет, как обезопасить себя от встречи с мошенниками и сохранить деньги, имущество, здоровье, а зачастую и жизнь. Советы специалистов носят, как правило, общий, теоретический характер. Адвокат Олег Сухов восполняет существующий пробел и дает конкретные рекомендации гражданам, продающим или покупающим недвижимость.

[1]

Советы обеим сторонам

Вначале проверьте у вашего потенциального покупателя или продавца паспорт. Это можно сделать на сайте МВД России.

Здесь содержится информация о недействительных или утерянных паспортах. К сожалению, даже эта web-страница не дает стопроцентной гарантии. Мошенники могут просто купить документ у бомжа, и он будет числиться, как подлинный и действительный паспорт. Ну, а сведения о его недействительности должны послужить основанием для отказа от сделки и поводом для обращения в полицию.

Если интересы противоположной стороны представляет третье лицо, то необходимо проверить выдавалась ли ему доверенность. Для этого следует зайти на сайт, который принадлежит Федеральной нотариальной палате. Здесь мы вводим реквизиты доверенности в соответствующие графы и получаем сведения, когда, где и кем она была оформлена. Если, конечно, ее выдавали. Но и тут есть свои недостатки. Сайт не дает информации о пределах прав, предоставленных поверенному. По данному вопросу придется обращаться к нотариусу, выдавшему документ. Однако в любом случае, я рекомендую лично встретиться с доверителем. Вдруг он уже умер? А доверенность действует, и никто ее не отменял. Другой вопрос, когда человек живет далеко от места нахождения недвижимости. Но это тоже риск. Его надо учитывать.

Несколько советов продавцу

Указывайте в договоре только реальную стоимость жилья, не занижайте ее. Встречались случаи, когда мошенники уговаривали продавца написать в контракте небольшую цену, выплачивали ее, а потом обращались в полицию и суд, утверждая, что собственник не исполняет условия и вымогает у них дополнительные суммы.

Кроме того, если сделка будет признана недействительной, то суд обяжет афериста вернуть владельцу объекта сумму, которая фигурирует в соглашении.

Однако самая большая опасность подстерегает продавца при расчетах. Вместо денег преступники могут вручить ему «куклу» из нарезанной бумаги, перевести на карту средства от третьего лица, а после регистрации в ЕГРН заявить об «ошибочном» зачислении и вернуть деньги на счет отправителя.

Чтобы не допустить обмана, собственник должен потребовать расчет через банковскую ячейку. Стороны заключают договор с кредитной организацией на аренду индивидуального сейфа. Данный документ оговаривает порядок доступа к ячейке. По его условиям продавец сможет забрать деньги, предъявив договор купли-продажи с отметкой Росреестра и выписку из ЕГРН. А если сделка не состоялась, то банк допустит покупателя к сейфу за своей наличностью не ранее, чем на следующий рабочий день после окончания аренды. Такой алгоритм позволит минимизировать риски неоплаты и обмана. Если же покупатель отказывается от подобного варианта расчетов, значит он решил обмануть продавца.

Рекомендации покупателю

Покупатель должен сам заказать и получить выписку из ЕГРН о приобретаемой квартире. Даже если продавец показывает ему свидетельство о праве собственности и другие документы на помещение он не должен им верить. Без выписки — это никому ненужные бумажки, которые легко подделать. Чтобы получить информацию из ЕГРН, можно обратиться в территориальное управление Росреестра, в МФЦ или заказать выписку на сайте. Ее стоимость в электронном виде составит 300 рублей, а на бумажном носителе — 750 рублей.

И если в данные о реальном владельце и продавце, который выдает себя за собственника, не совпадают, то можно сделать вывод о потенциальном мошенничестве. Будьте бдительны.

Обязательно следует заказать техпаспорт на квартиру в БТИ. Он необходим для получения информации о возможной перепланировке. Многие собственники незаконно реконструируют и переустраивают помещения. И самое печальное, что иногда перепланировку вообще нельзя узаконить. Такие квартиры стоят на 20-30 процентов дешевле.

Рекомендуется зайти на сайт Федеральной службы судебных приставов (ФССП) и проверить не ведется ли в отношении владельца исполнительное производство на крупную сумму. Если да, то впоследствии суд может признать сделку с жильем недействительной, либо пристав в самый неожиданный момент арестует помещение.

Читайте так же:  Требования к договору аренды земельного участка

Кроме того, надо получить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о состоянии здоровья продавца. Если после покупки недвижимости выяснится его недееспособность (или ограниченная дееспособность), то суд также признает сделку недействительной. Но надо помнить, что закон запрещает разглашать врачебную тайну третьим лицам. Поэтому покупатель никогда не сможет сам получить справки о состоянии здоровья собственника жилья. Следовательно, он должен взять продавца «за руку» и вместе с ним сходить в психоневрологический и наркологический диспансеры. Если владелец не хочет исполнить данное требование, то откажитесь от покупки. Значит, ему есть, что скрывать.

Точно также вместе с продавцом покупатель посещает и управляющую компанию/паспортный стол, где заказывает и берёт выписку из поквартирной карточки по форме № 10. В ней перечисляются граждане, которые были зарегистрированы в квартире, их ФИО, даты рождения и степень родства с владельцем (нанимателем). Кроме того, желательно еще взять выписку из домовой поквартирной книги по форме № 11. Впрочем, чаще всего УК (ЖЭУ) выдают справку по форме № 9, которая уже содержит все интересующие сведения. Эти документы может получить только собственник помещения. Другим людям их не дадут.

Данные справки предоставят полную картину о лицах, прописанных по интересующему вас адресу. И если в помещении зарегистрированы люди, находящиеся в местах лишения свободы, несовершеннолетние, престарелые, живущие в интернате, то это значит, что с данной квартирой будут проблемы. Следует отказаться от покупки.

Ну и наконец, желательно обязать продавца предъявить справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги. Иногда размер долга за «коммуналку» может доходить до 1/3 от рыночной стоимости жилья.

Краткие выводы

Собственно говоря, строгое соблюдение вышеуказанных рекомендаций существенно снизит риск мошенничества и даже сведет его до минимума. Однако полностью исключить «встречу» с аферистами невозможно. Если действует организованная группа, куда входят работники социальных служб, нотариусы, риелторы и даже сотрудники полиции, то проверка документов и сведений не поможет.

С другой стороны, кроме явных преступников встречаются и просто недобросовестные люди. В результате продавец, поверивший на слово «хорошему знакомому», может месяцами, а то и годами ждать оплаты за проданное жилье, а покупатель приобрести квартиру, в которой прописаны лица, отказавшиеся от приватизации, граждане, проходящие службу в армии или вообще находящиеся в тюрьме.

Кроме того, существуют и юридически нюансы сделок. О них тоже нельзя забывать. Если стороны неграмотно пропишут условия о цене и предмете договора, а также о лицах, имеющих права на проживание в помещении, то их ждут долгие судебные разбирательства. Поэтому я рекомендую уже на этапе подбора (или публикации о продаже) квартиры обращаться за помощью к адвокату. Квалифицированный специалист проверит потенциального участника сделки, оценит все риски и составит документы, в интересах всех сторон.

Умная аренда жилья: как не стать жертвой мошенников

Рынок жилья – это лакомый кусочек для многих мошенников, которые мечтают завладеть деньгами наивных квартиросъёмщиков. Существует несколько распространённых схем, к которым прибегают злоумышленники. Познакомившись с ними, вы сможете избежать обмана и арендовать квартиру без последствий.

Самые популярные уловки мошенников

Заманчивые предложения об аренде квартир можно встретить на стендах объявлений, в газетах и интернете. Однако авторами половины из них, скорее всего, будут злоумышленники. Что интересно, мошеннические схемы могут использовать не только частные лица, но и некоторые агентства недвижимости. Итак, рассмотрим несколько популярных уловок.

Мошенник сдаёт квартиру без ведома её владельца. В лучшем случае вы рискуете переплатить. Однако есть и другой вариант. Некоторые заключают договор субаренды на больший срок, чем основной договор с хозяином. В этом случае владелец жилья выселит наивных постояльцев раньше, чем они на это рассчитывают.

Одна квартира – несколько арендаторов

Самая простая и распространённая схема мошенничества. Злоумышленник арендует жильё, а затем пересдаёт его нескольким лицам одновременно. И кому же достанется квартира? Пока вы будете вести споры, недобросовестный арендодатель испарится вместе с вашими деньгами.

Самая настоящая классика. Злоумышленник арендует квартиру, выдаёт себя за её хозяина, приглашает людей на просмотр и, если им всё понравилось, просит внести деньги за первые 2-3 месяца и передаёт ключи. Однако замки меняются в тот же день. Постояльцы попросту не смогут попасть в квартиру. В ходе разбирательств становится ясно, что настоящий хозяин квартиры не знал о том, что происходит за его спиной. В итоге вы остаётесь без денег и крыши над головой.

Сдача посуточных квартир

Схожая схема мошенничества. В этом случае злоумышленники находят привлекательную квартиру, арендуют на несколько дней и дают объявление о сдаче на длительное время. Цена, как правило, будет несколько ниже среднерыночной. Обычно мошенники рассказывают трогательные истории о том, почему им важно быстро сдать квартиру и получить деньги за первые несколько месяцев сразу. В этой ситуации наниматель оказывается в сложной ситуации. Ведь через несколько дней появляется реальный владелец квартиры и требует выехать. Итог один: невезучий арендатор оказывается на улице и без денег.

Хитрости недобросовестных агентств по недвижимости

Многие люди наивно полагают, что обращение в риэлторскую компанию является гарантией безопасности сделки. Но всё не так радужно, как может казаться на первый взгляд. Среди многочисленных агентств недвижимости есть большое количество мошенников, которые используют различные схемы обмана.

Секретные базы недвижимости

Поиски квартиры, подходящей под ваши требования, отнимают много времени и сил. Преступники знают об этом и пытаются воспользоваться усталостью арендаторов. Они предлагают платный доступ к некой секретной базе недвижимости. Недобросовестные агенты уверяют клиента, что там он сможет найти множество вариантов квартир, удовлетворяющих его требованиям. Как правило, предлагается отправить платное СМС-сообщение или внести деньги на электронный счёт. Затем мошенники просто исчезают и перестают выходить на связь.

«Помощь» с поиском жилья

Некоторые, маскируясь под риэлторов, предлагают «помощь» при поиске жилья. За определённую плату клиент получает список адресов квартир, удовлетворяющих его требованиям. Однако жильё, как правило, оказывается уже арендованным или вообще не сдаётся. При этом договоры составляются так, что клиенты не могут вернуть деньги за такую «помощь».

Предоплата: чтобы квартиру не «увели»

Ситуация очень распространена: риэлтор показывает вам квартиру и она просто прекрасна! Однако агент говорит, что её уже готовы снять другие люди, и он должен быть уверен в серьёзности ваших намерений. Убедить риэлтора, естественно, можно, внеся предоплату. Однако велик риск того, что после получения денег агентство попросту перестанет существовать.

Аренда квартиры «по лезвию бритвы»: учимся избегать обмана

Мошенники наводнили интернет и даже прокрались в агентства недвижимости. Как арендовать квартиру, чтобы не потерять деньги и не заработать паранойю? Достаточно следовать нескольким советам, которые подготовили наши эксперты.

Официальный договор – ваш щит

Все отношения между владельцем и съёмщиком жилья должны быть закреплены в официальном договоре. Там необходимо прописать всё: от размера ежемесячной платы и компенсации затрат на коммунальные услуги до подробного описания квартиры/состава имущества и процедуры досрочного выселения. Если вы не хотите разбираться в правовых тонкостях, лучше обратитесь к юристу. Консультация обойдётся недорого, и вы точно обезопасите себя от преступных действий. Помните, что скупой платит дважды.

Доверяй, но проверяй

На рынке недвижимости орудует множество аферистов со стажем. Поэтому не поленитесь проверить информацию о потенциальном арендодателе в интернете. Ведь большинство жертв злоумышленников стремятся рассказать о них другим людям.

Не забудьте проверить документы на недвижимость. У владельца квартиры должны быть:

  • справка о числе прописанных;
  • свидетельство о праве собственности;
Видео (кликните для воспроизведения).

Нередки ситуации, когда у квартиры несколько собственников. В этом случае следует запросить у арендатора документы, подтверждающие их согласие на сдачу жилья в аренду. Иначе вы рискуете обрести незапланированных соседей по квартире.

Читайте так же:  Технический план и паспорт квартиры

Как обманывают при покупке квартиры

Обман при покупке квартиры возникает если не постоянно, то очень часто. Мошенники хотят получить деньги и не отдавать ничего взамен, недобросовестные собственники планируют продать жилье как можно быстрее, чтобы покупатель не увидел всех проблем и так далее. Способов обмана бывает очень много. В данной статье мы рассмотрим самые распространенные проблемы, возникающие при покупке жилья.

Обман при покупке квартиры в новостройке

Значительная часть проблем и возможности для обмана при покупке квартиры в новостройке возникают в том случае, если жилье приобретается еще на этапе строительства. Это значительно выгоднее, чем покупать уже готовое, но и риск при этом выше.

Самым очевидным и «популярным» способом обмана является банальное невыполнение застройщиком его обязательств. Деньги с покупателей квартир получены, но дом все никак не могут достроить. Возникающие постоянно проблемы в конечном итоге приводят к тому, что стройка замораживается и люди, несмотря на все потраченные средства, так и не получают своих квартир.

Второй вариант может быть полной противоположностью первого. Застройщик хочет как можно быстрее возвести дом, чтобы перейти к другому объекту и получить деньги уже за него. В результате, в угоду скорости, нарушаются все возможные и невозможные правила, требования, нормы и так далее. Клиент получает, в лучшем случае, квартиру в очень плохом состоянии, которая лишь условно соответствует тому, что было сказано в договоре долевого участия. В худшем случае такой дом просто рухнет.

Третий вариант обмана не особо распространен, но иногда еще встречается. Застройщик, игнорируя все требования и правила начинает возводить дом на земле, которая ему не принадлежит, без соответствующих разрешений, плана и так далее. В результате, даже отлично построенный такой дом невозможно ввести в эксплуатацию. Как следствие, клиенты не смогут ничего сделать со своими квартирами.

Обезопасится от всего этого можно. Прежде чем заключать договор, нужно изучить всю доступную информацию о компании-застройщике. Где и что она возводила, какие были отзывы покупателей, какие есть документы на данный объект строительства и так далее. Чем больше собрано информации, тем больше вероятность того, что она хотя бы частично будет верной (информацию в интернете тоже нередко подделывают).

Обман при покупке квартиры на вторичном рынке

Проблемы с новостройками хоть и случаются, но это не особо частое явление. А вот на вторичном рынке недвижимости обман в порядке вещей. Чтобы найти честного продавца или, как минимум, обезопаситься, придется сильно постараться. Из всех существующих проблем стоит отметить следующие:

Неудачная квартира

Некоторые объекты постоянно переходят из рук в руки по разным причинам, начиная от плохой звукоизоляции, шумных соседей-алкоголиков, огромного количества тараканов/муравьев и до серьезных проблем с самим домом.

Например, вываливающиеся кирпичи, рушащиеся стены, постоянная сырость, плесень и так далее. Если по документам видно, что собственник квартиры менялся слишком часто, это повод задуматься, а действительно ли жилье настолько хорошее, как его расписывает продавец.

Наследники и оспаривание права собственности

Огромное значение нужно уделять правоустанавливающим документам на квартиру. В частности, тому, на каком основании текущий собственник получил жилье. Если оно было получено в наследство, то есть серьезная вероятность того, что остальные наследники могут оспорить сделку.

Много собственников

Если у жилья много владельцев, договор купли-продажи должен учитывать интересы каждого. Отсутствие хотя бы одной подписи – повод признать договор недействительным. Это влечет за собой потерю право на жилье. Формально, можно требовать деньги, потраченные на покупку квартиры, на зачастую продавец просто заявляет, что их у него нет и взять негде. Можно попробовать решить проблему через суд, но на практике, эта процедура затягивается на месяцы, а то и годы, без особого конечного результата.

Несовершеннолетние/недееспособные владельцы

Если жилье принадлежит детям или недееспособным лицам, для того, чтобы продать его, требуется разрешение органов опеки. Получить такой документ достаточно сложно, а без него любая сделка купли-продажи будет признана недействительной.

Квартира принадлежит лицам, состоящим в браке

Исходя из требований законодательства, имущество, приобретенное в браке, принадлежит на равных условиях как мужу, так и жене. В результате, при покупке такой квартиры нужно требовать согласия второй половинки. Без него сделка может быть оспорена в суде.

Прописка в квартире

Всегда нужно требовать выписку из домовой книги, причем официальную, с подписью и печатью (иногда попадаются подделки). В ней внимание стоит обращать на тех лиц, которые прописаны в жилье.

Это нормально, если человек не выписывается из квартиры на момент обсуждения сделки, но в договоре купли-продажи обязательно должен стоять пункт, что деньги за жилье перечисляются только после того, как все прописанные в квартире лица выпишутся. В противном случае, если этого не сделать сразу, потом заставить выписаться «лишних» жильцов практически невозможно.

Дарственная на квартиру вместо договора купли-продажи

Некоторые продавцы предлагают вместо договора купли-продажи заключить договор дарения. Обоснованием является якобы тот факт, что так можно избежать уплаты налогов. Это неверное заявление. Во-первых, при заключении договора купли-продажи налог платит продавец, как получатель прибыли. А вот при заключении договора дарения налог обязан платить уже получатель квартиры-покупатель.

Кроме того, в договоре дарения можно указать стоимость жилья, но нельзя уточнять, что дар передается за отдельную оплату. Это противоречит законодательству. Как следствие, покупатель квартиры формально получает жилье в дар безвозмездно. Переданная взамен сумма нигде не фиксируется, иначе договор дарения может быть признан недействительным.

Даритель может в любой момент расторгнуть договор (например, якобы на основании того, что одаряемое лицо плохо следит за подарком) и потребовать вернуть квартиру обратно. При этом, покупатель не может потребовать свои деньги, ведь факт их передачи нигде не зафиксирован.

Обман при покупке квартиры в ипотеку

Казалось бы, как могут кинуть клиента, при оформлении ипотечного кредита на покупку квартиры? Действительно, из всех существующих вариантов – это самый безопасный. Но и тут есть свои особенности.

Нужно очень внимательно изучать договора кредита и залога, а также страховой полис. Банки редко идут на прямое мошенничество, так как за это можно с легкостью лишиться лицензии, но вот некоторые моменты они могут умалчивать. Например, огромные штрафные санкции в случае просрочки и так далее.

Общие для всех риски

Во всех случаях нужно особое внимание уделять проверке документов и самого продавца, особенно если в качестве последнего выступает юридическое лицо. Любая ошибка, помарка, опечатка – повод признать сделку недействительной.

Кроме того, некоторые мошенники подходят к обману очень творчески. Создаются целые компании, например, якобы застройщики, которые продают недвижимость. Могут даже устраиваться целые экскурсии на недостроенные объекты, 3D-презентации и многое другое. Разумеется, везде тут встречаются многочисленные документы, подтверждающие все, что только можно и нельзя.

Беда только в том, что эти документы – поддельные. Обычный человек вряд ли сможет отличить их от официальных бумаг и потому рекомендуется активно пользоваться помощью опытных юристов. Сопровождая сделку, они помогают избежать очень многих спорных ситуаций и потенциальных проблем.

Обман от риелторов

Нередко покупателей обманывают и недобросовестные риелторы. Тут тоже обширное поле для махинаций:

  • Завышение цены. Риелтор договаривается с продавцом на одну цену, а клиенту выставляет другу, выше. Разница уходит риелтору. Эту схему достаточно сложно провернуть при условии, что покупатель будет хотя бы минимально внимателен.
  • Сокрытие фактов о жилье или умышленная дезинформация. По сговору с продавцом или по собственной инициативе риелтор может или умалчивать о каких-то важных нюансах или даже откровенно врет покупателю. Главная цель – продать квартиру как можно быстрее, несмотря ни на что. Чтобы не стать жертвой такого обмана нужно проверять каждое заявление как продавца, так и риелтора. Если начнут возникать неточности между тем, что говорят продавец с риелтором и тем, что видит покупатель – это уже повод задуматься над покупкой именно этой квартиры.
  • Продажа данных клиента. Не самое распространенное, но все же вполне реальное явление. Риелтор для выполнения своих обязанностей собирает всю информацию о клиенте. Потом ее может достаточно выгодно продать третьим лицам для какого-либо другого применения. Сложно предположить, что именно могут сделать с информацией, но возможно все, начиная от подписки на огромное количество рекламы и заканчивая оформлением кредита.
Читайте так же:  Зарплата архитекторов может доходить до 230 тыс. руб

Распространенные мошеннические схемы

Теперь рассмотрим, с какими мошенническими схемами потенциальным покупателям квартир приходится сталкиваться чаще всего.

Продажа нескольким лицам

Примитивная, но все еще рабочая схема. Жилье по абсолютно официальным документам продается сразу нескольким покупателям. Обычно продавец работает только с одним из них, а с остальными занимаются доверенные лица. Все делается для того, чтобы покупатели ничего не знали друг о друге.

По всем правилам оформляется договор купли-продажи с каждым покупателем, после чего каждый из них выплачивает оговоренную сумму. С этого момента, формально, продавец уже ни за что не отвечает и потому он быстро исчезает в неизвестном направлении. Собственником жилья станет тот покупатель, который успеет раньше других зарегистрировать право собственности. Остальные же просто потеряют свои деньги.

Избежать обмана можно достаточно просто. В договоре нужно предусмотреть пункт, что вся сумма за квартиру передается продавцу только после регистрации права собственности на нового владельца. Кроме того, если клиент по какой-то причине уже попал в такую ситуацию, нужно незамедлительно обращаться в суд и требовать оформить право собственности на него. Тут, как доказывает практика, кто первый успел – тот и стал владельцем.

Продажа арендованной квартиры

Еще одна распространенная схема, при которой продавцом выступает не владелец жилья, а его арендатор. Он подделывает документы собственника, вставляя вместо его данных – свои. Потом жилье продается без особых проблем.

Нужно учитывать, что даже зарегистрировать договор не получится, ведь все данные – поддельные. Таким образом, избежать проблемы можно точно так же, как и в предыдущем случае – передавать деньги только после регистрации права собственности и не раньше.

Заниженная или завышенная цена в договоре купли-продажи

Некоторые продавцы предлагают изменить цену квартиры в договоре купли-продажи в большую или меньшую сторону. Большую достаточно сложно обосновать, но, например, если продавцом выступает юридическое лицо, то представитель фирмы может упирать на внутренние проблемы с активами на балансе. Меньшую же обосновывают очень просто – чтобы не платить налоги (или уменьшить их).

Разумеется, вне зависимости от того в какую сторону была изменена цена в договоре, платить все равно нужно будет рыночную стоимость жилья.

Если цена завышена, то схема очень проста: сразу после подписания договора и передачи средств, продавец начинает требовать доплатить, исходя из той суммы, которая прописана в договоре. Формально, можно отказаться и расторгнуть договор, но тут возникают проблемы с возвратом уже выплаченной суммы.

Если же цену занизили, то после заключения договора, оплаты квартиры и оформления права собственности, продавец подает заявление в суд и требует расторгнуть договор по какой-то причине (их можно придумать очень много). Суд может согласится на это, но только при условии возврата всей полученной суммы. Однако за основу будет браться та цена, которая прописана в договоре, а не та, которая была выплачена. В результате продавец возвращает себе свою квартиру и остается еще и с частью денег.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Схемы мошенничества при сделках с недвижимостью: варианты обмана и способы нивелирования рисков

Автор: Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 22 января 2018. Время чтения 9 мин.

Мошенники используют разнообразные схемы для обмана покупателей. В ход идут двойные продажи, использование подложных документов, продажа квартир, снятых по договору найма, и еще уйма способов отъема денег у покупателя. Последние, в свою очередь, менее изобретательны: количество применяемых ими схем мало.

[3]

Мошенничество при сделках с недвижимостью на вторичном рынке – нередкое явление: стоимость квартир возрастает прямо пропорционально желанию отдельных Остапов Бендеров отнять деньги у населения. Однако в большинстве случаев Уголовный кодекс с их стороны оказывается не соблюденным.

Варианты обмана, используемые мошенниками-продавцами

Больше всего описанных и раскрытых схем обмана выявлено со стороны продавцов или лиц, выдающих себя за продавцов.

Старый способ, который использовался еще в криминально известный период – 90-е годы. Он прост и применяется до сих пор не только в сфере недвижимости, но в других. Суть его состоит в предоставлении займа, обеспеченного правом распоряжения собственностью. Он имеет общие черты с ипотекой, но ипотека оформляется отдельным договором и регистрируется.

При острой необходимости в деньгах человек оформляет займ не в банке, а в сомнительных конторах или даже у частных лиц. В качестве гарантии возврата долга он выдает аферистам доверенность, дающую право распоряжения принадлежащей ему квартирой. Недвижимость может быть реализована в любое время: если должник выплатил 50% долга или не выплатил ничего. А исполнение обязательства не дает гарантии возврата доверенности и сохранения права собственности.

Обезопасить себя просто:

  • Не пользоваться услугами сомнительных лиц и организаций.
  • Отозвать доверенность.

Внесение задатка (аванса) – нормальная практика при совершении сделок с недвижимостью. Таким образом, продавец и покупатель демонстрируют решимость заключить сделку на оговоренных условиях. Но авансы также могут использоваться как инструмент для присвоения чужих денег без намерения продавать квартиру.

Продавец заключает с одним или несколькими покупателями предварительное соглашение, обязательным условием которого служит внесение задатка. Его размер может колебаться в пределах 5-10% от стоимости квартиры.

Следующий этап – затягивание сроков государственной регистрации перехода права собственности. Цель у этих действий одна – заставить покупателя пропустить период, отведенный для возврата внесенного задатка.

Когда сроки на возврат обеспечительного платежа выходят, продавец отказывается заключать основной договор. Жертва обращается в суд, но вернуть переданные деньги не всегда возможно. К тому же сторона несет дополнительных судебные расходы.

Генеральная доверенность

Доверенности порождают разнообразные виды квартирного обмана. К этой группе относятся схемы мошенничества с документами, полученными от недееспособных или уже умерших людей, фальшивыми или отозванными доверенностями.

При согласовании условий продажи покупатель должен видеть собственника, общаться с ним. Таким образом, он оценит состояние хозяина квартиры, вероятность признания его недееспособным (вследствие алкоголизма или наркомании, например). Личное общение исключит иные риски, связанные с получением доверенности от умершего человека, или действия представителя по отозванному документу.

Рис. 2. Фрагмент договора купли-продажи и ключи. Источник Город Киров

Низкая цена

Цены на недвижимость высокие, поэтому виды квартирного мошенничества часто связаны с созданием объявления о продаже квартиры по цене ниже рыночной. На дешевые объекты всегда повышенный спрос из лиц, желающих покупать дешевое жилье. Мошеннические уловки в виде низкой цены используются в разнообразных схемах:

  • Двойные или тройные продажи. Необязательно доводить сделку до регистрации права собственности, достаточно взять с покупателей авансы.
  • Продажа чужой квартиры, снятой по договору найма.
  • Отчуждение недвижимости, полученной незаконным путем.
  • Продажа несуществующей квартиры.

Внимание! Ситуация снижения цены до 15% для быстрой продажи возможна, когда собственникам требуются средства. Однако даже самый нуждающийся владелец не пойдет на предоставление значительной скидки.

Указание в договоре более низкой цены для последующего его расторжения

Практика занижения фактической стоимости квартиры есть. Она связана с налогообложением: если собственник продает недвижимость, которая находится у него менее 5 лет (ранее срок был равен 3 годам), он платит налог с дохода.

Читайте так же:  Предварительный договор купли продажи квартиры

Чтобы заплатить меньший налог или не платить его вовсе, мошенники просят покупателей указать в договоре иную сумму, значительно меньше реальной.

Продажа неприватизированной квартиры

Не самый распространенный способ по причине значительного сокращения количества государственной или муниципальной собственности. Подавляющее большинство граждан уже оформили недвижимость в собственность, на балансе государства остается не так много объектов.

Продать неприватизированную сложно. Чтобы реализовать этот замысел, потребуется копия паспорта жильца и его длительное отсутствие. Квартира вскрывается и приватизируется, а затем продается.

Продажа квартиры с правом пожизненного проживания

Этот способ связан с приватизацией. Дело в том, что отказ от оформления квартиры в собственность влечет возникновение права на пожизненное использование жилого помещения. Однако этот факт выясняется после оформления перехода права собственности и регистрации сделки в Росреестре.

Лицо, имеющее право пользоваться квадратными метрами, вселяется в помещение через суд. Следующий шаг собственников – оспаривание договора купли-продажи. Даже при положительном решении нет вероятности возврата денег, мошенники распоряжаются ими довольно быстро.

Махинации с документами

Способы мошенничества при продаже квартиры, связанные с использованием документов, условно делятся на аферы с применением дубликатов и изготовлением подложных документов. Также к группе относится повторное использование не погашенных свидетельств.

Таблица 1. Разновидности схем с использованием документов

Дубликаты Подложные документы Не погашенные свидетельства
Имеют такую же юридическую силу, что и оригиналы документов. Выдача производится при утрате первоначальных бумаг. Другой вариант – их получают мошенники для совершения противоправных действий. По дубликатам продается несколько квартир: один договор якобы продавец регистрирует сам, а другие – покупатели

Предполагают незаконное происхождение. Мошенники их изготавливают самостоятельно или вступают в сговор с нотариусом или человеком, выдающим себя за него. По подложным документам также заключается один или несколько договоров купли-продажи Двойные или тройные продажи с использованием еще действующего документа

Обратите внимание! Свидетельства о регистрации права собственности не выдаются, но они продолжают действовать. В любом случае проверять правомочия рекомендуется через выписку из ЕГРН, а не исключительно бумагами, предоставляемыми продавцом.

Невыделение детских долей в квартирах

Программа финансовой поддержки семей, именуемая материнским капиталом, действует давно. За это время многие семьи улучшили свои жилищные условия, частично оплатив квартиру или дом выделенными деньгами. Особенность этой программы заключается в обязанности родителей выделить доли всем членам семьи, особенно детям.

При покупке квартиры в строящемся доме, когда её передача происходит через длительный промежуток времени, родители подписывают нотариальное обязательство о распределении долей после оформления недвижимости в собственность. Аналогичный документ подписывается во всех случаях, когда невозможно выделить сразу доли.

Продажа жилья, приобретенного на средства материнского капитала, квартиры или дома, – мероприятие документально хлопотное. Хотя бы потому, что приходится привлекать органы опеки и оформлять дополнительные документы. Продажа квартиры с невыделенными детскими долями может привести к оспариванию сделки органами опеки или прокурором, защищающим интересы детей. Купля-продажа аннулируется со всеми вытекающими последствиями: квартира возвращается прежним хозяевам, которые обязуются вернуть полученные деньги.

Продажа по фальшивому адресу

На этот трюк попадаются иногородние, которые переехали недавно или находятся в стадии переезда, но не располагают достаточной информацией о месте пребывания. Осложняется отсутствием возможности и времени для проверки чистоты сделки.

Обманная схема действует следующим образом. Мошенники снимают неплохую квартиру в хорошем районе города и якобы выставляют ее на продажу, демонстрируя потенциальным покупателям. Но документы составляются на совершенно другую квартиру, реально существующую, но находящуюся по другому адресу.

Подменная квартира имеет меньшую стоимость, может требовать вложения средств в ремонт, находиться в другой части города. Улицы, на которых находятся помещения, обычно созвучны вплоть до смешения, особенно для иногородних. Нередко случается так, что мошенники при осмотре меняют номера квартир или домов.

Обман раскрывается уже после совершения регистрационных действий, когда сотрудники регистрационной службы вносят соответствующие записи в реестр. Поэтому покупателям рекомендуется внимательно проверять фактический адрес недвижимости с тем, что указан в договоре.

Рис. 3. Люди, подписывающие договор. Источник IpOpen

Продажа квартиры умершего до вступления в наследство

Покупка квартиры после вступления в наследство несет разнообразные риски. Наиболее популярны три схемы, используемые мошенниками.

Таблица 2. Варианты обмана покупателей при наследовании квартиры

Выморочное имущество Продажа до вступления в наследство Продажа в обход наследников
Это имущество, которое остается после одиноких людей, не имеющих наследников. Мошенники подделывают документы и объявляют себя наследниками, после чего продают квартиру Реализация квартиры происходит по поддельным документам за 6 месяцев, отведенных для принятия наследства. После сделки объявляются наследники и оспаривают ее Продажа квартиры осуществляется вроде бы на законных основаниях, например, наследником по завещанию. Но затем могут появиться законные наследники, например, внебрачные дети, и оспорить завещание. Другой вариант – споры между самими наследниками

Схемы от покупателей

Варианты мошенничества при покупке квартиры наиболее распространены среди продавцов, но встречаются и покупатели, применяющие махинации с задатком или подкладывающие «куклу» вместо наличных денег.

Это обеспечительный платеж, который стороны не возвращают в случае отказа от заключения основного договора, а в некоторых случаях имеют право требовать его уплаты в двойном размере. Покупатель может применить такие схемы:

  • Нарушение продавцом срока подготовки документов для оформления договора. В ответ покупатель требует уплаты двойного задатка или снижения стоимости квартиры.
  • Второй покупатель перебивает задаток первого и требует возврата внесенного задатка в двойном размере, шантажируя продавца двойными продажами.
  • Игра терминами: задаток заменяется на залог, и продавец становится должен покупателю денег.

Имеются в виду не нарезанные газеты, а фальшивые деньги. Предпочтительнее использовать безналичную оплату. При выборе банковской ячейки рекомендуется пересчитывать и проверять деньги в этом банке.

Обратите внимание! Мошенничества возможны не только со стороны покупателя или продавца, но и риэлтора. Проверяйте договоры с агентствами и не давайте риэлтору денег без расписки.

Способы нивелирования рисков

Чтобы избежать рисков утраты денег и квартиры, рекомендуются следующие действия, актуальные при намерении купить, как квартиру, так и долю в ней. Они помогут распознать признаки обманных действий:

  • В договоре указывается только действительная сумма.
  • Перед подписанием договора обязательно получение выписки из ЕГРН.
  • Запрос сведений из органов опеки о дееспособности продавца.
  • Обращение в психоневрологический диспансер о нахождении на учете продавца.
  • Проверка семейного положения, наличие детей и документов, разрешающих продажу.
  • Проверка факта покупки квартиры с помощью материнского капитала.
  • Проверка подлинности доверенности, ее действительности, встреча с собственником.
  • Проверка лиц, зарегистрированных в квартире.
  • Проверка срока вступления в наследство.
  • Наличие задолженности по оплате коммунальных и других услуг.

При наличии затруднений обращайтесь за помощью не к риэлторам в продаже или покупке жилья, а к юристам, которые специализируются на сделках с недвижимостью.

Смотрите видео по теме мошенничества при продаже квартир:

Видео (кликните для воспроизведения).

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Источники


  1. Быховец, С.Л. Дневник сезонного ухода за комнатными растениями и цветами / С.Л. Быховец, В.М. Гончарук. — М.: Мн: Харвест, 2004. — 384 c.

  2. Ябсли, Шармен Натуральные средства для ухода за собой. Более 250 продуктов, рецептов, средств и способов ухода / Шармен Ябсли. — М.: Диля, 2006. — 144 c.

  3. Серебрякова, К.К. Растительные сообщества; Петроград: Сойкин — , 2009. — 683 c.
  4. Покупка квартиры в новостройке как не стать жертвой мошенников
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here