Сдача квартиры, как сделать это самостоятельно

Важно и полезно по теме: "Сдача квартиры, как сделать это самостоятельно" от профессионалов просто и понятно. Дочитайте статью до конца - это решит все вопросы. Если все-таки остались какие-либо вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Как правильно сдавать квартиру

  • Как правильно сдавать квартиру
  • Как официально сдать квартиру
  • Как сдать квартиру в аренду

Регулируем вопросы с налоговой

«Заплати налоги и спи спокойно», — слоган, регулярно напоминающий о необходимости отчисления определенной суммы от ваших доходов государству. Сдача квартиры также облагается налогами. При неуплате вас будет ожидать немалый штраф. Платить налоги за сдачу квартиры в аренду необходимо ежегодно. До 30 апреля вы должны посетить инспектора, заполнить декларацию и внести нужную сумму. После этого в течение года вы можете быть свободны. Также вы можете оформить ИП, после чего налог для вас станет меньше.

Если вы сдаете элитное жилье (дороже 85 тысяч) или же несколько квартир, имеет смысл купить патент на это.

Где искать жильцов

Залог успешной сдачи квартиры в аренду – правильные жильцы. Найти таковых вы можете как самостоятельно, так и с помощью агентств, занимающихся недвижимостью. Решите, кого вы хотели бы видеть у себя: будет ли это одинокая девушка, супружеская пара или компания студентов. Если у вас хороший ремонт и светлая мебель, заранее оговорите, согласны ли вы пускать квартирантов с маленькими детьми и животными. Не полагайтесь исключительно на агента, встретьтесь с будущими арендаторами лично и убедитесь, что эти люди вызывают у вас доверие.

По крайней мере в первые месяцы наведывайтесь к жильцам в гости, чтобы убедиться, что они чистоплотны и не намерены разнести ваше имущество.

Как правильно составлять договор

Договор между арендатором и арендодателем – это гарантия того, что отношения обеих сторон будут честными и плодотворными. Примеры составления договора вы можете найти в интернете, однако помните, что вы можете отразить в документе все, что придет вам в голову. Укажите состояние квартиры, мебели и прочего имущества, которое в ней находится, чтобы нечестные квартиранты не попытались прикарманить вашу стиральную машину и серебряные ложечки. Опишите требования, предъявляемые вами к арендаторам: к примеру, не шуметь после одиннадцати и предупреждать, если к ним будут приезжать гости. В свою очередь, ваши квартиранты также могут попросить внести некоторые пункты, которые защитят их и их имущество.

Прежде чем сдавать жилье, попросите квартирантов оставить некоторую сумму в качестве залога (она может равняться стоимости аренды квартиры за месяц). В случае если недобросовестные съемщики съедут, оставив квартиру в ненадлежащем состоянии, воспользовавшись залогом, вы сможете придать жилью приемлемый вид.

Как сдать квартиру в аренду правильно?

Заявка — знакомство с риэлтором

[3]

Размещаем рекламу на 55 площадках

Отбор подходящих кандидатов

Показы в удобное время

Составление договора найма

Гарантированная поддержка
на весь срок действия договора

Как сдать квартиру в аренду правильно в Москве — чаще всего, собственника интересует сдача в аренду с точки зрения налогов, своей выгоды, безопасности и собственного комфорта.

У большинства людей, получающих доход с сдачи в найм, имеется определенный опыт, тем не менее, и они сталкиваются с одними и теми же проблемами. Что необходимо знать о сдаче жилья в Москве?

Если коротко, то весь процесс выглядит так: поиск добропорядочного арендатора, обязательно заключить договор найма, и как один из основных факторов с точки зрения официальности – заплатить налог.

Наша программа автоподбора нашла желающих снять жилье в ближайшее время.

Оставьте заявку и уже через 15-20 минут колл-центр начнет обзванивать потенциальных квартирантов предлагая снять вашу квартиру. В 50-80% случаев люди соглашаются на просмотры.

1. Опыт работы наших риэлторов в недвижимости не менее 5 лет
2. Основная задача риэлтора – максимум эффективности в короткие сроки
3. Безопасность — собственник работает только с 1 риэлтором. Утечка информации исключена

Консультации ведущих специалистов МГН*495.Ru:
8 (495) 504-86-79 или 8 (966) 159-44-33
Или введите номер телефона и мы вам БЕСПЛАТНО перезвоним 8 (- — -) — — —

Сдача квартиры в аренду

Универсального ответа на вопрос: «как сдать квартиру правильно» не существует — в аренде жилья есть определенный порядок действий. Что нужно, чтобы сдать квартиру в аренду?

  • Это определение цены — завышенная стоимость приведет к простоям и потере денег;
  • Поиск потенциальных нанимателей — это размещение рекламы минимум на 10-15 ресурсах — времена изменились и правила тоже;
  • Правильный договор с необходимыми приложениями — опись имущества, график платежей
  • Стоит ли сдавать квартиру в долгосрочную аренду (больше года)? Обычно договора найма подписывают на срок не более года. Затем просто пролонгируют на тех же условиях.

    Как правильно — через агентство или без посредников?

    Нередко собственника жилья посещает мысль самостоятельно разместить объявления о сдаче в интернете и сдать квартиру квартирантам по закону, возможно, без посредников. Забегая вперед, скажем, что сдавать квартиру через агентство недвижимости в долгосрочную перспективу выгодно.

    Что в итоге происходит с нанимателем, который снял без посредника? Сначала, как обычно, все гладко да сладко, а затем начинаются проблемы в виде отсутствия денег, задержек и недопонимания в целом. Все дело в качестве арендатора — через агентство недвижимости приходят люди более обеспеченные и это уже доказанный факт.

    Одним из основных шагов, по нашему мнению, является четкая позиция владельца недвижимости: если решено сдавать через агентство недвижимости, выбирайте одного риэлтора и плотно сотрудничайте с ним до победного конца.

    Если один агент уже есть, но никакого результата нет и вам не объяснили в чем причина — смело меняйте риэлтора на другого. Собственнику нужен активный личный консультант , умеющий четко формулировать свои мысли и верно оценивающий ситуацию на рынке недвижимости.

    Позиция «позвоню я всем, кто первый сдаст, тот и молодец..» — очень невыгодна для хозяина жилья.

    Последствия: ежеминутные, бесполезные звонки, холостые выезды на показы (обещали приехать и не приехали), общее снижение стоимости жилья (в погоне за клиентом, чаще всего, занижается цена). Более того, собственник часто даже не помнит имен агентов. Потому что их много и они звонят с разных номеров.

    Не проще ли иметь дело с одним риэлтором, которого вы знаете (проверили паспорт, убедились лично в том, что риэлтор может связать 2 слова и подобающе выглядит)?

    [1]

    Правила сдачи жилья

    Договорные отношения должны быть основой для взаимодействия сторон. Верно составленный и грамотно оформленный договор дисциплинирует нанимателей и собственника, а также позволяет избежать в дальнейшем разногласий, которые непременно появятся в процессе проживания.

    Читайте так же:  Как выписаться из квартиры, если находишься в другом городе

    В грамотно составленном договоре найма прописаны абсолютно все условия сдачи жилья, оплате, сроках, количеству проживающих, наличие и состояние мебели, бытовой техники.

    Мы рекомендуем заранее все обсудить и четко поддерживаться своей позиции. У собственника сдающего в аренду, после прочтения оформленных бумаг не должны возникать вопросы:

    1. Что делать, если люди не платят — в договоре есть строгие сроки и если они не соблюдаются, собственник имеет право расторгнуть договор;
    2. Как быть, если проживает больше человек, чем планировалось — перед заселением все будущие жильцы поименно перечисляются, записываются их паспортные данные;
    3. Квартиранты поломали мебель и часть техники – обязательно делайте опись имущества и акт приема передачи , прописав состояние мебели и техники на момент заселения. Если ухудшения на момент выезда очевидны – эквивалентная сумма удерживается из страхового депозита;
    4. Затопили, пожар и т.д – проводится экспертная оценка причины, сумму ущерба оплачивает виновный. Кстати, на подобные случаи есть страхование ответственности. Стоит это недорого, около 5 тысяч рублей в год, зато выплаты доходят до 1 000 000 рублей.

    Как вести себя после сдачи квартиры?

    Один из пунктов договора найма как раз и описывает права владельца недвижимости: право посещать жилье один раз в месяц с предварительного уведомления. Мы РЕКОМЕНДУЕМ придерживаться этого правила и приезжать за деньгами лично, проверять состояние ремонта, мебели и техники. Иначе же, через год проживания, вы рискуете увидеть квартиру не совсем в том виде, в котором она сдавалась.

    Сдача в аренду предполагает не только получение дохода. Заранее зная обо всех подводных камнях в сдаче, можно в будущем оградить себя от многих неприятностей.

    Консультации ведущих специалистов МГН*495.Ru:
    8 (495) 504-86-79 или 8 (966) 159-44-33
    Или введите номер телефона и мы вам БЕСПЛАТНО перезвоним 8 (- — -) — — —

    Как сдать квартиру Дорого?

    Количество сдаваемых квартир через агентства с каждым годом только растет. Какие же выгоды от сотрудничества?

    Как сдать жилье официально?

    Что нужно для официальной сдачи своей квартиры в наем? Основные шаги для законопослушных наймодателей.

    Налоги за сдачу квартиры

    Вечный вопрос — платить или не платить? Какая ответственность за уклонение? Как поступают другие наймодатели

    Страховой депозит не возвращается?

    Страховой депозит — как один из способов сохранить имущество и добрые отношения. Что нужно знать о «последнем месяце»?

    Можно ли сдавать квартиру?

    В каком случае можно сдавать квартиру, а в каких даже не стоит пробовать — иначе неприятности найдут вас сами..

    Какие вопросы НУЖНО задать арендатору?

    Что нужно знать о потенциальных кандидатах на проживание?

    Как сдать квартиру самостоятельно без агентства: три шага к подписанию договора

    Многих в России интересует, как можно самостоятельно сдать квартиру в аренду, минуя агентов, ведь не секрет – агенты берут достаточно большие комиссионные, подчас 100% месячной стоимости аренды. С другой стороны, бремя выплаты комиссионных ложится не на арендатора, а на нанимателя, поэтому вы как собственник от услуг агента ничего теряете. Агенты могут быть полезны для координации потенциальных нанимателей: принимать звонки, назначать время осмотра квартиры и даже показывать ее без вашего присутствия.

    Тем не менее, в этой статье мы рассмотрим особенности самостоятельной сдачи квартиры собственником.

    Как правило, вся процедура предоставления квартиры жильцам сводится к этим этапам:

    1. Подготовка квартиры к осмотру и документов о праве собственности (свидетельство о регистрации права собственности, паспорт и копия, если планируете сдавать квартиру как индивидуальный предприниматель, то документы на ИП (ИНН, свидетельство о регистрации в качестве ИП). Как правило, это самый простой этап. Квартира может сдаваться как с мебелью, так и без. Но большинство нанимателей интересует наличие бытовой техники (плиты, стиральной машины, холодильника), состояние сантехники, труб отопления, входной двери. Не секрет, что легкий косметический ремонт квартиры, поклейка обоев, окраска дверей, труб и т.п. создадут благоприятное впечатление о квартире со стороны нанимателя.

    2. Размещение объявления на сайтах в Интернете, в газетах. Конечно, можно расклеивать объявления и на остановках, и на подъездах, но сейчас, когда Интернет есть почти в каждом доме, достаточно просто подать объявление на таких сайтах как Авито, Из рук в руки и, возможно, популярных региональных сайтах. В объявлении стоит точно и просто описать квартиру, указать площадь, этаж, наличие мебели, телефона, ремонта и указать стоимость. Рекомендуется сопроводить объявление фотографиями. Как правило, на всех сайтах объявлений нужно просто заполнить анкету квартиры, и объявление будет сформировано и опубликовано само.

    Разместить объявление о сдаче в наем квартиры можно на сайте «Авито»

    3. Прием звонков и назначение времени осмотра квартиры. Здесь все понятно. Нужно назначать время просмотра квартиры для каждого клиента хотя бы минут через 10-15, чтобы клиенты могли успеть посмотреть квартиру, задать вопросы и т.д. Учитывайте, что, поскольку вы сдаете квартиру сами, без агента, вся ответственность за назначение времени, звонки и показ квартиры – на вас. Расскажите клиентам о своей квартире, о том, какие условия вы предоставляете (например, у вас есть стиральная и посудомоечная машина, современная мебель, новая сантехника и т.д.), о наличии городского транспорта, магазинов, торговых центров поблизости. Если квартирой интересуется семья с детьми, им будет важно знать о наличии детских садов, школ, больниц рядом, о том, насколько безопасен ваш двор, где дети могут играть и т.п. Помните, что клиенты могут не знать вашего района, особенностей планировки и техники – дайте им полную информацию о квартире сами, не дожидайтесь, когда начнут спрашивать.

    4. Подписание договора о коммерческом найме жилого помещения (обратите внимание: арендой называется сдача в наем нежилого помещения, а наймом – жилого, т.е. квартиры, комнаты, дома). Договор найма квартиры составляется в 2-х экземплярах, подписывается и наймодателем (владельцем квартиры) и нанимателем (вашим клиентом). Вы можете взять готовый шаблон договора аренды (найма) квартиры, вставить свои данные и распечатать.

    В шаблоне договора аренды (найма) квартиры обязательно оговорить:

    • сроки аренды квартиры;
    • стоимость аренды (найма), даты вноса арендной платы;
    • условия, размер и сроки оплаты коммунальных платежей (электроэнергия, отопление, газоснабжение, телефон и т.д.)
    • условия расторжения договора при соблюдении обеими сторонами своих обязательств, а также при несоблюдении оных;
    • список лиц, постоянно проживающих в квартире;
    • другие условия.

    Более подробную информацию вы можете найти в нашей статье Как составить договор аренды (найма) квартиры самостоятельно.

    5. Ежемесячный контроль оплаты квартиры, коммунальных платежей, визуальный осмотр квартиры.

    Читайте так же:  Субсидия на ипотеку при рождении ребенка

    А вы готовы доверить квартиру с ремонтом и мебелью первому встречному?
    Посмотрите, доверяете ли вы человеку, прежде чем сдавать квартиру

    Посмотрите на человека, с которым вы хотите заключить договор, вызывает ли он доверие (манера говорить, одежда, с кем пришел). Если человек пьян даже, когда ищет квартиру, что будет дальше? Если вы дорожите своим ремонтом, техникой и мебелью – остановитесь, подумайте, стоит ли ему доверять. Возможно, ваши клиенты – тихая молодая семья с ребенком школьного возраста?! Если вы сдаете квартиру без агента, то все общение с клиентами во время всего срока действия договора – на вас, выбирайте тех людей, с которыми вы готовы общаться, пусть даже это общение будет всего раз в месяц.

    Итог

    Сдать квартиру самостоятельно несложно: прочитав статью, вы можете решить, стоит ли попробовать делать это самим или нет. Читайте также статью Как оформить договор аренды (найма) квартиры самостоятельно — типовой шаблон.

    Как правильно снять квартиру: 7 правил съемщика

    • Как правильно снять квартиру: 7 правил съемщика
    • Как снять квартиру на неделю
    • Сдача квартиры: как выбрать надежных квартиросъемщиков

    Если собираетесь пользо­ваться квартирой долгое время, то, следуя нескольким правилам, вы можете снизить риск при найме жилья.

    1. Проверяем докумен­ты на квартиру. Это стоит сделать до того, как внесете плату, чтобы сразу отмести мошенников, кото­рые сдают чужую жилплощадь. Обяза­тельно стоит увидеть оригиналы докумен­тов, подтверждающих собственность. Имейте в виду, что для разных форм собственности они различные. Квартира может быть: приватизированной, приобретенной по возмездной сделке купли- продажи, обмену или догово­ру ренты; унаследованной или полученной в дар.

    Важно! Все договоры должны быть с государственной регистрацией, иначе они не будут иметь юриди­ческой силы.

    2. Обратите внимание на со­став семьи собственника. Стоит проверить не только па­спорт продавца, но и выписку из домовой книги. Учтите, что люди, входящие в состав се­мьи, имеют право пользоваться квартирой.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    3. Получаем согласие собственников. Если собственник квартиры не один, то просто необходимо письменное согласие каждого. Если жилье неприватизирован­ное — то согласие всех прожи­вающих. При найме комнаты в коммунальной квартире в слу­чае протеста со стороны соседей стоит отказаться от сделки.

    4. Заключаем договор найма. Это поможет отстоять ваши интересы, если, например, не­ожиданно повысят арендную плату.

    5. Берем расписки. Поможет избежать недоразумений при оплате.

    6. Права и обязанности. Вы вправе вселить в квар­тиру свою семью с согласия хозяина, должны освободить по окончании срока по дого­вору помещение, разрешать хозяину проверять состояние жилья и его вещей. Хозяин не имеет права изменять размер платы без согласования и выселить вас до окончания срока действия договора (кроме слу­чаев, которые установлены ст. 687 ГК).

    7. Если самим некогда или просто боитесь что-то упустить — обращайтесь к ри­елторам. Однако здесь тоже есть подводные камни. Можно попасть на информационное агентство или нечестного спе­циалиста. Что должно вызвать у вас подозрения: низкая плата за аренду и за услуги; расчет до заселения в квартиру (риелторы-профи возьмут оплату после заключения договора найма); менеджер предоставит вам список квартир, которые надо осмотреть самостоятельно; в договоре указано, что фирма оказывает информационные услуги.

    Бери и делайКак правильно сдать квартиру?

    Как избежать ошибок и отдать свою квартиру в хорошие руки

    Эксперты рынка недвижимости рассказали The Village о том, как сдать квартиру самостоятельно и не ошибиться с выбором жильцов.

    Инструкция

    На что обратить внимание при сдаче квартиры?

    Подготовьте квартиру к сдаче

    Правильно презентуйте квартиру

    Составьте мнение о потенциальных квартиросъёмщиках

    Оформите договор и обговорите все детали

    Подготовьте квартиру к сдаче

    Для начала посмотрите на квартиру глазами будущих жильцов: оцените, насколько свеж в ней ремонт, проверьте, исправна ли техника и коммуникации. После того как все возможные проблемы устранены, наведите в квартире порядок. На просмотре жильё должно выглядеть опрятно и уютно, что повысит ваши шансы на сдачу квартиру в короткий срок. Не забудьте сделать опись имущества и снять показания счётчиков.

    Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-недвижимость»: Если речь идёт о квартире класса «эконом» или «комфорт» с выгодной локацией, то для повышения её ликвидности и для сокращения срока экспозиции потребуется проверить состояние и выполнить или обновить ремонт. Есть правило: чтобы аренда такой жилплощади была рентабельна, следует вкладывать в ремонт сумму, не превышающую размер арендной ставки за два-три месяца. Главное — исправность электропроводки, сантехники, бытовой техники. Если до кризиса наличие косметического ремонта, соответствующего статусу квартиры, было способно повысить размер арендной ставки примерно на 5–10 % в экономклассе и на 10–15 % — в бизнес-классе, то сейчас никакие дополнительные преимущества и бонусы не влияют на увеличение стоимости аренды. Они могут лишь сделать объект более привлекательным и спасти его от простоя, а его хозяина — от потери дохода. О стиле по опыту можно сказать, что следует избегать ярко выраженной индивидуальности — лучше придерживаться спокойной классики, которая никого не раздражает и всегда в тренде.

    Игорь Калганов, основатель сервиса для аренды и продажи недвижимости «33 слона»: Часто у собственника жилья желание побыстрее сдать квартиру столь сильно, что старые жильцы едва успевают собрать вещи, а новые уже ждут на пороге. Мало кто задумывается, что квартиру стоило бы как следует отмыть, сделать мелкий ремонт, заменить лампочки, подкрасить — в общем, привести в человеческий вид. Каждый раз, попадая на просмотр жилья, я вижу одну и ту же картину: стоит включить воду — брызги во все стороны. Оторванные плинтуса часто так и остаются оторванными, неприбитые полки могут и дальше стоять у стены. Мелочи? Но они влияют на стоимость аренды: неухоженное, неопрятное жилище всегда стоит дешевле. Стоит навести порядок — и ту же самую квартиру можно сдать по другой цене. По нашему опыту, разница составляет 2–3 тысячи рублей в месяц.

    К подготовке перед сдачей можно отнести и оформление страхового полиса на квартиру. Так как самая частая причина конфликтов с соседями и последующая денежная яма — затопление или другой ущерб. Мы рекомендуем обязательно застраховать перед сдачей не только квартиру, но и ответственность третьих лиц. Страховой полис стоит небольших денег (около 3 тысяч рублей в год), а покрывает ущерб на миллион.

    Площадкой для объявления можно выбрать как специализированные сервисы или группы в соцсетях, так и собственный профиль — как правило, кто-то из знакомых оказывается в поиске жилья. Важно задуматься о самом объявлении: в нем желательно указать все параметры (район, размер квартиры, наличие мебели, цену) и возможные ограничения (чтобы, например, хозяин питомца не тратил ни свое, ни ваше время на просмотр квартиры, если вы не готовы пускать арендаторов с животными). Фотографии тоже важны: снимки плохого качества могут испортить впечатление даже от хорошей квартиры.

    Читайте так же:  Узаконивание самовольных построек на своем участке

    Игорь Калганов: Мы всегда советуем сделать качественные профессиональные фото квартиры — чем лучше картинка, тем больше у объявления просмотров. Можно обратиться как к фотографу-фрилансеру, так и к специализированному сервису. Не забудьте убрать из кадра личные вещи, игрушки, одежду — интерьер должен быть максимально обезличенным. Тогда, рассматривая объявление, человек может легче оценить интерьер и быстрее принять решение о просмотре. По нашей практике, объявления с хорошими фото сдаются за три-пять дней, в то время как средний срок сдачи жилья в Москве — около 20 дней.

    Правильно презентуйте квартиру

    На встрече с будущими квартиросъёмщиками попытайтесь представить квартиру так, чтобы её захотелось снять. При этом, конечно, не переусердствуйте: не стоит забывать, что любой обман быстро вскроется, и вам придётся снова искать жильцов.

    Оксана Полякова: Практика показывает, что при первой встрече собственники и потенциальные арендаторы находятся в некоторой эйфории, желают создать о себе благоприятное впечатление. Следует вести себя спокойно и по возможности органично, не лукавя: вам придётся общаться с квартирантом долгое время, и, если у вас сразу возникает обоюдное неприятие, лучше отказаться от взаимодействия.

    Каждый арендодатель знает, что необходимо показать квартиру в самом выгодном свете. Во-первых, представить именно те достоинства жилплощади, которые интересны конкретным арендаторам. Например, квартиранту с детьми следует рассказать об удобной инфраструктуре (детсад, поликлиника, школа, секции, детские площадки и т. д.), показать, какая светлая квартира, и указать лучшее место для организации занятий школьника. А паре без детей эти подробности совершенно неинтересны, но важно, что есть большая студия-гостиная, где можно принимать гостей. Или жильцы с собакой: они не станут снимать квартиру там, где совершенно нет возможности гулять с питомцем.

    Составьте мнение о потенциальных квартиросъёмщиках

    Лучше лично познакомиться с теми, кто планирует снимать ваше жильё. Не помешает и поинтересоваться тем, чем занимаются будущие квартиросъёмщики, с кем собираются жить. На этой же встрече можно обсудить правила и условия съёма квартиры.

    Игорь Калганов: В Штатах практика поверки жильца привычна и обязательна, у нас же многие не думают о том, каких людей пускают в свой дом. И мы говорим не только о том, что в жильцы может попасться преступник (в России в федеральном розыске находятся больше 100 тысяч человек). Проверить стоит и платёжеспособность арендатора: если он задерживает выплаты по кредитам, вероятность того, что будут проблемы с оплатой за аренду, приближается к 100 %. Правда, самостоятельно такую проверку устроить не получится.

    Оксана Полякова: В объявлении можно иногда увидеть приписку «без маленьких детей». Я же, наоборот, очень положительно отношусь к таким квартирантам и совершенно не понимаю, почему присутствие детей в доме пугает некоторых арендодателей. Они боятся, что дети разрисуют обои? Но ведь это пустяки по сравнению с тем, что семья повышает вероятность порядка в доме, а также того, что здесь не будет шумных компаний, что люди не станут расторгать договор раньше срока, скакать по арендным квартирам.

    Составьте договор и обговорите все детали

    После того как вам понравились жильцы, а им понравилась ваша квартира, можно перейти к составлению договора. О том, как не сделать ошибку и составить его качественно, мы писали.

    Оксана Полякова: Среди арендодателей наблюдается общая тенденция довольно беспечно относиться к ведению документации в период найма. Например, в 60 % случаев они игнорируют составление актов о продлении договора, подписание бланков для дополнительных договорённостей, расписок в получении арендной платы и т. д. Многим кажется, что, выступая за подписание бумаг, они проявляют недоверие ко второй стороне сделки. Другой пример: абсолютное большинство собственников обеспокоено сохранностью имущества в сданных квартирах, при этом только 3 % из них заранее, ещё до подписания договора найма, составляют подробную опись вещей (и, кстати, все эти арендодатели — владельцы дорогостоящих квартир). Как правило, опись ограничивается перечислением крупных предметов бытовой техники и интерьера с пометками «новое» или «бывшее в употреблении». Однако, по статистике нашей компании, причиной 30 % споров и претензий в период найма является именно порча или утеря арендуемого имущества.

    В условиях кризиса и высокой конкуренции на рынке аренды (предложение в 1,5 раза превышает спрос) некоторые собственники соглашаются разделить сумму страхового депозита на две, а то и три части: сроки выплаты, как и сроки внесения ежемесячной арендной платы, прописываются в договоре найма жилого помещения. Некоторые владельцы наиболее низколиквидных квартир в неудовлетворительном состоянии или квартир, которые сдаются «под ремонт», соглашаются не взимать залоговую сумму — просто потому, что портить в этом жилище нечего.

    Игорь Калганов: Нужно всегда заранее продумывать, к кому обращаться в случае конфликтов и юридических проблем. Бывают форс-мажорные ситуации, когда начинаются выяснения отношений с жильцами — такое всегда происходит неожиданно, и очень часто нет стандартного решения проблемы. Мы, например, сотрудничаем с охранным агентством, и в случае конфликта оно в качестве третьей стороны присоединяется к разговору, чтобы обезопасить собственника. Не раз было, что арендатор, не желающий гасить долг или возмещать ущерб, сразу признавал вину и шёл на попятный, как только понимал, что собственник не оставит ситуацию и ему есть к кому обратиться. У владельца жилья обязательно должен быть номер доверенного юриста, охранного агентства, бухгалтера — своеобразная «тревожная кнопка» на все случаи жизни. Если об этом позаботиться заранее, очень многих проблем удастся избежать.

    Как это работаетКак начать сдавать квартиру

    The Village узнал, как заработать на сдаче в аренду квартиры, не превращаясь в типичного московского рантье с его любовью к старым коврам и нечестным сделкам

    Алексей Кузин

    сооснователь сервиса для сдачи квартир Maroom

    Что происходит на рынке

    Количество предложений квартир под коммерческий наём с начала года существенно возросло. Причиной тому послужили падающий спрос и растущее количество впервые выставленных под наём квартир. Всё больше людей, покинувших страну на неопределённый срок, сдающих своё единственное жильё.

    Арендные ставки сильно упали, уже к началу мая квартиры сдавались примерно на 20 % дешевле, чем в феврале. А с началом лета добавились сезонные краткосрочные предложения, что также оказывает давление на размер месячной ренты. Как правило, летнее снижение цен составляет 5 %, а с завершением летнего сезона наблюдается обратное движение. Так что ситуация для собственников будет складываться несколько лучше к середине осени.

    Читайте так же:  Порядок оформления дтп по европротоколу

    Но ключевым моментом всегда был и остаётся подбор арендатора, оценка его порядочности и платёжеспособности. Многие владельцы квартир полагаются исключительно на свой опыт, но я рекомендую проверить предоставленную информацию с помощью простых поисковых запросов по имени и номеру телефона потенциального жильца. В компании Maroom мы также используем скоринг — метод оценки, который используют банки, принимая решение о выдаче кредита.

    Сдавать квартиру я бы рекомендовал через интернет и проверенные агентства: друзья и знакомые, как правило, рассчитывают на скидки и особые условия. Самый лучший вариант, когда ваш агент заинтересован в добросовестном жильце, — так обстоит дело в случае доверительного управления, услуги по обслуживанию или консьерж-сервиса. К примеру, наша компания оценивает квартиру, приводит её в порядок, страхует, находит и проверяет жильцов, а потом ежемесячно взимает плату с учётом налога на доходы физлиц. Услуга такого рода обходится хозяевам в 7 % от квартплаты.

    Анна и Михаил Кошелевы

    Как подготовить квартиру

    Определитесь с аудиторией вашего объявления о сдаче квартиры. Это определит и то, как быстро вы её сдадите, и то, кто станет вашим жильцом и с кем вам приятнее общаться. Большинство людей устроит и чехословацкий сервант, и ковры на всех стенах, и линолеум под малахит. Если задача — монетизировать квартиру, лучше назначьте справедливую цену. Даже самые убитые сдаются, когда хозяин понимает, что годы идут, а арендатор на белом коне так и не появился.

    [2]

    Но если инвестируете немного времени и средств (недавно мы давали несколько советов о том, как это сделать максимально эффективно), то квартирой заинтересуется и молодёжь со вкусом. Иногда чистая ванна важнее, чем близость метро.

    В Германии каждый въезжающий в съёмную квартиру получает абсолютно белые стены и обязан их оставить такими же, выселяясь. На наш взгляд, этот совет отлично работает и для нас.

    Здорово будет, если вы разоритесь на несколько напольных светильников и больших фоторамок с постерами формата А1, А2, — жильцы потом смогут вставить свои фотографии или постеры, а квартира со стенами, на которых что-то висит, всегда выигрышнее. Замените плитку в ванной и керамический фартук на кухне, выбирая не узорные, а просто цветные варианты. То же правило годится для занавесок и штор, ну и неплохо было бы, чтобы они вообще были.

    Но самый-самый простой совет, как быстрее сдать квартиру: потратьтесь на приличные фотографии, сделанные зеркальной камерой с соответствующим объективом. Даже ободранные обои приобретут налёт винтажности, если их не фотографировать на Nokia 3110 со вспышкой через стакан воды.

    Ольга Аввакумова

    Как платить налоги

    Сдача собственной квартиры в аренду — совсем не сложный бизнес. Он обеспечит вас дополнительным доходом без постоянных крупных затрат. Заключать договор или нет — вопроса не стоит. Это прежде всего ваша безопасность: гарантия сохранности вашей собственности и своевременной оплаты. В случае разногласий споры будут регулироваться положениями в договоре. С обычными гражданами заключается договор найма жилого помещения, а с организациями — договор аренды. Договор найма с физлицом может быть заключён на срок не более пяти лет, а договор аренды может быть бессрочным. Договор аренды с организацией, заключённый на срок более одного года, обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре.

    Арендная плата, как и любой доход, облагается налогом. Не секрет, что большинство таких сделок проводятся в стороне от налоговой. Но мало кто знает, что о сдаче квартиры в аренду налоговая может узнать из других госорганов (например, из Росреестра, что у вас несколько квартир в собственности), от участковых, соседей, а бывает, и даже от недовольных арендаторов. Рекомендуем вам вести честную, но выгодную игру.

    Вы можете сдавать квартиру как физлицо и платить НДФЛ или стать индивидуальным предпринимателем, выбрав один из специальных режимов налогообложения. Что для вас будет выгоднее, зависит от дохода.

    Если арендная плата меньше 14 тысяч рублей в месяц, оформите договор как физлицо — ваши налоги составят 13 % от этой суммы. По итогам года до 30 апреля нужно сдать отчёт 3-НДФЛ с приложением копии договора аренды и заплатить налог. Cрок перечисления налога — до 15 июля. Сдать отчёт и заплатить сумму налога нужно в инспекцию по месту вашей прописки. При арендной ставке в 14 тысяч рублей налогами за год вы потеряете 21 840 рублей.

    Если арендная плата больше 14 тысяч рублей в месяц — откройте ИП. Зарегистрировать ИП несложно и так же легко можно ликвидировать в любой момент. Документы на регистрацию вы сможете подготовить самостоятельно: есть бесплатные сервисы, которые помогут это сделать быстро. При регистрации ИП вместе с документами обязательно подайте уведомление на применение упрощённой системы налогообложения, в нём укажите объект «Доходы». Тогда с арендной платы вы будете платить налог всего 6 %. Через пять дней вас зарегистрируют и выдадут свидетельство. Важно помнить: индивидуальные предприниматели должны платить за себя страховые взносы. Сумма взносов — 22 261 рубль 38 копеек. Это обязательная часть. И есть дополнительная: если за год вы заработаете больше 300 тысяч рублей, то нужно заплатить 1 % от дохода свыше этой суммы. Вам нужно поквартально платить налог до 25 апреля, 25 июля и 25 октября. Один раз по итогам года подать отчёт и оплатить окончательную сумму налога за год в налоговую по прописке. Срок отчётности — до 30 апреля следующего года. При арендной ставке от 15 до 25 тысяч рублей в месяц на налоги и взносы уйдёт 22 261 рубль.

    По сдаче квартиры в аренду ИП может работать и на патенте. Патент хорош полным отсутствием отчётности, но редко оказывается выгодным. Стоимость патента устанавливается в каждом регионе отдельно. Например, в Москве сдача в аренду квартиры до 50 квадратных метров в районе ЦАО обойдётся в 45 тысяч рублей в год плюс страховые взносы. Минимальные отчисления составят почти 70 тысяч рублей в год. Для нашего примера патент будет выгоднее других вариантов только с арендной платой больше 80 тысяч в месяц.

    Пять советов, как правильно снять квартиру и не стать жертвой обмана

    Свеженький ремонт, чистота, улыбчивый и приветливый хозяин и, главное, очень привлекательная цена – все это отнюдь не повод для арендатора, ищущего себе жилье, сразу вселяться в квартиру, а тем более выплачивать задаток за три месяца вперед. Сайт «РИА Недвижимость» собрал пять советов экспертов, которые позволят вам узнать о тонкостях аренды и не остаться с носом, да к тому же и на улице.

    Читайте так же:  Можно ли купить квартиру за 500 тыс. руб

    Проверьте документы на квартиру

    Существует несколько видов мошеннических действий со стороны наймодателей, о которых нужно помнить всем тем, кто пребывает в поиске съемного жилья.

    Например, рассказывает руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья» Мария Баскова, в арендных отношениях имеет место быть такое явление, как субаренда жилья – когда наниматель пересдает квартиру третьим лицам, разумеется, не ставя в известность владельца. По словам собеседницы агентства, в данном случае мошенник снимает квартиру посуточно, скажем, дней на семь. За это время он успевает пересдать ее нескольким нанимателям по цене значительно ниже рыночной, но, получив при этом предоплату за несколько месяцев, скрывается. Несостоявшиеся же наниматели квартиры остаются и без денег, и без жилья.

    Средства «самозащиты» в данном случае довольно банальны и просты. Чтобы не попасться на удочку мошенника, перед тем, как платить деньги, убедитесь, что квартира принадлежит собственнику, настаивает старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической фирмы «Клифф» Вадим Черданцев. «Такую информацию можно получить на основе выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Чтобы ее получить, нужно подать соответствующий запрос в территориальное подразделение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии или (Росреестр), оплатить 200 рублей госпошлины и подождать всего 5 дней. В Москве также можно обратиться в многофункциональный центр, они имеются в каждом районе. Выписку может запросить любой гражданин», — объясняет юрист.

    При найме квартиры наниматель имеет право также требовать у хозяина паспорт, и, проверив документы на квартиру, заключить с собственником квартиры договор найма, в котором должны быть прописаны основные пожелания, требования и обязанности сторон, добавляет Баскова. Ну и, конечно, отдавать деньги нужно только под расписку, подчеркивает она.

    Как правильно оформить договор аренды жилья. Совет >>>

    Укажите срок аренды в договоре

    «В весенне-летний период с появлением на рынке аренды сезонных квартир, встречаются собственники, которые выдают сдачу своей сезонной квартиры, за квартиру, которая сдается на длительный срок. В итоге наниматель вынужден через несколько месяцев снова искать себе жилье и переезжать», — приводит Баскова еще один пример обмана квартиросъемщика.

    Для того, чтобы избежать подобной неприятной ситуации, нужно сразу настаивать на заключении договора в письменной форме с указанием сроков найма.

    Кстати, отмечает Черданцев, если в договоре найма срок не отражен, он считается заключенным на пять лет. После заключения договора собственник уже не сможет просто так выгнать нанимателя и расторгнуть договор. В случае каких-то разногласий между сторонами, договор расторгается только в судебном порядке, уточняет юрист.

    Не ходите на осмотр квартиры в одиночку

    Еще об одной стандартной схеме обмана предупреждает риэлтор агентства недвижимости DOKI Алена Гуцу. «Мошенники размещают объявления о сдаче хорошей квартиры в хорошем районе, по совсем демократичной цене. Клиенты звонят, «собственник» квартиры очень мило беседует, готов сдать им эту квартиру, описывает много мелочей, чтобы создать реальность существования квартиры, и умело подвести людей к «бронированию» квартиры путем перечисления чисто символической суммы на его счет. Схема работает – проверено!».

    Вывод напрашивается сам собой – не стоит доверять людям «на слух», как бы любезны, уверенны они не были по телефону. Всегда нужно настаивать на личной встрече. А производить оплату по безналичному расчету можно только после заключения договора найма, где, по словам Черданцева, следует указать номер банковского счета, чтобы иметь возможность перечислять деньги в оплату пользования жильем на случай возникновения разногласий.

    Не советует Гуцу также приезжать на осмотр квартиры, имея полную сумму денег на руках, так как по телефону кандидату могут наговорить, что угодно, а на деле его встретит группа подозрительных личностей, которые могут попросту обворовать человека. Даже если квартира очень понравилась, и вы готовы сразу выплатить задаток, лучше добежать до банка или попросить подождать собственника пару часов, пока вы не привезете деньги, советует Гуцу. Ну и, конечно, лучше не ходить на осмотр в одиночку.

    Не верьте всему, что есть в интернете

    Не стоит сразу принимать на веру и информацию, размещенную в интернете. Ведь, как замечает руководитель офиса «Проспект Мира» управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Татьяна Варварина, основной недостаток интернета – отсутствие возможности проверить достоверность данных.

    «Нередки случаи, когда частные маклеры размещают фото объектов, реализуемых профессиональными игроками рынка. Если внимательно изучить базы данных, особенно на тех ресурсах, где самостоятельно можно вешать объявления, наверняка можно найти немало дублей, которые в лучшем случае размещаются для привлечения внимания к объектам данного маклера. В худшем варианте на осмотр вас привезут не в квартиру с недавним ремонтом и видом на палисадник, а в клоповник, выходящий окнами на свалку», — рассказывает эксперт.

    Будьте дружелюбны, но держите дистанцию с хозяином

    Что касается поведения нанимателя, то, по мнению Басковой, не надо ничего придумывать или специально подстраиваться под наймодателя, главное быть спокойным и дружелюбным. «Никогда не реагируйте бурно на возможные изменения в цене или сроках аренды, если правильно и спокойно построить беседу, то результат, как правило, будет в вашу пользу», — убеждена Баскова.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Гуцу же советует нанимателю относиться к съемной квартире, как к своей, не бояться прибить полку или вызвать лишний раз сантехника. А вот чего не надо точно, по ее мнению, так это излишнего внимания, чаепитий и подарков хозяину квартиры. Как и в любом деле, в арендных отношениях важно показать себя ответственным, старательным, с хорошей памятью, но при этом «держать дистанцию», замечает риелтор.

    Источники


    1. Попхристова, П. Лекарственная болезнь / ред. Г. Маждраквоа, П. Попхристова. — М.: Медицина и физкультура, 1973. — 605 c.

    2. Гогитидзе, Н. В. Красота волос и ошибки ухода за ними. Советы опытного косметолога / Н.В. Гогитидзе. — М.: Феникс, 2006. — 176 c.

    3. Митителло К. Аппликация: Дом из ткани; Как сделать из ткани оригинальные предметы интерьера: картины, светильники, шкатулки; М.: Медицина; Издание 6-е, перераб. и доп. — Москва, 2004. — 128 c.
    4. Сдача квартиры, как сделать это самостоятельно
      Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here