Правила оформления переуступки прав на квартиру в строящемся доме, условия и риски

Важно и полезно по теме: "Правила оформления переуступки прав на квартиру в строящемся доме, условия и риски" от профессионалов просто и понятно. Дочитайте статью до конца - это решит все вопросы. Если все-таки остались какие-либо вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Оформление договора переуступки права требования на квартиру в новостройке. Образец документа

Переуступка прав собственности – это процедура, при которой права требования на объект недвижимости передаются другому физическому или юридическому лицу на возмездной основе. Договор переуступки (цессия) может быть заключен при условии, что здание еще не введено в эксплуатацию, т.е. акт приема-передачи между дольщиком и строительной компанией не подписан.

Фактически, при такой сделке дольщик передает свои права и обязанности (в соответствии с ДДУ) покупателю за определенную плату. Основой правовой базы, регулирующей такие сделки, является ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Основные моменты

Главная особенность – возможность передачи прав и обязанностей от продавца к покупателю в рамках тех условий, которые обозначены в изначальном договоре долевого участия, заключенном между строительной компанией и дольщиком.

Существенными условиями договора по уступке прав являются:

  1. Подробное описание отчуждаемого объекта недвижимости.
  2. Перечень прилагаемых документов, которые нужны для признания сделки действительной.

Договор можно оформить только в том случае, если все долговые обязательства перед застройщиком погашены, либо дополнительно заключается соглашение о переводе оставшейся задолженности на покупателя. Если используется второй вариант – в сделке в роли участника должен быть указан сам застройщик.

В договоре должна быть полностью указана сумма сделки (цифрами и прописью), а также отдельно выделена прибыль продавца. Цессия в обязательном порядке должна содержать разделы:

  1. Подробное описание приобретаемого объекта и его технические характеристики.
  2. Цена и порядок расчетов между участниками.
  3. Права и обязанности сторон.
  4. Ответственность участников.
  5. Дата и место подписания соглашения.
  6. Подписи сторон.
  • Скачать бланк договора переуступки права требования на квартиру в новостройке
  • Скачать образец договора уступки прав собственности на квартиру в строящемся доме

На первом этапе гражданин, выступающий в сделке покупателем квартиры в строящемся доме, должен проверить наличие и подлинность всех необходимых документов от строительной компании:

  • Разрешение на ведение работ.
  • Учредительные документы компании.
  • Правоустанавливающие документы на землю.
  • Проектная декларация.
  • Обязательство по срокам введения объекта в эксплуатацию.

Порядок оформления

  1. Подготовительный этап сделки. В это время дольщик (владелец на текущий момент) обязан уведомить застройщика о намерении передать права на квартиру в новостройке третьему лицу.
  2. Проверка документов, подтверждающих отсутствие долговых обязательств перед застройщиком (можно запросить у строительной компании).
  3. Получить разрешение банка на продажу квартиры (если при покупке были использованы заемные средства).
  4. Если продавец состоит в законном браке, то следует получить письменное согласие на продажу от супруги/супруга и заверить его у нотариуса.
  5. Заключение договора.
  6. Последний этап – государственная регистрация цессии. Для этого необходимо обратиться в Росреестр или в одно из отделений МФЦ.

Документы для заключения

  • Паспорта всех участников сделки (оригиналы и копии).
  • Квитанция об уплате государственной пошлины ( 2000 рублей. Потребуется предоставить оригинал и 2 копии документа).
  • Зарегистрированный договор долевого участия, (оригинал).
  • Договор цессии (в 4 экземплярах).
  • Заверенное нотариусом согласие второго из супругов на сделку (при условии что продавец состоит в официальном браке). Оригинал документа и его копия.
  • Согласие органов опеки и попечительства – том случае, если одним из владельцев объекта недвижимости является несовершеннолетний гражданин, либо собственник квартиры был в официальном порядке признан недееспособным (потребуется оригинал документа и его копия).
  • Согласие строительной компании на продажу прав требования.

Сделки, предусматривающие продажу прав требования по договору долевого участия, встречаются гораздо реже стандартных, оформляемых прямой продажей и содержат множество нюансов и подводных камней. Для того чтобы минимизировать риски и избежать незапланированных трат покупателю нужно тщательно проверить предоставляемые продавцом документы и принять взвешенное решение.

Процедура переуступки квартиры в новостройке — что это такое, как проходит сделка?

Переуступка прав собственности – распространённая схема продажи недвижимости. Важно разобраться в нюансах этой процедуры, чтобы не пострадать от недобросовестных партнеров.

Переход права собственности на объект недвижимости — что это такое?

Объясним простыми словами, что это значит — переуступить право собственности на жилое помещение в новостройке? Главное, что нужно иметь в виду: переуступка прав не является сделкой купли-продажи.

[2]

Правовые аспекты данной процедуры подробно прописаны в Гражданском кодексе РФ. В документе можно ознакомиться с условиями проведения сделки, правами и обязанностями сторон. Процесс перехода прав от одного субъекта к другому называется цессией.

Особенностью сделки является то, что с переходом прав новому собственнику переходят и обязанности (например, по уплате взносов).

Что означает уступка доли в строящемся доме?

В случае с объектами недвижимости возможны разные варианты. Как правило, инвестор (физическое или юридическое лицо) покупает квартиру на этапе строительства. Для этого он заключает договор с компанией-застройщиком. Покупатель приобретает не квартиру, но гарантию того, что он получит её после завершения строительства.

Позже, при приближении срока сдачи объекта, он может решить перепродать свою долю в строящемся доме, но по более высокой цене с целью получить прибыль. В таком случае с новым покупателем будет заключён договор переуступки прав. Покупателю перейдут права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получит деньги.

Читайте так же:  В росстате посчитали, где чаще всего отдыхают россияне

Следует иметь в виду, что обязанности по договору могут быть существенными и включать:

  • регулярные взносы;
  • доплату за объект (в случае, если первоначальным владельцем он был оплачен не полностью).

Условно разделить на два вида:

  1. договор долевого участия (ДДУ);
  2. договор в рамках предварительного соглашения по купле-продаже.

Договор ДДУ – наиболее распространённая и удобная форма переуступки прав на квартиру. В момент заключения договора покупателю переходят все права и обязанности. Можно сказать, что в данном случае покупатель максимально защищен.

Предварительное соглашение – основной договор будет заключен не в момент сделки, а позже. Этот документ лишь закрепляет намерения нынешнего владельца передать объект в будущем. Заключение предварительного соглашение требует уплаты обеспечительного взноса. Учитывается ли оплаченный процент от стоимости жилья в цене на недвижимость? Как правило, его размер начинается от 30% стоимости объекта и является частью оплаты.

[1]

По данному договору нельзя потребовать квартиру. Максимум, на что может рассчитывать покупатель – возврат залога.

Когда используется такая форма сделки?

По данным Росреестра, переуступка прав не пользуется популярностью. В Москве 3% сделок с недвижимостью проходят через договор переуступки. Как правило, к данной форме продажи прибегают в следующих случаях:
  • Получение прибыли инвестором.
  • Получение наследства. Наследник может решить продать перешедшее ему имущество. Если это долевая собственность в строящемся доме, то ему придётся прибегнуть к процессу переуступки прав.

Кто выступает в роли продавца?

  • Оптовые инвесторы. В таком случае юридическое лицо выкупает у застройщика часть квартир. Обычно покупатель получает скидку от компании-девелопера. Такое сотрудничество является выгодным и для покупателя, и для продавца. Инвестор приобретает наиболее привлекательные для потенциальных клиентов объекты недвижимости. Застройщик при этом получает возможность избавиться сразу от десятков квартир.
  • Компании-подрядчики. В строительном бизнесе расчёт часто происходит по бартеру. То есть подрядчик получает вознаграждение за услуги в виде квартир. Естественно их желание продать недвижимость и получить денежную прибыль.
  • Инвесторы-физические лица. Их мотив предельно ясен: купить квартиру на этапе строительства и получить прибыль, переуступив права накануне сдачи объекта.
  • Дольщики. Потребность в переуступке может возникнуть и у них, в случае непредвиденных жизненных обстоятельств.

Порядок покупки жилплощади

  1. Подготовка документов. Конкретный пакет будет зависеть от формы сделки, частных условий. Как правило, требуются:
  • Письменно оформленное разрешение компании-застройщика на оформление переуступки.
  • Документы, подтверждающие внесение денег покупателем.
  • Акт взаимозачёта требований.
  • Согласие супруга на заключение сделки.
  • Акт передачи документов от продавца к покупателю.
  • Составление договора уступки. Заверять его нотариально необходимо только тогда, когда у нотариуса заверялся основной договор. Договор должен содержать:
    • персональные данные сторон (ФИО, данные паспорта, прописка);
    • сведения об объекте недвижимости (характеристики, адрес);
    • сведения о договоре, дающем право требования;
    • права и обязанности сторон;
    • порядок расчетов.

  • Передача денег. Предпочтительно использовать банковскую ячейку, как при любой операции с недвижимостью.
  • Регистрация сделки в случае использования ДДУ.
  • Оплата налога на прибыль продавцом.
    • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по переуступке прав
    • Скачать образец договора купли-продажи квартиры по переуступке прав

    На что обратить внимание перед сделкой?

    • Оформить договор переуступки прав можно только на этапе строительства. После подписания акта приёма-передачи сделку совершить невозможно.
    • Продавец должен гарантировать юридическую чистоту. Необходимо проверить, что квартира не заложена, не арестована, на нее не имеют права третьи лица и нет судебного спора.
    • Покупая долевую собственность в несданном доме, следует уточнить причину продажи. Главный риск для покупателя – в том, что продаётся квартира в связи с нарушением обещанных сроков сдачи. В данном случае вся ответственность ложится на приобретателя прав: перед заключением сделки следует убедиться в надёжности застройщика и в том, что все сроки строительства совпадают с проектной декларацией объекта.

    Плюсы для продавца

    • Получение прибыли. Это основное преимущество. На этапе «котлована» объект имеет наиболее выгодную стоимость. Продавая квартиру на заключительной стадии строительства можно заработать порядка 40%.
    • Возможность не потерять деньги в случае непредвиденных обстоятельств. Не всегда продавец прибегает к такой процедуре из-за жажды наживы. Собственник может оказаться в ситуации, когда потребность в объекте не только пропадёт, но и понадобятся деньги (например, в случае переезда). В такой ситуации разрешенная законом переуступка прав – отличная возможность не потерять свои деньги.
    • Вернуть деньги при наличии ипотеки. Если собственник не имеет возможности выплачивать ипотеку, то продажа квартиры по переуступке прав – отличный выход. Продав объект даже с небольшой наценкой к первоначальной стоимости, можно сразу же закрыть долг.

    Плюсы для покупателя

    • Денежная выгода. Если речь идёт о популярных объектах недвижимости, квартиры расходятся ещё на этапе закладки фундамента. Таким образом, приобретая жильё по переуступке, покупатель имеет возможность сэкономить – после сдачи объекта, его стоимость значительно увеличится.
    • Отсутствие необходимости ждать заселения. Как правило, от начала продаж строящегося объекта до его сдачи проходит от года до нескольких лет. Приобретая право на долю перед сдачей дома, покупатель убивает сразу двух зайцев: платит меньше чем за готовый объект, при этом, не ожидая заселения годами.
    Читайте так же:  Повышающие коэффициенты к нормативам потребление коммунальных услуг

    Подводные камни и сложности для приобретающего право собственности

    • Нарушения сроков застройки. Проверить благонадёжность компании-застройщика – ключевая задача покупателя. Он имеет право запросить все документы у продавца.
    • Потеря части оплаченной суммы. В случае приобретения прав по ДДУ, следует помнить: если ДДУ расторгается по инициативе застройщика, то конечный покупатель получит только начальную стоимость квартиры (которая указана в ДДУ), а не ту сумму, которую он заплатил при переуступке прав.
    • Признание сделки недействительной. Это возможно в случае, если первоначального дольщика признают банкротом в течение года после заключения сделки переуступки. Или если застройщик не был уведомлен о переходе прав требования.
    • Двойная переуступка прав. Этот риск касается договора в рамках предварительного соглашения по купле-продаже. Из-за отсутствия необходимости регистрировать сделку, продавец имеет возможность переуступить права несколько раз.
    • Классические риски при покупке квартиры. Речь прежде всего идёт о наличии юридических обременений (например, несовершеннолетние собственники).

    Несмотря на ряд юридических особенностей, сделка по переуступке прав является процедурой с недвижимостью, которая приносит денежную прибыль. Поэтому, как и с любой прибыли, продавец обязан заплатить подоходный налог. В России он составляет 13% и платится с суммы чистого дохода.

    Оформление «задним» числом

    Это довольно рискованная процедура с юридической точки зрения. Необходимость в оформлении сделки «задним» числом может возникнуть в случае, когда строящийся дом уже посетила Государственная Комиссия (то есть объект находится в процессе сдачи), но продавец продаёт свою долю на основании договора долевого участия.

    Самым важным момент является наличие у продавца Акта приёма-передачи квартиры. Если Акт уже было подписан, то сделка невозможна. Если квартира ещё не принята владельцем, возможна следующая схема:

    1. Договор подписывается «задним числом» при оплате текущей датой.
    2. Покупатель оплачивает квартиру.
    3. Сделка регистрируется.
    4. Новый владелец подписывает Акт приёма-передачи.

    У такой схемы есть один риск: в случае, если по каким-то причинам сделку придётся отменять, покупатель получит только ту сумму, которая была указана в договоре.

    Процедура между родственниками

    Как сделать уступку прав собственности на жилое помещение в строящемся доме между родственниками? Любую передачу недвижимости между родственниками на безвозмездной основе называют процедурой дарения.

    С точки зрения закона, такой договор регулируется как нормами для уступки , так и нормами гражданского законодательства для сделок дарения квартиры. В остальном же процедура имеет классическую схему.

    Приобретение квартиры по переуступке прав может принести выгоду как покупателю, так и продавцу. Обе стороны могут максимально снизить свои риски, если заранее ознакомятся с процедурой проведения сделки и подойдут к ней со всей ответственностью.

    1 комментарий .

    Для покупателя очень важно, чтобы всю полноту ответственности за чистоту подобной сделки нес на своих плечах продавец, иначе с таким вариантом лучше вообще не связываться…

    Все этапы и подводные камни сделки по покупке квартиры по переуступке прав в строящемся доме

    С развитием рынка первичного жилья вступило в силу такое гражданское действие как цессия или переуступка.

    Его специфика связана с продажей недостроенных, а соответственно – не введённых в эксплуатацию объектов, на которые переуступающее лицо не получило права собственности.

    В статье представленной ниже содержится вся информация необходимая для покупки квартиры по переуступке права.

    Что это значит?

    Переуступка – это юридическое действие, заключающееся в передаче имущественных прав и отличающееся от покупки или продажи. Применяется тогда, когда владение правом возникает на юридическом уровне, но правообладатель ещё не вступил в фактическое владение объектом.

    Имеющиеся полномочия он может передать цессионарию согласно:

    Порядок проведения сделки

    Переуступка квартиры оформляется на новостройку, то есть в строящемся доме, ещё не сданном в эксплуатацию. Основанием выступает пакет правоустанавливающей документации, который находится в обладании цедента. В этой роли может выступить:
    1. Дольщик, ранее заключивший договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком.
    2. Застройщик, если он получил право требования на часть квартир в строящемся доме, или его представитель.

    Иногда покупка по переуступке применяется, когда собственник утратил право собственности на заложенную банку квартиру или не выплатил пай в ЖСК.

    Проверка документации застройщика

    Независимо от того, кто выступает от имени застройщика – дольщик или его представитель, необходимо тщательно проверить всю документацию застройщика. В нёё должно войти:

    1. Пакет учредительных документов строительной фирмы: устав компании и протокол учредительного собрания.
    2. ИНН компании – свидетельство о регистрации в налоговом органе.
    3. Документы на землю в районе застройки: выписка из ЕГРН о праве собственности или аренды у муниципалитета. Без этого документа администрация может наложить запрет на использование земельного участка (ЗУ).
    4. Бухгалтерская отчетность компании за последний квартал. Её проверяют, чтобы не попасть в ситуацию банкротства.
    5. Разрешение на строительство. Без этого документа застройщик не вправе начинать оформлять ДДУ, ведь если его не дадут – строительство так и не начнётся.
    6. Проектная документация на строительство. Здесь должны быть собраны все сведения, касающиеся ведения строительных работ и строящегося объекта.
    7. Проектная декларация, согласно нормам ст. 19 Закона № 214-ФЗ.
    8. Договор с банком о получении инвестиций на строительство.
    Читайте так же:  Мы посчитали, сколько в россии депутатов в государственной думе

    Подготовка документов

    Передающая сторона предъявляет:
    1. ДДУ, который заключён между цедентом и застройщиком (оригинал).
    2. Если ранее цессия проводилась – все договора переуступки (оригиналы).
    3. Разрешение от застройщика на переуступку (оригинал).
    4. Разрешение от банка, если при заключении ДДУ оформлялся ипотечный кредит (оригинал).
    5. Разрешение супруги, если дольщик состоит в браке (оригинал).
    6. Финансовая отчётность по внесению платежей (оригиналы квитанций).

    Принимающая сторона должна иметь на руках:

    • Паспорт (оригинал и копию).
    • Кредитный договор, если цессионарий оформляет ипотеку (оригинал и копию).

    Нотариальное удостоверение копий не требуется. Обязательно нужно удостоверить у нотариуса согласие от супруги и доверенность, если сделку проводит представитель.

    Составление договора

    Договор переуступки – это дополнительный договор, который самостоятельной правоспособности не имеет и прилагается к ДДУ. Соответственно здесь обязательно даются реквизиты ДДУ, после чего определяют стороны, о каждой из них вносятся сведения:

    • фамилия, имя, отчество;
    • данные паспорта;
    • место прописки.

    Если одна из сторон юридическое лицо – нужно внести:

    Видео (кликните для воспроизведения).

    • наименование компании;
    • кто, и на основании какого документа выступает от её имени;
    • сведения о лице, выступающем представителем.

    В тело документа вносится формулировка о том, что передаётся право требования квартиры от застройщика на основании участия в долевом строительстве, с указанием точных параметров жилья. Существенные положения договора переуступки следующие:

    1. Наименование документа, место и время составления.
    2. Реквизиты ДДУ.
    3. Сведения о сторонах и предмет договора.
    4. Кадастровые и технические характеристики квартиры.
    5. Адрес новостройки.
    6. Стоимость по переуступке.
    7. Условия проведения взаиморасчётов.
    8. Обязанности и права сторон.
    9. Ответственность сторон и условия расторжения.

    Регистрация в Росреестре

    После заключения договора и передачи пакета документации, сторонам следует подойти в Росреестр для регистрации перехода права требования на квартиру. Согласно положению ст. 17 ФЗ-214 и п.3 ст. 433 ГК РФ, без проведения регистрации сделка считается не заключённой и полномочия на получение квартиры не передаются.

    В Росреестр следует передать:
    • паспорта сторон;
    • экземпляр ДДУ с приложениями;
    • вновь составленный экземпляр договора переуступки;
    • согласие супруга, доверенность (при необходимости).

    Документацию застройщика предъявлять не требуется, так как она поступает в Росреестр с первым ДДУ.

    Передача денег продавцу

    Условия о передаче денег по сделке обязательно вносится в договор отдельным положением. Оно содержит:

    • стоимость пакета документации по переуступке;
    • время и способ передачи денег.

    Период получения денег продавцом обычно назначается непосредственно после передачи пакета документации, составления акта приёмки документов, и подписания сторонами договора о переуступке. Способ расчёта выбирается по усмотрению сторон:

    1. наличными, под расписку;
    2. безналичное перечисление на лицевой счёт цедента (единственно допустимый способ, если одна из сторон – юрлицо);
    3. передача через банковскую ячейку.

    Бумаги, которые остаются после регистрации

    В итоге у правопреемника должно остаться:
    1. Экземпляр ДДУ с приложениями.
    2. Договор переуступки с отметкой о регистрации.
    3. Акт передачи документации.
    4. Все платёжные документы по ДДУ.
    5. Расписка о передаче денег, или другие документы, подтверждающие платёж.
    6. Кредитный договор и договор залога, если оформлялась ипотека.

    Кроме этого, требуется получить план своей будущей квартиры, с указанием метража каждой комнаты и нежилой площади.

    Сроки и расходы

    В Росреестре процедура длится до 10 дней, если обе стороны обратились одновременно, если в разное время – 21 рабочий день. Нотариально удостоверенный договор регистрируется не более трёх дней.

    Расходы на госпошлину – 350 рублей. Нотариальные договоры пошлиной не облагаются. Иногда дополнительно застройщик взимает компенсацию за понесённые им регистрационные расходы. В этом случае следует проверить – не уплачивал ли такую компенсацию переуступщик, так как повторная оплата одних и тех же расходов будет незаконной.

    На что обратить внимание перед заключением договора?

    Перед сделкой следует убедиться:

    • лицо, переуступающее право требования квартиры, уполномочено на такие действия;
    • все приложения к ДДУ входят в комплект документации;
    • все проведённые платежи прозрачны и подтверждены документами;
    • на данную квартиру не могут притязать третьи лица.

    Прежде чем поставить свою подпись в документе, нужно внимательно вычитать текст документа и обратить внимание на наличие технических ошибок, особенно – в сведениях о сторонах или в информации об объекте – иначе документ будет признан неправоспособным.

    Может ли продавец передать права нескольким покупателям?

    По закону покупатель одного объекта может быть только один. Но бывают случаи, когда один объект передаётся нескольким покупателям. По преимуществу такие случаи возникают при оформлении предварительной купли-продажи, так как этот договор не регистрируется, но допускает получения аванса или задатка.

    В других случаях такие действия сразу же будут пресечены в Росреестре при подаче документов на регистрацию. Однако мошенники и здесь находят лазейку:

    [3]

    1. составляют договор по поддельным документам;
    2. исчезают после сделки по пути в регистрационную палату или МФЦ.

    Поэтому нужно обезопасить себя сопровождением сделки или её нотариальным удостоверением. В противном случае следует немедленно среагировать следующим образом:

    1. приостановить сделку;
    2. разобраться с продавцом путём предъявления претензии;
    3. или – расторгнуть договор и затребовать свои деньги через суд.

    Стоит ли приобретать жилье в новостройке таким образом?

    Можно решиться на такую сделку, но при условии тщательной проверки продавца и застройщика, а также, заручившись поддержкой:

    Читайте так же:  Льготы для сотрудников росгвардии особенности предоставления, изменения

    Они помогут снизить риски приобретения недвижимости и вовремя увидеть проблему, которая может появиться на любом этапе сделки.

    Главное, что нужно сделать – это обратить внимание на правоспособность контрагента.

    1. Если квартиры продаёт застройщик, компания которого заслужила авторитет на рынке услуг, то с ней можно иметь дело при условии переуступки по ДДУ. Так как этот договор подлежит регистрации и имеет полномочия, по которым будет получена квартира.
    2. Если вместо ДДУ составлялся договор соинвестирования – эта сделка несёт высокий риск.
    3. Если строительство ведёт жилищно-строительный кооператив (ЖСК), то с ним лучше не связываться.

    Договора правоспособностью (см.выше) не отличаются. Застройщик регистрирует строительство здания, а получение квартир находится в ведении инициативной группы – правления ЖСК. В итоге, приобретатель может получить не тот объект на который рассчитывал или вовсе остаться без денег и без жилья, если строительство заморозят.

    Как быть, если подрядчик остановил работы?

    Следует предпринять:

    1. предъявить претензию и затребовать расторжение договора и выплату денег, инвестированных в строительство;
    2. в случае отказа возбудить исковое производство.

    В исковые требования внести следующее:

    • расторжение договора;
    • возврат уплаченных денег;
    • получение неустойки.

    Если иск будет признан, то можно аннулировать ДДУ и получить уплаченные деньги. Но следует иметь в виду, что при расторжении договора будет возвращена только та сумма, которая уплачивалась по ДДУ.

    Если цедент брал дополнительную плату, то она возвращена не будет, так как застройщик не несёт за неё ответственность, а бывший дольщик освободился от обязательств в результате переуступки.

    Когда стройка замораживается в связи с банкротством застройщика, следует принять участие в арбитражном процессе и заявить свои права как сторона пострадавшая в результате банкротства. По решению суда будут назначены выплаты компенсации средств вложенных в строительство.

    Можно ли купить по субсидии?

    Иногда покупатель желает оплатить часть стоимости цессии средствами жилищного сертификата или из средств материнского капитала. Что касается материнского капитала, то ПФ РФ, курирующий использование его средств по целевому назначению, вправе отказать от вложения денег в рискованное предприятие, которым является переуступка.

    Как правило, это происходит в большинстве случаев. Если это жилищный сертификат, то следует смотреть: на какие нужды он может использоваться. Эти положения имеют региональный характер и принимаются в рамках административных решений.

    Если в нём имеется пункт о допустимости вложений в долевое строительство – его можно использовать как ресурс при расчёте, дополнив эту незначительную сумму денежными средствами из других источников. Если нет – следует искать готовое жильё.

    На первый взгляд цессия замещает куплю продажу недвижимости, но при внимательном сравнении можно выделить множество различий. Стоимость переуступаемых объектов может быть ниже, чем готовых домах, но и риски существенно выше. Если строительство заморозится – покупателю придётся нести риски по возврату денег.

    Полезное видео

    В видео содержится больше информации о покупке квартиры по переуступке права в новостройке:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    В чем различие между договором переуступки (цессии) и ДДУ

    Сегодня многие граждане стремятся приобрести жилье в новостройке. Недорогая цена, улучшенная планировка, соответствующая современным стандартам, новые коммуникации – все это делает долевое строительство привлекательным для инвесторов. Принять долевое участие в строительстве своей будущей квартиры можно, заключив договор застройщиком. Но есть другой вариант, который актуален в том случае, если свободных квартир на интересующем объекте уже не осталось: приобрести жилье по договору уступки у дольщика, ранее вложившего деньги в данный проект. Несмотря на то, что конечная цель обеих сделок – получение квартиры в новостройке, но есть существенное отличие ДДУ от переуступки. В чем заключается их разница, будем разбираться.

    Общие черты сделок

    Как было замечено выше, обе сделки ставят целью получение жилья в данном строящемся объекте у конкретного застройщика. Кроме этого, у них имеются и другие схожие черты:

    1. Предметом и ДДУ, и соглашения о переуступке является одна и та же квартира с неизменными характеристиками, которая на момент совершения сделки еще не существует, а только строится.
    2. Оба договора должны пройти обязательную регистрацию в органах Росреестра. Без этой процедуры и тот, и другой договор считаются незаключенными.
    3. Оплата по обеим сделкам производится после прохождения регистрации.

    Вот, пожалуй, и все общие черты данных сделок.

    Правовая природа договоров

    Чтобы понять, чем отличается договор ДДУ от переуступки, прежде всего, остановимся на их правовой природе. Оба они имеют гражданско-правовую основу. Отношения, возникающие из ДДУ, регулируются 214 ФЗ, в то время как цессия регулируется нормами ГК РФ.

    Из этих двух договоров основным является ДДУ, который заключается напрямую с застройщиком. Именно в договоре долевого участия отражаются все ключевые моменты сделки: подробное описание объекта строительства, цена жилья и порядок оплаты, срок его передачи дольщику, гарантии, предоставляемые застройщиком. В момент подписания ДДУ стороны могут изменить условия договора и внести в него определенные коррективы.

    Переуступка ДДУ заключается с участником и на его основе. При этом участником может выступать как лицо физическое, так и юридическое, которое на данный момент является правообладателем ДДУ. Цессия не прекращает действие и не изменяет условий основного договора, а лишь фиксирует переход права на предмет основного договора (будущую квартиру) от одного лица к другому. Новый участник, вступая в ДДУ, никоим образом не может повлиять на его положения. Таким образом, цессия закрепляет смену участников в ДДУ, оставляя неизменными все его условия.

    Читайте так же:  Высчитывается ли подоходный налог с отпускных правила расчета выплат

    После завершения сделки цедент перестает быть участником долевого проекта, он не может никаким образом повлиять на условия ДДУ, его также не касаются отношения нового дольщика и застройщика. Правопреемник не может предъявлять претензии к цеденту, все свои вопросы и претензии он должен адресовать только застройщику.

    В какие сроки могут заключаться сделки

    ДДУ может быть заключен с застройщиком на любом этапе стройки, начиная от рытья котлована, и до завершения строительства. Обычно ДДУ оформляют на ранних этапах строительства, когда цена недвижимости наиболее низкая. Главное условие – у застройщика должно иметься в наличии разрешение на возведение объекта, выданное специализированными государственными службами. В 214 ФЗ не указан крайний срок регистрации ДДУ, что вызывает неоднозначную судебную практику по этому вопросу. Как правило, сделка совершается до введения объекта в эксплуатацию.

    Договор переуступки также может оформляться в любой момент строительства объекта, но только после того как ДДУ будет зарегистрирован в Росреестре. При этом крайним сроком, после которого переуступка невозможна, является подписание дольщиком приемо-передаточного акта. Получается, что уступка может производиться и после введения объекта в эксплуатацию, т.к. между сдачей дома госкомиссии и передачей объекта дольщику проходит от нескольких месяцев, до двух лет.

    Отличия в стоимости и оплате

    Здесь существует еще один важный момент, который зависит от того, выплачена или нет застройщику полная стоимость квартиры. По закону переуступка может осуществляться тогда, когда дольщик полностью расплатился с застройщиком. Если за продавцом остался долг, уступка возможна при определенных условиях: дополнительно придется оформлять соглашение с покупателем о переходе на него долговых обязательств прежнего дольщика. Без соглашения о переходе долга договор цессии будет считаться незаключенным и не пройдет регистрацию в Росреестре.

    Кроме того, при наличии долгов в отношения между прежним и новым участником вмешивается застройщик, от которого требуется получить согласие на сделку. Оно также является обязательным. Согласие, как правило, является платным, это негласное правило застройщиков, которые обычно берут от 1 до 5% от стоимости квартиры. Данная сумма, естественно, нигде в документах не фигурирует.

    Нужно отметить, что по общепринятым правилам при отсутствии долгов по оплате сделку можно совершать без разрешения застройщика. Однако в законе также присутствует оговорка, что если в договоре имеется условие, обязывающее предоставить согласие девелопера, то его необходимо получить, даже если дольщик полностью расплатился за квартиру. Практика показывает, что данное условие имеется практически в каждом ДДУ.

    Основания для расторжения договоров

    Договор уступки может быть аннулирован по общим основаниям, изложенным в 450-451 статьях ГК РФ. Таковыми могут являться либо взаимное соглашение между сторонами договора, либо отказ одной из сторон от дальнейшего выполнения договора по следующим основаниям:
    • если данный порядок расторжения предусмотрен договором цессии;
    • по судебному решению, которое принято на основании заявления, поступившего от одной из сторон в связи с невыполнением своих обязательств другой стороной договора;
    • по решению судебного органа, если обстоятельства, при которых был заключен договор, кардинально изменились. При этом данное изменение невозможно было предвидеть заранее, а также невозможно преодолеть.

    ДДУ с застройщиком также может быть прекращен либо в одностороннем порядке, либо по судебному решению по основаниям, предусмотренным 9 статьей 214 ФЗ. К таковым относятся:

    • задержка строительства на два месяца и более, а также при полной остановке стройки;
    • существенное нарушение качественных характеристик объекта;
    • не исправление в срок дефектов строительства;
    • прекращение поручительства по ДДУ;
    • изменение площади объекта более чем на 5% в любую сторону.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Участие в долевом проекте – долгий и сложный процесс. Нередко на пути к новоселью дольщика поджидает немало неприятных событий, предусмотреть которые возможно на самом начальном этапе. Избежать проблем в долевом строительстве помогут опытные адвокаты Общества защиты прав дольщиков, которые подскажут, посоветуют и проконсультируют по любым вопросам. Свяжитесь с нами по координатам, оставленным в разделе «Контакты».

    Источники


    1. Забота о ребенке. Полное руководство по уходу за детьми. — М.: Клевер-Медиа-Групп, 2012. — 112 c.

    2. Аллен, Грант В тайниках природы. Борьба, защита, работа и сон в мире животных и растений / Грант Аллен. — М.: Издание О. Н. Поповой, 2015. — 416 c.

    3. Никитин Анатомический атлас полезных и некоторых ядовитых растений / Никитин, А.А; Панкова, И.А.. — М.: Наука, 2011. — 768 c.
    4. Правила оформления переуступки прав на квартиру в строящемся доме, условия и риски
      Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here