Удельный показатель кадастровой стоимости

Важно и полезно по теме: "Удельный показатель кадастровой стоимости" от профессионалов просто и понятно. Дочитайте статью до конца - это решит все вопросы. Если все-таки остались какие-либо вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка

Налоговое законодательство определяет кадастровую оценку объекта недвижимости как базу для расчета земельного налога. Поэтому не реже одного раза в 5 лет и не чаще, чем раз в 3 года выполняется расчет кадастровой стоимости земельных участков, определяющий их полезность, ценность и эффективность в применении.

Кадастровая стоимость земель и расчет публичных платежей

Пользование земельными участками в России является платным. В качестве базы применяется КС объекта при расчете:

  • земельного налога;
  • выкупной стоимости;
  • арендной платы;
  • других публичных платежей.

При этом важно знать, как начисляется кадастровая стоимость земельного участка. Оценка земли выполняется без выезда специалистов, массовым методом.

Момент составления акта оценки собственнику не известен, поэтому лицам, не согласным с результатами, дается право оспорить КС следующими способами:

  • в специально созданной комиссии;
  • в судебном порядке.

Основанием для обжалования результатов оценки может послужить применение недостоверных сведений о земельном участке и расположенных на нем объектах недвижимости.

Стоит отметить, что, совершая сделку купли-продажи либо иного отчуждения, ссылаться на выводы кадастровой оценки нельзя. Для этих целей необходимо установить рыночную стоимость.

В тоже время владелец участка должен знать, что данные КС применимы только для целей налогообложения.

Целевое назначение, виды разрешенного использования и размер КС

Для каждого участка, в зависимости от вида использования, определяется удельный показатель одного квадратного метра объекта, который считается единицей измерения для определения КС.

Эти данные входят в понятие кадастровой оценки или переоценки и включаются в паспорт наряду с общей кадастровой стоимостью участка.

В случаях, когда объекту присваивается несколько видов разрешенного использования, для определения КС выбирается тот, удельный показатель которого больше.

Для владельца участка очень важно отслеживать КС недвижимости. В реальной цене заинтересованы все: собственники, арендаторы и пользователи недвижимости, поскольку изменения влекут за собой рост ставок земельного налога.

Существует несколько основных факторов, которые влияют на КС земель и обязательно должны фигурировать в отчете об оценке кадастровой стоимости земельного участка:

  • площадь объекта;
  • вид разрешенного использования;
  • размер удельного показателя.

Данные об объекте недвижимости, указанные при расчете верно и без ошибок, обеспечат собственникам и арендаторам правильный расчет налоговых платежей.

Составляющие КС земельного участка

Оценка земель выполняется по Правилам, утвержденным Постановлением Правительства № 316 от 8.04.2000. Согласно этим правилам, КС земель определяется, прежде всего, их целевым назначением и функциональным использованием. Единой методики расчета не существует.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 22.03.2012 № 260 “О внесении изменений в Постановление от 01.02.2007 № 60”, федеральные стандарты оценки и перечень основных параметров для определения КС земельных участков в месячный срок со дня их утверждения подлежат опубликованию в официальном источнике.

То, как рассчитывается кадастровая стоимость земли, – достаточно сложный процесс, поэтому он должен выполняться экспертными организациями.

Оценка КС земель, предназначенных для садоводства, огородничества, дач, городских и сельских поселений, должна производиться по статистике рыночных цен за данные объекты. Участки сельскохозяйственного назначения и леса оцениваются по капитализированному рентному доходу.

Представленная ниже формула расчета считается упрощенной и позволяет получить приблизительное значение КС:

Площадь участка х коэффициент инфраструктуры+коэффициент специфики х переходной коэффициент = кадастровая стоимость

Все коэффициенты, применяемые здесь, просчитываются специалистами, выполняющими оценку объектов.

Пример самостоятельного расчета стоимости земли

Любого владельца земельного участка всегда интересуют расчеты величин, от которых будут зависеть расходы по содержанию участка.

Согласно Федеральному закону №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», а также рекомендациям по проведению расчетных процедур, экспертные организации применяют различные методики.

Наиболее распространенный вариант того, как посчитать кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно, выглядит следующим образом:

Ставка налога на землю, установленная для региона, х 200 / на площадь объекта, для которого необходим просчет КС

Ставки земельного налога на каждую категорию участков устанавливаются органами местного самоуправления. Налогоплательщики могут ознакомиться с данной информацией в утвержденном правовом акте перед тем, как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка.

Полученный по данной формуле результат условно можно считать верным. Однако практика показывает: в самостоятельных расчетах часто допускаются ошибки, которые влияют на последующие суммы, поэтому существует риск, что в итоге размер налога окажется неверным.

Сайт Россреестра и информация о кадастровой стоимости

Кроме самостоятельного расчета КС, можно воспользоваться специально разработанными онлайн-сервисами.

На сайте Россрестра предлагается удобный сервис, подсказывающий, как определить стоимость земли в соответствии с приведенной ниже инструкцией:

После определения КС для расчета земельного налога можно воспользоваться налоговым калькулятором, размещенным на сайте Федеральной налоговой службы.

Переоценка земли и внесение изменений в Россреестр

Все сведения о КС вносятся в Единый государственный реестр земель, но со временем данные могут меняться. Чтобы все изменения были зафиксированы в Россреестре, необходимо своевременно вносить обновленную информацию.

Читайте так же:  Начислено пособие по временной нетрудоспособности проводка и пример расчета

Процедура переоценки КС выполняется при следующих условиях:

  • выявление ошибки в сведениях об участке;
  • изменение площади или адреса;
  • появление или исчезновение природных объектов;
  • изменение или ограничение прав собственности;
  • перевод участка в другую категорию.

Заключение

Выполнение своевременной и точной оценки КС земель имеет огромное муниципальное и федеральное значение. Размер КС не менее важен и для землевладельцев и землепользователей, поскольку является основным критерием, определяющим экономическую эффективность использования земель, а также влияющим на расходы на их приобретение и содержание.

Как узнать кадастровую стоимость: Видео

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в разрезе групп видов использования по кадастровым кварталам, муниципальным районам (городским округам).

Приложение N 1 к распоряжению Министерства имущественных отношений Московской области от 27 ноября 2018 г. N 15ВР-1634.

Документ доступен в формате архивного файла.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости

В основу массовой оценки земель заложен принцип классификации и разделения участков на группы и зоны. Населенные пункты делятся на кадастровые кварталы. Основные отличия земельных наделов в них – площадь, категория использования и удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в 2019 году. Если 2 первые величины собственникам известны, то третья нередко вызывает вопросы. Однако при установлении КС особое значение имеет именно удельный показатель.

Применение удельного показателя

Цель определения стоимости каждого участка состоит в создании единой базы для налогообложения.

Данная оценка имеет статус государственной, поэтому полномочиями на ее проведение обладают специально созданные бюджетные учреждения. Их деятельность строится на принципах массовой оценки и применении удельного показателя. Этот метод предусматривает группирование всех земель РФ по принципу подобия.

Стоимость участков рассчитывается исходя из факторов ценообразования, характерных для определенной группы. Это могут быть:

  • участки сельскохозяйственного назначения;
  • участки для развития инфраструктуры;
  • производственные или общественно-деловые наделы;
  • земли, находящиеся под лесными массивами;
  • земли под жилые застройки.

Для каждого из перечисленных участков существует собственный набор ценообразующих факторов. Обычно во внимание принимают социально-экономическое развитие региона, качество земли и наличие построек. Именно поэтому в разных кадастровых кварталах удельная кадастровая стоимость земельного участка – цена за 1 м2 – может отличаться.

Для оценки каждой группы недвижимости разрабатывается определенная модель, по которой ведется расчет. В зависимости от характеристик участков в нее включаются факторы, более всего влияющие на их стоимость, например, местоположение объекта и его целевое назначение.

Расчет по удельному показателю (УПКС) применяется в случаях, когда регрессионное, типовое или индивидуальное моделирование нецелесообразно.

Более подробно о методах определения стоимости рассказано в статье «Что такое кадастровая оценка земли».

Как рассчитывается удельный показатель

Земельный рынок России не однороден по своему составу. Все участки подразделяются на категории, принадлежность к которым значительно влияет на стоимость.

Самые дорогостоящие наделы – земли населенных пунктов. Это объясняется тем, что такие участки обладают большим диапазоном целевого использования, который отражается в Классификаторе, утвержденном Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540 .

При группировке земель для определения УПКС стоимости важное значение имеет разрешенное использование.

После разделения на виды разрешенного использования оценщик определяет основные ценообразующие факторы. Если речь идет о землях населенных пунктов, стоимость повышается за счет:

  • привлекательного ландшафта и формы участка;
  • расположения вблизи водоемов, лесов;
  • удаленности от магистралей;
  • низкого уровня шума;
  • однородного социального окружения;
  • будущей доходности.

К факторам, понижающим стоимость, относится небольшая площадь надела, изрезанная нестандартная форма, расположение вблизи промышленных предприятий и свалок, неудобные подъездные пути.

На следующем этапе выделяется эталон – участок с наиболее выраженными характеристиками, формируется группа похожих объектов. Для каждой их них специалист собирает и анализирует информацию о сделках и создает формулу вычисления УПКС. После этого он рассчитывает удельный показатель для 1 м2 участка-эталона.

Где можно применить удельный показатель

Полученный УПКС для группы земельных участков утверждают органы местного самоуправления. Его можно применять для расчета стоимости земельных наделов определенного вида разрешенного использования по формуле:

Читайте так же:  Варианты оформления налогового вычета при продаже земельного участка

КС = площадь земельного участка х УПКС

Если участок по своим характеристикам относится к нескольким группам, для расчета берется удельный показатель с большим значением.

Хотя основаниями для определения УПКС являются объективные факторы, у применения обобщенных статистических методов есть ряд недостатков. К основным минусам массового подхода можно отнести следующие:

  • получение данных о спросе и предложении из открытых источников, которые не гарантируют достоверность;
  • расчет, выполненный в период подъема рыночных цен, не соответствует стоимости во время кризиса;
  • игнорирование индивидуальных особенностей объектов;
  • возможные технические ошибки в межевых и технических планах, указаниях координат месторасположения мешают правильно классифицировать объекты.

Перечисленные аспекты приводят к завышению или занижению допустимых значений УПКС для каждой группы участков.

Методика расчета УПКС для земельного надела

В зависимости от вида разрешенного использования земель, указанного в ЕГРН, удельный показатель может меняться. Поскольку при определении КС учитываются сведения о недвижимости, содержащиеся в реестре, эти описания и характеристики должны соответствовать реальности.

Например, для земель, отнесенных к группе «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» УПКС будет намного выше, чем для участков, входящих в категорию «для размещения производственных и административных зданий».

УПКС и модель оценки для земель сельскохозяйственного назначения определяется с учетом:

  • валового дохода на единицу площади;
  • коэффициента капитализации;
  • затрат на возделывание земель.

Данные факторы не учитываются при определении удельного показателя КС земель населенных пунктов. То есть основное значение для расчета УП имеет правильное отнесение участка к определенной категории и группе.

Хотя на местном и федеральном уровне постоянно принимаются нормативно-правовые акты по кадастровой оценке, пока нет единого документа, определяющего, как рассчитать удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Созданные бюджетные учреждения самостоятельно определяют подходящий метод расчета УПКС земель.

Обжалование значения удельного показателя КС

Закон РФ от 03.07.2016 № 237-ФЗ предусматривает утверждение результатов кадастровой оценки органами Росреестра, о чем размещается информация на официальном сайте. Каждый собственник или землепользователь имеет право обжаловать КС в суде либо комиссии.

Удельный показатель, примененный при расчете кадастровой стоимости, содержится в отчете. Но только специалист может обнаружить несоответствие УПКС и основных характеристик, на основании которых объект был отнесен к определенной группе.

По запросу правообладателей Росреестр может предоставить сведения о значениях, примененных при кадастровой оценке, и данные, позволяющие сверить характеристики объекта.

В соответствии со ст. 21 закона, несоответствие удельного показателя виду разрешенного использования можно считать единичной методологической ошибкой, которая повлияла на величину КС.

Требование об исправлении рассматривает бюджетное учреждение, уполномоченное проводить оценку. По результатам рассмотрения обращения орган принимает решение о внесении изменений либо отказе.

Ст. 22 вышеупомянутого ФЗ № 237 устанавливает общий порядок рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости в комиссии или в суде. Доказательством в данном случае будет рыночная оценка участка.

Заключение

Средний удельный показатель – это стоимость 1 м2 земельного надела. В зависимости от разрешенного использования этот показатель может занизить или увеличить КС и ставку налога. Самая распространенная ошибка, существенно увеличивающая УПКС, – неправильная классификация земель по группам разрешенного использования. Своевременно заметив ее, собственник может в административном или судебном порядке обжаловать результаты кадастровой оценки.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Что такое удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка и как он определяется

Для точной идентификации каждому земельному участку в России присваивается кадастровый номер.

Все сведения о них отображаются в кадастре, который хранится в уполномоченных государственных органах.

Но имущество и земля в РФ облагаются налогами.

Чтобы правильно их исчислять и предотвратить путаницу при определении арендных платежей, утвержден показатель – кадастровая стоимость.

По сути, это — рыночная цена недвижимости, которая устанавливается в результате оценки государственных органов.

Изменения в законодательстве

Изменения, внесенные ФЗ-237, вступившим в силу в 2018 году, несколько корректируют порядок расчета и методы оспаривания кадастровой цены недвижимости.

Касается это всех, кто имеет в собственности квартиру, дом, дачу, участок, а именно:

В полной мере закон вступит в силу в 2020 году. До этого момента период считается переходным, старые правила действуют одновременно с новыми.

Удельный показатель

Видео (кликните для воспроизведения).

Оценка земель населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения происходит на основании списков, которые составляет Росреестр.

Все участки делятся по своему назначению и видам использования.

[1]

Одним из вариантов определения цены надела является метод с применением удельного показателя кадастровой стоимости.

Другими словами, удельный показатель кадастровой стоимости — единица измерения цены участка за метр квадратный.

Показатель является неотъемлемой частью исчисления КС надела и расчета налога на недвижимость. Его применение обосновано в таких ситуациях:

  • Когда образовываются новые земельные участки;
  • Когда один объект переводится из одного вида эксплуатации в другой;
  • Изменяется целевое назначение надела.

Регионы и их населенные пункты меняют этот показатель каждый квартал.

Как рассчитать среднюю стоимость надела по кадастру?

Рассчитать среднюю стоимость надела можно, используя формулу:

Читайте так же:  Федеральные льготники кто к ним относится, федеральная и региональная преференция, какие льготы пола

Стоимость = УПКС * площадь участка.

Кадастровая стоимость определяется в порядке, установленном Методическими рекомендациями № 26, которые были разработаны в 2018 году:

[3]

  • В каждом регионе земельные наделы объединяют в группы, подлежащие оценки;
  • Внутри такой группы исчисляется УПКС;
  • Проводиться растет кадастровой стоимости для каждого объекта.

Стоимость по кадастру может быть изменена путем применения понижающих коэффициентов при наличии у земельного участка особых характеристик.

Ставки налога на землю регулируются установлением верхних границ: от 3% до 10-15%. Муниципальные органы власти имеют право уменьшать эти границы.

Как определяется УПКС земель населенных пунктов или сельхозназначения?

Для удобства расчета земельные наделы формируют в группы по схожести факторов ценообразования:
  • Личные хозяйства, имеющие застройки;
  • Товарищества огородников и садоводов;
  • Дачные объединения;
  • Жилые дома.

Удельный показатель кадастровой стоимости определяется таким образом:

  • Для каждой сформированной группы определяются свои факторы, влияющие на цену;
  • Изыскивается участок, который включает в себя наибольшее количество типичных характеристик;
  • Образуется подгруппа объектов, показатели которых схожи;
  • Анализируется собранная рыночная информация для каждой подгруппы;
  • Отслеживается взаимосвязь рыночной цены от образующих ее факторов;
  • Рассчитывается УПКС для выделенного типичного участка.

Таким образом, удельный показатель кадастровой стоимости является связывающим звеном среди объектов одной оценочной группы.

Формула расчета следующая:

УПКС = (Рпос + Рсделки) * Кi, где:

  • Рпос – определенные характеристики окружения участка;
  • Рсделки – рыночная стоимость объекта;
  • Кi – уточняющий коэффициент для конкретного участка.

В свою очередь показатель инфраструктуры (Рпос) складывается из стоимости коммуникаций надела.

Рыночную стоимость объекта (Рсделки) можно рассчитать по формуле:

Рсделки = (Р1*Пк)/100, где:

  • Р1 – инвентарная стоимость объекта;
  • Пк – коэффициент конкретной территории, определяемый как сумма всех коэффициентов по улучшению данного участка (удобное месторасположение, связывающее расстояние до элементов инфраструктуры, наличие или отсутствие инженерных сетей).

[2]

Возможность оспаривания значения

В расчете значения удельного показателя берутся объективные факторы, но обработка их происходит при помощи обобщенных статистических методов. По этой причине получившийся результат может превышать допустимые нормы и ожидания собственника объекта.

При несогласии владельца участка с методами расчета и результатами решить вопрос можно, если подать заявление:
  • В комиссию по рассмотрению споров;
  • В суд.

Всю необходимую информацию о кадастровой стоимости можно запросить лично или через интернет в ЕГРН.

При получении результата, затрагивающего интересы собственника, можно запросить разъяснение.

Для отстаивания своих прав нужно заказать дополнительную нормативную оценку. Если результаты ее не совпадут с «государственной», можно начинать обжалование и доказывать, что:

  • При оценке участка использованы недостоверные данные или не учтены понижающие поправочные коэффициенты;
  • Государственная экспертиза проведена в нарушение Методики проведения гос. экспертизы землеустроительной документации. Это также является причиной, которая позволяет обжаловать и отменять решение об утверждении техдокументации.

Срок рассмотрения прошения о пересмотре цены участка – 30 дней с момента подачи заявления.

Заключение

Метод расчета кадастровой стоимости земельных наделов при помощи удельного показателя считается наиболее востребованным, так как с его применением можно произвести массовую оценку объектов.

Сам УПКС отличается в зависимости от региона. В каждом субъекте РФ государственными органами применяются те показатели, которые установлены в них.

Методика расчета кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровую оценку земли проводит Росреестр с периодичностью, обусловленной ситуацией на рынке.

Расчеты проводятся раз в 3-5 лет (в Москве и Санкт Петербурге раз в 1-3 года).

Для государства это нужно, чтобы создать налогооблагаемую систему.

Знание кадастровой стоимости земельного участка позволяет прогнозировать рассчитать объем налоговых сборов.

Также, это дает возможность более точно осуществлять вычисления, определять арендную плату и рассчитать субсидии.

Субъекты РФ могут более рационально использовать земельные ресурсы: распределять, выдавать разрешения, приватизировать.

Частные владельцы хотят знать цену своих участков, занесенную в кадастр, чтобы рассчитать рыночную стоимость при передаче в аренду, купле-продаже, контролировать начисление и посчитать налог на земельный участок или имущество.

Из чего складывается стоимость земли?

Основной фактор, определяющий цену участка и из чего она складывается – удельная стоимость квадратного метра в квартале, определенная в Росреестре. Эта цифра умножается на площадь.

При более точных расчетах учитывается также:

  • категория земли;
  • вид использования;
  • местоположение населенного пункта;
  • качество инфраструктуры (отсутствие/наличие инженерных коммуникаций для подачи воды, газа, электроэнергии);
  • возраст участка, рельеф, качество почвы;
  • отсутствие/наличие, качество, количество строений;
  • окружение, экономическое и социальное развитие.

Вид использования определяет местное самоуправление. При наличии строений надел используется по их назначению. Если для участка установлено два или более видов использования, выбирается максимальный удельный показатель.

Методика расчета

Существует 2 методики расчетов: сравнительная и доходная.

Первая используется для оценки типовых наделов в населенных пунктах, садоводческих и сельских поселениях.

Анализируется информация о продажных ценах трех, пяти аналогичных участков, выставленных на продажу.

Второй способ подразумевает определение ренты при использовании земли в коммерческих целях на основе информации, которая получена ранее.

Подобный подход используется, если на земле растет лес, имеются полезные ископаемые.

Для каждого показателя разработаны индивидуальные интегральные показатели.

По какой формуле и как рассчитать?

Точные расчеты могут осуществить только инженеры-оценщики, так как алгоритм достаточно сложный. Среднестатистический показатель можно получить, если умножить площадь на стоимость квадратного метра в квартале. Далее прибавляются и отнимаются различные коэффициенты.

Читайте так же:  Перепланировка квартиры через суд

Самая простая формула:

Р = S * (Pп + Pс) * K, где:

  • S – площадь (м2);
  • Pп – функция линейного типа, позволяющая учесть особенности инфраструктуры (руб./м2);
  • Pс – функция параметров, позволяющих учесть местоположение и расположение (руб./м2);
  • К – переходной коэффициент, отражающий показатели государственной классификации.

Данные доступны на сайте Росреестра.

Описание расчета и пример

Чтобы найти данные, нужно пройти по ссылке https://rosreestr.ru и выбрать раздел «Публичная кадастровая карта». После клика на кнопку поиска в открывшуюся строку вводится кадастровый номер или наименование населенного пункта.

Например, если ввести «Омск» и кликнуть по «Омский кадастровый округ», появится таблица:

В выпадающем списке выбирается «Участки», появляется список:

Выбирается нужный участок и на экране появляется основная информация:

Для того, чтобы получить больше данных, нужно воспользоваться тематической картой:

К примеру, площадь надела 500 м2, коэффициент инфраструктуры 2000 руб./м2, коэффициент местоположения 1000 руб./м2, переходный коэффициент 4.

500*(2000+1000)*4=6 миллионов руб.

Изменение данных, внесенных в кадастр

Если при сдаче в аренду или продаже владелец участка не согласен с данными кадастра, изменения можно внести досрочно, если изменился один из показателей:

  • категория земли;
  • права собственности;
  • адрес;
  • описание расположения;
  • площадь;
  • исчезли природные объекты (водоем, лес).

Любое изменение требует документального оформления. Потом можно нести заявление в управление Росреестра.

После внесения измененных данных желательно запросить справку, чтобы убедиться, что информация соответствует действительности.

Полезное видео

Смотрите интересный материал, в котором рассказано что такое кадастровая стоимость, как она определяется и как ее можно оспорить без самостоятельных расчетов.

Заключение

Вопросу достоверности кадастровой стоимости следует уделить повышенное внимание. Неактуальные данные приводят к начислению повышенного налога на имущество или снижению прибыли коммерческой деятельности.

Ситуацию на рынке необходимо отслеживать регулярно, чтобы отреагировать своевременно. Собственные расчеты позволяют получить предварительные данные, для точных вычислений лучше привлечь профессионала.

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка

Удельный показатель кадастровой стоимости (далее – УПКС) – это кадастровая котировка земельного объекта в калькуляции на единицу общей площади объекта, как правило, единицей является квадратный метр.

Этот параметр необходим для исчисления кадастровой стоимости участка и налога на имущество из нее.

В различных регионах Российской Федерации значения удельного показателя различны, причем разница весьма существенна. Урегулирование вопроса – это дело будущего, а в настоящее время сотрудники госинстанций и собственники пользуются значениями, установленными в их регионе.

Расчет стоимости по кадастру производится по следующей формуле:

Стоимость = УПКС * площадь конкретного участка.

Установление УПКС по видам земель

Распределение земельного фонда Тульской области по категориям земель (нажмите для увеличения)

Для формализации дивидендов с земель сельскохозяйственного назначения они распределены на шесть категорий:

  1. Угодья с/х назначения.
  2. Территории, занятые внутренней инфраструктурой: выгоны, дороги, лесные полосы, склады и прочие объекты. Сюда же входят так называемые нарушенные земли, где осуществляется промышленная разработка песка, залежей глины, камня и прочее.
  3. Земли, расположенные под стоячими, то есть непроточными водоемами, такими как пруд, водохранилище, озеро и прочее.
  4. Земли болот или покрытые кустарником и деревьями. Сюда же относятся нарушенные земли, которые разрабатывают на таких территориях.
  5. Земли, находящиеся под лесными массивами, но не переданные в профильный фонд РФ. Они находятся у землевладельцев на правах пользования без срока или без оплаты.
  6. Территории, которые пригодны для пастбища для оленей.

Для каждой из этих 6-ти категорий устанавливается определенный удельный показатель для расчета кадастровой стоимости.

Об удобном сервисе для поиска участка по кадастровому номеру проинформирует эта статья.

Порядок установления УПКС

Удельный показатель, согласно государственным законодательным нормативам, устанавливается в 2 этапа:
  1. Сначала определяют УПКС с/х земель на всей территории конкретного субъекта РФ. После этого отрабатывается нормативная база для проведения следующего этапа.
  2. На этом этапе устанавливается УПКС с/х недвижимых земельных объектов и отдельных земельных владений в территориях конкретного административного субъекта.

Практическое применение УПКС

При расчете кадастровой стоимости следует понимать, что УПКС конкретного участка может изменять по кварталам и при трансформации разрешенного использования.

То есть, на каждый квартал устанавливаются средний удельный показатель по регионам и административным единицам в них.

Аналогично этому устанавливаются минимальный УПНС для специальных и промышленных территорий. Ниже этих значений показателей быть не может. Для определения минимальных цифр существует методика расчета средневзвешенных показателей по конкретному административному округу.

Смотрите обзорное видео о кадастровой стоимости земли:

Удельный показатель кадастровой стоимости

Для определения кадастровой стоимости в большинстве случаев применяется массовый метод с использованием удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС). Размер налога на объекты недвижимости, к которым относятся, в том числе, земельные участки и квартиры, зависит от их кадастровой стоимости. Порядок исчисления этого показателя регламентируется законодательством РФ.

Массовая оценка кадастровой стоимости с применением УПКС

Нормативные положения РФ определяют, что кадастровая стоимость (КС) объектов рассчитывается, в основном, для целей налогообложения по итогам анализа информации об экономических свойствах предмета исследований. После применения методов оценки выявляется цена, за которую объект может быть приобретен в данный момент в существующих рыночных условиях для соответствующего разрешенного использования.

Читайте так же:  Выписываемся из квартиры через госуслуги

Для недвижимости, имеющей сходные характеристики, КС исчисляется с помощью массового метода. Такие объекты объединяются в единые оценочные группы, с утверждением единой оценочной формулы. Далее, после подстановки в нее значимых показателей, влияющих на цену, вычисляется удельный показатель кадастровой стоимости на единицу измерения, обычно площади. Таким образом, УПКС — единая котировка объектов внутри оценочной группы.

Для определения кадастровой стоимости методом массовой оценки УПКС умножается на площадь недвижимого объекта. Если формирование единой оценочной группы невозможно из-за отсутствия рыночной информации, производится индивидуальный расчет КС.

Применение удельного показателя кадастровой стоимости

Расчет кадастровой стоимости с применением УПКС относится к методам массовой оценки со сравнительным подходом. Удельный показатель используется, когда регрессионное, типовое или индивидуальное моделирование неприемлемо или нецелесообразно. Этот способ предполагает построение статистических моделей на основе ценообразующих факторов. Они выявляются оценщиком бюджетной организации, имеющей право на проведение таких действий по закону.

Этапы расчета КС объекта недвижимости с помощью УПКС:

  1. Анализ местоположения по субъекту РФ, муниципальному образованию, населенному пункту, кварталу кадастра.
  2. Формирование оценочной группы со сходными объектами.
  3. Вычисление среднего значения УПКС в зависимости от факторов ценообразования на единицу значимых характеристик для оценочной группы.
  4. Расчет кадастровой стоимости: перемножение полученного показателя и величины значимых характеристик.

Состав факторов ценообразования в формуле расчета удельного показателя кадастровой стоимости определяется по усмотрению оценщика. К ним он относит характеристики объекта, которые влияют, по его мнению, на рыночную стоимость. Это могут быть количественные и качественные параметры, включая удобство местоположения, расстояния до элементов инфраструктуры, наличие инженерных сетей.

Расчет УПКС для земельного участка

Наиболее востребован метод исчисления кадастровой стоимости с применением удельного показателя для расчета налогооблагаемой базы земельных участков. Методические положения Минэкономразвития № 226 от 12.05.2017 года так регламентируют порядок установления КС для этих объектов:

  1. Земельные участки (ЗУ) объединяются в единые оценочные группы внутри субъекта РФ.
  2. Исчисляется УПКС для каждой группы.
  3. Рассчитывается КС для каждого объекта.

Группировка участков происходит на основании идентичности факторов ценообразования. При схожести таких параметров отдельные группы объединяются. Обособляются наделы, составляющие:

  • дачные товарищества;
  • объединения садоводов и огородников с разрешенным строительством;
  • личные хозяйства с разрешенным строительством;
  • жилые дома (ЖД) индивидуальной застройки;
  • ЖД блокированные;
  • ЖД средней этажности;
  • ЖД многоквартирные многоэтажные;
  • ЖД многоквартирные иные.

Этапы определения УПКС после группировки:

  1. Выявление факторов ценообразования для каждой группы.
  2. Выделение эталона — участка с типовыми характеристиками.
  3. Создание подгрупп из эталонных наделов, схожих по параметрам.
  4. Сбор и анализ рыночной информации для подгрупп.
  5. Статистическое моделирование, выявление зависимости рыночной цены от факторов ценообразования.
  6. Формирование формулы исчисления УПКС на единицу площади.
  7. Вычисление УПКС для эталона.
  8. Расчет кадастровой стоимости для всех наделов группы с эталоном путем умножения УПКС на площадь.

В формулу исчисления КС для земельных участков могут добавляться понижающие поправочные коэффициенты при наличии особенных характеристик, наподобие близкого расположения санитарно-защитной, паводковой зоны.

Можно ли оспорить величину УПКС?

Исчисление удельного показателя кадастровой стоимости ведется на основании объективных факторов, но ввиду применения обобщенных статистических методов их обработки и субъективности выбора, полученные значения могут превышать допустимые. В итоге рассчитанный налог на имущество может вызывать несогласие собственника.

Владельцам недвижимости, получившим очередное платежное поручение, где сумма налога явно не соответствует предполагаемой, мы рекомендуем на первоначальном этапе воспользоваться нашим бесплатным сервисом «КТОТАМ.ПРО» для быстрого онлайн-определения кадастровой стоимости. После внесения в форму данных об объекте, достаточно указания его подробного адреса — так вы сможете узнать размер налогооблагаемой базы. Сервис без промедления также выдает сведения о соседних объектах. Получить можно информацию о квартире или земельном участке в любом регионе Российской Федерации.

Далее размер кадастровой стоимости можно оспорить. Но для этого потребуется обратиться в суд или комиссию по рассмотрению споров по результатам определения КС. Там истцу придется доказать, что оценочные действия велись на основании недостоверных данных либо не были применены существующие понижающие поправочные коэффициенты.

Видео (кликните для воспроизведения).

Для граждан, решивших оспаривать кадастровую стоимость, сервис «КТОТАМ.ПРО» формирует выписку из ЕГРН. Документ имеет юридическую силу для представления в государственных инстанциях. Выписка высылается на электронную почту заявителя и содержит данные об объекте споров, заверена электронной цифровой подписью, имеет уникальный номер запроса от Росреестра.

Источники


  1. Лысенко, Т. Д. Влияние термического фактора на продолжительность фаз развития растений / Т.Д. Лысенко. — М.: Государственное издательство сельскохозяйственной литературы, 2008. — 212 c.

  2. Нортон Макияж и уход за кожей / Нортон, Сэлли. — М.: Росмэн, 2001. — 128 c.

  3. Комар-Темная Л. Д., Улейская Л. И. Каталог декоративных овощных растений; Феникс — Москва, 2005. — 352 c.
  4. Удельный показатель кадастровой стоимости
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here