Предоставление налогового вычета при продаже квартиры

Важно и полезно по теме: "Предоставление налогового вычета при продаже квартиры" от профессионалов просто и понятно. Дочитайте статью до конца - это решит все вопросы. Если все-таки остались какие-либо вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

При продаже доли в квартире имущественный налоговый вычет по НДФЛ предоставляется в размере 1 млн руб.

1599686sv / Shutterstock.com

Минфин России разъяснил, что в случае, если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру, как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме не более 1 млн руб. При этом сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13 % (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 сентября 2017 г. № 03-04-05/56544).

Напомним, что налогоплательщик при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в нем (подп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса).

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ (для объектов недвижимого имущества, приобретенных до 1 января 2016 года – находившихся в собственности менее трех лет), не превышающем в целом 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Таким образом, в случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на данную квартиру. Для каждого владельца доли сумма не должна превышать 1 млн руб.

Более подробно о налоговых вычетах для физических лиц, условиях их предоставления и необходимых для оформления документах узнайте из нашего спецпроекта!

Добавим, что вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Налоговый вычет при продаже доли квартиры

Последнее обновление 2019-05-08 в 16:06

Нормы ст. 220 НК разрешают оформлять вычет по НДФЛ не только при покупке недвижимости. В материале остановимся на нюансах его начисления при продаже доли.

Вычет при продаже доли, приобретенной до 01.01.2016 (срок владения менее 3 лет)

Сразу уточним, что вычет оформляется, когда продавец владел недвижимостью меньше минимально установленного в ст. 217.1 НК срока. Это связано с тем, что при более продолжительном праве собственности, доход от продажи в принципе не облагается НДФЛ. А если нет налога, значит и возврат по нему не положен.

Важно!

Если недвижимость приобретена до 01.01.2016, минимальный срок устанавливается три года.

Пример 1

Размер вычета — все доходы от продажи, но не выше 1 000 000 руб. Одновременно в пп.2 п.2 ст.220 НК прописано, что вместо использования такого вычета человек вправе снизить размер полученного дохода на расходы, связанные с покупкой проданного имущества.

Пример 2

В 2015 г. София приобрела ½ квартиры за 1 300 100 руб., а в 2017 г. продала ее уже за 1 800 300 руб. Т.к. между сделками прошло меньше 3 лет, София отчиталась в ФНС. У нее было 2 варианта заявить вычет:

  • стандартный 1 000 000 руб. НДФЛ к уплате: 800 300 × 13% = 104 039 руб.
  • по расходам на приобретение (при их документальном подтверждении). При таком варианте НДФЛ меньше: (1 800 300 – 1 300 100) × 13% = 65 026 руб.

Т.к. у Софии сохранились все документы от покупки, она выбрала второй вариант и значительно сэкономила.

Вычет при продаже доли квартиры, приобретенной после 01.01.2016 г. (срок владения менее пяти лет)

Для недвижимости, приобретенной после 01.01.2016, минимальный срок владения установлен значительно больше — 5 лет. Но законом предусмотрены исключения. Срок остается 3 года в отношении собственности, которая оформлена в результате:

  • приватизации;
  • заключения договора пожизненного содержания;
  • наследства или дара близкого родственника.

Пример 3

Пример 4

Вычет НДФЛ при продаже квартиры, оформленной на две доли, но по одному договору купли-продажи

Для расчета налогового вычета при продаже квартиры двумя собственниками принципиально важно, оформляется ли договор только на долю или на квартиру целиком. Объясняем, почему.

В пп.3 п.2 ст.220 НК закреплена норма: когда продаваемое имущество находится в общей собственности, вычет 1 000 000 руб. делится между всеми совладельцами:

  • при долевой собственности — соответственно долям;
  • при совместной — по договоренности.

Пример 5

При приватизации квартиры супруги оформили на мужа 60%, а на жену – 40%. Через 2 года семейная пара продала жилье за 2 150 000 руб. по общему договору. Вычет заявили с суммы доходов. Расходов на покупку полученной еще в советское время квартиры супруги не несли, поэтому другой вариант вычета они применить не могут. Посчитаем НДФЛ, который потребуется заплатить (в руб.):

  • для мужа: 13% × (2 150 000 × 60% — 600 000) = 89 700;
  • для жены: 13% × (2 150 000 × 40% — 400 000) = 59 800.

Из-за непродуманного оформления сделки супруги поделили 1 000 000 руб. на двоих и потеряли в деньгах. (дополнительно см. сообщения Минфина от 19.10.2017. № 03-04-05/68259, от 09.06 2018 № 03-04-05/40065).

Размер вычета при продаже недвижимости, разделенной на доли, по отдельным договорам купли-продажи

Когда доля реализуется по отдельному договору, каждый продавец своей доли сохраняет право на полный вычет в размере 1 000 000 руб. Такое мнение высказано Минфином в сообщении от 29.05.2018 № 03-04-05/36429.

Пример 6

  1. Платить НДФЛ с полученного от продажи дохода не требуется, когда имущество находилось в собственности дольше установленного законом срока.
  2. В противном случае на доход насчитывается НДФЛ. Его возможно снизить, заявив вычет.
  3. Сумма налогового вычета при продаже квартиры в долевой собственности делится на совладельцев по долям.
  4. Если каждая доля продается отдельно, вычет дадут полностью (без деления).

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

[3]

Я очень старался при написании этой статьи, пожалуйста, оцените мои старания, мне это очень важно, спасибо!

(8 оценок, средняя: 4,88)

Налоговый вычет при продаже квартиры

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры является одной из разновидностей налоговых вычетов. Он представляет собой право на уменьшение налога, взимаемого в бюджет государства при реализации недвижимости. Льготой могут воспользоваться физические и юридические лица. Максимальный размер возврата отражен в действующем законодательстве. Граждане часто сталкиваются с проблемами при определении размера вычета. Чтобы заранее знать, как действовать в каждой конкретной ситуации, эксперты рекомендуют ознакомиться с правилами расчета льготы. Дополнительно стоит изучить, когда предоставляется возврат и кому положен налоговый вычет. Об особенностях расчета суммы, а также нюансах получения льготы поговорим далее.

Читайте так же:  Список объектов и документов для оформления льгот по налогу на имущество

Условия предоставления льготы

Льготой могут воспользоваться физические лица, которые имеют статус резидентов РФ. Для этого необходимо проживать на территории государства более 183 дней. Аналогичным правом обладают и индивидуальные предприниматели, которые не использовали проданную недвижимость в коммерческой деятельности. Чтобы налоговый вычет при продаже квартиры был предоставлен, должны выполняться определенные условия.

В список которых входят:

  • недвижимость не используется для получения прибыли;
  • жилье находилось в собственности гражданина в течение установленного срока;
  • прибыль от продажи помещения составляет минимум 1 млн. руб.

Онлайн-калькулятор налогового вычета

Срок нахождения имущества в собственности для получения налогового вычета

Разбираясь, кто имеет право на получение вычета, человек выяснит, что недвижимость должна находиться более 3 лет в собственности. Такой срок действовал до 2016 года. Однако в последующем в законодательство, касающееся предоставления налогового вычета, были внесены корректировки. Сейчас срок увеличили до 5 лет.

Однако трехлетний срок все же действует, если человек продал недвижимость, которая:

  • была зарегистрирована до 2016 года;
  • перешла к собственнику по наследству;
  • была подарена текущему владельцу родственником;
  • была приватизирована;
  • перешла к хозяину помещения на основании договора пожизненной ренты.

В соответствии с действующим законодательством, право собственности возникает у гражданина с момента гос регистрации и заканчивается передачей имущества третьему лицу. Факт осуществления сделки должен быть подтвержден соответствующей документацией в установленный срок.

Изучите официальное руководство от налоговой на сайте www.nalog.ru.

Если имущество было получено по наследству, моментом начала собственности считается дата открытия наследства.

Нередко споры возникают в ситуации, когда человек хочет продать долю в недвижимости. Допустим, изначально гражданин владел 13 в квартире. Затем, в последствии, он получил оставшиеся 23. В этой ситуации не все знают, какой момент считается началом течения срока собственности. Разъяснения, касающиеся проблемы, дает Минфин.

До 2014 года сообщалось, что срок владения всей квартирой нужно исчислять с момента, когда была зарегистрирована первоначальная доля. Однако в 2014 году позиция Минфина изменилась. На сегодняшний день с доли, которая находилась в собственности в течение срока, не превышающего 3 года, при реализации нужно заплатить налог и получить имущественный вычет.

Величина налоговой льготы

Максимальный размер льготы закреплен законодательно. Налогооблагаемую базу можно уменьшить на сумму до 1 млн. рублей от общего количества расходов, которые были связаны с покупкой недвижимости. Однако их предстоит подтвердить документально. В расходы входит не только цена недвижимости, но и проценты по кредиту, если жилье приобретается на деньги банка, также затраты на услуги риэлтора и иные расходы.

Использовать льготу в фиксированном размере можно тогда, когда гражданин не может документально подтвердить понесенные расходы, или их размер меньше 1000000 руб. В иной ситуации имеет смысл уменьшить размер налогооблагаемого дохода на сумму, которая реально была потрачена на покупку.

Расчет подоходного налога, если используется льгота

Перед тем, как получить налоговый вычет при продаже квартиры в 2019 году и вернуть часть средств, потребуется произвести ряд расчетов. В частности эксперты рекомендуют самостоятельно определить величину подоходного налога при использовании льготы.

Если возврат предоставляется в фиксированном размере, расчет будет осуществляться по следующей формуле:

НДФЛ=(Сумма, полученная при реализации квартиры-1000000руб.)*13%

Если в учет принимаются расходы, которые пришлось понести гражданину, схема расчета меняется. Она будет иметь следующий вид:

НДФЛ=(Доход-количество подтвержденных расходов)*13%

Благодаря изменениям, которые вступили в силу в 2016 году, были пресечены возможные спекуляции с недвижимостью. Теперь, если в договоре фигурирует сумма не менее 1 миллиона рублей, это не позволяет человеку уйти от уплаты налога. Если доход от реализации недвижимости, которая была приобретена в 2016 году, составит меньше кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, схема расчета налога также изменится. Чтобы определить, какое количество денежных средств предстоит отдать в пользу государства, предстоит произвести следующие вычисления:

НДФЛ=(Кадастровая стоимость помещения*0,7)*13%

Нужно учитывать, что субъекты РФ имеют право самостоятельно устанавливать срок владения недвижимостью и коэффициент.

Проще разбираться в том, как рассчитываются налоговые вычеты при продаже недвижимости, на готовом примере.

Допустим, гражданин в 2015 году продал квартиру. Недвижимость была куплена годом ранее. Реализовать помещение удалось за 3955700 руб. Чтобы не платить налог, гражданин указал в договоре цену недвижимости 950 000 руб, а остальная сумма была оформлена по расписке. Кадастровая стоимость помещения составила 3100000 руб. Несмотря на попытку уклониться от уплаты отчисления в пользу государства, гражданин будет обязан заплатить 282100 руб в качестве налога. Сумма была получена путем следующих расчетов: (3100000*0,7)*13%=282100 руб.

Если реализуется общая собственность

Недвижимость может находиться в совместной собственности. Это также отразится на особенностях получения вычета. Его сумма распределяется между супругами. Действие осуществляется на основании заявления. Если документ не был составлен, распределение полагающегося вычета по умолчанию осуществляется в равных долях.

Если была осуществлена продажа имущества, которое находится в долевой собственности, предоставление вычета будет осуществлено в соответствии с размером доли каждого собственника.

Льготу при продаже квартиры разрешается использовать хоть каждый год. Эта особенность кардинально отличается от налогового вычета при покупке квартиры, который доступен по использованию только один раз в жизни. Однако существует ряд ограничений. Если за год человек реализовал сразу несколько объектов, возврат будет предоставлен только по одному из них.

Процесс получения налогового вычета

Чтобы получить имущественный вычет при продаже квартиры, гражданину предстоит осуществить порядок действий.


В частности, лицо должно:

  • Подать декларацию. Документ оформляется по форме 3-ндфл. Бумагу нужно направлять в Налоговую инспекцию по месту прописки или пребывания. Последнее возможно только в определенных законом случаях. Декларацию нужно подать до 30 апреля года, который следует за периодом продажи недвижимости.
  • Подготовить заявление о получении вычета. Оно должно быть оформлено в соответствии с правилами.
  • Забрать документы, подтверждающие факт продажи квартиры и ее приобретения, если возврат заявляется в сумме расходов, которые были понесены в процессе покупки.
  • Заплатить налог в соответствии с утвержденным правом на льготу.

Изучив размер и особенности получения вычета при продаже квартиры, человек выяснит, что льгота имеет многоразовый характер. Закон позволяет использовать ее каждый год. Нерезиденты РФ не имеют права на получение возврата. Заявку на уменьшение налогооблагаемой базы при продаже квартиры отклонят и в случае, если человек имел право собственности на имущество менее 5 лет. Закон позволяет уменьшить доход, полученный от продажи, на размер затрат, которые пришлось понести при покупке квартиры, или на 1 млн рублей, если документальное подтверждение факта расхода отсутствует.

Масленников Иван Иванович

С отличием закончил Государственную Юридическую Академию (ВСШ) по специальности правоведение. Большой опыт решения правовых вопросов широкого спектра.

Читайте так же:  Как зарегистрироваться по месту жительства

Предоставление налогового вычета при продаже квартиры

При заполнении 3-НДФЛ более

чем за 1 год на каждый

последующий год скидка 50%

Полезные статьи

Предоставление имущественного вычета по НДФЛ у работодателя

заполняется в течение одного

рабочего дня

Процесс нашего взаимодействия

1. Вы звоните или пишите мне на E — mail [email protected] и сообщаете суть дела или оставляете свой контактный телефон по которому вам можно перезвонить

2. Узнаете по телефону или по электронной почте о документах необходимых для заполнения для Вас декларации 3-НДФЛ

3. Затем Вы высылаете мне необходимые сведения и документы по электронной почте или передаете мне копии документов при личной встрече

4. Готовую декларацию по форме 3-НДФЛ ( PDF -формат ) Вы после оплаты получаете на свою электронную почту, или в распечатанном виде в заранее обусловленном месте (у метро)

Программы для заполнения декларации 3-НДФЛ

Программа «Декларация 2018» Программа «Декларация 2017» Программа «Декларация 2016» Программа «Декларация 2015»

Налоговый кодекс РФ

при продаже имущества (квартиры)

приобретенного до 2017 года

Налогоплательщики могут получить (оформить) имущественный налоговый вычет за 2018 год на основании поданной декларации по ф.3-НДФЛ при продаже квартиры, автомобиля, гаража и уменьшить свои доходы которые они получили при продаже квартиры, автомобиля, гаража (п. 1 ст. 220 НК РФ).

Данный имущественный налоговый вычет оформляется при продаже в 2018 году недвижимого (например квартиры, дома) и иного имущества (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, п. 1 ст. 130 ГК РФ). Для получения (оформления) имущественного налогового вычета при продаже квартиры, автомобиля, гаража необходимо заполнить (оформить) налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за 2018 год и сдать её в налоговую инспекцию по месту жительства.

К недвижимому имуществу, при продаже которого в 2018г. можно оформить имущественный налоговый вычет, относятся жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, а также доли в указанном имуществе (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

К иному имуществу относятся, в частности, автомобили, нежилые помещения, гаражи. Имущественный налоговый вычет можно оформить и при продаже доли в праве общей долевой собственности на это имущество.

В соответствии со ст. 2 Закона N 144-ФЗ с 1 января 2007 г. при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 2 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение (оформление) имущественного налогового вычета за 2018 год при продаже квартиры, автомобиля, гаража в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 тыс. руб. (с 01.01.2010г сумма увеличена до 250 тыс.руб.).

При продаже в 2018 году жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества. При этом налоговая декларация по ф. 3-НДФЛ по имуществу, которое находилось в собственности три года и более не заполняется и в налоговую инспекцию не сдается.

Вместо использования права на получение (оформление) имущественного налогового вычета за 2017 год при продаже квартиры, автомобиля, гаража, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, налогоплательщик, как и в предыдущие годы, вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. Расходы связанные с получение доходов отражаются в налоговой декларации по ф.3-НДФЛ

Как и прежде, при реализации в 2018 году имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета при продаже квартиры, автомобиля, гаража, исчисленного в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, а при реализации в 2018 году имущества, находящегося в общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета при продаже квартиры, автомобиля, гаража распределяется между совладельцами этого имущества по договоренности между ними.

При этом сумма имущественного налогового вычета по НДФЛ, на которую могут претендовать владельцы общей долевой собственности при продаже квартиры находившейся в собственности менее трех лет, зависит от способа продажи квартиры,

Видео (кликните для воспроизведения).

При продаже квартир и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, максимальная сумма имущественного налогового вычета составляет 1 млн. руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса). Если квартира, находившаяся в общей долевой собственности нескольких человек менее трех лет, была продана как единый объект, то есть по одному договору купли-продажи, то сумма имущественного налогового вычета 1 000 000 руб. распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям. Если же каждый владелец доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности, по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб.

Имущественный налоговый при продаже квартиры, автомобиля, гаража может применяться (оформляться) неоднократно. НК РФ не содержит каких-либо ограничений на этот счет. Таким образом, имущественный налоговый при продаже квартиры, автомобиля, гаража может применяться столько раз, сколько раз налогоплательщик будет совершать операции по его продаже.

Имущественный налоговый вычет за 2018 год при продаже квартиры, автомобиля, гаража предоставляется налоговым органом на основании предоставленных документов и заполненной налоговой декларации по ф. 3-НДФЛ (декларации по форме 3 НДФЛ) за 2018 год.

Имущественный налоговый вычет при продаже в 2018 году квартиры, автомобиля, гаража предоставляется по окончании года, в котором получены доходы от продажи квартиры, автомобиля, гаража и прочего имущества, на основании документов физического лица, представляемых в налоговый орган вместе с заполненной за 2018 год налоговой декларацией по доходам физических лиц по форме 3-НДФЛ.

Если налогоплательщик заявляет за 2018 год имущественный налоговый вычет при продаже квартиры, автомобиля, гаража в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи квартиры, автомобиля, гаража и прочего имущества, то помимо заполненной налоговой декларации по форме 3 НДФЛ (декларации по форме 3-НДФЛ) за 2018 год необходимо представить документы, подтверждающие такие расходы.

Познакомиться с перечнем документов, которые необходимы нам для заполнения для Вас налоговой декларации 3-НДФЛ можно здесь

.

Ознакомится с ценами на услуги по заполнению налоговой декларации по форме 3-НДФЛ можно в разделе «Цены на услуги» .

Бланки/шаблоны налоговых деклараций 3-НДФЛ

Вопросы и ответы

В 2008 году я вступил в наследство на 1/2 доли двухкомнатной квартиры. В апреле 2010 года я продал свою долю за 725 000 рублей. В договоре купли продажи так и указано,что я, продавец, продаю 1/2 двухкомнатной квартиры за 725 000 рублей, а покупатель покупает за 725 000 рублей 1/2 двухкомнатной квартиры. О второй половине квартиры в договоре ничего не сказано. То есть у меня отдельный договор купли-продажи на 1/2 квартиры. Полагается ли мне налоговый вычет. ведь стоимость моей доли до 1 000 000 руб. Вторая доля неизвестно сколько стоит и будет ли вообще продаваться. Может она продасться за -200 000 потому что там нет евроремонта. А с налоговой пришла бумага на налог 50 000р. Что делать? Как получить налоговый вычет?

Налоговый вычет вам полагается. Он установлен подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. И, действительно, максимальная сумма такого вычета составляет 1 000 000 руб.

[2]

Но . Вы не обратили внимания на один очень важный момент. Как сказано в этом же подпункте (цитата из Кодекса): «При реализации имущества, находящегося в общей долевой . собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле . «

Ваша доля в квартире составляет 1/2. Следовательно вы вправе использовать вычет в размере:

Читайте так же:  Зачем нужен техпаспорт на квартиру

1 000 000 руб. (общая сумма вычета) х 1/2 (ваша доля) = 500 000 руб. (вычет на который вы имеете право)

В тоже время Минфин занял другую позицию по этому вопросу. Причем она основывается на Определении Конституционного суда. По мнению министерства если объектом купли-продажи выступает вся квартира (то есть она продается по одному договору купли-продажи квартиры), то вычет делится между продавцами пропорционально их долям. Если же квартира продается по долям (по нескольким договорам купли-продажи долей) на которые оформлены отдельные свидетельства о государственной регистрации, то вычет предоставляется в полной сумме (то есть в размере 1 млн. руб.) КАЖДОМУ из продавцов.

Следовательно в вашей ситуации, по мнению министерства, вы имеете право на вычет в размере 1 млн. руб. и объекта обложения налогом не возникает. Подробнее о том как платить налог с продажи доли в квартире см. ссылку.

Портал «Ваши налоги»

Портал «Ваши налоги»

Комментарии

Можно вычитать 1млн. рублей

В соответствии со ст. 220 Налогового кодекса РФ, доля в праве собственности на имущество может являться отдельным самостоятельным объектом правоотношений. Привожу текст Письма ФНС Министерства Финансов РФ, которым также следует руководствоваться при разрешении Вашего вопроса.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО от 29 октября 2007 г. N 04-2-03/003109
О ПОРЯДКЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ДОХОДА ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА

Действительный
Государственный советник
Российской Федерации
3 класса
И.Ф.ГОЛИКОВ

Письмо Минфина России от 15.10.10 № 03-04-05/7-623

О порядке предоставления налогового вычета по НДФЛ при продаже квартиры

Вопрос: Согласно Письму Минфина России от 11.06.2010 № 03-04-05/7-328 имущественный налоговый вычет по НДФЛ при продаже доли квартиры применяется в полном размере – 1 млн руб. При этом в Письме Минфина России от 04.06.2010 № 03-04-05/9-311 имущественный налоговый вычет по НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в общей долевой собственности, делится на три части – по 333 333.33 руб. На каком основании собственники согласно Письму Минфина России от 04.06.2010 № 03-04-05/9-311 получают только часть имущественного налогового вычета по НДФЛ, если учесть, что каждый из собственников продал долю квартиры?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Согласно абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Данная норма, в соответствии с п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.03.2008 № 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.

Таким образом при продаже квартиры как единого объекта права собственности, находившейся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется между совладельцами этого имущества (Письмо Минфина России от 04.06.2010 № 03-04-05/9-311).

При продаже одним из участников долевой собственности доли в праве собственности на имущество, находившееся в собственности менее трех лет, имущественный налоговый вычет предоставляется данному собственнику в размере, не превышающем 1 000 000 руб. (Письмо Минфина России от 11.06.2010 № 03-04-05/7-328).

Таким образом, в вышеупомянутых Письмах Минфина России рассмотрены разные случаи предоставления имущественного налогового вычета, а именно: в случае продажи имущества как единого объекта права собственности, находившегося в общей долевой собственности, и в случае продажи доли в праве собственности одним из участников долевой собственности, соответственно, и его размер, приходящийся на одного человека (совладельца), разный, что соответствует действующему налоговому законодательству.

Заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Добрый день.
А если бы продавалось 1/2 доли квартиры и из этих долей половина (т.е. 1/4 доли квартиры) в собственности менее 3х лет. Какой был бы максимальный размер налогового вычета, 1 млн.р. или 500 т.р.?

Разместите свой вопрос на заглавной странице сайта (http://www.vashnal.ru). Вопросы размещенные в разделе «Комментировать» нами не рассматриваются.

Администрация портала «Ваши налоги»

Я вместе со своим братом продала квартиру принадлежащую нам на праве наследования. 1/2 доли мне, 1/2 доли брату. Договор купли продажи один. В договоре расписано, что 1/2 доли продаю я и 1/2 доли брат. Написано, что квартира продана за 1600 и покупатель выплачивает в равных долях продавцам по 800 тыс. Мне положен налоговый вычет? Ведь я продала квартиру до 1 мил. руб.

Как влияет последующая продажа жилья на получение имущественного вычета при его покупке?

В соответствии с пп.2 п.1 ст.220 НК РФ при покупке квартиры/дома/земли налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме расходов на приобретение жилья.

При этом довольно частыми вопросами, которые нам задают, являются вопросы о том, как влияет последующая продажа жилья на имущественный вычет: возможно ли продолжить получать вычет после продажи квартиры? возможно ли заявить вычет на уже проданное жилье? В этой статье мы постараемся дать подробный и развернутый ответ на эти вопросы.

Применение имущественного вычета в случае продажи жилья до использования вычета в полном объеме

Если налогоплательщик заявил право на налоговый вычет при покупке жилья и получает его, но продал жилье до использования вычета в полном объеме, — он вправе использовать остаток вычета и в последующих налоговых периодах до полного его получения. Контролирующие органы явно отмечают, что право на использование остатка имущественного вычета не прекращается в случае прекращения права собственности на имущество (Письма Минфина России от 31.01.2012 N 03-04-05/5-90, от 18.02.2009 N 03-04-05-01/66, Письмо ФНС России от 09.03.2007 N 04-2-03/17).

Читайте так же:  Контролирующие органы в сфере жкх

Пример: В 2017 году Борисова Е.В. приобрела квартиру стоимостью 2 млн.руб. В 2018 году, частично получив налоговый вычет за покупку квартиры, она продала ее. Несмотря на факт продажи квартиры, Борисова Е.В. продолжит получать имущественный вычет за 2018 и последующие годы до полного его исчерпания (2 млн.руб.)

Если жилье было продано до начала использования имущественного вычета

Кроме случаев, когда налогоплательщики не успевают исчерпать вычет к моменту продажи жилья, нередко бывает, что налогоплательщики продают недвижимость еще до того, как заявят вычет за ее покупку.

Однако даже в этом случае позиция контролирующих органов такова, что налогоплательщик вправе получить налоговый вычет за покупку жилья в полном объеме, так как право на вычет возникает сразу после фактического осуществления расходов на его приобретение и никак не связано с тем, будет ли находится жилье в собственности налогоплательщика в дальнейшем (Письма Минфина России от 08.06.2012 N 03-04-05/5-704, от 18.02.2009 N 03-04-05-01/65, письмо ФНС России от 08.10.2012 N ЕД-4-3/[email protected], письмо УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 N 20-14/4/[email protected]).

При этом налогоплательщик имеет право на вычет за покупку недвижимости даже тогда, когда покупка и продажа были осуществлены в одном налоговом периоде (Письмо Минфина России от 29.04.2010 N 03-04-05/9-239).

Пример: Афанасьев О.Р. купил квартиру в августе 2018 года. В октябре 2018 года он эту квартиру продал. При этом в 2019 году Афанасьев О.Р. имеет право:
— воспользоваться налоговыми вычетами в связи с продажей квартиры (в соответствии с пп.1 п.1 ст.220 НК РФ);
— получить вычет по расходам на покупку квартиры (пп.2 п.1ст.220 НК РФ).

Знайте свои права

В заключение хотелось бы отметить, что в нашей практике все еще встречаются случаи, когда юридически неграмотные налоговые инспектора отказывают в вычете (или даже заставляют его вернуть) в случае продажи жилья налогоплательщиками.

В подобных ситуациях мы рекомендуем не расстраиваться и не паниковать, а дождаться официального отказа в вычете, и после его получения обращаться с жалобой в вышестоящие контролирующие органы. Правовая позиция о применении вычета за покупку жилья в случае его продажи является однозначной и не подлежащей сомнению.

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета

Как сэкономить на налоге при продаже квартиры

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет.

Срок владения имуществом

В конце прошлого года Президентом РФ Владимиром Путиным был подписан закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», далее – Закон № 382-ФЗ). Нововведения начнут действовать только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).

По общему правилу НДФЛ не будет облагаться доход от продажи имущества, находившегося на момент продажи в собственности гражданина более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ). Однако на территории конкретного региона этот срок может быть снижен вплоть до нуля, если субъект РФ примет соответствующий закон.

Из этого правила предусмотрены исключения – минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

  • если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
  • если право собственности получено в результате приватизации;
  • если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ).

[1]

НАША СПРАВКА

Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).

Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). Как разъяснил порталу ГАРАНТ.РУ советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Николай Стельмах, именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.

Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).

Как рассчитать налог

Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из действующего сегодня минимального срока владения имуществом в три года. Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.

  • имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);
  • вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.
Читайте так же:  Досрочный выход на пенсию для медицинских работников

Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.

ПРИМЕР 1

А. И. Солнцев приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

Данный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:

(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.

Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:

(8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.

Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.

ПРИМЕР 2

А.В. Тучкин приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс. руб.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:

(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.

Поскольку расходы на приобретение составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:

(260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.

В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.

Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ).

Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.

Как пояснил Минфин России, к таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту. А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются (письмо Минфина России от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569). Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора. Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы (письмо Минфина России от 29 августа 2014 г. № 03-04-05/43343).

Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала. Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов. То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п. (письмо Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669).

Как заплатить налог

БЛАНКИ И ОБРАЗЦЫ

Бланк декларации по форме 3-НДФЛ

Образец заполнения декларации по форме 3-НДФЛ при получении имущественного налогового вычета

Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Видео (кликните для воспроизведения).

Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет (ст. 228 НК РФ). Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.

Источники


  1. Манина, И. Груминг. Уход за шерстью йоркширского терьера / И. Манина. — М.: Аквариум, 2010. — 875 c.

  2. Всеволод, Гаккель Аквариум как способ ухода за теннисным кортом / Гаккель Всеволод. — М.: Амфора, 2007. — 557 c.

  3. Огуреева Галина , Микляева Инесса Ботаника; Аванта+ — Москва, 2007. — 315 c.
  4. Предоставление налогового вычета при продаже квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here