Выкупная стоимость квартиры в аварийном доме

Важно и полезно по теме: "Выкупная стоимость квартиры в аварийном доме" от профессионалов просто и понятно. Дочитайте статью до конца - это решит все вопросы. Если все-таки остались какие-либо вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Выкупная стоимость квартиры в аварийном доме

Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Выкупная цена за квартиру в аварийном доме. Что делать если не согласен с размером?

    Многоквартирный дом, где находится квартира, принадлежащая мне на праве собственности, признан аварийным и подлежащим сносу. Мне предлагают выкупную цену за мою квартиру, однако я не согласен с ее размером. Каковы последствия отказа от предложенной суммы и отказа от какого-либо диалога с администрацией вообще?

    Отказываться от диалога не имеет смысла. Наоборот, такой отказ будет восприниматься как молчаливое согласие с предложенным вариантом выкупной цены за ваше жилое помещение. Если не согласны с ценой — оспаривайте, представьте свою оценку.

    Напомним, что согласно ч. 7 статьи 32 ЖК РФ, при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

    В случае спора в суде, последний оценит представленные сторонами доказательства, если же одна из сторон отсутствует в судебном заседании и не озаботилась представлением доказательств, то решение будет вынесено по имеющимся в деле доказательствам.

    Пример из судебной практики:

    «. Администрация города Перми обратилась в суд с иском к Б.В. После неоднократного изменения исковых требований просила:

    — Обязать Б.В. принять выкупную цену в размере 1443 900 руб. за 310 доли домовладения N . по ул. . выкупаемых в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа.

    — Прекратить право собственности Б.В. на 310 доли в праве долевой собственности в 1-этажном бревенчатом жилом доме с кирпичным подвалом общей площадью 64,7 кв. м, в том числе жилой площадью 47,1 кв. м (лит. А), с 2-холодными пристроями (лит. а, а1), площадкой (лит. а2), одноэтажный бревенчатый жилой дом общей площадью 49,7 кв. м, в том числе жилой 38 кв. м (лит. Б) с холодным пристроем (лит. б), площадка (лит. 61, 62), двумя уборными (лит. Г, ГЗ), сараем (лит. Г2), забором (лит. 1) по адресу .

    — Выселить Б.В. из домовладения по ул. . без предоставления другого жилого помещения.

    — Признать право собственности за муниципальным образованием «Город Пермь» на 3/10 доли в праве долевой собственности в 1-этажном бревенчатом жилом доме с кирпичным подвалом общей площадью 64, 7 кв. м, в том числе жилой площадью 47, 1 кв. м (лит. А), с 2-холодными пристроями (лит. а, а1), площадкой (лит. а2), одноэтажный бревенчатый жилой дом общей площадью 49,7 кв. м, в том числе жилой 38 кв. м (лит. Б) с холодным пристроем (лит. б), площадка (лит. 61, 62), двумя уборными (лит. Г, ГЗ), сараем (лит. Г2), забором (лит. 1) по адресу . л.д. 72-73).

    Судом первой инстанции установлено, что 7.09.2007 года заключением межведомственной комиссии жилой дом по адресу г. . признан аварийным (л.д. 5).

    26.09.2007 года постановлением администрации г. Перми на собственников жилого дома N . по ул. . возложена обязанность по освобождению занимаемых жилых помещений в недельный срок после подписания постановления и сносу аварийного жилого дома до 10.10.2007 года л.д. 9).

    Постановлением администрации г. Перми N 514 от 06.12.2007 года на основании п. 10 ст. 32 ЖК РФ и в связи с признанием многоквартирного жилого дома N . (2 строения) по ул. . аварийным и подлежащим сносу, были изъяты для муниципальных нужд путем выкупа 310 и 3/20 доли в жилом доме N . по ул. . (л.д. 8).

    Б.В. является собственником 310 доли домовладения по адресу . на основании договора дарения от 22.12.1996 года (л.д. 10).

    29.01.2008 года Б.В. Управлением жилищных отношений Администрации г. Перми было направлено уведомление о необходимости решения вопроса выкупа доли в праве собственности, а также проект договора об изъятии жилого помещения путем выкупа, и предоставлен срок для добровольного заключения данного договора до 10.02.2008 года л.д. 11-12).

    В указанный срок Б.В. в администрацию города Перми для заключения договора об изъятии жилого помещения путем выкупа не обратилась.

    Установив выше изложенные обстоятельства и проанализировав представленные доказательства, суд пришел к законному и обоснованному выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований Администрации г. Перми о возложении на Б.В. обязанности по принятию выкупной цены. При этом суд правильно исходил из того, что Администрацией г. Перми выполнен предусмотренный законом порядок изъятия для муниципальных нужд жилых помещений путем выкупа, ответчица Б.В. в течение предоставленного ей уведомлением срока в Администрацию г. Перми для заключения договора об изъятии жилого помещения путем выкупа не явилась, возражений, доводов и доказательств в опровержение заявленных требований суду не представила, заключение об оценке выкупной стоимости не оспорила.

    Возложение на ответчицу обязанности по принятию выкупной цены является основанием для прекращения ее права собственности на проданную долю, и выселения ее без предоставления другого жилого помещения, так как распоряжение правом собственности на 310 доли домовладения по адресу . влечет прекращение всех прав и обязанностей в отношении данного имущества, в том числе, право пользования, распоряжения, проживания и т.д. Кроме того, Б.В., получив выкупную цену, имеет возможность приобрести иное жилое помещение.

    Материалы дела исследованы судом полно и объективно, нормы материального права применены судом правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, не установлено.

    Доводы кассационной жалобы ответчицы о нарушении судом норм процессуального права, поскольку решение было вынесено судом в отсутствие ответчицы, что существенным образом нарушило ее конституционные и процессуальные права, являются несостоятельными и не влекут необходимость отмены судебного решения.

    Читайте так же:  Социальная карта сбербанка для пенсионеров преимущества и недостатки, правила оформления и использов

    ..Доводы жалобы ответчицы о нарушении судом норм материального права являются необоснованными, поскольку материальный закон применен судом первой инстанции правильно. Определенная в решении выкупная цена соответствует ст. 32 ЖК РФ. Согласно произведенной Администрацией г. Перми оценкой рыночной стоимости жилых помещений в доме по ул. . ООО . — рыночная стоимость всего объекта, с учетом его состояния оценена в размере 4 813 000 рублей. Следовательно, выкупная стоимость 3/10 доли в праве собственности на указанный дом, принадлежащей Б.В., составляет 1 443 900 рублей (4813 000 руб. x 3/10 доли = 1 443 900 руб.) и включает в себя рыночную стоимость доли в праве собственности на домовладение л.д. 52-53). Каких-либо возражений против данного заключения ответчицей не представлено, выкупная цена в установленном законом порядке не оспорена.

    ..Доводы жалобы о том, что при определении выкупной цены были нарушены правила, установленные п. 7 ст. 32 ЖК РФ, согласно которому: «При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения. . переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду», не являются основанием к отмене судебного решения, поскольку доказательств причинения указанных в п. 7 ст. 32 ЖК РФ убытков, связанных с изъятием жилого помещения, ответчиком не представлено.

    Доводы жалобы о том, что выкупная цена установлена на основании оценочного отчета N . от 23.07.2007 г.; решение вынесено 15.05.2009 г., то есть по истечение почти двух лет со дня проведения оценки рыночной стоимости; в настоящее время указанная цена не отражает реальную рыночную стоимость имущества, в отношении которого проводилась оценка, при этом судом не была установлена никакая индексация указанной суммы за истекший период времени, также не влекут отмену решения суда. В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Суд при принятии решения оценивает доказательства, которые представляются сторонами и другими лицами участвующими в деле. В материалы дела истцом представлен оценочный отчет N . от 23.07.2007 г., согласно которому суд определил выкупную цену в размере 1 443 900 рублей. Каких-либо возражений против данного заключения ответчицей не представлено, доказательств об ином размере выкупной цены в материалах дела не имеется. В связи с чем суд обоснованно руководствовался имеющимися в материалах дела доказательствами.

    С учетом изложенного судебная коллегия считает выше приведенные доводы жалобы Б.В. необоснованными. Указанные доводы направлены на иное, неправильное толкование норм материального права и оценку доказательств об обстоятельствах, установленных и исследованных судом в полном соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить поводом к отмене законного и обоснованного решения» (извлечение из кассационного определения Пермского краевого суда от 8 июля 2010 г. по делу N 33-5824).

    Оценка выкупной стоимости ветхого жилья

    Если жилая недвижимость получает статус аварийной, то жильцы дома приобретают права на переселение либо на получение выкупной стоимости аварийного жилья.

    В первом случае муниципальные власти предоставляют жильцам вместо аварийного жилья благоустроенную жилую недвижимость в другом доме.

    Если же полномочные органы не могут предоставить гражданам, проживающим в аварийном доме, альтернативное жилое помещение, которое соответствует всем нормативным требованиям, владельцу жилья предлагается второй вариант — выплата выкупной стоимости непригодного для проживания объекта недвижимости.

    Выкупная стоимость жилплощади в доме, получившем статус аварийного, – это рассчитанная цена соответствующего объекта недвижимости, выплачиваемая в качестве компенсации правообладателю жилья.

    Окончательная сумма возмещения определяется на основе оценки экспертной комиссии. Если собственник не согласен с предложенной выкупной стоимостью, он может заказать собственную оценку и попытаться отстоять свои права в судебных инстанциях.

    Как проводится оценка

    В целях установления рыночной стоимости аварийного жилья оценщики производят сравнение помещений, располагающихся в доме, который признан непригодным для жилья, с другой жилой недвижимостью, схожей по площади и иным техническим характеристикам.

    Стоит отметить, что выкупная стоимость квартир в разрушающихся объектах недвижимости обычно получается ниже, чем стоимость благоустроенного жилья аналогичной площади. И это несмотря на то, что в выкупную цену, помимо фактической рыночной цены квартиры, обычно закладываются и другие параметры (например, убытки правообладателя жилья, причиняемые переездом и поиском другой квартиры).

    Факт того, что на выплачиваемую стоимость жилья бывает трудно приобрести в дальнейшем схожую жилплощадь, пригодную для проживания, нередко является предметом судебных споров. Собственники жилплощади, недовольные рассчитанной суммой компенсации, инициируют правовой спор в суде относительно результатов оценки аварийного жилья. И как показывает правоприменительная практика, увеличить сумму возмещения, если при первоначальной оценке были учтены не все факторы, вполне реально. Тем более что российский Верховный Суд уже признал опыт установления выкупной цены разрушающегося жилья с включением в стоимость возмещения рыночной цены части общедомового имущества, в том числе и стоимости участка земли. Поэтому все больше правообладателей аварийной жилплощади заказывают независимую оценку и инициируют судопроизводство для оспаривания стоимости, предложенной государством за разрушающийся, аварийный объект жилой недвижимости.

    Выполняя оценочные исследования и расчеты, специалист учитывает все техническо-эксплуатационные характеристики конкретной жилплощади и аварийного дома в целом, а также иные сопутствующие факторы: район населенного пункта, где расположен соответствующий дом, наличие (отсутствие) там инфраструктуры и иные разнообразные факторы, непосредственно либо косвенно влияющие на цену оцениваемого объекта жилой недвижимости.


    По результатам оценочной работы заказчику оценки представляется отчетная документация с результатами определения стоимости жилплощади в аварийном доме.

    Как рассчитывается выкупная стоимость

    Размер финансового возмещения, выплачиваемого владельцу жилплощади в аварийном доме, вычисляется с учетом разноплановых факторов. При этом возникающие вопросы относительно вычисляемой суммы выкупа должны согласовываться с правообладателем соответствующего помещения.

    Тем не менее, судебная практика последних лет показывает, что многие споры правообладателей аварийного жилья, касающиеся слишком низкой выплачиваемой государством компенсации, связаны с тем, что при оценке все же были не учтены многие факторы (к примеру, стоимость земельного участка или компенсации за капитальный ремонт).

    Читайте так же:  Льготы по земельному налогу для пенсионеров

    В подобный ситуациях обращение в независимую оценочную компанию и защита своих прав — это лучший выход из ситуации.

    При проведении оценки специалист первоначально должен определить с максимально возможной точностью рыночную стоимость оцениваемого жилья. При этом оценочные мероприятия должны включать не только исследование непосредственной жилплощади в аварийном доме. Специалистом также должна проводиться оценка рыночной стоимости:

    • здания;
    • земельного участка;
    • имущества, относящегося к общедомовым имущественным ценностям.

    Российский Верховный Суд, разъясняя ситуацию с исчислением выкупной цены аварийной жилплощади, приводит примеры из правоприменительной практики и указывает, что стоимость, выплачиваемая правообладателю жилой недвижимости, должна также включать:

    • траты собственника жилплощади на переезд и поиск нового жилья;
    • расходы на услуги нотариуса при оформлении правоустанавливающей документации в рамках совершения правообладателем жилья, непригодного для проживания, сделки купли-продажи нового объекта жилой недвижимости;
    • компенсацию за капремонт.

    Как уже было сказано, специалист при выполнении оценки должен обязательно просчитать стоимость участка земли, точнее его части, принадлежащей правообладателю оцениваемой жилой недвижимости, которая располагается в непригодном для проживания, аварийном многоквартирном доме. Данный участок земли включает в себя, в том числе и придомовую территорию, проходы и подъезды.

    В выкупную цену аварийной жилплощади также обязательно должно закладываться и возмещение за невыполненный капремонт. Многие правообладатели жилья даже не задумываются о таком нюансе. Дело в том, что наймодатель, согласно законодательным требованиям, должен выполнять капитальные ремонтные работы в многоквартирном доме, руководствуясь утвержденным графиком. Если же до приватизации жилплощади такие капитальные ремонтные работы не выполнялись, в выкупном возмещении за квартиру должна предусматриваться определённая компенсационная выплата.

    Что же касается средств, уплаченных собственниками жилья в фонд капремонта до признания дома аварийным, то перечисленные деньги, согласно 184 статье российского Жилищного кодекса, региональный оператор должен направить на цели сноса либо реконструкции соответствующего многоквартирного дома на основании решения правообладателей жилья в этом доме.

    Документы для оценки

    Для выполнения оценочных расчетов обычно требуются следующие документы:

    • правоустанавливающие бумаги на непригодную для проживания жилплощадь;
    • кадастровый и технический паспорта выкупаемой государством квартиры.

    Помимо названной документации, оценщик может запросить и другие бумаги и сведения, требуемые для наиболее точного определения выкупной стоимости жилплощади с учетом всех возможных факторов, влияющих на результаты оценки.

    Специалисты экспертно-оценочного центра «Альтернатива» выполнят независимую оценку аварийного жилья и рассчитают выкупную стоимость недвижимости с максимальной точностью и достоверностью.

    Выкупная стоимость квартиры в аварийном доме

    Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Выкупная цена аварийного жилья. Судебная практика

    Дом признан аварийным и подлежащим сносу. Собственник жилого помещения не согласился на предоставление другого жилья взамен квартиры в аварийном доме и пожелал получить выкупную цену. Что включает в себя выкупная цена изымаемого жилого помещения?

    В соответствии с ч. 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, в выкупную цену включается:

    — рыночная стоимость изымаемого жилого помещения;

    — все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения…;

    — убытки, причиненные переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

    В Обзоре судебной практики, Верховный Суд РФ на примерах из судебной практики дополнительно разъяснил, что в выкупную цену должны включаться следующие расходы собственника изымаемого жилья:

    — расходы на переезд;

    — расходы по оплате услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения;

    — расходы по оформлению договора купли-продажи иного жилого помещения;

    — компенсация за непроизведенный капитальный ремонт (в частности, указано, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения).

    Подробнее об этом см. раздел 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года.

    Определение выкупной стоимости аварийного жилья

    Судебная практика по вопросу формирования выкупной цены аварийного жилья

    Владелец квартиры вправе согласиться на предложенную сумму, и, получив деньги добровольно выселиться из квартиры. При несогласии с оценкой квартиры, вопрос решается через суд. Иногда за этим следует принудительное выселение.Вместо выкупной цены местная администрация может предложить взамен аварийного комфортное и безопасное жилье. Но при этом должен соблюдаться принцип равноценности.

    То есть предлагаемая квартира должна иметь ту же площадь и уровень благоустройства.

    Нельзя предлагать взамен отдельных квартир комнаты в общежитиях и коммуналках.Все аспекты, касающиеся размера выкупной цены, сроков и способов выплаты, решаются только по соглашению с собственником. Большинство исков от собственников квартир к местным властям касаются не столько нежелания выплачивать выкупную цену, сколько размеров предлагаемого возмещения.

    Расчет выкупной цены аварийного жилья: состав и судебная практика

    В случае с договором социального найма выкупать нечего – квартира и так находится в собственности населенного пункта.

    Порядок, как определяется выкупная цена аварийного жилья, что в нее входит, определяется следующими общеобязательными правилами: ст. 32 ЖК РФ – это основной нормативный акт; ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — в части процедуры проведения оценки; , утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.

    – разъяснения по поводу того, что именно входит в выкупную цену;

    Что такое выкупная цена и как она определяется

    Факторы, влияющие на окончательную сумму, определены в ч.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    7 ст. 32 ЖК РФ, среди них:

    1. размер упущенной выгоды.
    2. расходы, которые повлечет за собой оформление новоприобретенного жилья;
    3. предварительные подсчеты временных расходов собственника, которые потребуются на аренду квартиры до покупки новой;
    4. прогнозируемые затраты, связанные с переездом;
    5. рыночные расценки на жилье в домах, аналогичных данному;

    [2]

    Сумма выкупной цены согласовывается с владельцем квартиры в обязательном порядке.

    Читайте так же:  Процедура расторжения дду порядок, условия, оформление

    Обратите внимание! В отличие от собственника приватизированной квартиры, нанимателю жилья может быть только предоставлена полностью аналогичная жилплощадь в том же районе его населенного пункта.

    Каждый собственник должен заключить договор с органом региональной власти, регламентирующий процедуру и условия изъятия квартиры, находящейся в аварийном доме.

    ВС разъяснил определение выкупной цены изымаемого жилья в подлежащем сносу доме

    По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

    При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Правоприменительная практика свидетельствует, что единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился, поскольку не все суды принимают во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет

    О выкупной цене аварийного жилья

    Только тогда граждане могут претендовать на переселение в новые квартиры, и то, в порядке очереди.

    Если лицо является собственником квартиры, то на основании статьи 32 ЖК РФ жилье:

    1. при расчете выкупной цены учитывается множество факторов, перечисленных в ч.7 статьи 32 ЖК РФ.
    2. может быть выкуплено для муниципальных нужд, предоставив взамен гражданину выкупную цену за жилье;

    Если же лицо проживает в квартире на условиях социального найма, то устанавливает, что наниматель может претендовать только на предоставление ему жилья, которое по площади квартиры и ее благоустройству не может быть меньше прежней.

    Выкупная цена аварийного жилья.

    Аварийное жилье – это собственность, непригодная для проживания людей. Разумно предположить, что оно подвергается исключительно сносу. Расселение жильцов, проживающих в изношенных домах входит в государственную региональную программу предоставления жилья населению.

    Переселение семей начинается с момента обнародования решения межведомственной комиссии, сразу после утверждения на муниципальном уровне. Порядок замены жилой площади подчиняется очередности: жители получают новую недвижимость согласно спискам. Выкуп аварийного жилья у собственника установлен в ст.

    32 ЖК РФ. Нормативные правила гласят, что проживающие в непригодных для эксплуатации домах граждане вправе рассчитывать на:

    Выкупная стоимость квартиры в аварийном доме, список домов на расселение — как узнать 2019 год

    Только тогда граждане могут претендовать на переселение в новые квартиры, и то, в порядке очереди. Переселение проводится в зависимости от того, когда именно было принято решение о признании дома аварийным. Как осуществляется расселение собственников из аварийного жилья?

    Смотрите тут. Статья 32, статья 87, статья 89 ЖК РФ определяют порядок изъятия квартир и расселения граждан, проживающих в аварийных домах. Если лицо является собственником квартиры, то на основании статьи 32 ЖК РФ жилье:

    1. при расчете выкупной цены учитывается множество факторов, перечисленных в ч.7 статьи 32 ЖК РФ.
    2. может быть выкуплено для муниципальных нужд, предоставив взамен гражданину выкупную цену за жилье;

    Если же лицо проживает в квартире на условиях социального найма, то статья 86 ЖК РФ устанавливает, что наниматель может претендовать только на предоставление ему жилья, которое по площади квартиры и ее благоустройству не может быть меньше прежней.

    Выкупная цена аварийного жилья: судебная практика

    Окончательная сумма возмещения, сроки ее выплаты и прочие условия обязательно согласовываются с собственником.

    Важно! Если проживание гражданина в аварийном доме подтверждается договором социального найма, то возможен единственный вариант – переселение в новую квартиру, равноценную по площади и благоустройству.

    После того как все нюансы, связанные с выкупной стоимостью согласованы с владельцем квартиры, то возмещение выплачивается в указанные сроки.

    Гражданин, который обладает правом собственности на помещения, может написать заявление, чтобы получить возможность пользоваться жильем в срок до шести месяцев. Такая просьба удовлетворяется, если в собственности гражданина нет другого места проживания. Как формируется выкупная цена аварийного здания, судебная практика не отвечает однозначно.

    Сегодня очень часто гражданами подаются иски по этому вопросу. Жильцы судятся с органами власти из-за применения неправильного подхода к расчетам в целом.

    Как рассчитывается выкупная цена аварийного жилья

    Аварийное жилье – это собственность, непригодная для проживания людей.

    Разумно предположить, что оно подвергается исключительно сносу. Расселение жильцов, проживающих в изношенных домах входит в государственную региональную программу предоставления жилья населению. Основанием для переселения граждан в новые квартиры является официальное заключение межведомственной комиссии.

    По существующим правилам дом признается аварийным и подлежит сносу (с выкупными платежами) ввиду невозможности его реконструкции. Аварийные дома включаются в специально создаваемый список таких домов.

    3 варианта получить бесплатную помощь опытных адвокатов Консультация онлайн — помощь на странице Переселение семей начинается с момента обнародования решения межведомственной комиссии, сразу после утверждения на муниципальном уровне.

    ВС разъяснил определение выкупной цены изымаемого жилья в подлежащем сносу доме

    Верховный суд РФ представил на своем сайте обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный накануне Президиумом ВС.

    ВС проанализированы дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов местного самоуправления, межведомственных комиссий по вопросам, связанным с признанием жилого помещения непригодным для проживания, определением сроков расселения многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, о внеочередном предоставлении жилого помещения, о выселении, об обеспечении жилищных прав собственника жилого
    помещения в связи с изъятием земельного участка и жилого помещения в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, и другие споры.

    В частности, касаясь обеспечения прав собственников в связи с изъятием жилья, Верховный суд отмечает, что при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

    По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ). При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

    Читайте так же:  Особенности и задачи гис жкх

    Правоприменительная практика свидетельствует, что единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился, поскольку не все суды принимают во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

    Поскольку положениями статей 36 – 38 ЖК РФ и статьи 290 Гражданского кодекса РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

    С учетом изложенного, по мнению ВС, следует признать обоснованной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

    Например, при разрешении дела по иску администрации города к Д. об изъятии жилого помещения с выплатой выкупной цены, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права муниципальной собственности на жилое помещение, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения судом при определении выкупной цены были учтены возражения ответчика, подтвержденные представленными доказательствами, о несогласии с предложенной администрацией выкупной ценой изымаемого жилого помещения, определенной без учета стоимости земельного участка.

    Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

    Поскольку администрацией города было заявлено требование о переходе права собственности на помещение – квартиру ответчика в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

    Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.

    С полным текстом обзора судебной практики Верховного суда РФ по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, можно ознакомиться здесь.

    Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме

    Задайте вопрос юристу бесплатно!

    Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

    [1]

    Все данные будут переданы по защищенному каналу

    Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

    Расселение аварийного жилья относится к одной из давних проблем собственник недвижимости. Очередь на расселение движется медленно, правила предоставления жилплощади меняются. Поэтому многие собственники квартир желают избавится от этого бремени. При этом, другие граждане хотят купить аварийное жилье, чтобы получить квартиру в новостройку. На первый взгляд сделка является выгодной сразу для двух сторон. Рассмотрим, можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме.

    Можно ли продать квартиру, если дом признан аварийным?

    Закон не налагает запрета на продажу жилья в доме, признанном аварийным. Собственник имеет полное право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.

    До утверждения новой программы по расселению ветхого и аварийного жилья такая сделка имела определенные выгоды. Собственник мог получить новую жилплощадь, взамен аварийной.

    С 2019 году предусматривается обязанность собственника внести доплату между выкупной ценой и стоимостью новой квартиры. Причем, органы местного самоуправления зачастую специально занижают выкупную стоимость, чтобы владелец аварийного жилья запретил более высокую стоимость.

    Поэтому покупатель квартиры, имеющий цель получить новое жилье, может значительно потерять в цене. Маловероятно, что сделка будет выгодной.

    Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме

    Закон предусматривает следующие способы купли-продажи аварийного жилья:

    1. Самостоятельная продажа. К данному способу относится продажа по договору купли-продажи.
    2. В судебном порядке. К такому варианту относится принудительное изъятие объекта органами местного самоуправления.

    Вне зависимости от способа, собственник имеет право на получение выкупной (рыночной) цены за свое имущество.

    Самостоятельная продажа

    Закон не запрещает собственнику лично продать квартиру в аварийном доме третьему лицу. На объект распространяются все общие правила на продажу:

    1. Соблюдение преимущественного права выкупа сособственниками.
    2. Нотариальное удостоверение сделки с долями и несовершеннолетними собственниками.
    3. Государственная регистрация перехода прав.

    [3]

    Из обязательств относительно аварийного жилья можно выделить обязанность предупреждения покупателя о статусе жилья. В противном случае данный факт может стать причиной оспаривания сделки. Покупатель может заявить суду, что он не был уведомлен.

    Поэтому к общему перечню документов при продаже квартиры целесообразно приложить решение органа местного самоуправления о признании дома аварийным.

    Аварийность дома не является причиной для освобождения от налогообложения. В случае самостоятельной продажи, собственник должен оплатить 13% от стоимости объекта.

    Исключение предусмотрено для лиц, которые владели объектом более 5 лет (в случае купли-продажи) и 3 лет (в случае дарения и наследования).

    Выкуп органом местного самоуправления

    Ст. 32 ЖК РФ предусматривает возможность выкупа квартиры в аварийном доме органом местного самоуправления. такой вариант возможен, если дом признан аварийным. Но уполномоченный орган не вынес решение о расселении или переселении жильцов.

    Читайте так же:  Как проходит оценка кадастровой стоимости земли

    Выкуп проводится на основании судебного решения. Но единственное на что может претендовать собственник, это выкупная цена.

    Закон не предусматривает возможность принуждения органа местного самоуправления к предоставлению нового жилья. Обзор судебной практики от 2017 года доказывает, что районные суды не обязаны заставить уполномоченный орган переселить граждан, если отсутствует соответствующее соглашение между сторонами.

    Алгоритм действий, если жиль выкупает администрация:

    1. Вынесение решения об изъятии объекта и земельного участка для муниципальных нужд.
    2. Направление уведомления всем жильцам дома.
    3. Расчет выкупной цены.
    4. Перечисление компенсации на банковский счет собственника.

    Важно! Компенсация перечисляется только собственникам квартир, в изымаемом доме. Наниматели жилья по договору социального найма должны получить альтернативную жилплощадь на аналогичных условиях.

    Сроки и порядок изъятия, размер компенсации устанавливается по соглашению сторон.

    Как определить стоимость квартиры?

    Закон строго регламентирует, как рассчитывается выкупная цена аварийной квартиры. Данные нормы содержит ст. 32 ЖК РФ.

    Возмещение за аварийное жилье включает:

    • рыночную стоимость жилья (с учетом доли в праве собственности на объект;
    • расходы на переезд;
    • затраты на поиск другого жилья;
    • оформление права собственности на новую квартиру;
    • возмещение средств арендаторам, которые снимали его жилье;
    • расходы на съем квартиры, необходимой для проживания до покупки новой.

    Важно! Возмещение полагается каждому собственнику квартиры. Поэтому, если владельцев несколько, каждый из них получит свою долю. Несовершеннолетний собственник также получает средства на личный счет.

    Не предусматривается возможность выплаты компенсации наличными. Средства могут быть перечислены только на счет владельца.

    Поэтому, если в отношении гражданина возбуждено исполнительное производство за неуплату коммунальный услуг, то средства будут списаны в погашение долга.

    Стоит ли покупать квартиру под снос?

    Часто граждане задумываются если купить аварийную квартиру, дадут ли новую. Как показывает практика, не всегда.

    Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда орган местного самоуправления вынес решение о расселении и жильцы получили соответствующее уведомление. В такой ситуации продать квартиру можно, но сделка может быть признана мошенничеством.

    Так как покупатель не имеет цели владеть объектом и использовать его по назначению. Он совершает ее, чтобы потом переехать в новостройку. Ситуация имеет все признаки мнимой сделки.

    В соответствии с законодательством, правом на получение новой квартиры имеет лицо, которое является собственником только одной квартиры. Владельцы альтернативного жилья могут только получить компенсацию.

    Поэтому граждане, которые являются владельцами не только аварийной квартиры, могут пойти на такую сделку. Но покупателю нужно принять во внимание, что в случае оспаривания сделки, средства будут ему возмещаться в течение длительного времени.

    Выплата будет составлять до 50% от официального дохода продавца ежемесячно (при наличии официального дохода). Вот чем опасна такая сделка.

    Проблемы при покупке аварийного жилья

    При покупке аварийного жилья существует ряд нюансов.

    № п/п Ситуация Комментарии
    1 Покупка на материнский капитал Приобретение аварийной жилплощади с участием средств материнского капитала невозможна. Мер поддержки предусмотрена для улучшения условий проживания семей с детьми. Проживание несовершеннолетних в аварийной квартире явно не соответствует целям господдержки. 2 Покупка в ипотеку При оформлении ипотечного кредита банк настаивает на проведении оценки объекта. Если оценочный отчет будет содержать сведения о признании дома аварийным, банк откажет в совершении сделки. Так как в период выполнения кредитного обязательства квартира находится в залоге у банка, организация заинтересована в рентабельности объекта. 3 Возможен запрет на регистрацию Данный вопрос необходимо уточнить заранее. Если владелец уже получил уведомление о расселении, велика возможность о наличии такого запрета. 4 Длительный срок ожидания расселения Как показывает практика, даже представители орган местного самоуправления не могут точно сообщить срок расселения. Поэтому вложение, которое казалось выгодным, впоследствии может стать обузой.

    Как прописаться в аварийной квартире

    Оформить регистрацию в аварийном многоквартирном доме можно с согласия собственника через паспортный стол по месту расположения объекта.

    Закон не содержит запрета на временную или постоянную регистрацию в аварийных домах. Собственник имеет полное право на общих основаниях зарегистрировать в квартире как своих близких, так и посторонних граждан.

    Однако регистрация не является основанием возникновения права собственности. Поэтому граждане не получают право на долю квартиры или на получение нового жилья.

    Если гражданин не является собственником или нанимателем жилья по договору социального найма, то он не может быть внесен в очередь на переселение. Данное правило относится и к несовершеннолетним детям владельцев квартир, если они не являются собственниками доли жилья.

    Важно! Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда районная администрация накладывает запрет на регистрацию в связи со сносом объекта. Это возможно после выдачи жильцам уведомления о расселении.

    Покупка квартиры в аварийном доме является сомнительной сделкой. С одной стороны, она имеет ряд плюсов. Таких как, низкая цена, возможность получения нового жилья. С другой – покупатель может быть признан мошенником или получить запрет на регистрацию в собственной жилплощади.

    В случае возникновения сложностей при покупке аварийной квартиры или при признании сделки незаконной, необходимо получить помощь юриста. Обратитесь к квалифицированному специалисту прямо на нашем сайте. Юридическая поддержка к вашим услугам круглосуточно.

    • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
    • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

    Источники


    1. Вредители и болезни цветочно-декоративных растений; Наука — , 1987. — 592 c.

    2. Ивашин Лекарственные растения Украины / Ивашин, Д.С. и. — М.: Киев: Урожай, 1992. — 360 c.

    3. Трейвас, Л. Ю. Болезни вредители плодовых растений. Атлас-определитель / Л.Ю. Трейвас, О.А. Каштанова. — М.: Фитон XXI, 2014. — 352 c.
    4. Выкупная стоимость квартиры в аварийном доме
      Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here