Расчет арендной платы за нежилое помещение

Важно и полезно по теме: "Расчет арендной платы за нежилое помещение" от профессионалов просто и понятно. Дочитайте статью до конца - это решит все вопросы. Если все-таки остались какие-либо вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Приложение N 1. Порядок расчета арендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения)

Приложение N 1
к решению Совета депутатов
от 24 января 2005 г. N 119/11

N
п/п
Площадь
кв. м.
Бап.
руб/кв. м
Киз Км Кт Ки Кд Ап руб/год
>
N 2. Коэффициент удобства использования нежилого помещения (здания), отражает месторасположение помещения в городе, удаленность.
Содержание
Решение Совета депутатов города Ивантеевки Московской области от 24 января 2005 г. N 119/11 «Об утверждении «Порядка.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Расчет арендной платы за нежилое помещение

КИРОВСКАЯ ГОРОДСКАЯ ДУМА

ОТ 25.08.2004 г. № 29/15

Об утверждении Методики расчета арендной платы за муниципальное имущество

Об утверждении Методики расчета
арендной платы за муниципальное
имущество

(с изменениями на 31 октября 2017 года)

Председатель Кировской
городской Думы Л.Г. Никулин

Методика расчета арендной платы за муниципальное имущество

1. Методика расчета арендной платы за нежилые помещения (здания, строения).

1.1. Размер годовой арендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения) определяется по формуле:

1.1.1. А1 — минимальный размер годовой арендной платы.

А1 = Amin x S, где:

А1 — годовая арендная плата с учетом НДС;

Amin — минимальный размер годовой арендной платы;

S — площадь помещения (здания, строения).

Минимальный размер годовой арендной платы утверждается постановлением администрации города Кирова.

(п. 1.1.1 с изменениями, внесенными решением Кировской городской Думы от 31.10.2017 № 2/9)

1.1.2. А2 — размер годовой арендной платы за помещение, определяемый по формуле:

А2= Сс:10?Киз?Км?Кт?Кнж?Ко?Кса?Кд?Кп?Кз?S+ НДС,

где:

А2 — годовая арендная плата,

Сс — стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов.

Применяемая для расчета стоимость строительства одного квадратного метра жилья утверждается постановлением администрации города Кирова на основании данных Регионального центра ценообразования.

В помощь предпринимателю — арендная плата за нежилое помещение. Виды и пример расчета

При сдаче в аренду нежилого помещения сразу возникает вопрос, как правильно рассчитать плату за его использование.

Ниже будут рассмотрены особенности расчета арендной платы за эксплуатацию помещений, находящихся в собственности государства и в собственности частных лиц, а также рассказано о факторах влияющих на ее стоимость.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Как назначается?

Размер арендной платы должен быть обязательно прописан в договоре, иначе договор будет недействительным (п. 1 статьи 654 ГК). При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле. Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне. В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.

Какие виды бывают?

  • За использование муниципального помещения. При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.

Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.

  • За использование помещения, принадлежащего частному лицу. Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул. Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС. Физическое лицо платит подоходный налог 13%.
  • Факторы, влияющие на оплату аренды

    Понятие рассматривается в статье 614 ГК РФ. Под арендной платой понимается платеж, который вносит арендатор арендодателю за использование объекта. Платеж является фиксированным и указывается в договоре. Прибыль арендатора от использования объекта или ее отсутствие не влияет на ставку платежа. Стоимость арендной платы должна быть определена, т.к. от нее зависит величина НДС. Ставка рассчитывается за 1 кв. м. По соглашению сторон можно установить и другую ставку.

    Способы указания арендной платы:
    • Фиксированная стоимость.
    • Цена за квадратный метр.
    • Фиксированная стоимость плюс коммунальные платежи.

    Что важно при расчете арендной платы:

    1. Размещение нежилого помещения.
    2. Техническое состояние объекта недвижимости, уровень его изношенности.
    3. Назначение объекта.
    4. Сумма по использованию земельного участка, на котором стоит объект.

    Минимальная и максимальная стоимости

    Стоимость аренды состоит из двух частей: затратная (затраты владельца на содержание объекта) и доходная (прибыль владельца от аренды). В соответствии с этим собственник рассчитывает сумму, которую будет платить арендатор.

    Минимальная и максимальная стоимость аренды нежилого помещения, принадлежащего частному лицу, не установлена законодательно. Однако если сумма будет слишком маленькой, возможны проверки из налоговой.

    Методика расчета

    Методика расчета арендной платы за нежилое помещение отталкивается от приказа Минстроя РФ от 14.09.1992 №209. Для расчета необходимо посмотреть принятую в конкретном регионе формулу, а также значения коэффициентов и годовой базовой ставки.

    В общем случае формула будет выглядеть так:

    • Аим – плата за имущество.
    • Пз – арендная плата за землю, используемую арендатором. К ней же относится и земля, на которой располагается здание.
    • j инф – индекс инфляции.
    • Ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

    Плата за имущество рассчитывается по следующей формуле:

    • Бап – годовая базовая ставка за 1 кв. м (без лестничных клеток, технических подвалов и др.).
    • Кз – показатель, учитывающий место расположения помещения (город, район и т.п.). Он определяется на законодательном уровне.
    • Км – коэффициент, учитывающий материал, из которого сделаны стены.
    • Кт – тип нежилого помещения.
    • Кд – коэффициент, отражающий деятельность арендатора.
    • Кнж – показатель качества нежилого помещения.
    Читайте так же:  Как выписаться и прописаться в другом месте

    Кнж = Кк1 + Кк2 + Кк3, где:

    • Кк1 – коэффициент учета степени благоустройства.
    • Кк2 – коэффициент размещения объекта.
    • Кк3 – коэффициент удобства пользования.
    • Кс – коэффициент, отражающий передачу имущества в субаренду.
    • S – общая площадь нежилого помещения.

    Общий объем платежей за год рассчитывается как сумма платежей по каждому отдельному помещению, рассчитанных по этой формуле.

    Рассмотрим расчет арендной платы за помещение в г. Кунгуре Пермского края.

    Фирма занимается размещением рекламы. Хочет арендовать 2 кабинета для офиса. Здание находится в муниципальной собственности и располагается на улице Ленина. Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет.

    Годовая арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной городской думой Кунгура. Формула для расчета:

    Ап = Сб * Па * Кз * Кт * Км * Кс * Кзп * Кэ * Кк * Ксз

    • Текущая базовая ставка (Сб) составит 4200 рублей за кв.м.
    • Площадь объекта (Па) – 60 кв. м.
    • Кз – помещение находится на улице Ленина. В соответствии с принятыми значениями коэффициент будет равняться 1,2.
    • Кт – помещение предназначено для офиса, по принятой методике расчета значение коэффициента будет 0,8.
    • Км – стены сделаны из железобетона (0,8).
    • Кс – состояние объекта удовлетворительное (1,0).
    • Кзп (коэффициент занимаемой площади) – площадь от 20 до 100 кв. м. (1,0).
    • Кэ (коэффициент учета срока эксплуатации) – помещение используется менее 20 лет (1,0).
    • Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей:
    1. Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение).
    2. Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4).
    3. Кк3 – вход в помещение общий (0,1).

    Общая сумма Кк = 0,9.

  • Ксз (коэффициент социальной значимости) – прочие виды деятельности (1,0).
  • По принятой формуле получаем размер арендной платы:

    4200*60*1,2*0,8*0,8*0,9=174 182,4 рублей в год.

    В месяц это выйдет 14515,2 рублей.

    Индексация

    Индексация арендной платы проводится при изменении индекса инфляции. В связи с тем, что деньги обесцениваются, текущая стоимость за эксплуатацию помещения арендатором может не устраивать собственника. В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формулы.

    При использовании подобной формулы плата за аренду может меняться при каждом отдельном взносе. В этом случае правило о неизменности цены в течение года не применяется, т.к. меняются не условия договора, а применяемый коэффициент.

    Стороны могут договориться и иным образом и проводить перерасчет арендной платы раз в год.

    Таким образом, мы познакомились с формулой расчета арендной платы и с различными нюансами, возникающими при ее расчете.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение?

    Когда собственник недвижимости хочет получить от нее доход, у него возникает вопрос, как рассчитать арендную плату за нежилое помещение. Если стоимость аренды будет слишком высокой, то арендаторы не обратят на нее внимания, заниженная цена тоже может стать поводом для беспокойства. Из статьи вы узнаете, каковы отличия между арендой жилого и нежилого помещения, какие факторы могут оказывать влияние на стоимость аренды и как ее рассчитать.

    Отличия аренды нежилого и жилого помещения

    Многих людей интересует вопрос, в чем разница между арендой жилого и нежилого помещения. Аренда жилья подразумевает заключение договора о найме. Он регламентирует порядок расчета, а также отношения между владельцем и нанимателем. Необходимо подчеркнуть, что такой термин, как «аренда» не может применяться по отношению к жилым помещениям. Вы можете получить помещение только на основании договора найма.

    Нельзя обойти вниманием и другой важный момент. Квартиры и дома, являющиеся муниципальной собственностью, могут быть предоставлены лишь физическим лицам. Аренда нежилого помещения отличается тем, что:

    • Она доступна только для юридических лиц и лишь на основании определенного соглашения с владельцем;
    • Площадь может использоваться только по целевому назначению, проживать на ней нельзя. Здание подходит лишь для складских, либо офисных целей.

    Когда помещение состоит на балансе муниципалитета, то:

    • Срок договора должен составлять больше года;
    • Арендатор обязуется своевременно вносить платежи, иначе договор расторгается;
    • При строгом соблюдении обязательств арендатор может со временем выкупить данное помещение.

    Арендная ставка в случае нежилой территории отличается тем, что тариф состоит из двух частей: доходной, а также расходной. Размер платежа включает все затраты, в том числе оплату коммунальных услуг и содержание здания. В некоторых случаях договор предусматривает, что коммунальные платежи выплачиваются отдельно.

    Доходная часть обозначенного тарифа состоит в том, что собственник желает заполучить прибыль. Важно отметить, что тариф не зависит от той деятельности, которую будет вести арендатор. Размер оплаты может быть за:

    • Целый объект;
    • Объем переданной площади;
    • Единицу составляющих площадей. Например, оплата единицы подсобного помещения при магазине будет отличаться от платы за единицу площади в торговом зале.

    При составлении соглашения необходимо указать, какая плата предусмотрена. Если она не указана, договор может быть признан недействительным. Иногда по соглашению сторон схема расчета может меняться, но потребуется письменное согласие каждой стороны.

    Факторы, влияющие на стоимость аренды

    Расчет стоимости аренды находится под влиянием разных факторов:

    • Место расположения здания, развитость инфраструктуры и магистралей;
    • Состояние строения;
    • Степень изношенности;
    • Материалы, которые применялись при строительстве и отделке;
    • Вид здания;
    • Предназначение.

    Этот список не является полным. Обычно расчеты проводятся в отдельности по каждому помещению в здании. Иногда в стоимость включена оплата за территорию возле строения, либо участок, на котором построен объект.

    Законодательство предусмотрело норму, которая дает возможность производить арендную плату отдельно по нескольким объектам недвижимости. Ставка рассчитывается за квадратный метр. Если отношения являются долгосрочными, используется годовая ставка.

    Читайте так же:  Льготы и пособия многодетной семье

    Показатели ставок меняются в зависимости от района и населенного пункта, где находится недвижимость. Обычно в нее не включают коммунальные услуги и ремонт. Оплата меняется в те сроки, которые прописаны в соглашении, но она не может меняться чаще одного раза в год.

    При ухудшении состояния строения, либо по другим обстоятельствам, за которые арендатор не может нести ответственность, он вправе потребовать снижение оплаты. Как уже было сказано, деятельность арендатора не влияет на сумму платежа. И если помещение не принесло доход, арендатор все равно должен исправно оплачивать стоимость аренды.

    Важно добавить, что сдача нежилого помещения всегда требует составления договора, в котором фиксируются все права и обязанности сторон. Если договора нет, ни одна сторона не сможет отстоять свои интересы. Стороны могут предусмотреть, что форма оплаты будет не денежной, а иной:

    • Когда арендатор предоставляет услуги владельцу здания и прилегающей территории, определенного помещения;
    • Арендатор выполняет определенные работы в счет арендной платы;
    • По договору арендатор вкладывает деньги в улучшение имущества, которое он арендует;
    • Плата засчитывается в счет договора поставки или займа.

    Арендная плата может подразумевать собой твердую стоимость с определенной периодичностью. Плата может вноситься ежемесячно, ежеквартально, либо единовременно. Ниже вы найдете бланк договора аренды нежилого помещения, который поможет в составлении документа.

    Порядок формирования арендной стоимости

    Так как арендатор эксплуатирует площадь и территорию на возмездной основе, то пунктом 1 статьи 606 ГК РФ предусмотрено, что он обязан платить за них. Оплата должна быть своевременной, что обозначено в п. 1 статьи 614 ГК РФ.

    Размер оплаты – это главное условие соглашения. Отсутствие пункта означает, что договор недействителен. Арендная плата может указываться для всего помещения или частей. Виды арендной платы отличаются:

    • В виде платежей, которые могут вноситься единовременно, либо в обозначенные сроки;
    • Доля от продукции или прибыли;
    • Предоставление конкретных услуг;
    • При передаче определенной вещи в собственность и др.

    Стороны могут сочетать указанные виды аренды, либо предлагать другие варианты оплаты стоимости. При определении расходов, рекомендуется включить в стоимость аренды следующие пункты:

    • Коммунальные расходы на содержание площадей. Сюда входит отопление, канализация, освещение и т.п.;
    • Стоимость предметов, которые необходимы для ухода за помещением — это известь, ведра, веники и т.п.;
    • Оплата электроэнергии, которая требуется для функционирования лифтов, подъемников и различного оборудования, включая компьютеры и кассовые машины;
    • Расходы на сигнализацию при условии ее наличия;
    • Содержание противопожарных устройств и техники безопасности;
    • Имущественный налог;
    • Плата за землю;
    • Рентабельность предприятия.

    Арендная плата включает плату переменную и постоянную. Постоянная часть определяется в зависимости от политики предприятия, а переменная формируется из тех затрат, которые необходимы на техническое обслуживание территории помещения. Оплата может производиться по фактическим данным, которые подтверждены официально.

    В ГК РФ сказано, что все расходы по содержанию имущества ложатся на плечи арендатора, если контракт не подразумевает другие условия. На деле подобные отношения могут быть оформлены в двух вариантах:

    • Расходы несет именно арендодатель, но они входят в стоимость;
    • Услуги оплачиваются арендатором, заключившим договоры с предприятиями, поставляющими ресурсы.

    Арендная плата меняется в зависимости от выбранного способа оплаты услуг.

    Пример расчёта арендной платы нежилого помещения

    Для получения стоимости аренды применяется специальная формула:

    • ПД – это оплата, которую вносит арендатор по общей договоренности;
    • Аим – оплата за арендованное имущество, в нее может входить стоимость аренды помещения;
    • Азем в формуле — это плата за участок земли, на которой располагается недвижимость. Этот показатель формируется в каждом регионе, его можно уточнить, обратившись в муниципальные власти.

    Показатель может включать самые разные факторы:

    Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S

    • Бап – представляет собой базовую ставку за использование помещения (цена за 1 квадратный метр);
    • S – вся площадь предоставленного объекта;
    • Кз – коэффициент, который подразумевает конкретную территорию, район, где расположен объект. Величина формируется на уровне законодательства и обозначается в приложении 1 ПП №209;
    • Кт – тип арендованного помещения. Если речь идет о складском помещении, величина составляет 0,5, если объект без отопления, она равна 0,3, для других объектов используется 1;
    • Кнж – качество помещения. Подразумевается расположение, состояние объекта, использование прилегающей территории. Каждый из коэффициентов утверждается правительством;
    • Кд – деятельность самого арендатора. Максимальное значение обычно у банков, а также заведений игорного типа. Минимальные значения установлены для общественных структур, правоохранительных органов;
    • Кс – имеет место, когда подразумевается субаренда.

    Расчет значений будет следующим:

    • Рассматривая материалы, из которых построено здание, нужно сказать, что кирпичные строения предполагают коэффициент 1,5, железобетонные – 1,25, деревянные — 0,8, смешанные – 1;
    • Тип строения. Складские площади имеют коэффициент 0,5, не отапливаемые – 0,3, остальные предполагают коэффициент, равный единице;
    • Расположение. Для подвала коэффициент 0,19, отдельно стоящие строения – 0,54, чердачные помещения – 0,26, пристройки – 0,32;
    • Наличие и использование территории возле строения. Территория огорожена – коэффициент составляет 0,27, без ограждения – 0,16;
    • Деятельность арендатора. Коэффициент для офисов равен 2,5, для банков – 3,0, гостиниц и агентств – 2,5, для общепита – 1,5.

    Эти коэффициенты позволяют сформировать арендную плату для любых помещений.

    Как рассчитать аренду за нежилое помещение?

    В чем разница между жилым и нежилым помещением

    Процедура аренды жилой и нежилой недвижимости имеет ряд отличительных нюансов, обусловленных правовыми характеристиками помещений. Так, для жилого помещения характерно заключение договора найма. Последний определяет формат оплаты, расчет стоимости аренды, периоды ее внесения, а также регламентирует взаимоотношения между сторонами, его заключившими.

    Из данной характеристики можно сделать вывод о некорректности применения термина «аренда» к вопросу о жилых помещениях. А вопросы получения жилого помещения в пользование определяются понятием найм и регламентируются соответствующим договором.

    Еще одной особенностью таких соглашений, если их предметом выступают муниципальные жилые помещения, является то, что заключаются они исключительно с физическими лицами.

    Читайте так же:  Расписка о получении денег за аренду квартиры

    Учтите! Аренда помещений нежилого типа доступна по закону только юридическим лицам. Еще одним важным моментом является использование по их целевому назначению. Так, в них нельзя проживать, но можно использовать для размещения офисов или складов.

    Свои особенности имеет аренда помещений нежилого предназначения, которые находятся на балансе муниципалитетов.

    Важно своевременно оплачивать аренду, а заключается такое соглашение на срок в 1 год.

    В иных случаях такие соглашения могут быть расторгнуты в любое время, а при соблюдении всех условий аренды арендатор по истечении года вправе выкупить арендуемое помещение.

    Свои особенности имеет и арендная ставка, так, для помещений, непредназначенных для жилья, она имеет две части тарифа: расходную и доходную.

    Расходная часть предусматривает все затраты собственника на содержание помещения, но коммунальные услуги нередко определяются соглашением отдельно и оплачиваются арендатором самостоятельно.

    Доходная часть – эта та прибыль, которую намерен получить от сдачи арендодатель или собственник помещения.

    Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

    Как назначается арендная плата

    При подписании договора не забудьте указать в нем размеры платы за аренду, в противном случае договор будет являться недействительным.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Для расчета данной платы при передаче внаем помещения, принадлежащего муниципалитету, используется специальная формула.

    Для расчета используются коэффициенты, прописанные в законодательстве. В ином случае плата за аренду принимается по соглашению обеих сторон.

    Как составить договор найма жилого помещения между физическими лицами, читайте тут.

    Какие виды бывают

    Арендная плата бывает двух видов: за пользование помещения муниципалитета и частного лица.

    Важно! Разберемся в особенностях каждого вида по отдельности:

    • для того чтобы взять в арену помещение, принадлежащее муниципалитету, необходимо принять участие в аукционе и выиграть его. Информация о нем размещается в СМИ как минимум за тридцать (30) дней до его проведения. При взятии такого помещения внаем нужно помнить, что НДС оплачивается отдельно, в сумму оплаты он не входит. При этом стоимость аренды можно изменять двухсторонним соглашением, но лишь один раз в год. Сам договор в обязательном порядке нужно зарегистрировать в Росреестре. Из помещений, принадлежащих муниципалитету, физлица могут взять в аренду только жилые, нежилые сдаются в аренду только юрлицам;
    • во втором случае, когда помещение принадлежит частнику, стоимость он назначает сам. Но владелец сдаваемой собственности должен с получаемой прибыли уплатить налог на нее в размере 13 %. Если же арендодателем является юрлицо, то кроме указанного налога он должен оплачивать НДС.

    Факторы, влияющие на формирование цены

    Арендная плата — это платеж, взимаемый арендодателем с арендатора за использование помещения. Сумма платежа фиксирована и указана в договоре. Более подробно об этом указывается в 614 статье ГК РФ.

    Ставка платежа не может зависеть от того, получает арендатор от объекта прибыль, или нет. Размер платы за наем должен быть фиксированным, ведь именно от нее зависит величина НДС, а ставка берется за 1 кв. м.

    Если стороны согласны, то ставка может быть любой.

    [3]

    Вот способы, которыми можно указать плату:

    • фиксированная стоимость, в сумму входит все;
    • стоимость одного квадрата площади;
    • фиксированная стоимость и отдельно еще коммуналка.

    Учтите! Также при расчете стоимости платы за аренду нужно учитывать следующее:

    • где размещается нежилое помещение;
    • его техническое текущее состояние и процент изношенности;
    • его назначение;
    • в какую сумму выльется использование земли, на которой располагается объект.

    Что следует указать в арендном договоре

    Имеются данные, которые обязательно нужно указывать в подписываемом документе аренды. Иначе он признается недействительным.

    Вот что нужно указать:

    • наименование документа и его номер;
    • дату и место составления;
    • персональные данные каждой стороны-участницы;
    • предмет договора с полным его описанием и описью прилагаемых документов;
    • оценочная стоимость объекта. Один из самых важных показателей. Он необходим при спорных ситуациях, или же когда помещению нанесен ущерб, и требуется приведение его в первоначальное состояние (ремонт), либо же владелец требует возместить ему ущерб;
    • ответственность сторон. Это пункт чаще касается арендатора, ведь обычно при нанесении ущерба помещению по его вине он обязан будет возместить урон;
    • описываем все расходы на помещение с указанием того, кто их будет оплачивать;
    • стоимость найма.

    ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора аренды нежилого помещения:

    Посмотрите видео. Аренда коммерческой недвижимости:

    Минимальная и максимальная стоимость

    Запомните! Полная стоимость найма складывается из двух частей:

    • затратная – сюда входят все затраты на содержание помещения;
    • доходная – какую прибыль от найма можно получить.

    С учетом этих двух показателей производится расчет цены на найм недвижимости.

    Если помещение нежилого назначения принадлежит частнику, то его стоимостный показатель не устанавливается законодательно. Его устанавливает собственник недвижимости, чем многие и пользуются, указывая в договоре небольшую сумму, остальное — устной договоренностью. Но необходимо знать, что излишне маленькая стоимость аренды может привлечь внимание налоговой, и тогда возможны проверки.

    Как рассчитать арендную плату за нежилое здание

    В большинстве случаев расчеты осуществляются сразу за весь год.

    Постановление Минстроя за № 209 «Об утверждении методики по определению уровня арендной платы» гласит — чтобы получить итоговый результат, необходимо воспользоваться расчетной формулой: ПД=Аим+Азем.

    Внимание! Данная абракадабра означает:

    • ПД – вносимая арендополучателем плата за пользованием недвижимостью по договору;
    • Аим – плата за найм имущества. Сюда включается калькуляция аренды объекта;
    • Азем – оплата земельного участка, на котором размещен арендуемый объект. Сей показатель для каждой области свой, его точное значение можно узнать в муниципалитете.

    Также необходимо знать, что Аим включает факторы и коэффициенты, учитываемые обязательно при расчете арендной стоимости.

    Для этого применяется формула: Аим=Бап*Киз*Км*Кт*Кд*Кз*Кнж*Кс*S.

    Что они означают:

    Пример расчета

    Процесс расчета арендной платы за нежилое помещение за год нельзя назвать легким, скорее наоборот. Поэтому рекомендуется привлечь к нему профессионалов, которые имеют опыт в данной сфере.

    В качестве небольшого примера рассмотрим следующий случай. Муниципалитет Ступинского района столицы сдает внаем нежилое помещение. Базовая ставка муниципальным органом установлена в размере 350 руб. за квадрат.

    Читайте так же:  Какой налог предусмотрен на строения на земельном участке

    При этом коэффициент территориальной зоны равен 1.25. Остальные показатели, используемые при расчете ставки, имеются в приложениях к приказу Минстроя.

    Методика расчета использует следующие данные:

    • итак, для коэффициента качества материала нужно знать, из чего сделаны стены помещения. Для кирпича он равен 1.5, для конструкций из железобетона – 1.25, для деревянных стен – 0.8, при смешанных постройках – 1;
    • по типу строения – помещения, относящиеся к складским и производственным и с отоплением, имеют величину в 0.5, без него – 0.3. у всех остальных типов данная величина равна 1;
    • расположение. Если помещение в подвале, то коэффициент равен 0.19, если строение отдельностоящее, то 0.54, при расположении на чердаке – 0.26, в пристрое – 0.32;
    • использование прилегающих земель. Если она ограждена, то коэффициент равен 0.27, без ограждения – 0.16, если же прилегающими землями нельзя воспользоваться, то величина равна 0.1;
    • от вида деятельности. Банки нотариусы, юрфирмы и посреднические конторы – 3. Гостиницы, офисы, охранные фирмы – 2.5. ломбарды, ночные клубы и рестораны – 2. Объекты торговли и общепита – 1.5. Лечебные учреждения – 1.

    Посмотрите видео. Регистрация договора аренды нежилого помещения:

    Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    8 (499) 322-73-27

    Москва, Московская область

    8 (812) 507-82-87

    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 551-71-02

    Федеральный номер для других регионов России

    Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

    Калькуляция по аренде помещения образец

    Расчет себестоимости 1 кв.М. Арендной площади

    Для расчета себестоимости 1 м.кв. арендой площади необходимо рассчитать постоянные затраты на содержание здания в месяц. Так как полностью офисный центр планируется сдать в 2010 году, а часть площадей будет сдаваться уже с третьего квартала 2009 года, то будем рассчитывать себестоимость для 2009 года и 2010 года.

    Общие затраты на содержание корпуса 2 в месяц складываются из следующих статей:

    Потребление электроэнергии в месяц в количестве до 23000 кВт/час по ставке 3 руб. 23 коп. за кВт/час.

    Потребление питьевой воды в количестве до 450 м.куб. в месяц по ставке 13 руб. 78 коп за м.куб., канализация в количестве до 450 м.куб. в месяц по ставке 5 руб. 49 коп.

    Калькуляция аренды помещения образец

    Важно, что доход, получаемый арендатором от деятельности арендатора помещения, не оказывает влияния на величину арендной платы – это касается и сверхдоходного производства, и бизнеса, приносящего скромные доходы.

    Важно! При передаче нежилого объекта в аренду, независимо от его площади, необходимо оформление соответствующего договора. В нем прописываются все важные особенности сделки, а также права и обязательство ее участников.

    Калькуляция по аренде помещения образец

    Если аренда здания носит долгосрочный характер, то как правило применяется годовая ставка.

    С 01 апреля 2002 года, Постановлением Правительства Москвы от 26.02.2002г.

    № 150-ПП «О порядке расчета ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы», в Москве установлена минимальная ставка годовой арендной платы за 1 кв.м.

    общей нежилой площади в размере 490 рублей, а базовый размер стоимости строительства 1 кв.м. нежилой площади при расчете арендной платы в размере 13.300 рублей.

    Существует методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, которая регулируется Приложением № 3 к Постановлению Правительства Москвы от 22.

    Калькуляция по аренде помещения образец скачать

    Это вводит некоторые неудобства при подсчете стоимости и ведет к регулярному изменению конечной стоимости, что не всегда устраивает арендаторов, а иногда может оттолкнуть потенциальных съемщиков.

    Сравнительный метод основывается на получении данных об аналогичном объекте и сравнение его цены с имеющимся.

    Анализ целого ряда параметров, включая используемые при постройке материалы, необходимость капитального или планового ремонта, сезонная специфика помещения и других типовых параметров, а также сравнение полученных данных с информацией об аналогичном объекте, в результате дает представление о ценности анализируемого помещения.

    Для уменьшения разброса полученных результатов проводится анализ нескольких предметов аренды.

    В число критериев для оценки помимо прочего должны быть включены оценочные коэффициенты, отражающие влияние инфраструктуры на стоимость аренды.

    Калькуляция по аренде помещения образец 2018

    Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.

    Размер арендной платы зависит от следующих показателей: места расположения здания (центр или окраина); технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание; назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.

    ); принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания. Данный перечень не является исчерпывающим.

    Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания.

    При этом арендатор обязуется вносить плату регулярно на основании статьи 614 ГК РФ.

    Данный пункт определяет важнейшую обязанность, нарушение которой может стать причиной пересмотра соглашения.

    На основании статьи 310 ГК РФ собственник наделен правом менять размер арендной платы самостоятельно.

    Подобная несправедливость была рассмотрена Высшим арбитражным судом, который установил следующую трактовку: односторонняя смена условий договора возможна не чаще одного раза в год (письмо ВАС №66).

    Срок рассчитывается с момента заключения договора, который, согласно тому же ГК РФ, может быть исчислен с момента передачи имущества.

    Читайте так же:  Как выглядит кадастровый паспорт

    Руководящая роль закона не применима, если стороны самостоятельно решают пересмотреть размер арендной платы: сроки и суммы остаются на усмотрение участников сделки.

    Размер платежа включает все затраты, в том числе оплату коммунальных услуг и содержание здания. В некоторых случаях договор предусматривает, что коммунальные платежи выплачиваются отдельно.

    Доходная часть обозначенного тарифа состоит в том, что собственник желает заполучить прибыль.

    Важно отметить, что тариф не зависит от той деятельности, которую будет вести арендатор. Размер оплаты может быть за:

    • Целый объект;
    • Объем переданной площади;
    • Единицу составляющих площадей.
      Например, оплата единицы подсобного помещения при магазине будет отличаться от платы за единицу площади в торговом зале.

    [1]

    При составлении соглашения необходимо указать, какая плата предусмотрена. Если она не указана, договор может быть признан недействительным.

    Доходная часть – эта та прибыль, которую намерен получить от сдачи арендодатель или собственник помещения.

    Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

    Как назначается арендная плата

    При подписании договора не забудьте указать в нем размеры платы за аренду, в противном случае договор будет являться недействительным.

    Для расчета данной платы при передаче внаем помещения, принадлежащего муниципалитету, используется специальная формула.

    Для расчета используются коэффициенты, прописанные в законодательстве.

    Его устанавливает собственник недвижимости, чем многие и пользуются, указывая в договоре небольшую сумму, остальное — устной договоренностью. Но необходимо знать, что излишне маленькая стоимость аренды может привлечь внимание налоговой, и тогда возможны проверки.

    Как рассчитать арендную плату за нежилое здание

    В большинстве случаев расчеты осуществляются сразу за весь год.

    Постановление Минстроя за № 209 «Об утверждении методики по определению уровня арендной платы» гласит — чтобы получить итоговый результат, необходимо воспользоваться расчетной формулой: ПД=Аим+Азем.

    Внимание! Данная абракадабра означает:

    • ПД – вносимая арендополучателем плата за пользованием недвижимостью по договору;
    • Аим – плата за найм имущества.

    На время установления аренды съемщик фактически владеет (но не является собственником и не может распоряжаться) имуществом, используя его по назначению и несет ответственность за его сохранность.

    Арендная плата может устанавливаться за любое движимое и недвижимое имущество, в частности за:

    • Квартиры и прочую жилплощадь (вся 35 глава ГК РФ).
    • Транспорт и иную технику, прокат (установлен статьей 626 ГК РФ).
    • Земельные участки (статья 39.7 ЗК РФ).
    • Финансовые активы (лизинг).
    • Предприятия и строения.

    Виды арендной платы

    Исчисление арендной платы может устанавливаться в рамках договора, а также в рамках методик, предопределенных законом:

    • Периодических или единоразовых платежей, вносимых до истечения срока аренды.

    Иначе договор утратит свою силу и будет расторгнут арендодателем в одностороннем порядке. Но когда обязательства по договору четко выполняются, соответственно с его условиями, то после окончания срока его действия добросовестный арендатор вправе перевести нежилое помещение в личную собственность, выкупив его.

    Еще один ключевой фактор, отличающий уплату аренды за помещения разного типа, состоит в том, что в отношении нежилой недвижимости, ставка состоит из 2-х частей:

    1. Расходная, в величину которой включаются затраты, определяющиеся содержанием строения/помещения и уплатой услуг ЖКХ (часто в документах прописывается, что коммунальные платежи арендатором вносятся отдельно).
    2. Доходная часть, состоящая в том, что владелец нежилой недвижимости, передаваемой во временное использование, предполагает получить непосредственный доход.

    В каждом городе и районе страны есть свои показатели годовой ставки и их необходимо придерживаться.

    Однако в эту ставку практически никогда не включаются счета за ремонт и оплату коммунальных услуг.

    Размер платы за пользование нежилым помещением состоит из двух величин. Первая – затратная часть арендатора, которая рассчитывается исходя из затрат на содержание здания помимо ремонтов.
    Вторая часть – доходная, которая касается прямой прибыли собственника помещения от сдачи здания.

    [2]

    При расчете платы за пользование недвижимостью совершенно не имеет значения, какой деятельностью там будет заниматься арендатор.

    • по муниципальным учреждениям и предприятиям (унитарным), суду – 0.

    Кс – коэффициент, который принимает в расчет передачу имущества в субаренду:

    • для площадей, которые не подлежат передаче их в субаренду третьим лицам – 1;
    • для площадей, сдаваемых в субаренду – 3.

    Объем арендных платежей за год по нежилому помещению устанавливается как суммарная величина платежей по каждому из помещений, определенных по указанной выше формуле.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа.

    Услуги охранной фирмы ЧОП «Команда».

    Телефонные переговоры, телематические услуги связи (Интернет), абонентская плата за 100 телефонных номеров в размере 165 руб. 20 коп. за один телефонный номер.

    Вывоз твердых бытовых отходов ЗАО «Самараспецстрой» в количестве до 8 контейнеров мусора по ставке 350 руб. за один контейнер.

    Заработная плата сотрудникам.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Ежедневная уборка помещений в офисном центре осуществляется клининговой фирмой ООО «Клининг-Сити» на основе договора по ставке 35 руб. за 1 м.кв.

    Если помещение в подвале, то коэффициент равен 0.19, если строение отдельностоящее, то 0.54, при расположении на чердаке – 0.26, в пристрое – 0.32;

    • использование прилегающих земель. Если она ограждена, то коэффициент равен 0.27, без ограждения – 0.16, если же прилегающими землями нельзя воспользоваться, то величина равна 0.1;
    • от вида деятельности.

    Источники


    1. Берсон, Г.З. Дикорастущие съедобные растения / Г.З. Берсон. — М.: Гидрометеоиздат, 2008. — 234 c.

    2. Комарницкий Ботаника (систематика растений) / Комарницкий, Н.А. и. — М.: Просвещение, 1975. — 608 c.

    3. Большой энциклопедический словарь лекарственных растений. Учебное пособие. — М.: СпецЛит, 2015. — 760 c.
    4. Расчет арендной платы за нежилое помещение
      Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here