Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего

Важно и полезно по теме: "Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего" от профессионалов просто и понятно. Дочитайте статью до конца - это решит все вопросы. Если все-таки остались какие-либо вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Как продавать или покупать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребёнка – довольно рискованная и проблематичная сделка. Дело в том, что маленькие граждане РФ довольно надёжно защищены государством, ведь не только родители обязаны оберегать и защищать интересы детей, но и такой институт, как органы опеки. А у опекунского совета в инструментарии есть множество требований к охране имущественных интересов детей, не зная которых, процедура оформления сделки по продаже недвижимости может не только завершиться неудачей, но и принести немалые убытки.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком. Что говорит закон

По норме Гражданского кодекса сделки с недвижимостью, которая принадлежит ребёнку, в том числе и доли в недвижимости, совершаются их законными представителями – родителями или опекунами (статья 28). А по статье 37 ГК все подобные сделки совершаются только с письменного разрешения органа опеки (кроме дарения). При этом уменьшение имущества ребёнка не допускается.

Таким образом, государство в лице опекунского совета страхует имущество детей не только от мошеннических действий, но и от его потери или ухудшения.

Для большей надёжности с 1 января 2016 года все сделки с имуществом детей проходят через нотариуса, так как внесены поправки в закон №122 о госрегистрации прав на недвижимость. То есть перед тем, как начать процедуру продажи нужно не только заручиться разрешением опеки на продажу квартиры или доли в ней, принадлежащей малолетнему, но и заверить сделку купли-продажи у нотариуса.

Этими законными актами государство запретило продавать квартиры детей или доли в них без разрешения опеки. Ведь нотариус не удостоверит договор купли-продажи без разрешения опеки, а Росреестр не зарегистрирует сделку без нотариального удостоверения.

Как признаётся эмансипация:

  • по решению опекунского совета с разрешения обоих родителей;
  • по судебному решению, если опека или родители не согласны.

Главное условие эмансипации – это самообеспечение. То есть ребёнок самостоятельно может себя содержать, без посторонней помощи, например:

  • он трудоустроен по договору;
  • занимается предпринимательством;
  • состоит в браке.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком собственником

Алгоритм продажи состоит всего из трёх этапов:

  • получение разрешения опекунского совета на продажу;
  • заверение договора купли-продажи у нотариуса;
  • регистрация сделки в Росреестре.

Самый сложный момент – поход в опеку. От инспекторов зависит – сможете вы продать недвижимость ребёнка, или нет. Самое главное условие опеки – это чтобы положение детей не ухудшилось после совершения сделки. А значит, что ребёнку вместо продаваемого жилья нужно предоставить другое – равноценное или лучше.

Вот как нужно поступить:

  • оформляется предварительный договор купли-продажи (или дарения) недвижимости, где у ребёнка будет доля;
  • в опеку нужно принести этот договор и получить разрешение.

При этом нужно иметь в виду:

  • площадь жилья не должна уменьшиться;
  • характеристики квартиры не должны быть хуже продаваемой (наличие коммуникаций, состояние дома, расположение инфраструктуры, удалённость от центра и т.п.);
  • стоимость нового жилья не должна быть меньше старого.

При этих условиях опека, скорее всего, разрешение выдаст.

Хотите купить недострой или вступить в кооператив? Вряд ли вы получите разрешение на покупку недостроя, ведь нет стопроцентной гарантии, что дом достроится. В этом случае можно выделить долю ребёнку, например, в квартире бабушки, а потом её продать по той же схеме и купить долю малышу в уже построенной квартире.

Итак, разрешение получили, теперь идём к нотариусу. Кстати, сделку может зарегистрировать любой российский нотариус, привязка к нотариальным участкам существует только по наследственным делам. А поэтому, тут можно выиграть в деньгах – обзвонить нотариусов в округе и узнать стоимость оформления договора купли-продажи квартиры ребёнка.

Перед походом оформляем договор купли-продажи вот по такому образцу и распечатываем столько копий, сколько сторон в договоре, плюс один для Росреестра. Нотариусу от вас нужно:

[2]

  • личное присутствие вас и покупателя;
  • паспорта – ваш и покупателя квартиры;
  • документ ребёнка;
  • договор купли-продажи;
  • свидетельство на собственность;
  • разрешение опеки.

Вопрос цены нотариального удостоверения сложится из сумм:

  • госпошлина – полпроцента от цены договора (но не меньше 300 и не больше 20000 руб.);
  • плата за работу нотариуса (у всех разная, так как тарифы не закреплены законодательно).

Как только договор удостоверен, можно отправляться в Росреестр или в МФЦ с документами:

  • паспорта;
  • свидетельство на собственность;
  • заверенный договор купли-продажи;
  • согласие опеки.

Нотариальные сделки регистрируются не 10 дней, как обычно, а только 3.

Кстати, в Росреестре тоже не бесплатно работают, госпошлина за регистрацию перехода прав стоит 2000 рублей.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком не собственником

В случае, если ребенок не имеет доли в квартире с наличием сертификата, он не является владельцем квартиры, а только прописан в ней, то и разрешения на продажу в опеке брать не нужно. Не нужны и услуги нотариуса. Но как уговорить покупателя купить квартиру, в которой прописан ребёнок?

По статье 20 Гражданского кодекса ребёнок должен проживать с одним из родителей, соответственно, и быть прописанным там же. Поэтому перед тем, как оформлять договор купли-продажи, одному из родителей нужно прописаться в новом жилье или у родственников (временно), куда прописать и ребёнка.

Если нет возможности прописаться сразу, в договоре купли-продажи можно обозначить условие о том, что все зарегистрированные в квартире лица обязуются выписаться до определённой даты.

В таком случае покупатель уже застрахован от сюрприза в виде прописанного в его квартире ребёнка. Если детей не выписать в оговоренный срок, может случиться так :

  • покупатель подаст на вас в суд о признании утраты права пользования ребёнком жилья;
  • суд признает это право и обяжет миграционную службу выписать ребёнка;
  • с вас суд взыщет издержки по делу, убытки (переплата по коммуналке), плату адвокату.

Алгоритм продажи квартиры, даже если в ней прописан ребёнок, достаточно прост:

  • оформление договора купли-продажи;
  • регистрация в Росреестре (срок 10 дней, госпошлина 2000 руб.);
  • прописка на новом месте.
Читайте так же:  Как поменять полис омс

Как выписать несовершеннолетнего

На сегодня процедура регистрации в квартире упрощена – выписываться не нужно, достаточно того, что вы пропишитесь в новом жилье, куда и ребёнка пропишете. Регистрацию можно оформить:

  • у паспортиста ТСЖ, ЖСК или управляющей компании по новому месту жительства;
  • в отделе по вопросам миграции (бывшие отделения УФМС);
  • в МФЦ.

Документы для регистрации:

  • домовая книга;
  • паспорт ваш и ребёнка (или свидетельство о рождении);
  • документы на собственность.

Максимум через 3 дня вас с ребёнком пропишут в новой квартире, а по старому месту жительства автоматически выпишут.

Купля продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребёнка. Риски покупателя

Если вы – покупатель и боитесь потерять в деньгах при покупке квартиры, учтите тонкости, не отдавайте задаток, пока не удостоверитесь в чистоте квартиры:

Как определить чистоту квартиры

  • закажите в Росреестре выписку из ЕГРП на квартиру или пусть её (свежую) предоставит продавец (смотрите – нет ли малолетних собственников);
  • если есть, у продавца на руках должно быть письменное разрешение органа опеки на продажу;
  • посмотрите в свидетельство на собственность – если документ-основание это договор приватизации, а в квартире прописан ребёнок, повод задуматься о возможности признания сделки недействительной;
  • в договоре купли-продажи определите срок, в который все прописанные выпишутся из квартиры.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Одно из первостепенных прав ребенка – это его право на жилье. Оно гарантируется ему как Конституцией, так и Семейным кодексом. Помимо прочего в Гражданском кодексе указано на то, что до 14 лет дети должны проживать совместно с их родителями.

Законодательная база

Российское гражданско-правовое законодательство допускает возможность продажи квартиры, в которой доля принадлежит несовершеннолетнему собственнику до 18 лет. Но такая сделка может состояться исключительно при участии органов опеки, которые выполняют надзорные функции в части соблюдения прав детей. В этом состоит ключевая особенность купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетних собственников.

Если разрешение со стороны опеки так и не было получено, то такая сделка аннулируется и расторгается согласно судебному решению. При этом продавец должен будет вернуть уплаченные деньги покупателю, но и компенсировать ему полученные убытки.

Необходимость продажи квартиры с долей ребенка может возникнуть по ряду причин:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72 .
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57 .
  1. Родители накопили необходимую сумму и решили переехать в более просторную квартиру.
  2. Развод родителей и связанная с ним необходимость размена имущества.
  3. Родителям срочно нужны деньги на лечение и они вынуждены переехать в меньшее по площади жилье.
  4. Родители хотят переехать в другой район с более развитой инфраструктурой или более благоприятной экологической обстановкой.
  5. Возникшая необходимость переехать в другой город по работе.

Разрешение органов опеки

Несмотря на то, что дети считаются ограниченно дееспособными, а выражать их интересы должны родители, участие органов опеки необходимо при заключении сделки купли-продажи для недопущения ущемления интересов ребенка.

Уполномоченные органы должны проследить, что в результате продажи квартиры ребенок получит долю в собственности, которая по цене или по квадратуре не уступает той, которой он владеет сейчас.

Таким образом, при продаже жилья с несовершеннолетним ребенком допускается несколько вариантов:

  1. Если после продажи квартиры на него оформляется равноценная или большая доля в новом жилье.
  2. Если после продажи квартиры новая недвижимость не покупается, но на ребенка регистрируется доля в собственности в любом другом месте. Например, ребенку выделяется доля в квартире его бабушек или дедушек.
  3. На банковский счет ребенка кладется сумма, эквивалентная стоимости его доли в квартире. Этими деньгами родители распоряжаться не вправе, а ребенок сможет воспользоваться ими после достижения 18 лет.

В исключительных ситуациях органы опеки могут пойти на уступки и разрешить продажу квартиры без выдела эквивалентной доли. Например, если речь идет о здоровье ребенка и квартира продается для того, чтобы выручить средства на его лечение.

Но иногда дееспособность достигается ребенком раньше – к 16 годам. Например, если он устроился на работу, занимается предпринимательством или женился.

Опека дает одобрение на сделку с учетом заявления от родителей и представленных ими документов. В частности, оценивается не только доля ребёнка в новом жилище, но и экологическая обстановка по новому адресу, наличие инфраструктуры, более высокооплачиваемой работы для родителей, подходящих для ребенка климатических условий, отсутствие задолженности по коммунальным услугам и пр.

Органы опеки сравнят нынешние и перспективные условия проживания и вынесут свое решение. Если интересы ребенка по их мнению соблюдены должным образом, то родители получат письменное разрешение на сделку.

Причины отказа

Отказ органов опеки может стать неприятным сюрпризом и привести к срыву сделки, поэтому стоит заранее ознакомиться с возможными причинами такого решения. Органы опеки могут отказать родителям в заключении сделки, руководствуясь следующим мотивами:

  1. Недвижимость, оформляемая на ребенка, не должна быть меньше предыдущей. В крайнем случае, ребенок должен получить эквивалентную долю. Например, родители хотят продать квартиру, приобрести ребенку комнату и полностью оформить ее на него. Но органы опеки отказали им, так как ребенок должен быть прописан совместно с родителями, а на двоих такой площади будет недостаточно.
  2. Доля ребенка должна быть аналогична той, которая есть у него в текущий момент. Например, если несовершеннолетний сейчас владеет ½ недвижимости, то даже при покупке жилья большего по площади ребенку должна быть выделена там половина.
  3. Родители планируют продать единственное жилье в собственности и оформить новую квартиру в рассрочку или ипотеку.
  4. Новое жилье планируется купить в доме, который находится на этапе строительства, и в текущий момент нет возможности выделить там доли детям.
  5. Новое жилище не соответствует санитарным нормам к жилому помещению. Например, в квартире или доме отсутствуют удобства и коммуникации (электричество или водопровод).
  6. Недвижимость расположена в местности с неразвитой инфраструктурой (например, поблизости нет школы или детского сада) или там, где она вообще отсутствует.

Для получения разрешения в органах опеки требуется собрать следующие документы:

  • заявление;
  • паспорта родителей;
  • свидетельство о рождении ребенка или его паспорт;
  • предварительный договор купли-продажи, подтверждающий выделение доли ребенку в новой квартире;
  • свидетельство о браке;
  • техпаспорт и выписка из ЕГРН на квартиру для продажи и для покупки;
  • выписку из лицевого счета и домовой книги по старому и новому адресу.
Читайте так же:  Расторжение соглашения при продаже автомобиля

Для заключения сделки купли-продажи помимо разрешения от опеки необходимо подготовить такие документы:

  1. Правоустанавливающий документ на квартиру – это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.
  2. Паспорта от всех собственников.
  3. Выписку из ЕГРН – запрашивается в Росреестре и подтверждает сведения о правообладателях и отсутствии обременений на квартиру в виде залога и ареста.
  4. Технический паспорт из БТИ.
  5. Кадастровый паспорт из Росреестра.
  6. Выписку из лицевого счета и домовой книги. Ее можно получить в паспортном столе по месту жительства.

[1]

Аналогичный комплект документов предъявляется собственником продаваемой квартиры.

Стороны должны будут заключить договор-купли продажи в письменном виде и сослаться в нем на собранные документы.

Сам договор купли-продажи не подлежит регистрации, но родители должны будут зарегистрировать в Росреестре отчуждение прав собственности на продаваемую квартиру и внести отметку в реестр о вступлении в права собственности в отношении нового жилья.

За процедуру государственной регистрации взымается госпошлина в размере 2000 руб.

Как проходит сделка

Сделка купли-продажи квартиры с участие несовершеннолетних предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Получение разрешения от опеки, в котором прописывается адрес старой квартиры и месторасположение нового жилья. Такое разрешение действует месяц.
  2. Ребенок и родители выписываются из продаваемой квартиры.
  3. Заключается договор купли-продажи. Согласно требованию закона при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего такая сделка должна быть заверена нотариально в присутствии обоих родителей.
  4. Переоформляются права собственности по новому месту жительства.
  5. Несовершеннолетнего регистрируют по новому адресу через региональное подразделение УМВД.
  6. Родители приносят в органы опеки документы, подтверждающие то, что ребенку было предоставлено равноценное предыдущему месту жительства имущество (это копии договора купли-продажи, выписка из ЕГРН).

В каких случаях работника могут лишить премии? Подробно об этом читайте в нашей статье.

Оплата труда при сменном графике работы — сложный вопрос. Подробно изучить его вы можете здесь.

Возможные проблемы

Проблемы в оформлении сделки и получении согласия от опеки могут возникнуть из-за отсутствия второго родителя, особенно если его местоположение неизвестно или при его несогласии со сделкой.

Также сложности могут возникнуть при желании родителей приобрести новую квартиру в ипотеку. Выходом из ситуации может стать оформление нотариально заверенного обязательство выделить доли несовершеннолетним после погашения ипотечного кредита и снятия обременения с жилья.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Как можно продать квартиру, если несовершеннолетний тоже имеет долю в ней?

Продажа доли в квартире – дело юридически непростое. А когда вопрос касается имущества несовершеннолетнего гражданина, процесс еще больше усложняется. Расскажем в статье, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, что включает в себя процесс такой сделки и какие могут возникнуть трудности.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире?

Законодательно ответ на вопрос, можно ли продать долю в квартире с несовершеннолетним, утвердительный. Однако многие люди и организации не хотят связываться с подобными обременениями, так как процесс продажи такой жилплощади весьма затруднителен.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка регулируют:

  • Конституция РФ;
  • Гражданский кодекс РФ;
  • Семейный кодекс РФ;
  • ФЗ № 48 от 24 апреля 2008 года «Об опеке и попечительстве»;
  • Жилищный кодекс РФ;
  • нормативные акты субъектов РФ.

Согласно законодательству, несовершеннолетний гражданин является полноправным членом общества и обладает всеми возможными правами и свободами. Отличие ребенка от совершеннолетнего гражданина РФ только в том, что часть своих прав до 18-ти лет он может реализовать через своих официальных представителей – родителей или опекунов.

Если планируется продажа имущества несовершеннолетнего гражданина, на защиту его прав встают органы опеки и попечительства. На любое изменение статуса жилой площади квартиры в собственности несовершеннолетнего необходимо получить разрешение на свои действия. Без этого документа продажа доли несовершеннолетнего невозможна и не будет зарегистрирована.

Кроме того, продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире можно только если взамен ему будет передана доля на другое жилье, эквивалентное площади существующего. То есть для реализации сделки купли-продажи существуют только два варианта:

  1. Ребенку предоставляется взамен доля в любом другом месте. Это может быть квартира ближайших родственников.
  2. Если после продажи доли ребенка планируется покупка нового жилья, то его часть должна быть передана несовершеннолетнему собственнику.

В любом случае, оставить несовершеннолетнего владельца доли без собственности не удастся. Рекомендуется перед продажей доли ребенка в квартире обратиться в органы опеки и попечительства и уточнить, на какое альтернативное жилье они вам выдадут разрешение. Учтите, что доля несовершеннолетнего в новом жилье не может быть меньше той, которая находится у него в собственности.

Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей? Процесс оформления

Как уже говорилось выше, продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире можно только после получения разрешения в органах опеки и попечительства. Выдача разрешения происходит в присутствии обоих опекунов или родителей.

Если один из родителей не может присутствовать (по причине развода, несогласия с продажей, отсутствия сведений о местонахождении), то вопрос о выдаче разрешения передается в суд.

Видео (кликните для воспроизведения).

Проблему может решить предоставление письменно оформленного согласия родителя на продажу доли ребенка (нотариально заверенного), документ о лишении родительских прав или постановление суда о признании опекуна пропавшим без вести.

Чтобы начать процедуру, потребуется собрать определенный пакет документов. Перечень его может меняться в зависимости от местных требований законодательства. Предварительно стоит проконсультироваться со специалистом.

Как правило, для выдачи разрешения на продажу необходимо предоставить:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

  • общегражданские паспорта РФ родителей или опекунов;
  • документ, удостоверяющий личность ребенка (свидетельство о рождении или паспорт);
  • документы, подтверждающие покупку другого жилья, с указанием площади, переходящей в собственность ребенка;
  • заявление о выдаче разрешения;
  • документ, подтверждающий семейное положение опекунов (свидетельство о заключении брака или о разводе);
  • правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру;
  • технический паспорт квартиры, на продажу которой требуется разрешение;
  • выписка из домовой книги продаваемой квартиры;
  • выписки с лицевых счетов с отсутствием задолженности по обеим квартирам;
  • разрешение на продажу, выданное нотариусом.
Читайте так же:  Как продать земельный участок без межевания

Таким образом, алгоритм получения разрешения на продажу доли в квартире несовершеннолетнего ребенка будет следующим:

    1. Получение в паспортном столе справки о проживающих в квартире лицах.
    2. Обращение в органы опеки и попечительства с пакетом документов.
    3. Написание заявления. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, он подписывает заявление наряду с родителями.
    4. Ожидание вынесения решения. Разрешение органов опеки и попечительства выдается в течение 15 дней с момента получения полного пакета документов. Разрешение или отказ выдается в письменной форме.

    После получения разрешения порядок действий следующий:

    1. Происходит выписка ребенка с последующей пропиской в новой квартире.
    2. Заключается договор купли-продажи, который заверяется нотариально.
    3. Подписывается акт приема-передачи.
    4. Регистрируются права собственности.
    5. Копии документов передаются в органы опеки и попечительства.

    Важный момент! Даже если ребенок не является собственником квартиры, выписать его в «никуда» невозможно. Он прописывается по месту жительства одного из родителей.

    Возможные нюансы при продаже доли ребенка в квартире

    Органы опеки и попечительства могут отказать в выдаче разрешения в следующих случаях:

    1. Если новая квартира приобретается в рассрочку, а все остальное жилье при этом продано.
    2. Если оформляется договор дарения, а не купли-продажи.
    3. Если дом, где находится новая квартира, еще не введен в эксплуатацию и имущественные права не могут быть там реализованы.
    4. Если новое жилье имеет меньшую площадь.
    5. Если новое жилье не оснащено каким-либо видом коммунального удобства в сравнении с продаваемым.
    6. Если в новом месте жительства отсутствует необходимая инфраструктура.

    Получать разрешение не потребуется при достижением ребенка дееспособного возраста. Это может произойти и до 18-ти лет. Например, если несовершеннолетний в возрасте 16 лет вступит в брак или устроится на работу с полным социальным пакетом.

    Органы опеки всегда действуют в интересах ребенка. Поэтому допускается возможность приобретения жилья с худшими условиями, если:

    • ребенку требуется дорогостоящее лечение;
    • ребенок не может проживать в прежней квартире по состоянию здоровья;
    • ребенок должен получить определенное образование, но проживая по старому месту жительства это невозможно.

    [3]

    Перечисленные случаи – это исключения из правила. Перед продажей доли несовершеннолетнего ребенка рекомендуется проконсультироваться с юристом.

    Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

    По закону люди имеют недвижимость и могут свободно распоряжаться ею, совершая сделки продажи, обмена или дарения. Единственная сложность – если часть (доля) собственности принадлежит детям. Тогда в сделке вместо двух сторон (продавец – покупатель), будет третья – органы опеки. Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, насколько сложна процедура? Какие документы потребуются? Стоит разобраться подробнее.

    Законодательная база

    На детей можно оформлять объекты собственности, особенно приобретенные с вложением материнского капитала. Однако для законодательства дети – беззащитные граждане, имеющие ограниченную дееспособность. Представителями детей, их опекунами и защитниками и считаются родители. От государства за несовершеннолетними присматривают ООиП (органы опеки).

    Важно! По закону ребенок вправе иметь жилье, где прописан и проживает постоянно. Продажа квартиры лишает несовершеннолетнего гражданина крова, поэтому опека вправе вмешаться и отслеживать сделку.

    Когда можно продавать долю ребенка

    Для совершения сделки родители получают письменное разрешение, выдаваемое Попечительским советом. Перед этим специалисты изучают прошение заявителей и документы, приложенные к нему. Бумаги, подтверждающие факт передачи ребенку доли в новой покупаемой квартире. Например, семья решила переехать, улучшив собственные жилищные условия. Для этого сначала продают старую, включая долю ребенка, затем приобретают другую. Тогда они автоматически должны включить имя несовершеннолетнего в число владельцев нового жилья.

    Если сделка проводится без официального письменного разрешения, органы власти вправе расторгнуть и сразу аннулировать ее, а участников – привлечь за совершенное нарушение закона.

    Итак, для продажи объекта недвижимости, где имеется доля малолетнего, есть 3 варианта:

    1. Продажа жилья – конечная сделка без покупки другой. Семья просто получит вырученные с продажи деньги. Тогда несовершеннолетнему можно пока предоставить похожую по размеру долю, в ином жилом помещении. Например, у бабушки.
    2. Сделки две – семья продает собственную квартиру и планирует вскоре купить другую. Тогда ребенка просто вписывают в число хозяев приобретаемого жилья. Главное, чтобы размер получаемой им доли соответствовал старой или был больше. Опека контролирует условия жизни и владение имуществом детей. Улучшать их можно, ухудшать нельзя.
    3. Сделка одна, имеются долгосрочные перспективы – продажа квартиры с последующими планами купить дом. Однако, на практике приобретение дома произойдет позже, возможно спустя полгода или год. Выход есть. На ребенка оформляется отдельный банковский счет. При реализации недвижимости специалист – оценщик выявляет фактическую стоимость доли несовершеннолетнего. После оплаты покупателя, нужную сумму отправляют на указанный счет. Деньги считаются собственностью ребенка, которой он потом, после совершеннолетия распорядится самостоятельно.

    Важно!

    Существуют исключительные случаи, когда семья вынуждена реализовать жилье, притом без перспектив улучшения. Например, пара разводится и разъезжается, производится дележ накопленного имущества. Или заболел сам ребенок, квартиру продают, чтобы выручить средства на осуществление лечения. Тогда, изучив ситуацию, органы опеки могут согласиться.

    Главное условие – предоставление сторонами сделки всех требуемых документов, чтобы специалист опеки смог изучить ситуацию и оценить положение ребенка в совершаемой сделке.

    Иногда дееспособным несовершеннолетнего признают раньше – 16-17 лет. Если он получил работу, женился или стал предпринимателем.

    Дополнительно, кроме размера доли, опека учтет остальные факторы:

    • экологическая обстановка вокруг новой квартиры;
    • наличие инфраструктуры (школа, поликлиника);
    • места работы одного/обоих родителей;
    • климатические условия;
    • отсутствие коммунальной задолженности.

    Специалисты оценивают все представленные факты.

    Причины отказа

    Иногда специалисты ООиП отказывают. Чтобы это не стало впоследствии неприятным сюрпризом и не сорвало долгожданную сделку, необходимо заранее изучить возможные причины отказа:

    Требуемые документы

    Чтобы заручиться разрешением опеки, родители предоставляют такие документы:

    • заявление (образец посмотреть здесь );
    • паспорта родителей;
    • свидетельство ребенка о рождении/его паспорт;
    • предварительный договор сделки купли-продажи, где указывается факт предоставления ребенку доли (или иные варианты, описанные выше);
    • свидетельство родителей о браке;
    • техпаспорт, выписка ЕГРН – продаваемого или наоборот, приобретаемого жилья;
    • выписка от лицевого счета, домовой книги (подтверждает отсутствие задолженности).
    Читайте так же:  Нужна ли трудовая книжка для оформления пенсии как подтвердить трудовой стаж, можно ли восстановить

    Впрочем, для заключения самой сделки кроме письменного разрешения ООиП потребуются другие бумаги:

    • правоустанавливающий документ на жилье (свидетельство наследника, договор купли-продажи, обмена или дарения);
    • паспорта всех законных собственников;
    • выписка ЕГРН;
    • техпаспорт БТИ;
    • кадастровый паспорт – выдает Росреестр;
    • выписка от лицевого счета / домовой книги (выдает специалист паспортного стола).

    Подписываемый договор не нужно потом регистрировать, родители – собственники фиксируют в Росреестре факт отчуждения собственности, отмечают себя собственниками уже нового жилья (если продажа квартиры и покупка новой совершаются сразу).

    Процедура сделки

    Наиболее сложным считается получение письменного одобрения ООиП. Дальше процесс выглядит стандартно:

    • разрешение действительно месяц, потом придется запрашивать новое.
    • ребенок одновременно с родителями выписывается из старой, продаваемой квартиры;
    • стороны составляют и после одобрения, подписывают договор, где указывают нюансы совершаемой сделки;
    • по закону при подписании присутствует нотариус, он заверяет готовый документ;
    • переоформляются права собственников;
    • родители посещают региональный отдел УМВД, там регистрируют несовершеннолетнего, указывая новый адрес;
    • после окончания формальностей, родители повторно посещают ООиП, относят документы, подтверждающие получение ребенком аналогичной доли (выписка ЕГРН, подписанный и заверенный экземпляр договора).

    Возможные сложности

    В основном случаются из-за отсутствия или несогласия второго родителя. Подобное происходит, когда пара разводится и продажа квартиры – вынужденная мера. Другой случай – второй родитель уехал, пропав без вести.

    Второму родителю нужно через суд добиться официального разрешения провести сделку.

    Другая сложность – планирование семьи после продажи старой квартиры взять ипотеку, соответственно, вложив вырученные деньги туда. Выходом станет составление нотариального обязательства выделить указанную долю ребенку после полноценного погашения ипотеки. Когда обременение с приобретенного жилья снимут.

    Продажа недвижимости – трудная задача, если один собственник несовершеннолетний. Если действовать грамотно, учитывая замечания ООиП, процедура сделки пройдет стандартно, без непредвиденных осложнений.

    Разрешение опеки нужно, если ребенок просто прописан в продаваемом жилье, не являясь собственником. По закону несовершеннолетнего нельзя просто выписать «в пустоту».

    Возможно ли продать долю несовершеннолетнего в квартире?

    Если вашему ребёнку принадлежит доля в квартире, которую вы намереваетесь продать, приготовьтесь к тому, что перед вами встанет проблема: необходимо заручиться разрешением на продажу этой доли опекунского совета. Здесь мы рассмотрим два варианта получения такого разрешения, которые гарантированно принесут положительные плоды.

    Однако вы должны знать, что существуют несколько условий, при которых опекунский совет может отказать в проведении продажи доли несовершеннолетнего.

    Что говорит закон

    Действующее законодательство, а именно третья глава Гражданского кодекса, говорит о том, что продавать свою недвижимость могут только полностью дееспособные граждане. Продать недвижимость могут только дети от 14 до 18 лет, которые состоят в зарегистрированном браке. Дети, не достигшие 14 лет продавать свою недвижимость не имеют права.

    Если ребёнок, которому уже исполнилось 16 лет, но нет ещё 18, может быть признан полностью дееспособным, то есть эмансипированным, если он официально работает или занимается предпринимательской деятельностью. Решение об эмансипации принимает орган опеки и попечительства с обязательного согласия обоих родителей, либо суд, если согласие не достигнуто.

    Самостоятельно продать долю в квартире может ребёнок, которому от 14 до 18 лет, опять же с письменного разрешения родителей, опекунов или попечителей.

    Статья 37 Гражданского кодекса обязывает законных представителей ребёнка (родителей, опекунов или попечителей) при продаже имущества, которое принадлежит ребёнку, согласовать продажу с органом опеки и попечительства. Этой же статьёй прямо запрещено вам быть покупателем доли вашего ребёнка.

    Гражданский кодекс приравнивает права родителей ребёнка к правам попечителей, а права ребёнка – к правам подопечного. То же и с обязанностями.

    Условия, при которых органы опеки разрешат продажу

    По закону «Об опеке и попечительстве» права ребёнка защищены Российской Федерацией в лице органов опеки и попечительства. Выдача разрешения на продажу доли ребёнка в квартире входит в ряд полномочий, которыми наделены органы опеки.

    Чтобы права ребёнка при продаже его доли в квартире не были нарушены, органы опеки требуют предоставления ребёнку равноценной доли или увеличенной в другом жилье. Это может быть:

    • доля во вновь приобретаемом жилье;
    • доля в уже имеющемся жилье.

    При таких условиях продажи опека вряд ли откажет в выдаче разрешения.

    На приобретение жилья ребёнку разрешение не требуется.

    Процедура продажи доли ребёнка идентична процедуре продажи доли дееспособного лица, отличие лишь в том, что для регистрации сделки регистратору потребуется от вас письменное разрешение органов опеки, а продавцом будет выступать законный представитель ребёнка, который действует в его интересах. Законный представитель ребёнка это родитель, усыновитель, опекун или попечитель.

    А когда могут и не разрешить

    Органы опеки обычно запрещают продавать долю ребёнка, например, в таких случаях:

    • когда вновь приобретаемое жильё имеет худшие технические характеристики, чем существующее;
    • когда вновь приобретаемое жильё находится в худшей зоне, чем имеющееся;
    • когда жилья ещё не существует, например, строится кооперативная квартира.

    Случай в Волгограде:

    Школьнику принадлежала комната в благоустроенной коммунальной квартире площадью 19 м². Квартира расположена в доме, стоящем в центре города, рядом со школой. Отец школьника планировал эту комнату продать, а взамен подыскал однокомнатную квартиру такой же стоимости, площадью 49м². Орган опеки запретил продажу, и Волгоградский суд с этим согласился, потому что покупаемая квартира находилась в шестидесятилетнем деревянном доме на окраине города, в доме нет ни воды, ни газа, ни канализации.

    Предоставление доли во вновь приобретаемом жилье

    Если вы взамен продаваемой доли покупаете новое жильё для ребёнка, в орган опеки нужно будет предоставить следующие документы:

    • план квартиры, долю в которой вы продаёте, чтобы показать, что из себя представляет доля и каков её фактический размер;
    • предварительный договор купли-продажи нового жилья, в котором обязательно ребёнок является покупателем (вернее не сам ребёнок, а его законный представитель, действующий в интересах ребёнка) и, соответственно описана доля ребёнка – её размер и характеристики квартиры.

    Выделение доли в другом жилье

    Если вы жильё взамен доли ребёнка не покупаете, доля ребёнку должна быть выделена, в квартире бабушки или другого родителя, например. При этом в орган опеки вы предоставите:

    • всё тот же план квартиры с долей ребёнка;
    • предварительный договор дарения ребёнку доли в другой квартире.
    Читайте так же:  Как создать тсж в многоквартирном доме

    Внимание, ловушка!

    Если взамен продаваемой доли ребёнка вы уже приобрели для него долю в другом жилье, получается так: и там доля выделена, и тут доля осталась, при продаже которой вы обязаны предоставить равноценную долю в другой квартире.

    В этом случае вам сложно будет доказать опекунскому совету то, что доля в новом жилье выделена именно взамен продаваемой. Поэтому важно заключать именно предварительный договор по сделке.

    Два примера из судебной практики:

    1. Кировский служащий отдела опеки предложил отцу заранее предоставить ребёнку долю, взамен продаваемой, что тот и сделал – бабушка подарила ребёнку долю в своей квартире. Когда договор дарения был предоставлен, опекунский совет отказал в выдаче разрешения на продажу, мотивируя это тем, что не имеется доказательств того, что средства, вырученные при продаже доли, пойдут на приобретение жилья ребёнку. А факт того, что бабушка подарила долю в своей квартире, правового значения не имеет. Суд в этом случае мнение органа опеки поддержал.

    2.Кемеровский суд признал незаконным отказ опекунского совета выдать разрешение на продажу доли ребёнка по мотивам того, что мать предоставила не основной договор купли-продажи, а лишь предварительный.

    В заключение добавлю: продажа доли несовершеннолетнего в квартире, которая совершена без согласия или разрешения органа опеки, может быть признана судом недействительной!

    СХОЖИЕ СТАТЬИБОЛЬШЕ ОТ АВТОРА

    Как происходит выделение долей в натуре

    Раздел квартиры в долевой собственности

    Как продать долю в квартире?

    5 КОММЕНТАРИИ

    Продажа доли несовершеннолетнего в квартире дело, конечно, муторное, но совсем не безнадёжное! У меня была двушка на двоих с ребёнком, появилась возможность вступить в льготный кооператив. Денег от проданной квартиры хватало как раз на трёшку в кооперативе, хотя там ещё только фундамент заложили. Начальник нашего местного отдела опеки разрешила продажу только на основании договора долевого строительства! Хотя другие инспектора упирались.

    Полезное добавление. Спасибо.

    А мне опека разрушила всю жизнь!! И мне и детям((( Была в пополаме с ребёнком однушка в МО. А мы уже 5 лет жили в Обнинске. Я, двое детей, гражданский муж и мой отец. Решили перебраться на постоянку туда. Думали закончим эпопею с переездом и распишемся((( Наивные. У всех работа, учеба, кружки….
    Нашли два варианта в обмен на однушку…коттедж на 120м2 и трешку на 100 м2. Опека зарубила оба варианта, мотивируя “ВЫ УХУДШАЕТЕ СОЦ.СТАТУС РЕБЕНКА. ”
    Но расширяться надо было,так как:
    1. снимая квартиру мы в месяц теряли по 30000.
    2. Папа заболел раком (а в Обнинске, для местных бесплатно, одна из лучших онкоклиник России).
    3. Я была беременна 3-им ребеночком.

    Стали искать варианты на Щербинке (по месту) все варианты были отвергнуты, в одной трешке им не понравился продавец, в другой что дом только проходит комиссию и идет внутренняя отделка квартир. (все мы были прописаны в другой квартире, в непродаваемой)
    В итоге разрешили.
    Взять дачу в СНТ. Без воды и удобств. Время шло и мы решились. И тут началось. Мать отказалась приписывать отца, регистрации у него нет!! Каждая госпитализация со скандалом и гражданским кодексом в руках. Мне с работы (Обнинск) пришлось уволиться на 6 месяце – на работу не берут, муж чтоб деньги были на руках хоть какие-то, пошёл работать в такси. Траты на дом (вода, септик, утепления – выше крыши) на обучения в школе (кружки, а дети в Обнинске ходила каждая на 2 кружка по 250-500 р в месяц + допы языки по 1200 в месяц!!каждая!!) а в Москве кружок один 3500. Языки 1200 ОДНО ЗАНЯТИЕ, о бассейне вообще забыли. Зиму еле пережили.

    Родилась малявка, папе совсем плохо и в июне (через пол года) у мужа остановка сердца работал как проклятый. Ещё через месяц и папа ушёл((( я осталась с детьми, малявке было 3 месяца…
    ВОТ ТАК НЕ ПОДНИМАЯ ЗАДНИЦЫ, ОДНИМ РОСЧЕРКОМ ПЕРА РЕШИЛИ ВСЕ В МОЕЙ ЖИЗНИ. Теперь уже я как проклятая три года работаю, пытаюсь быть мамой и чуть чуть женщиной((( Оказывается у нас у всех разный соц.статус в России. И если ты живёшь в Москве и жрешь ролтон два раза в день то ты ОГОГО как крут, а если в другой области ешь икру два раза в неделю на завтрак, летом можешь смотать к морю на недельку,то ты БЕЕЕ …не комильфо.

    Все три года пытаюсь продать дом/дачу, с условием переписать всю покупаемую квартиру на ребёнка, опека требует компенсацию за землю((( где я её возьму? Работаю на двух работах, зимой за электричество выходит около 15000 (льгот никаких нет в снт, у мамы жить не могу, там без нас в двушке 6 человек), няня 20000. Льгот в снт нет. ухожу в 7 прихожу в 2 ночи, а объяснять им, что я хочу просто матерью быть – уходить в 7, приходить в 18, иметь выходные и возможность проводить время и общаться с детьми, бесполезно((
    Вот осталось один год 10 месяцев и старшей 18))) главное чтоб дачу по суду за долги не отобрали(

    Да, Оксана! Какая-то печалька(((

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Оксана, можно дочу эмансипировать – устроить по трудовому договору, пусть даже липовому, и подать заявление в опеку об эмансипации! Опека не согласится- можно в суде заявить!

    Источники


    1. Флеров, В. А. Дикорастущие лекарственные растения / В.А. Флеров. — М.: Издательство Ростовского университета, 1973. — 878 c.

    2. Нортон Макияж и уход за кожей / Нортон, Сэлли. — М.: Росмэн, 2001. — 128 c.

    3. Попов, А. П. Лекарственные растения в народной медицине / А.П. Попов. — М.: Здоровь’я, 1969. — 318 c.
    4. Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего
      Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here