Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам особенности сделки

Важно и полезно по теме: "Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам особенности сделки" от профессионалов просто и понятно. Дочитайте статью до конца - это решит все вопросы. Если все-таки остались какие-либо вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам: особенности сделки

Автор: Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 19 сентября 2017. Время чтения 7 мин.

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам не предполагает ограничений. Счета приходят на конкретное лицо, которое пользовалось услугами, а не на саму недвижимость, поэтому при смене владельца долг на него не переходит. Но стороны могут договориться об оплате задолженности за счет аванса, путем оформления предварительного договора. Также может быть оформлена переуступка долга покупателю при наличии письменного согласия его и УК.

Квартиры с задолженностью по коммунальным платежам на рынке недвижимости сегодня не редкость. Наличие такой задолженности не налагает на объект недвижимого имущества обременение, препятствующее заключению договора купли-продажи. Исключение составляет лишь ситуация, когда квартира находится под арестом.

Предоплата на погашение долга

Когда собственник продает такую квартиру, то нередко не сообщает о наличии долга по коммунальным платежам, так как это способно привести к отказу от сделки. Однако непредставление существенной информации о продаваемой недвижимости может стать основанием для прекращения действия договора. Покупатель имеет право расторгнуть его в судебном порядке.

О наличии долга необходимо уведомлять заранее и решать вопрос о порядке его погашения с покупателем. Это можно сделать как за счет авансового платежа продавцом, так и покупателем за счет уменьшения стоимости объекта на соответствующую сумму.

В первом случае сторонам необходимо оформить предварительный договор с указанием обязанности продавца погасить задолженность за счет полученного им аванса. Данный документ, как и основной договор, стоит оформлять у нотариуса. Факт передачи денежных средств может быть зафиксирован в тексте самого документа или оформлен отдельной распиской, также нотариально заверенной.

В предварительном договоре должно быть указано, что авансовые средства продавец обязан потратить на погашение задолженности по коммунальным платежам и именно за ту квартиру, продажа которой оформляется. После она должна быть продана гражданину, выплатившему аванс за данный объект недвижимого имущества.

Если обязанность погасить задолженность возлагается на покупателя, стороны должны оформить переуступку долга согласно ст. 389, 391 ГК РФ. Соответствующий пункт вносится в текст договора купли-продажи по согласию обеих сторон. Также для этого потребуется согласие управляющей компании как кредитора.

Исключением является только задолженность за капитальный ремонт. Согласно ст. 158 ЖК РФ, она передается новому владельцу в случае смены собственника квартиры, так как этот счет закрепляется за объектом.

Последствия

Задолженность по коммунальным платежам закрепляется не за объектом недвижимого имущества, а за его собственником. Передача права собственности на квартиру другому лицу не является основанием для предоставления ему обязанности погашения имеющейся задолженности. Может ли покупатель стать должником? Подробная информация в данном видео:

Согласно ст. 153 ЖК РФ, обязанность внесения платы за коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности. Данный гражданин должен оплачивать только услуги, полученные им, а не те, которые были у другого собственника.

Таблица 1. Последствия для сторон сделки купли-продажи квартиры с задолженностью

Переуступка долга не оформлялась Оформлена переуступка обязанности погашения долга
Продавец Сохраняется обязанность погашения долга даже после продажи квартиры. Управляющая компания имеет право обратиться в суд для взыскания положенной суммы С бывшего собственника объекта снимается обязанность уплаты имеющейся задолженности
Покупатель Не несет ответственности по задолженности предыдущего собственника. Оплачивает квартплату, начисленную с момента гос. регистрации перехода права собственности Новый владелец принимает на себя обязанность погасить долги за коммунальные услуги

После смены собственника объекта недвижимого имущества покупатель обязан уведомить о данном факте управляющую компанию. Для этого ему необходимо предоставить копию договора купли-продажи и выписку из Росреестра.

Требование управляющей компании оплаты задолженности от нового владельца, если переуступка не была оформлена, является незаконным. После уведомления ее о смене собственника любые действия, направленные на взыскание долга с покупателя, расцениваются как вымогательство. По данному факту виновные лица могут быть привлечены к ответственности по ст. 163 УК РФ.

Оформление договора купли-продажи

Покупка квартиры с задолженностью за коммунальные платежи мало отличается от аналогичной процедуры без отягощений. Договор составляется в двух экземплярах и должен отражать основные обстоятельства совершения сделки:

  • информация о сторонах, их паспортные данные;
  • объект договора купли-продажи и его основные характеристики;
  • общая стоимость квартиры;
  • размер аванса или залога, который будет вноситься покупателем, если такая договоренность присутствует;
  • порядок осуществления расчетов по договору и перехода права собственности на объект недвижимого имущества, даты;
  • процедура приема квартиры, составление акта;
  • взаимные права и обязанности продавца и покупателя;
  • основания для расторжения договора и порядок осуществления данной процедуры;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • дата вступления договора в силу;
  • реквизиты сторон и их подписи.

Если долг остается на продавце, то вопрос его уплаты решается или в предварительном договоре, или не отмечается в договоре купли-продажи совсем. В таком случае оформляется обычный документ.

Отражение пункта о задолженности

Наличие задолженности по ЖКХ платежам и ее размер отмечаются отдельным пунктом в части, касающейся характеристик объекта. Вопросы об оплате данной задолженности регулируются в разделе обязанностей сторон в зависимости от того, на кого возлагается их погашение.

Если оплачивать задолженность будет покупатель, в связи с чем он получает скидку, то в договоре данный пункт отмечается отдельно. В разделе стоимости квартиры указывается ее полная цена без скидки.

Это связано с тем, что в случае расторжения договора покупателю будут возвращены все средства, уплаченные им за объект и коммунальную задолженность.

Скидка отмечается отдельным пунктом, в котором указываются ее размер и порядок предоставления. Вместе с этим пунктом в разделе обязанностей покупателя должны отметить то, что он принимает на себя обязанность погашения имеющейся задолженности, и ее размер.

Необходимые документы

Помимо договора купли-продажи для оформления передачи права собственности на объект недвижимого имущества, необходимо подготовить пакет документов. В него входят:

  • копии и оригиналы паспортов сторон сделки;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца на данный объект недвижимого имущества;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • документ, подтверждающий наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • выписка из домовой книги, оформляемая в ЖЭК или УК;
  • документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
  • доп. соглашение о порядке погашения имеющейся задолженности, если оно было оформлено сторонами;
  • квитанция об уплате госпошлины за совершение сделки в размере 2 тыс. рублей;
  • акты приема-передачи объекта недвижимого имущества, а также средств в уплату его стоимости.

С документами стороны обращаются в Росреестр, где подают заявление на регистрацию передачи права собственности на квартиру. После этого новый владелец обращается в управляющую компанию для погашения задолженности, если он принял это обязательство. Если нет, то он оформляет лицевой счет на свое имя и платит по новым счетам.

Читайте так же:  Сколько стоит оформить доверенность на недвижимость у нотариуса

Письменное согласие на переуступку задолженности

Переуступка задолженности возможна только в случае наличия письменного согласия второй стороны на принятие данных обязательств. Оно может быть оформлено как часть договора купли-продажи или в виде отдельного документа. Однако перед его написанием необходимо получить согласие на переуступку долга от УК.

Для этого следует поставить в известность УК о предполагаемой смене владельца объекта недвижимого имущества. С получением согласия проблем не возникает, так как УК заинтересована в скорейшем получении денежных средств. А если задолженность останется за предыдущим владельцем, она будет вынуждена обращаться в суд и разыскивать его для взыскания долга.

После получения одобрения УК покупатель составляет письменное согласие на переуступку долга. Установленного бланка данный документ не имеет и составляется в свободной форме с указанием:

  • своих данных и данных продавца квартиры;
  • на основании каких документов производится переуступка задолженности;
  • за какой объект покупатель должен погасить задолженность по коммунальным платежам;
  • общий размер долга.

При оформлении письменного согласия покупатель должен указать, что переуступка производится в связи с договором купли-продажи и вступает в силу после его подписания.

Уведомление управляющей компании

После совершения сделки и смены собственника недвижимого имущества новый владелец обязан уведомить об этом факте УК. С этой целью им оформляется заявление, в котором указывается, на основании какого документа произошла передача права собственности. Вместе с заявлением покупатель предоставляет копию договора купли-продажи, а также оригинал и копию выписки из ЕГРН.

Если покупатель не был уведомлен о наличии задолженности, он имеет право написать заявление с просьбой оформить новый лицевой счет на свое имя. Вся задолженность в данном случае сохраняется на лицевом счете, оформленном на бывшего владельца. Покупателю будут приходить счета с момента приобретения им права собственности на данный объект недвижимости.

Чтобы избежать проблем, заявление оформляется в двух экземплярах, и один остается у нового собственника. На нем лицо, принимающее документы, должно указать свою должность и ФИО, а также поставить дату приема и подпись. Это заявление станет доказательством уведомления УК о смене собственника.

Все действия, направленные на взыскание задолженности предыдущего собственника, начиная с этого дня являются незаконными. Отключение квартиры от услуг, за которые образовался долг, также недопустимо, так как это является элементом воздействия на неплательщика, а новый собственник таковым не является.

Несколько слов об аресте имущества

Если на квартиру наложен арест из-за имеющейся задолженности, то продать квартиру будет проблематично. Этот вопрос потребуется согласовывать с исполнительной службой. Она может дать согласие на проведение сделки при условии, что продавец погасит всю сумму задолженности за счет вырученных средств.

Также вариантом решения проблемы может стать погашение долга за счет авансового платежа. После внесения необходимой суммы собственнику объекта недвижимого имущества нужно обратиться в исполнительную службу для снятия ареста.

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Продажа или покупка квартиры с долгами по жилищно-коммунальным платежам ЖКХ

При совершении сделок купли-продажи жилья, каждая из сторон старается осуществить их по наиболее выгодным для себя условиям. Ситуация с оплатой долгов за ЖКУ при продаже (покупке) квартиры не является исключением. Если стороны пришли к соглашению, то они могут совершить сделку с такой квартирой, но с учетом некоторых нюансов. О том, как совершается покупка квартиры с долгом по коммунальным платежам, расскажем далее.

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, можно ли это сделать

Любому собственнику жилья полагается вовремя платить за предоставляемые услуги. Однако по различным причинам не все делают это положенным образом. И как быть, если на такой товар нашелся свой покупатель?

Можно ли продать квартиру с долгом?

Прямого запрета в законодательстве на совершение подобных сделок нет. Стороны свободны в заключении любых договоров и внесении в них различных условий по своему желанию. Главное, чтобы они не противоречили существующим законам и не нарушали ничьих интересов. Продажа квартир (иных жилых помещений) с долгами по ЖКХ закону не противоречит. Сама сделка будет совершаться по обычным для купли-продажи недвижимости правилам. Понадобится собрать все нужные документы, составить и подписать договор, осуществить регистрацию перехода прав по ней в Росреестре.

Однако отдельным пунктом или дополнительным соглашением нужно будет решить вопрос о судьбе неоплаченных ЖКУ.

Кто платит по коммунальным долгам при продаже квартиры

По закону долги по коммуналке должны оплачивать собственники квартир, которым эти услуги были предоставлены. И это правило действует независимо от продажи имущества. Новый владелец будет отвечать за содержание жилья, оплату ЖКУ только с момента регистрации своих прав. По долгам старого новый собственник не отвечает. Исключение составляет лишь обязательство по внесению платежей за капремонт. Ведь по ст. 158 ЖК РФ к новым владельцам (собственникам) квартиры в МКД переходят обязательства, в том числе, неисполненные, прежних.

За доги отвечает продавец. При отсутствии иных договоренностей он обязан погасить их как можно скорее.

Однако, если покупатель очень хочет прибрести именно это жилье, даже с долгами по квартплате, то это обязательство может быть переведено на него. Но для этого обязательно требуется его согласие.

Документальное отражение в договоре

Купить квартиру с долгами можно, но делать это нужно обдуманно и правильно.

Если продавец сообщил о наличии долга, то следует обговорить с ним вопрос его погашения. Достигнутые сторонами договоренности должны найти отражение в договоре. Решать этот вопрос устно не рекомендуется во избежание проблем в дальнейшем.

Подобный пункт можно включить в сам текста договора. Фактически в нем указывается, в зависимости от выбранного варианта, что продавец обязуется погасить имеющиеся коммунальные долги или покупатель берет их оплату на себя. Помимо этого можно составить и отдельное письменное соглашение о переводе коммунальных долгов на покупателя. По желанию сторон его можно заверить у нотариуса. В любом случае перевести свои долги на иное лицо можно при отсутствии возражений по этому поводу УК.

О желании произвести продавцом такую уступку своих долгов управляющая организация должна быть обязательно уведомлена.

Образец договора купли продажи с коммунальной задолженностью

Сам по себе такой договор практически не отличается от обычных сделок подобного рода. Поэтому для его составления можно взять любой образец сделки с продажей (покупкой) квартиры и включить в него пункт о долгах за ЖКУ. Для тех, кому не хочется заниматься этим самостоятельно, ниже представлен готовый шаблон такого договора. В этом образце представлен вариант, когда обязанность погашения коммунального долга возложена на продавца. При договоренности о его оплате покупателем данный пункт легко можно изменить.

⇒ Образец договора купли-продажи с коммунальной задолженностью можно скачать по ссылке.

Читайте так же:  Способы оплаты электроэнергии

Процесс заключения сделки

Заключение сделки продажи квартиры с долгами происходит в общем порядке. Для начала необходимо найти покупателя на квартиру. Для того, чтобы сразу закрепить имеющуюся договоренность юридически желательно составить с ним предварительный договор.

Далее уже спокойно собрать все требуемые документы, составить основной письменный договор. Далее необходимо изучить представленный на подписание проект, все документы продавца. Затем, если никаких проблем нет, пописать документ.

Фактическую передачу квартиры стоит осуществлять по акту. Можно составить его отдельно или включить в сам договор.

Нотариально заверять его не нужно.

Однако потребуется пройти регистрацию в Росреестре, заплатив пошлину в 2000 руб. Только после завершения данной процедуры покупатель может считаться новым собственником купленной квартиры.

Необходимые документы

Помимо самого договора для осуществления сделки следует подготовить следующие бумаги:

  • паспорта участников сделки (иные удостоверения личности);
  • документы о правах на квартиру;
  • техпаспорт (собственность до 1999 г.);
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • документы, подтверждающие размер долга.

При особых обстоятельствах могут понадобиться и другие бумаги. Например, доверенность на оформление сделки, согласие сособственников на ее совершение, разрешение органов опеки, если затронуты интересы детей несовершеннолетнего возраста.

Уведомление управляющей компании

О состоявшейся смене собственника квартиры и переводе на него долгов прежних владельцев следует уведомлять УК. Делается это в письменной произвольной форме. К такому уведомлению нужно приложить копии документов, подтверждающих переход прав (договор, выписки из ЕГРН). Само заявление можно отнести лично в УК или направить по почте.

Жилищный владелец также может осуществить передачу уведомления с представителем. Если этого не сделать, то квартплата будет по-прежнему начисляться прежним владельцам, а долги висеть на них.

Подводные камни для покупателя

При совершении любых сделок ее стороны несут определенные риски.

Покупателям пред подписанием бумаг следует внимательно изучить все имеющиеся у продавца документы. Важно выяснить, является ли данное лицо законным собственником, в порядке ли у него документы на квартиру, нет ли обременений, ни идет ли судебный спор по данной квартире. Если покупатель соглашается на оплату долгов за ЖКУ, то здесь тоже нужно быть внимательным. Особенно, если продавец предлагает просто увеличить сумму покупки, а долги хочет платить сам. Нужно проверить имеются ли на самом деле долги, в каком размере и за какой период.

Взыскиваться могут долги лишь за последние три года.

Соглашение об оплате коммунальной задолженности должно быть письменным. При этом нужно точно указать, в какой сумме, за какой период обязуется покупатель погасить долг. Если вы стали владельцем квартиры, но не подписывали соглашений о принятии на себя долгов, то оплачивать их не нужно.

Что делать, когда УК настаивает на оплате? Можно предоставить им письменный ответ с указанием даты, с которой стали собственником указанного жилья. А также написать о том, что соглашения об оплате долгов бывших собственников не подписывались. УК должна будет взыскивать их с прежних владельцев.

Как проверить наличие задолженности

Перед подписанием договоров не лишним будет обезопасить себя и проверить достоверность всех сведений. Для этого потребуется получить и информацию о наличии и размере коммунальных долгов.

Как это можно сделать? Продавцу (собственнику) жилья сделать это проще. Он может узнать эту информацию по лицевому счету в УК, расчетных центрах, через портал госуслуг, терминал для оплаты или банк. Если собственник имеет свой личный кабинет на портале госусулг или УК, то делается это быстро. Выяснить наличие долга можно и по адресу. Для этого можно обратиться в УК, банк, специальные порталы организаций ЖКХ. Использовать данные об адресе для получения данных может и покупатель.

3 способа продажи квартиры с долгами по ЖКХ

Здравствуйте. Эту статью я написала для собственников, которые хотят продать квартиру и имеют долги по коммунальным платежам. Разберем самые распространенные способы продажи.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

Квартиру можно продать и с долгами, но…

Даже если есть долги по ЖКХ, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют. Лицевой счет закрепляется за человеком, следовательно и долги по ЖКХ также закрепляются за человеком, а не за квартирой. Оплачивать за коммуналку нужно с даты регистрациии права собственности — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Поэтому все долги, кроме долга за капитальный ремонт, не переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ.

Многие покупатели знают про это, но не хотят потом разбираться с Управляющей Компанией на счет долга. Новые собственники могут потребовать убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет, но Управляющая компания часто просто отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. Конечно, можно подать в суд на УК, но это все нервы и деньги. Поэтому люди крайне не охотно соглашаются покупать квартиру с долгами по ЖКХ, даже если цена привлекательная.

Ниже я расписала 3 способа выйти на сделку купли-продажи, на которые часто соглашаются будущие покупатели.

Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка

Например, долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Видео (кликните для воспроизведения).

Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга. После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст. 380 ГК РФ.

Плюс способа — он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ.

Минус способа — зависит от суммы долга по коммуналке. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов. Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму. И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи.

Читайте так же:  Как оспорить договор дарения

Полный список документов для продажи квартиры в 2019 году Если покупатели с ипотекой, то иногда банки просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика.

Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга

Такой же пример: долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов по коммуналке.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.

Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.

Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.

Минусы:

  • Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
  • Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога. Если квартира покупается в ипотеку, то к вычету налога также полагается вычет по ипотечным процентам — подробнее.

Способ №3 — перевести долг на покупателя

Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:

  • Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
  • Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
  • Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.

Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.

Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.

Минусы:

  • Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
  • Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса.

Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.

Как получить разрешение от органов опеки на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники — инструкция. Как заверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сколько это стоит.

Как не нужно продавать квартиру

У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах за коммуналку нигде в документах не указали.

Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.

Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Долги по коммунальным платежам, при условии, что на квартиру не наложен арест из-за судебного разбирательства, не являются препятствием для продажи. Таким образом, реализовать такое жилье можно. О том, как это сделать и какие существуют особенности данной процедуры – читайте в этой статье.

Кто должен платить долги по коммунальным платежам в проданной квартире

Долги по коммунальным платежам относятся непосредственно к собственнику квартиры, а не к самой недвижимости. Таким образом, если квартира будет продана, бывший ее собственник все равно обязан погасить долг.

Несмотря на это, управляющие компании лишь в редких случаях ищут реального должника, предпочитая направлять угрожающие письма новым собственникам. В конечном итоге могут даже отключить свет, газ, воду и так далее. Для решения проблемы обычно достаточно пригрозить обращением в суд, но иногда приходится действительно писать заявление и разбираться официально, иначе управляющая компания так и не отстанет.

Читайте так же:  Какие льготы положены военнослужащим

Можно ли продать квартиру с долгами

Учитывая все сказанное выше – да, можно, но могут быть проблемы, так как избавиться от долгов таким образом все равно не получится. Лучше всего заранее предупредить нового владельца о наличии задолженности и обсудить с ним варианты решения проблемы.

Переход долга на нового собственника

Переход долга на другого человека (в данном случае – нового собственника) может осуществляться двумя основными способами:

  • Данный факт зафиксирован в договоре.
  • Заключено письменное соглашение о переуступке долга новому владельцу.

На практике значительно проще написать именно отдельное соглашение, чем вписывать данный пункт в договор купли-продажи.

Порядок действий

  1. Обсудить условия переуступки долга.
  2. Составить соглашение.
  3. Подписать договор купли-продажи.
  4. Переоформить право собственности.
  5. Обратиться в управляющую компанию и предоставить договор купли-продажи, соглашение о переуступке долга и свой паспорт.

Для оформления такого соглашения от сторон потребуется:

  • Паспорта РФ как продавца, так и покупателя.
  • Документы на жилье.
  • Информация о сумме долга (выдается управляющей компанией).
  • Текущие данные по счетчикам.

Особенности письменного обязательства

Обязательство погашения задолженности вместо другого человека – это достаточно опасный документ, потому нужно очень внимательно его составлять. В частности, особое внимание стоит уделить тому, какую именно сумму обязуется погасить человек и за что. Кроме того, важно зафиксировать, что задолженность гасится только за определенный период и зафиксировать показания счетчиков (или указать конкретную сумму). Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем не возникло дополнительных «внеплановых» долгов.

Следует отметить, что конкретной формы такого документа не существует. Его можно составить самостоятельно, учитывая примерно такое содержание:

  • Информация о лице, которое передает долг и которое его получает.
  • Данные о квартире.
  • Сумма задолженности, которая переходит другому человеку.
  • Дата и подпись.

В зависимости от разных факторов, могут включаться и другие пункты в такое соглашение. Кроме того, рекомендуется предварительно обратиться в управляющую компанию. С большой долей вероятности у них будут свои бланки подобных соглашений или, как минимум, образцы от аналогичных процедур, проходивших в прошлом.

Как продать квартиру с коммунальными долгами

Сама процедура продажи квартиры с коммунальными долгами ничем не отличается от обычной купли-продажи за исключением одного пункта, связанного с переоформлением долга на другого человека. Последнее верно лишь в том случае, если переуступка долга производится через договор, а не отдельное соглашение.

Порядок действий

  1. Уведомить покупателя о наличии задолженности по коммунальным платежам и, в идеале, предоставить справку из управляющей компании с конкретной суммой долга.
  2. Обсудить варианты дальнейших действий с долгом (будет ли передаваться, когда, кому, как, в какой сумме и так далее).
  3. Включить в договор купли-продажи пункт относительно существующей задолженности или заключить соглашение об уступке долга.
  4. Составить договор, подписать его и зарегистрировать.
  5. По акту приема-передачи принять квартиру и передать положенную сумму.
  6. Переоформить право собственности. При необходимости посетить управляющую компанию.

При составлении и оформлении договора нужно будет подготовить следующий пакет документов:

  • Паспорта сторон.
  • Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт и так далее).
  • Справка из управляющей компании о сумме долга.

Расходы и сроки

Учитывая тот факт, что на данный момент заверять договора купли-продажи у нотариуса не обязательно, единственная статья расходов (помимо самой стоимости квартиры и суммы долга по квартплате) – это госпошлина при регистрации права собственности. Она составляет 2000 рублей на каждого нового владельца.

При желании, вся сделка может быть совершена всего за несколько дней или даже часов. Справку управляющая компания делает быстро, а все остальные документы и так есть на руках сторон.

Договор купли продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам (образец)

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Купили квартиру с долгами по коммунальным платежам: что делать?

Последние изменения: Май 2019

Сделки с недвижимостью требуют серьезного внимания к документам, однако, предусмотреть все сложности и обстоятельства невозможно, особенно, когда речь идет о вторичном жилье. Когда квартира некоторое время уже находилась в эксплуатации, к основным документам для сделки требуется подготовить справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иногда продавцы умалчивают о наличии проблем с оплатами, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам становится «котом в мешке».
Вне зависимости от того, знал ли покупатель о задолженности, закон не запрещает проведения сделок и не заставляет нового собственника оплачивать за прежнего владельца.

Особенности законодательства по вопросу покупки

Чтобы обеспечить безопасность и прозрачность сделки, продавец готовит, а покупатель при подписании купчей проверяет наличие документа, свидетельствующего об отсутствии задолженностей перед коммунальными службами. Если возникла ситуация, когда по квартире накоплена крупная задолженность по коммунальным платежам при смене собственника, потребуется дополнительно решать вопросы с оплатой за предыдущий период.

Следует разобраться, законны ли претензии по оплате в отношении новых собственников, и каков порядок действий, когда покупатель не урегулировал проблему с ЖКХ до сделки.

Важно понимать, что закон не может запретить признать сделку с проблемной квартирой действительной, если иных ограничений в праве распоряжения не имеется. В то же время, накопившиеся неоплаченные счета не подлежат переводу на нового хозяина, так как они были выставлены в отношении других граждан.

Согласно ст. 153 ЖК РФ, гражданин, купивший собственность, несет финансовую ответственность за потребленные коммунальные услуги только в пределах периода владения недвижимостью. Аналогичные требования распространяются и на граждан, потреблявших коммунальные услуги на основании договора аренды.

Менее ясна ситуация с оплатой капитального ремонта. С одной стороны, ст. 154 относит данную статью расходов к коммунальным услугам, которые не могут быть перенесены на другого собственника, с другой стороны статьей 158 (п.3) ответственность за долги по капремонту возлагается на текущего владельца.

Меры предосторожности

Обеспечить безопасность сделки можно, проверив еще на стадии подписания договора купли-продажи справки о погашении всех текущих расходов. Если информация о долге выявлена после перерегистрации недвижимости, будет полезно узнать следующие нюансы:

    разрешается не только продавать, но и дарить или завещать жилье с наличием задолженностей; ответственность за платежи несет прежний хозяин, однако новый хозяин может столкнуться с проблемой переоформления квартиры, если долги привели к ограничению права распоряжения имуществом; несмотря на обязанность полной уплаты, при истребовании долга в судебном порядке применяется ограничение по исковой давности – обязать погасить долг через суд могут только за последние три года; претензии УК к новому собственнику на основании выставления счетов по конкретному адресу незаконны – финансовую ответственность несет конкретное физическое лицо, владевшее квартирой за период, когда образовался долг.

Как узнать о долгах ЖКХ за квартиру?

Справка о погашении всех текущих платежей по отчуждаемой квартиры – единственная мера, которая позволит избежать неприятностей новому собственнику. Более того, большие долги за длительный период могут привести к наложению ареста на недвижимость и ограничению права распоряжения. Таким образом, риск отказа в переводе имущества к другому хозяину довольно велик.

[1]

Чтобы избежать риска, при покупке квартиры в ипотеку, кредитующий банк потребует представить доказательства, подтверждающие отсутствие каких-либо финансовых претензий в отношении собственности. Серьезность ситуации вынуждает покупателя предпринимать меры безопасности, уточняя заранее ситуацию с оплатой ЖКХ. При желании, покупатель вправе обжаловать сделку по проблемной квартире.

[3]

Следующие способы помогут проверить, имеются ли какие-либо финансовые претензии к объекту сделки:

Читайте так же:  Льгота на транспортный налог многодетным семьям

  1. Интернет-ресурс центра координации ГУ ИС дает сведения по недвижимости, расположенной в московском регионе. Здесь можно получить общие сведения о жилье и выписки за определенные периоды.
  2. Официальные интернет-ресурсы управляющих компаний, обслуживающих конкретные адреса.
  3. Информационные ресурсы различных государственных структур и банков.
  4. Рассчетно-кассовые центы, конторы ЖЭК.
  5. Конкретные организации, поставляющие услуги по адресу расположения квартиры.

Из финансовых учреждений услуги информирования о наличии задолженностей предоставляет Сбербанк. Там же можно узнать долги по реквизитам имеющихся квитанций – при оплате по конкретному адресу будет указываться общая сумма долга за определенный вид услуги.

Что делать, если УК настаивает на оплате?

Исключить претензии со стороны коммунальщиков поможет грамотно составленный с продавцом договор с включением пункта о недопустимости перехода долга на покупателя. Наличие подобного пункта в купчей позволит оградить от претензий со стороны УК и поставщиков услуг при судебном рассмотрении дела.

Исключение составляет ситуация, когда в договоре с УК или коммунальными службами указывается законность перевода долга. Согласно ст. 391 ГК, продавец может избежать ответственности по уплате, если в договоре с УК содержатся конкретные положения, разрешающие передать долг новому собственнику.

[2]

Столкнувшись с настойчивыми требованиями коммунальщиков оплатить по счетам за предыдущего хозяина, покупатель должен предпринять следующие действия:

  1. Подготовить документы, устанавливающие права на рассматриваемый объект (договор купли-продажи, свидетельство, выписка ЕГРП).
  2. Составить письменное заявление с требованием исключить суммы долга за предыдущие периоды из расчетных квитанций.
  3. Если в приемопередаточном акте есть сведения о показаниях счетчика на момент передачи квартиры в руки нового хозяина, его копию также необходимо приложить к заявлению.
  4. Подготовленный пакет отправляют по почте с уведомлением, либо лично относят в представительство УК. После фиксации факта передачи обращения любые меры в отношении нового собственника будут незаконными, а попытка принудить к оплате может привести к привлечению к ответственности согласно ст. 163 УК.

Так как после сделки отношения между сторонами считаются оконченными, продавец вправе не сообщать новому хозяину сведения о своем новом месте жительства и контактных телефонах.

Правила оформления перехода права

Следующий алгоритм поможет покупателю избежать проблем и неприятных разбирательств с УК и судебными органами, если возникли сомнения в отсутствии задолженностей по ЖКХ:

    Потребовать от продавца исчерпывающий список документов на отчуждаемый объект собственности (правоустанавливающую документацию, выписку ЕГРП, свидетельства). Изучение представленного списка позволит выявить, нет ли юридических ограничений по перерегистрации недвижимости на нового собственника, не наложен ли арест на имущество в связи с долгами. Направить запрос в УК или уточнить на специализированных сайтах о ситуации с платежами по рассматриваемой квартире. Данные запросы потребуют согласия на распространение сведений посторонним, однако, если текущий владелец не намерен способствовать получению информации, существует высокая вероятность риска. Отказ представлять документы, подтверждающие оплаты по коммунальным расходам, является серьезным поводом отказаться от приобретения. При выявлении неоплаченных счетов, нужно внести в составляемый договор пункты об ответственности прежнего хозяина по долгам, которые образовались в период владения имуществом. В качестве альтернативы, в договор можно внести пункт, устанавливающий скидку при расчетах за квартиру, которая позволит новому владельцу рассчитаться по образовавшейся задолженности. После того, как вопрос с погашением долга урегулирован договором, производят перерегистрацию квартиры на покупателя в Росреестре. В акте приема-передачи квартиры указывают отдельный пункт, где фиксируются данные счетчика на момент принятия собственности.
    документы, удостоверяющие личности покупателя и продавца. выписка из ЕГРП. документ из ФНС, подтверждающий оплаты имущественного налога. справка от ФССП, устанавливающая право на переоформление недвижимости. счета и выписки из обслуживающей организации, конторы ЖЭК, поставщиков услуг, свидетельствующих о полном расчете по платежам. договор купли-продажи (при наличии долга – с включением отдельного пункта, устанавливающего ответственность конкретной стороны сделки за оплату потребленных услуг; свидетельство, правоустанавливающий документ, подтверждающий легитимность распоряжения собственностью; справка о жильцах, зарегистрированных жильцах или их отсутствии; платежный документ, подтверждающий уплату пошлины в размере 2 тысяч рублей; приемопередаточный акт с включением сведений о показаниях счетчиков; расписка, устанавливающая выплату средств в сумме, указанной в купчей.

Если покупатель не был проинформирован о коммунальных долгах

Так как справка об отсутствии долга не является обязательным по закону документом для оформления покупки, покупатель может столкнуться с проблемами уже после проведения расчетов и перерегистрации.

О неоплаченных счетах новый владелец узнает при обращении в управляющую компанию. Чтобы снять с себя ответственность за накопленные неоплаченные счета, требуется обратиться в обслуживающую компанию с просьбой зарегистрировать квартиру на себя. Сотрудник ТСЖ обязан перевести лицевой счет по представлении бумаг, свидетельствующих о факте сделки.

Умалчивание о проблемах с платежами за ЖКХ может быть квалифицировано как некачественные услуги, за которые могут быть взысканы к возврату ранее уплаченные комиссионные.

Препятствия в переоформлении квартиры на нового хозяина, при отсутствии официально установленных регистрационных ограничений, являются незаконными. Если покупатель столкнулся с подобной проблемой, представителями УК следует напомнить о статье 153 ЖК.

Несмотря на то, что закон защищает права нового собственника, освобождая от ответственности за выставленные ранее неоплаченные счета, риск возможных неприятностей остается довольно высок. Столкнувшись с произволом со стороны управляющей организации и поставщиков коммунальных услуг, необходимо помнить, что судебная практика обеспечивает правовую защищенность нового собственника.

В видео юрист детально объясняет вопрос покупки квартиры с коммунальными платежами. Рекомендуем:

Видео (кликните для воспроизведения).

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Источники


  1. Гарнизоненко Т. С. Каталог красивоцветущих и декоративных растений; Феникс — Москва, 2005. — 336 c.

  2. Использование лекарственных растений в восстановительной медицине и фитотерапии онкозаболеваний, пострадиационных поражений и геронтологии. — М.: МДВ, 2008. — 392 c.

  3. Гарнизоненко Т. С. Каталог декоративных садовых растений; Феникс — Москва, 2005. — 336 c.
  4. Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам особенности сделки
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here