Продажа доли в квартире порядок, условия, документы

Важно и полезно по теме: "Продажа доли в квартире порядок, условия, документы" от профессионалов просто и понятно. Дочитайте статью до конца - это решит все вопросы. Если все-таки остались какие-либо вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Не забудьте об отказах совладельцев! Пошаговая инструкция: как правильно продать долю в квартире

Бывают ситуации, когда право собственности распространяется лишь на долю в квартире.

При возможности улучшить свои жилищные условия собственник стремится ее продать.

Особенности процесса купли-продажи доли в квартире: рассмотрим возможно ли продать свою часть без согласия сособственников, нужен ли нотариус для оформления такой покупки и чем это опасно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что такое долевая собственность?

Под долей в квартире понимается часть права владения жильем наряду с другими совладельцами. Долевая собственность отличается от совместной. При совместной собственности доли в квартире никак не обозначаются. Т.е. оба собственника владеют всем помещением. Доли же выражаются в дробных числах: например, 1/5 от квартиры или 1/2. Притом, понятие «доля» относится именно к праву собственности, а не выражается в квадратных метрах.

Далее будет рассмотрено, как оформить и продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, какие документы нужны для этого.

Может ли один из собственников продать свою часть без согласия остальных?

Кто имеет право продажи доли:
  • Ее фактический собственник, т.е. лицо, указанное в документе на квартиру. Собственник может оформить доверенность на продажу на другое лицо. Доверенность должна быть заверена нотариально.
  • Собственнику должно быть больше 14 лет. Но если он не достиг совершеннолетия, сделка должна быть осуществлена с согласия родителей и органов опеки. До 14 лет в интересах ребенка действуют родители или опекуны.
  • Продавец должен быть дееспособен.

Когда накладывается запрет?

  • Если при продаже ущемляются интересы третьих лиц (несовершеннолетнего ребенка, супруга и др.).
  • Если имущество находится под залогом.
  • Если собственник не отправил уведомление другим дольщикам с предложением выкупить долю, сделка может быть признана недействительной. Другие дольщики могут оспорить ее в суде в течение 3 месяцев.

Как это правильно реализовать: пошаговая инструкция

С чего начать: уведомление совладельцев о продаже

Без предварительной отправки уведомления совладельцам квартиры продажа доли невозможна, право перехода прав на недвижимость не будет зарегистрировано. Если другие собственники откажутся покупать долю, право покупки переходит к посторонним лицам. Процедура уведомления других дольщиков состоит из трех шагов.

    Составление уведомления. Уведомление должно быть составлено в письменной форме и содержать существенные условия сделки. В уведомление входит:
  • ФИО адресата и продавца, их паспортные данные.
  • Реквизиты документа, удостоверяющего право собственности.
  • Адрес.
  • Цена и другие условия сделки. Цена, предложенная дольщикам, не должна быть выше цены, предложенной третьим лицам.
  • Характеристика продаваемого объекта.
  • Срок рассмотрения предложения о выкупе.
  • Дата и подпись отправителя.
  • Вручение документа. Как уведомить?
    • Вручить лично. Получатели должны расписаться в уведомлении и расшифровать свою подпись, поставить дату.

    Направить уведомление по почте с описью вложения и уведомлением о вручении. В статье 165.1 ГК РФ, говорящей об юридически значимых сообщениях, отмечается, что сообщение считается доставленным, если оно поступило адресату, но не было ему передано по обстоятельствам, зависящим от него.

    Направить уведомление через нотариуса. Нотариус от своего имени отправляет заказное письмо с уведомлением и предлагает известить о своем намерении приобрести или не приобретать долю. После истечения месяца со дня вручения письма нотариус выдает свидетельство о передаче.

    Если же уведомление не было вручено по обстоятельствам, зависящим от получателя, то нотариус выдает свидетельство о неполучении, доказывающее, что продавец предпринял все возможные попытки известить другого собственника о продаже. Однако свидетельство о невручении выдается не всегда. Нужно уточнять этот момент у нотариуса.

  • Ожидание, когда истечет срок ответа. После получения уведомления у других дольщиков есть месяц на то, чтобы дать свой ответ.
    • Скачать бланк письма-уведомления собственника о продаже доли в квартире
    • Скачать образец письма-уведомления собственника о продаже доли в квартире

    Как правильно написать отказ от покупки?

    В форму отказа входит:
    1. Наименование документа.
    2. Место оформления.
    3. Описание объекта, условий и воля собственника.
    4. Дата, подпись собственника.

    Отказ может быть написан в свободной форме с соблюдением формального стиля речи. Его необходимо заверить у нотариуса. Для этого нужен паспорт, уведомление и документы на квартиру. Если уведомление было отправлено и ответа нет в течение месяца, собственник может продавать свое имущество без официального ответа.

    Какие документы нужны, список

    • Паспорт. Для лиц, не достигших 18 лет, необходимо также свидетельство о рождении.
    • Технический паспорт жилого помещения (если он отсутствует, необходимо заказать его в службе БТИ).
    • Договор купли-продажи в 3-х экземплярах. В случае продажи доли его необходимо заверить у нотариуса.
    • Согласие супруга, заверенное нотариально (если имущество было приобретено после заключения брака).
    • Разрешение органов опеки и попечительства, если имущество является собственностью несовершеннолетнего. Об особенностях продажи доли несовершеннолетнего читайте тут.
    • Документ, удостоверяющий право собственности.
    • При получении имущества в дар или по наследству необходима справка из налоговой, подтверждающая, что налоги заплачены.
    • Официально оформленный отказ других дольщиков от права первоочередного выкупа.
    • Справка о том, что нет долгов по коммунальным платежам. Документ запрашивается в ТСЖ (УК, ЖСК).
    • Выписка из домовой книги о зарегистрированных жильцах.
    • Акт приема-передачи (либо соответствующий пункт в договоре).
    • Выписка из ЕГРН.
    • Паспорт.
    • Согласие супруга (если он есть) на покупку жилплощади, заверенное нотариально.
    • Квитанция об оплате госпошлины.
    Читайте так же:  На какие выходные пособия при ликвидации организации могут рассчитывать сотрудники

    Между близкими родственниками

    При составлении договора купли-продажи квартиры или доли квартиры нет разницы, продается имущество родственнику или незнакомому человеку. Однако для близких родственников уменьшается госпошлина за нотариальное удостоверение сделки.

    Сделка со вторым сохозяином

    Если владелец продает долю сособственнику, он может не оповещать других дольщиков. Требование оповещения действует лишь при продаже посторонним людям. Таким образом, не нужно собирать отказы от покупки. Однако договор в любом случае должен быть заверен у нотариуса.

    Нужно ли согласие других?

    Другие дольщики имеют приоритетное право покупки доли квартиры, однако ни как не смогут воспрепятствовать ее продаже.

    Перед оформлением сделки купли-продажи другим собственникам высылается уведомление с предложением купить долю. В случае их отказа имущество может продаваться третьим лицам.

    Как оформить по доверенности через нотариуса?

    Собственник может назначить лицо, которое будет действовать в его интересах. Такая доверенность должна быть заверена нотариально. В доверенности должны быть четко указаны полномочия представителя. Причем, одно лицо может представлять обе стороны сделки (продавца и покупателя), если они посчитают это нужным.

    Как определить стоимость?

    Рыночная стоимость доли в квартире будет ниже, чем рыночная цена всей квартиры, поделенная в соответствии с долей владения. В данном случае происходит деление на понижающий коэффициент.

    На размер понижающего коэффициента влияет количество жильцов, размер доли, количество комнат в квартире, тип жилого помещения, степень износа и др. Для расчета стоимости доли можно обратиться к специалистам по оценке.

    Порядок оформления договора

    Дополнительные пункты в договоре, связанные с продажей доли:

    1. При описании имущества указывается размер доли.
    2. Указание, что другие собственники квартиры оповещены о продаже. Сюда вносится дата оповещения и ссылка на письменный отказ от покупки.
    3. Соглашение о том, что существование других владельцев не является поводом для расторжения договора.

    Если доля продается между родственниками, эти пункты также необходимо вписать в договор. При продаже имущества другому дольщику можно не упоминать об оповещении остальных собственников.

    Регистрация сделки и пакет документов

    Документы, необходимые для регистрации:
    • Договор купли-продажи и акт приема-передачи (если он есть) в 3-х экземплярах: для каждой из сторон и один для хранения в Реестре.
    • Отказ других собственников от покупки доли. Либо документы, удостоверяющие, что уведомление было отправлено.
    • Документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя.
    • Заявление на перерегистрацию.
    • Другие документы, которые могут потребоваться в частных случаях (согласие супруга и др.).
    1. Стороны являются в МФЦ. Можно записаться заранее или воспользоваться электронной очередью.
    2. Когда подошла очередь, документы передаются сотруднику МФЦ. Он рассматривает их.
    3. Если пакет полный и нет недочетов, дается расписка о получении, где указана дата, когда можно приходить за документами.
    4. В назначенную дату стороны приходят за документами с паспортом и распиской. Приходить можно по отдельности.

    Расходы и сроки

    Госпошлина на перерегистрацию прав собственности составляет 2000 рублей. Госпошлина взимается с покупателя.

    В некоторых случаях с продавца может взиматься подоходный налог (если сделка не попадает под случаи исключения). Также необходимо оплатить услуги нотариуса. Оформление договора стоит в среднем 6000 рублей. Удостоверение отказа других собственников от покупки – 1500 рублей. Технические услуги нотариуса обойдутся в 3000 рублей + 0,3% от кадастровой стоимости квартиры. Стороны могут распределить стоимость услуг нотариуса между собой.

    Допускается ли реализация без разрешения и согласия одного из владельцев?

    Владелец доли может свободно распоряжаться своим имуществом. Если другие собственники не хотят воспользоваться своим правом на покупку, но при этом против продажи, долю все равно можно продать. Если дольщики не отвечают на уведомление, продавец может через месяц продать имущество без их согласия.

    Также существуют случаи, когда можно продавать долю без предварительного уведомления других дольщиков. К ним относится продажа с публичных торгов. Такое происходит, когда заемщик должен вернуть денежные средства, которых у него нет. Такая продажа возможна в случаях:

    • Когда доля в квартире стала предметом ипотеки.
    • Когда должник зарегистрирован и проживает по другому адресу. Т.е. эта доля не является его единственным жильем.

    Риски и подводные камни

    • Возможны махинации со стороны продавца, предлагающего оформить сделку в виде договора дарения. При расторжении сделки через суд покупатель не сможет получить назад свои деньги, т.к. они не были переданы официально.
    • Сложности в отношениях между собственниками. Неизвестно как другие собственники встретят нового жильца.
    • Возможные препятствия в купле-продаже. При продаже объекта бывает не так-то просто разыскать других дольщиков, если они там не живут. Также дольщики могут специально избегать получения уведомления.
    • Сложно определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику. Т.е. купив долю, покупатель не обязательно получит изолированную комнату.
    • Каждый из дольщиков может передать свое имущество в виде дарения, не спрашивая согласия других. Это значит, что в квартире может появиться совершенно незнакомый человек. Такое возможно и в случае продажи. Несмотря на риски, люди готовы идти на покупку доли, чтобы решить проблемы с пропиской и регистрацией.
    • Другие дольщики могут оспорить сделку в суде. Даже если суд встанет на сторону продавца и покупателя и сохранит право собственности, придется пройти через судебные тяжбы.
    Читайте так же:  Обременение на квартиру что это

    В целом продажа доли отличается от продажи квартиры только необходимостью собирать отказы от других владельцев и сильным влиянием отношений между совладельцами на сделку.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Продажа доли в квартире другому собственнику

    Содержание статьи

    Совместная собственность на недвижимое имущество может быть общей или долевой. Процесс купли-продажи долей в квартире при наличии нескольких сособственников строго регламентирован законом (ст.250 Гражданского кодекса РФ). Так как же продать долю в квартире другому собственнику?

    Преимущественное право покупки доли в квартире принадлежит собственникам других долей.

    Существенные условия уведомления с предложением покупки доли, направляемого сособственникам:

    1. письменная форма;
    2. вручение лично под роспись или направление заказным письмом с уведомлением;
    3. документ должен содержать информацию о стоимости доли, сроках и порядке её приобретения.

    Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с продажей доли в квартире, то вам следует помнить, что:

    • Каждый случай уникален и индивидуален.
    • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
    • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

    С 1 января 2016 года произошли изменения в законодательстве. Теперь, сделка по продаже постороннему лицу не может быть совершена ранее, чем через месяц после направления сособственникам предложения о продаже. До истечения данного срока сделка может быть совершена только, если продавец доли представит нотариусу письменный отказ других сособственников от покупки доли. Сделки по продаже третьим лицам теперь подлежат нотариальному удостоверению.

    Перед заверением сделки, нотариус проверяет, совершен ли установленный законом порядок предложения продажи другим собственникам.

    В случае, если сразу несколько сособственников изъявило желание приобрести долю, продавец сам выбирает кому продать.

    Когда местонахождение других собственников неизвестно достаточно направить письменное уведомление с извещением по последнему известному их адресу проживания. Данного уведомления будет достаточно для доказывания того, что сособственники извещены надлежащим образом о продажи доли и установленный законом порядок соблюден.

    Важно! Ст.250 ГК РФ распространяется только на возмездную передачу доли, договора дарения она не касается. Следует помнить, что такая сделка может быть оспорена в судебном порядке как «мнимая».

    Одной из проблемных ситуацией является, когда при продаже квартиры, с целью последующего разделения полученных средств, один из сособственников против сделки. В случае, если у лица, который против продажи доля незначительная, то в судебном порядке можно принудить его продать долю остальным сособственникам.

    Важно! Если собственник ничтожно малой доли проживает в спорной квартире, то суд откажет в удовлетворении иска о принудительном выкупе доли.

    Так как продажа доли в квартире является сложной сделкой, в которой необходимо учесть множество нюансов, для успешного разрешения дела рекомендуем обратиться к квалифицированным юристам.

    ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

    Как продать долю в квартире?

    Не каждый собственник владеет целым жильем.

    Зачастую ему принадлежит только часть. Но это не ограничивает его в правах и позволяет распоряжаться своей долей так, как ему вздумается — продать, подарить, обменять и т.д. Правда закон устанавливает определенные правила при продаже доли в квартире. Какие именно, рассмотрим далее.

    [3]

    Основания возникновения долевой собственности на квартиру

    Стать владельцем долевой собственности можно несколькими путями. Рассмотрим наиболее распространенные:

    Самый распространенный вариант — участие семьи в приватизационной программе. С муниципалитетом заключается договор о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность. Участвуют в приватизации все прописанные члены семьи, включая несовершеннолетних детей. Каждому из них достанется определенная доля.

    [1]

    Если ваша семья покупает квартиру, то можно сразу оформить квартиру на нескольких собственников. Например, на родителей и ребенка.

    1. Наследование

    Часть квартиры может перейти и по наследству, когда на нее претендует несколько наследников.

    Порой щедрый родственник может безвозмездно отдать вам свою часть квартиры. Стоит только заключить договор и зарегистрировать его в Росреестре.

    Каждый владелец доли квартиры вправе распоряжаться ей по собственному усмотрению, но с учетом интересов других собственников. Однако учтите, чем больше собственников, тем больше сложностей возникнет с продажей. Иногда проблематично договориться с другими владельцами о цене, сроках и покупателях, ведь каждый из них имеет преимущественное право покупки.

    Решили продать долю в квартире — соблюдайте интересы других собственников.

    Нюансы продажи доли в квартире

    Продавая свою часть квартиры, вы должны учитывать установленные законом правила:

    [2]

    • Преимущественное право покупки

    Если вы предложили купить долю постороннему человеку, то другие собственники квартиры вправе первые приобрести вашу долю на аналогичных условиях. Об этом говорит ст. 250 ГК РФ.

    • Уведомительный порядок

    Вы обязаны письменно уведомить каждого владельца доли квартиры о предстоящей сделке и ее условиях. У них 30 дней, чтобы принять решение — будут они покупать вашу долю или откажутся от нее.

    • Регистрация у нотариуса

    Независимо от того, кто станет покупателем — один из дольщиков или посторонний человек, договор купли-продажи нужно удостоверить у нотариуса. Если он его не удостоверит, договор не примут на регистрацию в Росреестре.

    Если эти правила нарушить, сделку попросту признают недействительной — достаточно любому совладельцу квартиры подать иск в суд.

    Другие дольщики имеют приоритетное право покупки вашей доли.

    Порядок продажи доли в квартире

    Если вы решили продать свою долю имущества, то следуйте пошаговой инструкции:

    1. подготовьте документы — выписку из ЕГРН, паспорта всех участников сделки и т.д.;
    2. согласуйте условия купли-продажи с покупателем — цену, порядок взаиморасчетов, предмет и т.д.;
    3. подготовьте проект договора купли-продажи доли в квартире;
    4. письменно уведомите всех совладельцев жилья;
    5. подождите 30 дней — другие дольщики должны вам выслать письменный отказ или согласиться на покупку;
    6. заключите сделку с покупателем-дольщиком, если кто-то из совладельцев квартиры решил выкупить вашу долю;
    7. заключите сделку с первоначальным покупателем, если все дольщики отказались от выкупа или не прислали свой ответ в течение месяца;
    8. передайте договор купли-продажи, передаточный акт и доказательства соблюдения уведомительного порядка нотариусу;
    9. заберите документы у нотариуса после их удостоверения и внесения сведений в реестр;
    10. подайте документы на регистрацию в Росреестр и уплатите госпошлину.
    Читайте так же:  Заявление о государственной регистрации прав на недвижимость

    Как только закончится регистрация, сведения внесут в ЕГРН, вам и новому собственнику выдадут договор и выписку. Если вы соблюли все условия, то переживать не о чем — переход права собственности на долю будет полностью законным.

    Выписка ЕГРН — единственное доказательство права собственности на долю в квартире.

    Госпошлина за продажу доли в квартире

    Госпошлину обязаны заплатить участники сделки:

    • Покупатель оплачивает государственные услуги регистрации права собственности в размере 2 тыс. руб. Если покупателей несколько, то эта сумма делится на всех.
    • Если договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса, то госпошлина составляет 0,5% от цены сделки, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб. Оплачивают ее и продавец, и покупатель.

    Первая пошлина оплачивается в банке до подачи документов в Росреестр, а вторая — у нотариуса.

    Документы, необходимые для продажи доли в квартире

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Главный документ, который у вас должен быть на руках — это правоустанавливающий документ на долю в квартире. Они различаются в зависимости от оснований возникновения права собственности:

    Правоустанавливающий документ

    Основание возникновения права собственности

    Договор о приватизации

    Покупка квартиры в общую долевую собственность

    Договор дарения или мены

    Получение доли в квартире в дар или путем обмена

    Свидетельство о праве на наследство

    Наследование доли по закону или завещанию

    Брачный договор либо соглашение об определении долей в квартире

    Определение доли по условиям брачного договора либо соглашения

    Решение суда о признании права собственности

    Признание права собственности на долю в судебном порядке

    Самый простой способ — получить выписку ЕГРН. Это самое надлежащее доказательство вашего права собственности на долю в квартире. Помимо этого, вам нужно подготовить:

    1. паспорта продавца и покупателя;
    2. договор купли-продажи и передаточный акт;
    3. письменное уведомление дольщикам о преимущественном праве выкупа;
    4. согласие или отказ от приобретения, которые заверены у нотариуса;
    5. заявление в Росреестр о проведении регистрационных действий;
    6. квитанция об уплате государственной пошлины.

    Вам могут потребоваться и иные бумаги, все зависит от условий сделки. Например, справки об отсутствии задолженности по ЖКХ или обременений на долю в квартире.

    Документы можно подать как в Росреестр, так и в МФЦ.

    Нужно ли платить налог с продажи доли в квартире?

    Да, если вы получили доход. Вы обязаны задекларировать его в налоговой инспекции и заплатить по ставке 13%. Но существует один нюанс — если вы владели долей более трех лет, налог на доходы не уплачивается.

    Также при продаже доли можно воспользоваться налоговым вычетом и вернуть часть НДФЛ. Обязанность по заполнению декларации и расчету налога возложена на вас. Если вы ее не подадите, то заплатите штраф — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц, но не более 30% и не менее 1 тыс. руб.

    Продажа доли в квартире не составляет особой сложности. Важно соблюсти процедуру и грамотно составить договор. Если вы не уверены, что сможете оформить сделку самостоятельно, то лучше обратиться за помощью к юристу.

    Как можно продать долю в квартире в 2019 году?

    Владея долей в праве на квартиру, собственник может распоряжаться ею практически без ограничений. Единственной сложностью будет уведомление других совладельцев квартиры, регистрация договора через нотариуса. Однако требовать разрешение или согласие нужно только у органа опеки, если продается часть недвижимости несовершеннолетнего ребенка. Разберем, как проходит продажа доли в квартире, какие документы нужны для совершения сделки.

    Условия для продажи доли в квартире

    Режим долевой собственности дает право распоряжаться своей частью квартиры по любым гражданским сделкам – продажа, дарение, мена. Законом допускается продажа доли в квартире, полученной по наследству, приобретенной на первичном или вторичном рынке жилья, приватизированной из муниципального фонда.

    Выделим общие особенности, которые ГК РФ предусматривает для таких сделок:

    • продать долю можно любому лицу – другому собственнику этой же квартиры, постороннему субъекту;
    • стоимость доли определяется по согласованию сторон, однако, эту же цену придется указать в уведомлении другим владельцам жилого помещения;
    • хотя продавать долю можно без согласия других собственников, уведомительный порядок предусматривает для них преимущественное право выкупа по той же цене.

    Новый закон и новые правила предусматривают направление документов на регистрацию непосредственно через нотариуса, т.е. в электронной форме. Однако такая возможность до сих пор есть не в каждом регионе страны, поэтому продавцу и покупателю может потребоваться личная явка в МФЦ или Росреестр.

    Читайте так же:  Кадзуцуги нами заработал на пирамиде lg около 3 трлн руб

    Таким образом, собственнику нужно самостоятельно найти покупателя, согласовать с ним все условия сделки, подготовить проект договора. После этого нужно приступить к уведомительному порядку, при котором дальнейшие действия будут зависеть от решения других совладельцев. Право на преимущественный выкуп возникнет в соответствии со статьей 250 ГК РФ.

    Пошаговая инструкция для продажи доли в квартире

    Согласовав с покупателем условия сделки, в том числе стоимость продаваемой доли, нужно оформить письменное уведомление на каждого из других собственников. В этом документе нужно указать на намерение продать долю, предложить воспользоваться правом преимущественного выкупа по статье 250 ГК РФ. Если хотя бы один из совладельцев даст согласие на преимущественный выкуп, дальнейшие этапы сделки пройдут с его участием.

    Алгоритм действия продавца при отчуждении доли предусматривает следующие шаги:

    • вручение или направление по почте уведомления (нужно сохранить документ о вручении или получении, так как с этой даты отсчитывается срок на рассмотрение уведомления);
    • в течение 30 дней остальные владельцы квартиры должны дать ответ на уведомление;
    • если все совладельцы дали отказ ранее 30 дней, можно сразу обращаться с договором в нотариальную контору;
    • если на уведомление ответ не получен, обращаться к нотариусу можно только по истечении 30 дней.

    Дополнительным этапом будет получение согласия в органах опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему собственнику. Чтобы оформить согласие, нужно подтвердить приобретение на ребенка другого жилья, которое не хуже по площади и степени благоустройства. Если новое жилье будет приобретено после совершения сделки с долей, в согласии органа опеки будет указан срок на соблюдение такого обязательства.

    Для нотариального удостоверения сделки стороны должны явиться лично, либо поручить это представителям. Полномочия представителя нужно заверить в доверенности, а документ представить нотариусу. После удостоверения договора можно обращаться в МФЦ или Росреестр, если нотариус сам не направил документы на регистрацию. Срок регистрационных действий зависит от способа обращения и подачи документов (в электронной форме, через МФЦ или Росреестр).

    Переход права собственности на долю будет подтвержден выпиской ЕГРН. С июля 2016 года этот документ выдается вместо свидетельства о праве. Также при покупке доли в квартире покупатель получит зарегистрированный экземпляр договора, сможет приступить к иным формальностям, подать документы на вычет по НДФЛ. Прописаться в квартире можно в случае, если размер площади, приходящейся на долю, позволяет реально проживать в квартире. По санитарным правилам этот норматив составляет не менее 6 кв. м. на человека.

    Перечень документов для продажи доли

    Точный список документации всегда зависит от особенностей конкретной сделки. На предварительной стадии, при проверке юридической чистоты сделки, продавец может потребовать справки о составе семьи, выписки из домовой книги, справки об отсутствии долгов за услуги ЖКХ. На официальных этапах сделки эти документы не требуются.

    Согласно нормам ГК РФ и Закона № 218-ФЗ, для продажи доли в квартире понадобятся следующие бланки и формы:

    • паспорта участников сделки, либо свидетельство о рождении на ребенка до 14 лет;
    • нотариальные доверенности на представителей (если стороны выбрали такой вариант защиты интересов);
    • правоподтверждающие и правоустанавливающие документы на долю недвижимости (выписка ЕГРН, свидетельство о праве, свидетельство на наследство, договор по предыдущей сделке и т.д.);
    • расписка о передаче денежных средств, платежное поручение или иной документ, подтверждающий расчет по договору (эти документы представлять для регистрации сделки не нужно);
    • согласие отдела опеки на продажу доли ребенка;
    • уведомления в адрес других правообладателей квартиры;
    • отказ от преимущественного права выкупа.

    Нотариус не выдает какого-либо документа об удостоверении договора, так как прямо на нем ставится штамп.

    Последствия нарушений при продаже доли

    Если не пройти нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли, документы будут возвращены из Росреестра или МФЦ. Более серьезные последствия могут наступить, если будет нарушен уведомительный порядок. Например, если в уведомлении будет указана не та цена, по которой в итоге была продана доля, другие собственник через суд могут потребовать перевода на себя права собственности. По этой причине нужно всегда указывать в уведомлении реальную стоимость, соответствующую проекту договора с покупателем.

    Если вообще проигнорировать требование закона об уведомлении, нотариус откажет в удостоверении договора. Такие же последствия наступят, если документы будут переданы в нотариальную контору до истечения 30 дней. Чтобы соблюсти все указанные нюансы, желательно воспользоваться поддержкой юриста на всех этапах сделки.

    Продажа квартиры по долям одному покупателю

    Долевая собственность — это владение квартирой сразу несколькими собственниками.

    В этом случае каждый из дольщиков может самостоятельно распоряжаться своей долей — продать ее, подарить, включить в завещание и т.д. Чтобы приобрести квартиру с долевой собственностью, можно составить единый договор сразу со всеми собственниками, либо совершить отдельную сделку с каждым дольщиком. Как это правильно сделать, расскажем далее.

    Правила продажи долей в квартире

    Прежде всего, продажа отдельной доли должна сопровождаться уведомлением всех других собственников. По закону, они имеют преимущественное право выкупа.

    Кроме того, сделки с долями обязательно проходят через нотариальную контору. Только удостоверение договора у нотариуса позволит зарегистрировать право собственности в Росреестре.

    Возможны два варианты приобретения долей на квартиру:

    1. Подписание единого договора

    В этом случае все владельцы долей выступают в качестве продавца — заключается лишь один договор купли-продажи. После сделки покупатель становится единоличным собственником квартиры.

    1. Приобретение отдельных долей

    Это более трудный путь. Потребуется заключить договоры с каждым долевым собственником. Оформление права собственности на целую квартиру будет возможно только при выкупе всех долей.

    Выгодно выкупать сразу все доли, чем договариваться отдельно с каждым дольщиком.

    В первом случае цена сделки согласовывается сразу со всеми продавцами. Как правило, определяется общая стоимость квартиры, а деньги распределяются между продавцами пропорционально их долям.

    Читайте так же:  Как рассчитать отпускные за полгода правила, формулы, примеры

    При выкупе отдельных долей придется каждый раз согласовывать стоимость сделки. При этом даже для одинаковых долей цена может отличаться, если такие условия выдвинет правообладатель.

    У каждого владельца доли есть право выдвигать самостоятельные условия продажи. Прежде всего, это касается определения рыночной цены продаваемой доли. Даже если один из нескольких дольщиков откажется согласовать стоимость доли, сделку невозможно провести и зарегистрировать.

    Покупаете доли «скопом» — можете сэкономить.

    Приобретение целого объекта

    Итак, как приобрести всю квартиру у дольщиков? Во-первых, нужно согласовать существенные и дополнительные условия единого договора со всеми собственниками.

    К таким условиям относятся:

    • предмет сделки — должны быть указаны не только характеристики объекта недвижимости, но и сведения о каждой отчуждаемой доле;
    • стоимость объекта недвижимости или каждой отдельной доли;
    • порядок расчетов — выплата единой суммы одному из собственников с последующим распределением или перечисление пропорциональных частей каждому дольщику;
    • порядок и сроки освобождения жилого помещения — могут устанавливаться разные условия для каждого продавца;
    • фактическое состояние жилого помещения, состав лиц, сохраняющих право на проживание, а также иные условия.

    Единый договор нужно представить на удостоверение в нотариальную контору. Нотариус обязан проверить дееспособность участников сделки, а также наличие у них полномочий на продажу долей.

    Единый договор на покупку долей квартиры заверяется у нотариуса.

    Как проводится расчет?

    Больше всего проблем вызывает порядок расчета и определение стоимости долей. Размер долей на квартиру может отличаться (например, 1/2, 1/3, 1/4 или комбинированные формы), а это грозит различными условиями расчета с каждым дольщиком.

    Наиболее оптимальный вариант — согласование стоимости всей квартиры. Тогда каждый из продавцов получит на свой счет пропорциональную часть от общей суммы.

    Согласуйте полную стоимость квартиры, а не отдельных долей.

    Как зарегистрировать право собственности на квартиру?

    Подписанный всеми дольщиками договор нужно зарегистрировать в Росреестре.

    Документы можно подать лично в ведомство или в МФЦ. Регистрация займет от 7 до 9 дней. После регистрации вы получите на руки выписку из ЕГРН с подтверждением права собственности на целый объект.

    Выписка из ЕГРН — правоустанавливающий документ на квартиру.

    Приобретение отдельных долей

    Если собственники долей не согласны заключить единый договор, либо выдвигают отдельные условия для продажи собственной доли, можно приобрести квартиру по отдельным договорам.

    В этом случае стоимость доли и иные условия придется согласовывать в индивидуальном порядке.

    Отдельная доля — отдельная цена.

    Рассмотрим порядок покупки отдельных долей:

    1. продавец доли направляет письменное уведомление в адрес каждого дольщика — в течение 30 дней другие собственники могут выкупить долю на преимущественном праве;
    2. если другие дольщики не покупают долю, договор направляется на удостоверение в нотариальную контору;
    3. удостоверенный договор регистрируется через Росреестр или МФЦ;
    4. после регистрации вы получаете выписку ЕГРН на отдельную долю.

    Отметим один нюанс.
    Указанный порядок нужно обязательно соблюсти при выкупе каждой доли. Если других дольщиков не уведомить о покупке, вам откажут в регистрации и признают сделку купли-продажи недействительной.

    После каждой сделки вы получите на руки выписку ЕГРН только в отношении отдельной доли. Соответственно, после совершения нескольких сделок, ваша доля в общей собственности увеличится.

    Но это не тоже самое, что покупка квартиры целиком. Регистрация права собственности на всю квартиру возможна только после выкупа всех долей. Тут и обнаруживается загвоздка — последний дольщик может передумать продавать свою долю.

    Покупка отдельных долей — это риск. Можно так и не купить квартиру целиком.

    Минусы приобретения отдельных долей

    Такая форма приобретения недвижимости чревата негативными последствиями. Вам попросту могут отказать в продаже.

    Помимо этого, есть и дополнительные недостатки:

    • на приобретение отдельной доли практически невозможно оформить ипотечный кредит — денег у банка вы не возьмете;
    • на оплату отдельной доли невозможно использовать средства маткапитала — Пенсионный фонд откажет в переводе средств МСК, поскольку приобретение доли не означает улучшение жилищных условий;
    • сделки с долями не могут выступать предметом военной ипотеки.

    Оформить ипотеку на покупку доли не получится.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Таким образом, приобретение квартиры по отдельным договорам на каждую долю придется проводить за счет собственных сбережений. С учетом риска отказа в выкупе одной или нескольких долей, такой вариант крайне затруднителен.

    Источники


    1. Олисевич Г. П., Проценко Е. П. Защита декоративных растений от вредителей и болезней; Вира-М — Москва, 2012. — 112 c.

    2. Трейвас, Л.Ю. Атлас-определитель болезней и вредителей декоративных и садовых растений. / Л.Ю. Трейвас. — М.: Фитон XXI, 2012. — 192 c.

    3. Хапова, С. А. Клубника и земляника. Сорта, размножение, уход / С.А. Хапова. — М.: Кладезь-Букс, 2012. — 793 c.
    4. Продажа доли в квартире порядок, условия, документы
      Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here