Защитят ли эскроу-счета покупателей квартир от недобросовестных застройщиков

Важно и полезно по теме: "Защитят ли эскроу-счета покупателей квартир от недобросовестных застройщиков" от профессионалов просто и понятно. Дочитайте статью до конца - это решит все вопросы. Если все-таки остались какие-либо вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Зачем застройщики продают квартиры дочерним структурам

Московские застройщики скупают собственные квартиры. Так компании обходят новый закон об обязательном использовании эскроу-счетов. В июне в столице зафиксированы рекордные продажи квартир по прежней схеме, то есть по договорам долевого участия. За год число таких сделок выросло в 2,5 раза. В чем причина и что может грозить застройщикам? Об этом — Виктория Феофанова.

В Москве резко вырос спрос на квартиры с долевым участием. Только за месяц количество таких сделок увеличилось в 1,5 раза. Правда, основные покупатели — сами застройщики. Так они обходят новый закон. С 1 июля деньги покупателей квартир в строящихся домах должны храниться на эскроу-счетах. Доступ к этим средствам застройщик получит, только когда сдаст уже готовый дом. До окончания работ строительные компании теперь должны кредитовать банки. Такая схема работы исключает появление новых обманутых дольщиков. Но в законе есть исключения: переход на проектное финансирование не должен помешать уже начавшимся стройкам, поэтому по старой схеме могут работать девелоперы, чьи объекты построены хотя бы на треть, а дольщики успели раскупить более 10% квартир.

Как застройщики обходят механизмы обязательного использования эскроу-счетов

Этим и решили воспользоваться компании, которые начали продавать квартиры в новостройках своим дочерним структурам. Такой вариант вполне возможен, полагает инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев: «Некоторые девелоперы захотели создать искусственный объем продаж своих квартир для того, чтобы пройти по новым требованиям, которые не подразумевают использование эскроу-счетов. Все, что не запрещено, то разрешено. И почему бы, например, сотрудникам девелоперской компании или каким-то дочерним организациям не приобрести квартиры, а потом без прибыли или с минимальной прибылью их продать по договору переуступки прав на долевое строительство?»

Схема, которой воспользовались девелоперы, существенно отложит полный переход на новый механизм финансирования, и от этого выиграют все, считает руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов: «Мы говорили о том, что это пессимистичный сценарий, который реализуется, если все случится в один момент. В этом случае действительно ожидался массовый уход девелоперов с рынка, рост цен доступного жилья, но этого не случилось, по крайней мере, проекты в Москве не закрываются».

Пока эта схема работает успешно: с момента вступления закона в силу только 20% жилья достраивается с использованием эскроу-счетов, говорили ранее в Москомстройинвесте. При этом механизм можно признать незаконным, если будет доказано, что его цель — технический выкуп и обход расчетов через эскроу, считает управляющий партнер юридической фирмы Lidings Андрей Зеленин: «Если по результатам проверки по инициативе прокуратуры и других контролирующих органов будет установлено, что имело место создания некой схемы, когда на самом деле объект не находился в той стадии, которая декларировалась, то это станет поводом для более детального расследования, привлечения к ответственности за нарушение требований законодательства».

[3]

Как спросу на жилье подбирают стимулы

Новый закон об использовании эскроу-счетов должен был обанкротить около 30% мелких и средних застройщиков, заявляли ранее в «Деловой России». Схема с обходом проектного финансирования, по подсчетам экспертов, дает им отсрочку от двух до пяти лет.

Спрос на квартиры могла подстегнуть и растущая цена. После вступления закона об эскроу-счетах в силу застройщики заявили, что стоимость квадратных метров может увеличиться примерно на 20%.

Смогут ли эскроу-счета защитить дольщиков?

С 1 октября 2019 года в России вступил в силу закон об эскроу-счетах. Изменение системы финансирования жилищного строительства предполагает полный отказ от прямого привлечения средств дольщиков. Как это отразится на рынке жилья в Череповце?

Строить, так на свои

Закон об эскроу-счетах — часть федерального проекта «Ипотека» нацпроекта «Жилье и городская среда».

С 1 июля 2019 года российские застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства граждан, предназначенные для приобретения жилья, теперь будут храниться на счетах эскроу (в банках). Воспользоваться ими застройщики смогут только после ввода объекта в эксплуатацию.

1 октября 2019 года закончился прием заявок от застройщиков жилья на получение заключений о соответствии критериям, которые могли позволить застройщикам возводить жилье по старым правилам — без эскроу-счетов.

Итак, закон призван защитить интересы дольщиков. Раньше как было? Застройщик возводит жилой дом, предлагая покупать квартиры «с котлована». Вроде выгодно обеим сторонам. Застройщик получает деньги дольщиков, на них и строит. Дольщик покупает квартиру «с котлована» — она дешевле. Но были риски. Дольщики нередко становились заложниками недобросовестных застройщиков. Как делал честный застройщик: возвел дом под крышу, выполнил отделочные работы, провел в дом тепло, свет, газ — вручил ключи от квартиры. Все в срок, по договору. Но у всех на слуху проблема обманутых дольщиков, а многие и сами оказывались в их числе. И начинались мытарства. Примеров предостаточно. Об одном таком случае писала «Речь» (номер за 15 июня 2018 года — «Застройщики закормили нас обещаниями»). Человек купил квартиру в строящемся доме. Деньги внес — стройка встала. Если и нагоняли на объект технику и рабочих, то только когда на стройке появлялся какой-нибудь чиновник. Уезжал — стройка снова останавливалась. Тема обманутых дольщиков постоянно звучала на встречах граждан с депутатами, ее курировал губернатор, она поднималась на прямой линии с президентом. Наболело. Вот закон и приняли.

Квартиры по-новому

Мы обзвонили ряд застройщиков. К сожалению, эта тема не вызвала у них энтузиазма, и в комментариях нам чаще отказывали, ссылаясь на занятость. Но суть правил объяснили. Как будут покупать квартиры по-новому? Ранее дольщик вносил деньги на счет застройщика (после регистрации договора в Росреестре). Теперь застройщик не получит средства до завершения строительства и передачи покупателю ключей от квартиры. Дольщики при покупке жилья в новостройке будут подписывать договор долевого участия с застройщиком. Далее соглашение должно быть зарегистрировано в Росреестре. После этого банк, застройщик и дольщик должны подписать трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в аккредитованной Центробанком кредитной организации, которая гарантирует сохранность средств.

Читайте так же:  Размер алиментов на 2 детей – как рассчитать и взыскать

В договоре будет прописан порядок оплаты объекта и сроки раскрытия специального счета.

Покупатель вносит деньги на свой счет одновременно или в указанный в договоре срок в безналичном порядке. Если квартира покупается в ипотеку, то деньги на счет переводит кредитор. Дальше остается дождаться сдачи дома и получения ключей. После сдачи дома банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.

Кто в выигрыше

Что дадут перемены покупателю? Новая схема должна дать дополнительные гарантии сохранения средств дольщиков от возможных форс-мажоров. Если застройщик обанкротится, то покупатель не потеряет деньги, так как они заморожены на эскроу-счете в уполномоченной Центробанком кредитной организации. Покупатель сможет вернуть себе эти деньги или оставить их на счете и потребовать передачу квартиры через суд, если дом построен. Если проект не завершен, то дольщики могут подыскать нового застройщика для завершения проекта.

А чем обернется введение эскроу-счетов для других участников процесса? За комментариями мы обратились к нашему эксперту рынка недвижимости. Как он относится к новшеству?

Как мы поняли, большого энтузиазма новый закон не вызвал ни у кого. Дольщикам все равно, где хранить деньги на квартиру (взятые чаще по ипотеке). Проценты банку за использование денежных средств они так и так будут платить. Защитит ли их закон, пока неизвестно. Практики-то нет. Застройщику придется также платить банку.

В ходе подготовки статьи мы услышали и такое мнение: «Зачем писать закон, если недобросовестные застройщики известны всем. Череповец — не исключение. Их и нужно убирать, а не писать новые законы».

О ценах

Пока заметного изменения цен на жилье в Череповце нет, как утверждают риелторы.

Мы заглянули в Интернет, поинтересовались ценами на жилье сейчас. Квартира-студия (29 кв. м) в новом доме за Шексной — 1 млн 115 тыс. руб. Срок сдачи — декабрь 2019 года.

Аналогичные предложения были прошлой осенью. Однокомнатная квартира (32,14 кв. м) в центре города предлагается за 1 млн 300 тыс. руб. Правда, срок сдачи — декабрь 2020-го. Двушка в Заречье (65 кв. м) в готовом кирпичном доме — 4 млн руб. Такие же были в прошлом году. Ждет ли нас скачок цен из-за эскроу-счетов, увидим до следующего года.

Петербургские застройщики начали продавать квартиры через эскроу-счета

Центральный банк России опубликовал сообщения о реализации нового механизма финансирования долевого строительства и о количестве открытых в Санкт-Петербурге эскроу-счетов. Юристы ЦПО рассказали о новом механизме продажи жилья и дали оценку опубликованной статистике.

С 01.07.2019 механизм продажи строящегося жилья изменился. По ранее действовавшим правилам застройщики могли напрямую получать деньги от покупателей — участников долевого строительства. С июля текущего года порядок привлечения средств граждан по договору долевого участия изменился. Согласно требованиям ФЗ N 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» строительные компании должны использовать эскроу-счета, на которые покупатели квартир переводят деньги после подписания договора с застройщиком.

Предполагалось, что новая правовая конструкция защитит граждан от недобросовестного поведения застройщика. Действительно, теперь риск быть обманутым для дольщика снизился. По новым правилам строительство многоквартирных домов осуществляется за счет заемных средств (банковского кредита), или собственных средств строительной компании, а размещенные на эскроу — счетах средства покупателей квартир переходят к застройщику только после возведения дома.

26 августа 2019 года Центробанк разместил на своем официальном сайте сведения о реализации новой системы финансирования долевого строительства в регионах. Сообщается, что в Санкт-Петербурге застройщиками заключено 11 кредитных договоров на сумму более 14 миллионов рублей, открыто 167 эскроу-счетов, на счетах хранится более 377 миллионов рублей. (http://www.cbr.ru/analytics/finansirovanie-dolevogo-stroitelstva/informaciya-o-proektnom-finansirovanii-zaklyuchenii-kreditnykh-dogovorakh-s-zastroyschikami-ispol-zuyuschimi-scheta-eskrou-dlya-raschetov/)

Центробанк сообщает, что новый механизм продажи жилья по ДДУ обеспечит защиту прав покупателей, при этом защищенность средств дольщиков послужит фактором повышения спроса на участие в этой модели.

Однако приведенная ЦБ РФ статистика показывает, что продажи квартир по новой схеме в Санкт-Петербурге идут плохо. Как отметила руководитель группы компаний ЦПО Коняева Анна Юрьевна, с введением системы эскроу-счетов и застройщики и покупатели столкнулись с новыми проблемами: увеличились затраты на возведение многоквартирных домов, цены на жилье повысились. Очевидно, выгоду получили банки, так как теперь в их распоряжении средства дольщиков и проценты от строительных компаний за использование кредитных средств.

Защитят ли эскроу-счета покупателей квартир от недобросовестных застройщиков

Автор: Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 19 октября 2019. Время чтения 4 мин.

pixabay

Долевое строительство в России предусматривает обязательное использование эскроу-счетов для защиты интересов покупателей. Такие счета минимизируют риски для дольщиков, но не идентичны банковскому вкладу – проценты за долгосрочное хранение денег не начисляются.

Отвечает: Наталья Кемурджиан

При использовании эскроу-счета покупатель квартиры приносит деньги в банк, где они будут храниться. Кредитная организация пользуется ими бесплатно, то есть проценты он не получит. В случае проблем у застройщика покупатель получит внесенную сумму обратно, но ни рублем больше. При нынешней ситуации в экономике цены на жилье все время растут, и совершить аналогичную покупку он уже не сможет.

Банк будет выдавать застройщику деньги под проценты, причем чем больше принесут дольщики в банк, тем ниже процент по кредиту. В этом случае финансирование для застройщика будет более прогнозируемым, что означает более точное соблюдение сроков строительства. Но застройщик лишается бесплатного финансирования и попадает под тотальный контроль со стороны банка.

В выигрыше от этого будут только кредитные организации. Они получают бесплатные деньги, которые выдают под проценты застройщику. А если дольщик берет ипотеку, то банки получают еще и проценты от ипотеки. Деньги на эскроу-счетах застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов в пределах 10 млн рублей, поэтому, если лицензию у банка отзовут, покупатели дорогих квартир не смогут получить все деньги обратно.

Фото: mastersenaiper/ pixabay

Читайте так же:  Правоустанавливающие документы на квартиру

В законодательстве еще очень много пробелов, и неясно, что будет происходить с недостроем в случае банкротства застройщика. Кто будет рассчитываться с банком за проектное финансирование? Отдаст ли банк в этом случае деньги? Если достраивает другой застройщик, как будет происходить финансирование? Пока вопросов по использованию эскроу-счетов больше, чем ответов.

Счета эскроу используют за рубежом в различных видах сделок. В России это понятие ввели в Гражданский кодекс совсем недавно, в середине 2014 г., а сейчас использовать счета эскроу обязательно при заключении договора долевого участия (ДДУ). Главное их преимущество для покупателя – минимизация рисков при прекращении строительства.

При такой схеме расчетов по каждому договору долевого участия банк открывает счет эскроу. Дольщик перечисляет на него средства по ДДУ после государственной регистрации договора. Строительная компания получит средства по ДДУ только после введения в эксплуатацию дома и оформления права собственности на одну квартиру.

Дольщик получает гарантию завершения строительства и постановки объекта на кадастровый учет. Законодатель также предусмотрел запрет на блокировку и арест счета в случае взыскания с покупателя или его банкротства. Если строительная компания не выполнит обязательства в срок, ему вернут средства. При такой схеме расчетов строителям будет невыгодно затягивать работу, наоборот, они будут заинтересованы как можно раньше закончить работы и получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Есть ряд недостатков и рисков при использовании эскроу-счетов:

  • Поскольку строительная компания не может пользоваться средствами покупателя, строить она будет за свои или кредитные средства. Это отразится на увеличении себестоимости работ, и цена квадратного метра вырастет.
  • Если строительная организация не выполнит обязательства, покупателю вернут только уплаченную по договору сумму. При этом средства на эскроу-счету могут находиться от несколько месяцев до нескольких лет – это зависит от того, на какой стадии строительства дольщик заключил ДДУ.

В этой ситуации возникают инфляционные риски, и на момент возврата денег участник, возможно, не купит такую же квартиру за эти деньги. Если же дольщик оплачивает ДДУ за счет кредитных средств (ипотеки), уплаченные проценты за этот период ему не вернут. Можно попытаться взыскать расходы за пользование кредитными средствами через суд, но добиться взыскания будет очень сложно.

[2]

  • Деньги, хранящиеся на счете эскроу, застрахованы Агентством по страхованию вкладов до 10 млн рублей на случай отзыва лицензии у кредитной организации. Список уполномоченных банков по открытию счетов эскроу есть на сайте ЦБ РФ, но организация, которую выбирает строительная компания, обычно и кредитует проект.

При внесении средств за объект дороже 10 млн р. нужно изучить рейтинг кредитной организации, ведь в случае отзыва у нее лицензии АСВ возместит дольщику не более 10 млн рублей.

Использование счетов эскроу защитит дольщиков от потери денег, так как недобросовестный застройщик не исчезнет с ними.

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Дольщики могут спать спокойно: Ввод эскроу-счетов поможет выявить недобросовестных застройщиков

С 1 июля 2019 года вступили в силу новые правила для рынка недвижимости. Теперь застройщики обязаны работать с гражданами по эскроу. Это специальные банковские счета, на которых хранятся денежные средства дольщиков до момента сдачи недвижимости. Само строительство будет финансироваться банками через кредитование.

Так, государство решило защитить слабую сторону в сделках по приобретению недвижимости — дольщиков. Предположительно, благодаря новой схеме количество обманутых дольщиков уменьшится.

В середине июня в сети появилась информация о переносе ввода эскроу-счетов на 1 октября 2019 года, однако в этот же день заместитель министра строительства Стасишин Н. Е. ее опроверг. Минстрой не соглашался на изменение сроков ввода новой схемы приобретения недвижимости.

Предстоящие перестановки вызвали большой ажиотаж в прессе. До начала действия нового механизма выдвигалось бессчетное количество мнений о том, насколько подскочит в цене недвижимость. Девелоперы убеждали, что именно так и произойдет. Озвучивались цифры от 10 до 30% увеличения в цене.

Что произошло в действительности и стали ли квартиры дороже, ДОЛГ.РФ уточнил у директора по развитию АН «Столица и регионы».

— Юлия, как в действительности изменились рыночные цены на недвижимость после ввода эскроу?
— До старта новых правил застройщики охотно давали комментарии, как трудно им будет, поторапливая людей покупать недвижимость. Они пугали тем, что «цены скоро вырастут», и сами эти цены поднимали. Поэтому после 1 июля цены не изменились, так как их подняли в июне. Мы для одной клиентки покупали квартиру в ЖК бизнес-класса, успели договором зафиксироваться, а через 2 дня цена квартиры увеличилась почти на 10%. У нее был шок — по лезвию прошли.

— Вырастут ли цены к концу года?
— Сейчас фактор эскроу-счетов не будет влиять на цену квартир: все что можно было поднять — поднялось. Поэтому цена квартиры будет зависеть от интересности проекта (локация, концепция и пр.) и от стадии строительства. Чем ближе к сроку сдачи, тем меньше риска возникновения недостроя, тем дороже квартира.

— Как много застройщиков уйдет с рынка?
— Не могу сказать точное количество, но точно уйдут те, кто не смог эффективно организовать строительный бизнес (в Питере очередной ужас дольщика — компания «Нортонн») и случайные компании, которые надеялись, что смогут как-то обойти все риски.

— Как теперь проверить надежность строительной компании, останется ли она на плаву после ввода эскроу-счетов?
— Эскроу-счета тем и хороши, что минимизируют риски дольщика. Ведь деньги за квартиру приходят в банк, а не застройщику. Поэтому клиент защищен. Вообще, самый лучший способ проверки — активность на стройке. Если там работают краны почти круглосуточно, много людей. возводятся этажи и пр., то это добрый знак.

— Готовы ли банки финансировать строительство?
— Конечно готовы. Несмотря на то, что себестоимость строительства засекречена (вы нигде не найдете точных данных о доходности этого сектора), мы видим, что этот сегмент экономики очень привлекателен для больших денег. Все инвесторы — и банки не исключение — заинтересованы в том, чтобы кредитовать доходные проекты.

Цены на новостройки не стали расти в геометрической прогрессии, как предсказывали застройщики и девелоперы первую половину года. Все опасения оказались основаны на желании мотивировать покупателей быстрей решаться на инвестиции в недвижимость.

Читайте так же:  Квартира в собственность документы и регистрация

Одномоментного скачка цен в ближайшем будущем также не предвидится, потому что спрос на жилье рискует пропорционально упасть. Если проекты, которые будут реализоваться по новым правилам, окажутся менее выгодными в цене, они не смогут конкурировать с достраивающимися объектами.

Рано или поздно застройщики начнут поднимать цены. Это произойдет постепенно, и, скорее всего, после реализации большей части жилья, которое возводилось по старым нормам.

Эскроу не защитят дольщиков-ипотечников – «тело» кредита банк вернет, но не проценты!

Видео (кликните для воспроизведения).

1 июля 2019 года неминуемо приближается. С этого времени застройщики не смогут напрямую привлекать деньги дольщиков для строительства. Жилье в новостройках будет продаваться по эскроу-счетам.

Реформа долевого строительства затевалась в основном для того, чтобы решить проблему обманутых дольщиков. Покупатели будут защищены от недобросовестных застройщиков! Увы, но это не совсем так.

Станут ли эскроу-счета стопроцентной защитой от потерь? Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента «Бон Тон», поведал об этом читателям Новострой-М .

Да, летом 2019 года застройщики начнут переходить на обязательное применение эскроу-счетов, сменится основной механизм финансирования строительства — строить будут не на средства дольщиков, а с привлечением банковских кредитов.

Однако считает юрист, «прощание с долевкой» — термин неверный и ошибочный. «Долевку» никто не отменяет. С использованием эскроу-счетов будет осуществляться оплата договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) — эти договоры никуда не денутся, изменится лишь способ их оплаты .

Казалось бы — эскроу-счета станут панацеей от всех проблем! Но нет. По словам эксперта, это распространенный миф. В законе о банкротстве уже есть статья 201.12-2 под названием «Особенности удовлетворения требований участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве».

То есть даже с эскроу-счетами дольщики вполне могут пополнить ряды обманутых — эта возможность уже прописана законодательно.

Как получилось, что с ипотечниками по эскроу произошла такая недоработка? Ведь ипотека — двигатель рынка новостроек, в прошлом году количество сделок с привлечением ипотечных кредитов на первичном рынке побило все рекорды.

Однако подобные казусы практически всегда случаются на начальном этапе любой реформы. Дьявол прячется в мелочах, которых сейчас немало.

Переход на эскроу-счета — это, на минуточку, четвертая реформа долевого строительства за последние пять лет! Новые правила накладываются на предыдущие изменения. Даже специалисты в этом хитросплетении путаются.

Как-то не очень радостно получается. Еще и цены на квартиры растут. По итогам первого квартала года жилье уже подорожало, но это пока не связано с эскроу-счетами.

Проекты по эскроу сейчас составляют 1-2% рынка, они не оказывают большого влияния на ценообразование. На цены влияют повышение НДС, инфляция, подорожание топлива и т. д.

Когда застройщики начнут переходить на эскроу-счета, цены тоже будут расти, но эксперты считают, что рынок ощутит это давление не сразу, а к концу года. Кроме факторов, которые поднимают цены, есть и те, которые этот рост тормозят. Основной из них — падение реальных доходов населения .

А неизбежный рост цен на жилье, считают эксперты рынка недвижимости, приведет к тому, что после 1 июля 2019 года квартиры в новостройках будут активно покупать на стадии «котлована» . Во-первых, это станет едва ли не единственным способом сэкономить, а во-вторых, это будет относительно безопасно.

Да, эскроу-счета не гарантируют дольщикам того, что застройщик не обанкротится. Но они гарантируют, что при банкротстве застройщика покупатели получат вложенные средства. Проценты не получат, но хотя бы вернут свои кровные. А могут и квартиру когда-нибудь дождаться, если не станут расторгать ДДУ.

Специалисты прогнозируют, что рост сделок на ранних этапах готовности может составить в ближайшие годы 30-50%. Доля ДДУ, заключенных на этапе «котлована», выросла уже в 1 квартале 2019 года — в 2-3 раза по сравнению с аналогичным периодом 2018 года.

Люди уже торопятся сэкономить — а между тем, до 1 июля это опасно. Не экономить опасно, а покупать жилье на ранней стадии строительства опасно.

Потому что сейчас покупка квартиры по ДДУ — это лотерея (достроят? не достроят?) , и поэтому надежнее покупать готовое или почти готовое жилье. С 1 июля шансы, что дом станет долгостроем, тоже есть, зато дольщики совсем ни с чем не останутся.

Впрочем, некоторые эксперты говорят о том, что после 1 июля цены на жилье в ранней стадии строительства и в построенном доме могут практически сравняться. И многие покупатели будут отдавать предпочтение готовым квартирам. В любом случае — ждем 1 июля. Уже недолго.

В обход эскроу. Девелоперы нашли способы не использовать счета эскроу при долевом строительстве

Как рассказали в агентствах недвижимости, многие застройщики Перми нашли способы временно избежать использование счетов эскроу при долевом строительстве. Для этого есть несколько методов: реализация квартир через договоры переуступки, заключение договоров комплексного развития территории, продажа векселей.

Самый распространенный способ – договоры переуступки (подробнее см. справку). По словам директора агентства недвижимости «Ларец» Андрея Ляшкова, им пользуются многие застройщики. Называть всех он не стал, отметив, что быстрее перечислить тех, кто к этому методу не прибегнул. «Чтобы компания могла после 1 июля 2019 года завершить начатый ранее проект по старым правилам долевого строительства, ей нужно было возвести объект на 30% и заключить договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) в отношении минимум 10% площади. Логично, что девелоперы спешили оформлять ДДУ с аффилированными лицами, чтобы достигнуть необходимых показателей. Не сделай они этого, пришлось бы брать проектное финансирование на уже начатое строительство, пересчитывать экономику, сдвигать сроки возведения… Естественно снизилась бы и рентабельность», – прокомментировал эксперт. «Ругать застройщиков не стоит, они просто выживают в ситуации, когда государство пытается сложить ответственность за дольщиков на банки, а банки не готовы», — говорит г-н Ляшков.

С ним согласен Александр Зайков, руководитель агентства недвижимости ADWIN. По словам эксперта, продажа квартир через договор переуступки – самый простой способ избежать использования эскроу, есть и другие методы, но они могут быть непонятны покупателям. Через договоры переуступки продается, например, целый дом застройщика «Мегаполис». «Это говорит о том, что девелопер хочет оставить цены для потребителей на старом уровне. Компания работает на рынке долгие годы, сроки не срывала. Поэтому говорить о том, что избежать эскроу пытаются только ненадежные застройщики, никак нельзя. Использовать спецсчета не хочет никто, кроме банков. При эскроу банк зарабатывает на квартире три раза: заемщик берет ипотеку на квартиру, эти же средства потом помещаются на счет банка и пускаются в оборот, а застройщик берет кредит на эту сумму под процент», – рассказал Александр Зайков.

По данным управления Росреестра по Пермскому краю, за первое полугодие 2019 года с юридическими лицами было заключено на 600 договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) больше, чем за весь 2018 год: 1638 и 1025 соответственно. Отметим, что в первом полугодии 2018 года таких договоров было всего 364. Количество ДДУ, заключенных с физическими лицами, тоже увеличилось: в январе-июне 2018 года их было 4294, а за аналогичный период текущего года – 5951.

Еще одним способом сохранить возможность достройки объектов по старым правилам участники рынка назвали заключение договоров комплексной застройки территорий. Как пояснил руководитель отдела маркетинга и инвестиционного анализа ГК «ПМД» Артем Савельев, компаниям, которые занимаются такими проектами, нужно было к 1 июля возвести объекты на 15%, а не на 30%. Например, под такую норму подпал жилой квартал «Маасдам», который строит «Орсо групп».

Читайте так же:  Особенности продажи квартиры купленной за маткапитал

В компании «Орсо групп» отметили, что возможность возведения детского сада в проекте «Маасдам» обсуждалась с властями еще весной 2018 года, до старта строительства. В тот момент не было информации об условиях работы без использования эскроу после 1 июля. «Сейчас мы действительно получили возможность возводить объект по старым правилам благодаря договору комплексной застройки, хотя работа с банком по возможному проектному финансированию велась», – прокомментировал гендиректор «Орсо групп» Михаил Бесфамильный.

Он отметил, что раньше компания продавала квартиры по договорам переуступки, чтобы помочь инвесторам, которые вложились в проект еще на нулевом цикле, но в этом году таких случаев не было.

Некоторые компании увеличивают свою доходность с помощью продажи векселей и ценных бумаг.

«Например, крупная компания выпускает векселя под 15-20% годовых, люди их покупают, а полученные средства девелопер может вложить в стройку. Есть векселя, которые после сдачи дома можно обменять на квартиру, так раньше работала «Камская долина». Купить вексель у юридического лица законно, в документе не написано, что деньги отданы за квартиру, но люди это подразумевают. К тому же цена объекта в таком случае получается примерно на 15% ниже рыночной», – прокомментировал Андрей Ляшков.

По его мнению, через год-полтора, когда завершатся проекты, реализуемые по старым правилам, на строительном рынке распространятся серые схемы кредитования застройщиков: возникнут кооперативы паенакопления, закрытые паевые инвестиционные фонды. Покупатели будут соглашаться на сделки с такими девелоперами, потому что квартиры в их объектах окажутся значительно дешевле, чем в тех, которые возводятся с использованием эскроу.

«Обманутых дольщиков не станет, но появятся квазиобманутые, – говорит Андрей Ляшков, – деньги с них возьмут, дома не построят, а защиты государства не будет».

В то же время Михаил Бесфамильный отмечает, что не сталкивался с категоричным неприятием схемы работы с эскроу среди застройщиков. В долгосрочной перспективе при работе с этими счетами девелопер будет меньше зависим от темпов продаж, а это определенно «плюс». «Все новые проекты, которые стартуют в «Орсо групп» после 1 июля 2019, будем строить с привлечением проектного финансирования. Мы готовы к этому. Предполагаю, что многим было важно закончить начатые проекты по прежней схеме из-за экономической составляющей», – отметил собеседник.

Застыть на пороге.

Андрей Ляшков, директор агентства недвижимости «Ларец», отмечает, что для получения проектного финансирования компании потребовалось бы доказать банку работоспособность бизнес-модели проекта, предоставить в залог земельный участок, личное имущество на ту сумму, которую он занимает, личное поручительство. «Есть риск, что в финансировании откажут. А у девелопера уже начата стройка, заключены договоры долевого участия, допустим, на 9% площадей. Без кредита завершить проект будет не на что, а значит, появятся и проблемный объект, и обманутые дольщики. Отмечу, что банки говорят о том, что готовы выдать финансирование, если чистая прибыль после реализации всех квартир составляет 15% и выше, но в Перми таких объектов единицы. Многие компании работают на пороге рентабельности, и их чистая прибыль – 8-9%: при себестоимости строительства 35-37 тыс. рублей за квадратный метр цена продажи составляет 45-50 тыс. рублей за квадратный метр, если говорить о многоквартирном жилье класса «стандарт» в Перми», – пояснил Андрей Ляшков.

15 вопросов про эскроу-счета

С 1 июля 2019 года при покупке квартиры в новостройках сделку нужно будет проводить через эскроу-счета. Правда, на первое время предусмотрены послабления. Управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая рассказала, как будет организован процесс покупки жилья, исчезнут ли обманутые дольщики и подорожают ли квартиры.

Что такое счёт эскроу?

Эскроу-счёт — это счёт в банке, который открывается для взаиморасчётов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком.

Нужно ли покупателю недвижимости платить за эскроу-счёт? В любом ли банке его можно открыть?

Нет, дольщику не придётся платить за открытие эскроу-счёта. Принципиально схема покупки жилья через эскроу-счета не отличается от сегодняшней. Дольщик подписывает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Соглашение идёт на регистрацию в Росреестр. Далее банк, застройщик и дольщик подписывают трёхсторонний договор на открытие эскроу-счёта, после чего в обозначенный срок покупатель вносит деньги на счёт. Иными словами, вся разница с сегодняшней схемой заключается в том, что средства за покупку квартиры перечисляются дольщиком не застройщику, а банку на эскроу-счёт.

Эскроу-счета лучше ДДУ?

Эскроу-счёт не исключает договор долевого участия. Покупатели по-прежнему смогут приобретать строящееся жильё с заключением ДДУ, но с открытием эскроу-счетов. Деньги уже не поступят застройщику напрямую, как сегодня, а «заморозятся» банком на время строительства объекта. Если продавец не выполнил обещания, то ДДУ расторгается, и средства со счёта возвращаются покупателю. Новая схема позволит исключить появление обманутых дольщиков, но при этом застройщикам придётся строить на собственные или заёмные средства.

Читайте так же:  Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости как это сделать самому

Сохранится ли возможность приобрести квартиру через ДДУ без эскроу после 1 июля 2019 года?

Для того чтобы сделать переход на использование эскроу-счёта более плавным, власти разработали определённые критерии, согласно которым можно завершить строительство по старым правилам. Во-первых, объекты должны быть готовы как минимум на 30%, во-вторых, квартиры в них распроданы не менее чем на 10%. Причём эти требования необходимо соблюсти одновременно. Большая часть сегодняшних проектов соответствует этим критериям, поэтому порядка 85% новостроек будут продаваться по старым правилам (то есть без открытия эскроу-счетов) и после 1 июля.

Вызовут ли эскроу-счета рост цен на недвижимость?

На сегодняшний день девелопер, ведущий продажи с заключением ДДУ, получает средства дольщиков на собственный счёт сразу после регистрации сделки. Эти деньги расходуются на строительство жилого комплекса. То есть застройщик может вести реализацию проекта без привлечения заёмных банковских средств. Главное изменение в работе заключается в том, что доступ к деньгам покупателей будет закрыт до завершения строительства, следовательно, строить придётся на собственные или заёмные деньги. Ставка по проектному финансированию сегодня составляет 12 – 15% годовых, а значит, переплата по кредиту будет включена в стоимость квадратного метра. Уже сегодня многие застройщики, которые переходят на работу с эскроу-счетами, заявили о предстоящем повышении цен с 1 июля. Например, ГК «Кортрос» увеличивает цены до 15%. Поэтому повышение стоимости неизбежно. Рост средней цены в новостройках, реализующихся с использованием счетов эскроу, составит до 5 – 10%, в зависимости от ставки проектного финансирования.

[1]

Можно ли использовать эскроу-счета при покупке готового жилья?

Нет, при покупке готового жилья деньги перечисляются напрямую на счёт застройщика. Рисков в таком случае нет никаких, а значит, и подстраховка в виде эскроу-счетов не нужна.

Что будет, если застройщик не сможет достроить дом?

Если застройщик не построит дом вовремя, то деньги с эскроу-счетов вернутся дольщикам. Уже не придётся судиться с девелопером, рискуя в случае его банкротства вовсе потерять все средства.

Будут ли застройщики покупать страховку при продаже квартир в новостройках?

Нет, использование эскроу-счетов исключает отчисления страховщикам или в компенсационный фонд.

Ускорят ли эскроу-счета процесс строительства домов?

Для того чтобы не потерять деньги дольщиков, «замороженные» на эскроу-счетах, полагаю, застройщики действительно станут строить быстрее. Чем скорее дом будет введён в эксплуатацию, тем скорее банк перечислит средства с эскроу-счетов, а значит, девелопер сможет погасить кредит с меньшей переплатой.

Что будет, если у банка, в котором открыт эскроу-счёт, отзовут лицензию?

Средства на эскроу-счетах застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов с повышенным лимитом до 10 миллионов ₽. Это максимальная сумма, которую смогут вернуть дольщику. Причём если дольщик купил несколько лотов, то размер возврата по ним всё равно не превысит 10 миллионов ₽. Допустим, дольщик приобрёл две квартиры по 7 миллионов ₽ за каждую — в итоге он получит только 10 миллионов ₽ вместо 14 миллионов ₽, несмотря на то, что открыто два эскроу-счета. Поэтому либо оформляйте договоры на родственников, либо открывайте эскроу-счета в разных банках по каждой квартире.

Могут ли отличаться банк, в котором берётся ипотека, и тот, где открывается эскроу-счёт?

Да, можно взять ипотеку в другом банке. Кредитор просто перечислит средства на указанный эскроу-счёт. Ограничений по выбору банка для ипотечного кредитования нет.

Решат ли эскроу-счета проблемы обманутых дольщиков? Появятся ли новые сложности?

Да, эскроу-счета действительно решат проблемы обманутых дольщиков. Однако новый закон однозначно приведёт к сокращению числа девелоперских компаний, так как далеко не все смогут получить кредиты на строительство жилья, а достаточных собственных средств у них обычно нет. Соответственно, на региональных рынках начнут формироваться монополии, которые будут пользоваться доверием банков, тогда как небольшие игроки постепенно свернут свою деятельность или покинут отрасль.

Кроме того, использование банковских средств повысит себестоимость строительства. Поскольку рентабельность отрасли во многих регионах низкая, строящиеся объекты не смогут конкурировать по цене с готовыми. А значит, застройщикам придётся сокращать объёмы строительства, что сделает жильё ещё менее доступным.

Какие риски будут у людей, покупающих недвижимость через эскроу-счета?

Главный риск связан с отзывом лицензии у банка, в котором открыт эскроу-счёт на сумму более 10 миллионов рублей. Особенно это критично для элитных новостроек, где бюджеты покупки доходят до нескольких сотен миллионов рублей. При этом для одного ДДУ открывается один эскроу-счёт, так что разбить сумму, равную стоимости квартиры, разместив её в нескольких банках, невозможно.

Может ли покупатель недвижимости отказаться от сделки и вернуть свои деньги с эскроу-счёта?

Вернуть деньги можно только в случае расторжения договора долевого участия по соглашению сторон либо же в ситуации, когда девелопер не выполнил свои обещания и не сдал объект в срок. Отказаться от договора в одностороннем порядке невозможно.

Правда ли, что если покупатель хочет использовать материнский капитал, льготную ипотеку для многодетных семей или оформить военную ипотеку, то ему не получится воспользоваться счётом эскроу?

Видео (кликните для воспроизведения).

На сегодняшний день Правительство разрабатывает нормативы, согласно которым маткапитал или военную ипотеку можно использовать при покупке квартиры через счёт эксроу. Планируемый срок вступления проекта нормативного правового акта в силу — июль 2019 года.

Источники


  1. Белов, Н. В. Большая энциклопедия траволечения: Календула. Алтей. Чистотел и другие лекарственные растения / Н.В. Белов. — М.: АСТ, Харвест, 2005. — 464 c.

  2. Серебрякова, К.К. Растительные сообщества; Петроград: Сойкин — , 2001. — 944 c.

  3. Трейвас, Л. Ю. Болезни и вредители хвойных растений. Атлас-определитель / Л.Ю. Трейвас. — М.: Фитон+, 2010. — 144 c.
  4. Защитят ли эскроу-счета покупателей квартир от недобросовестных застройщиков
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here